マンションのリノベーション費用や物件を選ぶときのポイント

不動産活用方法全22種

中古マンションリノベーションの魅力は、建物価格を抑える分、内装や設備にお金をかけられるところです。

また、共有部分や住環境など、事前に確認できる点もメリットといえます。マンションリノベーションの費用や、できること、できないこと、中古マンションの選び方について解説します。

そもそもリノベーションとは何か?については、こちらの記事をご覧ください。

リノベーションとは?リフォームとの違いや費用相場を解説

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マンションのリノベーション費用相場

マンションリノベーションの費用相場は、600~1,600万円と言われ、骨組みを残し内装を全てリフォームする「スケルトンリフォーム」では、1㎡あたり15万円前後が相場とされています。なぜこのように、価格に大きな開きが出るかについては、建物の広さや階数、内装をどこまで変更するかなど、マンションの実情により異なるためです。また、地域、工務店によっても差が生まれてきます。

間取りが多く、広くなるほど費用がかかる

一般的にマンションの内装をリノベーションする際は、広くなればなるほど費用がかかります。東京都内のマンションなら下記が目安となります。

面積 価格
40~60㎡ 600~1,200万円
60~80㎡ 800~1,500万円
80~100㎡ 1,000~1,600万円
100以上㎡ 1,400~1,600万円

間取りで例えるなら、2LDKで600万円~、3LDKで700万円~となります。限られた範囲なら、500万円前後、80㎡を超えると、1,000万円以上かかるケースもでてきます

このように、広さや間取りによって費用は大きく異なります。

高層マンションでは費用が高くなる可能性もある

高層マンションでは、資材・廃材の運搬に時間も人手もかかることから、通常のマンションと比べて費用が割高となる可能性があります。とはいえ、現在ではエレベーターでも搬入できる、加工のしやすい資材も増えているため、リノベーションはしやすくなっています

内装は費用変動が大きい

内装の中でも、床やクロス、水回りなど、グレードの選択肢が多いものは、その分、費用に大きな差が出ます。他にも、水回りの移動のように、旧設備を解体し、新設備を導入する大掛かりな工事では、新設備費用の他に解体処分費用がかかるため、その分割高となります

地域差や工務店による差も大きい

マンションリノベーションの費用は、住んでいる地域によっても差が生まれます。一般的には、首都圏は費用が高額となり、地方の方が低く抑えられる傾向にあります。また、大手工務店の方が高額になることが多く、地元工務店の方が安く済むことが多いです。人件費や物価による違い、広告費をかけるか、大工以外にデザイナーや営業担当を雇っているかなどの違いによる差といえます。

マンションのリノベーションにかかる期間は

マンションのリノベーション期間は、フルリノベーションか、部分的なリノベーションかにより異なります。また、部分リノベーションも、配管の移動など複雑な工事が発生する場合、時間がかかってしまうことがあります。

フルリノベーションの場合は半年程度が目安

構造だけを残して、室内を全て解体・撤去するフルリノベーション(スケルトンリノベーション)では、設計期間が2~3ヵ月程度、実際のリフォーム期間が約3~6ヵ月程度かかります。全ての工程を合わせると5~9ヵ月程度かかりますので、半年を目安とすると良いでしょう。また、マンションのフルリノベーションの場合は、居住面積によっても期間が異なります。

部分リノベーションの工事期間は最短1日~長くて数週間程度

トイレやキッチンなど、部分リノベーションの場合は、早くて1日で完了する箇所もあります。長くかかっても数週間程度で終わることがほとんどでしょう。

下記に配線工事を伴わない、一般的なリノベーション期間の一例です。

場所 期間
1日程度
クロス 1~2日程度
天井 1~3日程度
トイレ 半日~1日程度
(和式から洋式への交換は2日程度)
洗面台 半日~1日程度
浴室 2日~1週間程度
(タイル風呂からユニットバスへの交換は4日~1週間程度)
キッチン 2~3日程度
間取りの変更 2日~1週間程度

部分リノベーションの期間も広さや規模により異なる

一般的に、床・クロス・天井のリノベーションは、部屋の大きさによって期間も変わりますが、1~3日程度が目安です。

トイレや洗面台、ユニットバスなど、本体自体の交換は1日~3日程度と、それほど時間はかかりません。しかし、タイル風呂からユニットバスへの交換のように、形式そのものを変えるリノベーションとなると、1週間前後期間がかかることもあります

また、交換だけでなく、室内のクロスや床の張り替え作業もおこなう場合は、上記期間に合わせて2~3日程度、追加で時間がかかります

また、間取り変更は、新たに壁を作るだけなら2~3日程で終わりますが、壁を壊し、2部屋を1部屋に造り替えるとなると、クロスや床の張り替えも必要なため、1週間程度時間がかかります。

複雑な工事が発生するとさらに時間がかかる

キッチンの場所を別の場所に移動する、水回りの場所を変えるなど、移動を伴うリノベーションでは、さらに時間がかかります。特に、電気・水道・ガスなど、配管の延長などの工事が発生する場合、1~2週間程度、工事期間が延長されると考えてください

リノベーション準備期間の1~2ヵ月程度も考慮に入れる

マンションリノベーションでは、工事期間以外にも、準備期間も忘れてはいけません。管理会社に許可をとる、リフォーム会社に見積や依頼をするなど、リノベーションの前にも多くの時間を要します。準備期間は、1~2ヵ月程度かかると見越して、早めの準備をおこないましょう。

マンションのリノベーションは専有部分のみ

マンションでリノベーションできるのは、基本的に専有部分(住居スペース)のみとなります。そのため、共有部分となるエントランスホールや駐車場などはリノベーションできません。また、住居スペースに見えても実は共有部分に含まれるものもありますので、事前にマンション規約などで確認をとることをおすすめします。

専有部分の多くはリノベーションできる

マンションの専有部分の中でも「クロスの変更」「間取りの変更」「室内ドアの変更」「天井高の変更」など、多くの内装を変更できます。ただし、床については変更を制限している場合があります。また、天井についてはコンクリートの内側までが専有部分となりますので、そこまでなら天井高を上げられます。

トイレやユニットバスなどの「設備交換」、間取りに合わせた「コンセント・スイッチの移動・増設」、床の段差の解消、手すりをつけるといった「バリアフリー化」も可能となります。

共有部分はリノベーションできない

マンションでは、居住スペースに見える場所も、実は共有部分に含まれることがあります。

「バルコニー」や「玄関ドア」、「サッシ(窓枠)」など、一見専有部分のようですが、実は共有部分のため、基本的にリノベーションできません。給排水管、ガス配管、電気配線など「パイプスペース」は、共有部分のため、移動できません。

また、マンションは建物全体で電気使用量が決まっています。特に、築年数の経過したマンションでは、容量自体に余裕がないことも多いため、「電気容量アップ」も難しい場合が多いです。そのため、IHキッチンへの変更など、電気使用量の増加が見込まれるリノベーションでは注意が必要です。

中古マンションをリノベーションする4つのメリット

中古マンションは、新築より購入費用が抑えられるだけでなく、自分好みの内装にできる、住環境を事前に確認できる、立地を選びやすいといった4つのメリットがあります。

建物の購入費用を抑えられる

中古マンションは、築20年を過ぎる頃から価格が安定してきます。保存状態や規模によっても異なりますが、おおよその目安は下記の通りとなります。

築年数 価格
築0~5年 約5,000万円
築6~10年 約4,500万円
築11~15年 約4,000万円
築16~20年 約3,400万円
築21~25年 約2,100万円
築26~30年 約1,600万円

(出典):公益財団法人 東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)

築20年を過ぎると、建物価格とリノベーション代を合わせても、築浅のマンションを買うよりも安く済むこともあります。状態のよい中古マンションを購入すれば、建物価格を抑えられる分、家具や内装など、自分の欲しい内装にお金をかけられる点がメリットと言えます。

理想の居住空間を自分で造れる

リノベーションをすれば、クロスや内装など、最初から自分好みのものに変更ができます。また、住宅設備も既存のものを使うか、それとも最新のものに取り替えるか、グレードはどうするか選べるため、自分のこだわりがある部分に集中的に資金を投じることができます。

また、間取り変更による部屋数の増減も可能なため、家族の状況に合わせた室内を実現できます。お金をかける部分とかけない部分のメリハリをつけられるため、より理想に近い我が家を実現できるでしょう。

住環境を事前に確認できる

新築マンションや現在建設中のマンションでは、周囲の環境や、両隣や上下階にどのような人が住んでいるかわかりません。そのため、室内は気に入ったのに、近隣トラブルに悩まされるといった事態も発生しかねません。

その点、中古マンションではある程度居住者が固定されているため、共有スペースの使い方や、ゴミの捨て方など、居住後に気になる周囲の環境を事前に把握できます

中古マンションは、居住後の生活を周辺の環境も合わせて、イメージしやすい点もメリットです。

立地を選びやすい

中古マンションは、駅の近くや学校・会社の距離など、立地環境を選びやすいです。特に人気のエリアでは、新築マンションがあったとしても、価格が高額、既に埋まってしまったなど、なかなか良い物件が見つからないこともあります。中古マンションを購入しリノベーションする前提とすれば、多くの居住候補が見つかるでしょう。

マンションをリノベーションするメリットについては、こちらの記事でも解説しています。

マンションリノベーションのメリットは?費用相場・注意点も解説

リノベーション目的のマンション選び5つのポイント

リノベーションする前提での中古マンションの選び方にはいくつかのポイントがあります。ここでは、5つのポイントについて解説します。

マンション購入の失敗例と対策方法については、こちらの記事をご覧ください。

中古マンション購入で失敗して後悔しないために!7つの失敗例と対策

リフォーム前の物件を探す

リノベーション前提なら、リフォーム前の中古物件を選びましょう。リフォーム済みの物件は、購入代金にリフォーム代が上乗せされています。そのため、中古物件の「購入価格を安く抑えられる」魅力が半減してしまいます。特に、フルリフォームを考えているなら、改装工事の入っていない中古物件を選ぶことで、費用の節約に繋がります

建物構造を確認する

マンションの構造は「壁式構造」「ラーメン構造」の2種類があります。「壁式構造」では、柱の代わりに壁で建物を支える構造です。「ラーメン構造」では柱と梁で建物を支える構造です。

このうち、間取りの変更など、リノベーションの自由度が高いのは、「ラーメン構造」のマンションですので、フルリノベーションを考えているなら、ラーメン構造のマンションを選びましょう。

使える建材の種類を確認する

マンションでは、防音や防火の観点から、室内に使用できる建築素材が規定されていることがあります。そのため、建材の規定が厳しいマンションでは、想定していたリノベーションができないという自体になりかねません。既に使用する建材のイメージが固まっているなら、事前に管理者に確認すると良いでしょう。

工事しやすい環境が整っているか

マンションをリノベーションする際は、多くの資材や人を動員するため、これらの搬出入経路が整っているかも重要です。マンション前に資材を載せた大型車を止めるスペースはあるか、搬入用に使えるエレベーターはあるかなど、確認しましょう。また、以前にもリノベーションをした実績のあるマンションの方が、工事に関して寛大である可能性が高いといえます

管理規約を確認する

最後に、リノベーションをして問題がないか、管理規約は必ず確認しましょう。フローリングや水回りなど、規約によって工事ができるマンションもあればできないマンションもあります。リノベーションしたい部分が決まっている場合、規約に問題がないか必ずチェックしましょう。

中古マンションリノベーションなら価格を抑えて理想の我が家を実現できる

中古マンションは築20年を経過すると、価格が安定してきます。

そのため、建物価格を抑えて、リノベーションで内装を変えれば、低コストで理想の我が家を造ることもできるでしょう。

ただし、マンションのリノベーションはできる部分と、できない部分がある点に注意しましょう。中古マンションを選ぶ際は、立地や価格だけでなく、リノベーションに適しているか事前に確認し理想の我が家を実現しましょう。

リフォームとリノベーションの違いについては、こちらの記事で解説しています。
リフォームとリノベーションの違いは?メリット・デメリットと費用を解説

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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