中古住宅のリノベーション費用相場は?物件選びのポイントも解説

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近年、中古物件のリノベーションを行って住むことがブームになっています。なかには、あえて中古物件に絞って物件を探し、自由なリノベーション設計を楽しむ人も少なくはありません。

中古物件のリノベーションは、新築物件に比べて費用が抑えられると言われていますが、実際のところどれくらいの費用がかかるのでしょうか。今回は、中古物件のリノベーション費用相場や物件選びのポイントについて解説します。

中古マンションの購入後にリノベーションを検討している方は、こちらの記事もご覧ください。
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中古住宅のリノベーション費用相場

まずは、中古住宅をリノベーションするときの費用相場について見ていきましょう。一戸建てとマンションで費用が異なるので、それぞれの目安を紹介します。

ここで紹介する費用はあくまで目安なので、希望や住宅の広さに応じて計画的な資金計画を立てていきましょう。

一戸建てをリノベーションする場合

一戸建ての中古物件をリノベーションするときは、一般的な30坪の住宅でおおよそ700万~1,500万円程度が相場だといわれています。

ただし、これは内装のみの場合なので、外装もリノベーションすると1,000万~2,000万円ほどの費用が相場です。また、40坪以上の住宅になると、内装のみで2,000万円近い費用がかかることもあります。

材料費や職人の施工面積に応じて費用は高くなるため、手の混んだリノベーションをするほど費用は高くなるでしょう。反対に水回りなどの設備をそのまま使用し、内装などの最小限のリノベーションだけで済ませるときは500万円に収まることもあります。

リノベーションとは?リフォームとの違いや費用相場を解説

マンションをリノベーションする場合

2LDK~3LDKほどの大きさのマンションをリノベーションする場合は、500万~1,000万円程度の費用がかかります。マンションは床面積が狭く、利用規約により設備工事などができないケースもあるため、一戸建てよりも安い費用で済むでしょう。

内装などの小規模な工事だけで済ませられる場合は、500万円以内で希望の施工ができることもあります。

マンションのリノベーション費用を節約する方法ついて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

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中古でリノベーションするときのコツや向いている物件の特徴

中古住宅のリノベーションで使える住宅ローン控除・補助金制度

中古住宅をリノベーションするときは、住宅ローン控除補助金を利用してお得に工事をすることが可能です。ここからは、リノベーションの際に押さえておきたい各種制度を紹介します。

中古住宅のリノベーションで利用できる住宅ローン控除

中古住宅をリノベーションするためにローンを組んだときは、住宅ローン控除や税制の優遇を受けることが可能です。利用できるおもな制度は以下のとおりです。

金額 概要
住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置 最大3,000万円まで非課税 直系尊属から住宅のリノベーション資金を渡された場合、贈与税が一定額まで非課税になる
住宅ローン減税 年末のローン残高の1% リノベーションのために借り入れをした場合、10年間所得税の控除を受けられる
固定資産税の減税 固定資産税の3分の1を減額 省エネ改修工事を行った住宅(120㎡)の翌年分の固定資産税を減額

なお、それぞれの制度を利用するためには一定の条件を満たす必要があります。必ず、条件を確認してからリノベーションの手配や申請を行うようにしてください。

中古住宅のリノベーションで利用できる補助金制度

中古住宅をリノベーションするときは、国や自治体から補助金を受け取ることも可能です。リノベーションに広く活用できるおもな補助金制度の種類は、以下の3種類です。

金額 概要
すまい給付金 最大50万円 中古住宅の購入時に現金を給付
長期優良住宅リフォーム推進事業 対象費用の3分の1 耐震・省エネ性能などが高い「長期優良住宅」などへ改修するときに補助金を給付
自治体が実施する補助金 自治体によって異なる 自治体ごとに実施する補助金制度

上記のほか、断熱リノベーションや省エネルギーリフォームなどに対する補助金制度も用意されています。これらの制度は条件が厳しい傾向にあるので、しっかりと調べてから工事を計画することをおすすめします。

中古住宅をリノベーションするときの流れ

中古住宅のリノベーションを行うときは、計画的に物件探しや工事の手配を進めることが何よりも大切です。ここからは、実際に中古住宅をリノベーションするときの流れについて見てみましょう。

住まいの要望を洗い出す

物件探しに入る前に、まずは住まいに対する要望を洗い出しておきましょう。交通の便や周辺環境などの「立地」に関する要望と、間取りや広さなどの「住宅」に関する要望の両方をリストアップしておきます。

それぞれの要望に優先順位をつけ、絶対に譲れない条件と妥協してもいい条件を明確にしておくと、不動産会社も紹介する物件を探しやすくなります。

資金計画を作成する

次に、資金計画を立てていきましょう。物件を探してから資金計画を立てると、予算ギリギリまで物件価格に費用を充ててしまい、売買契約を交わしたあとに資金が足りなくなってしまう恐れがあるためです。

資金計画を立てるときは、毎月の希望返済額からローンの借入額を算出しましょう。その金額に頭金を加えたものが、リノベーションの総合予算になります。

あくまで目安ですが、月々の希望返済額ごとの総予算は以下を参考にしてください。

借入額の目安 毎月の返済額 総返済額
1,000万円 3万円 1,257万円
2,000万円 6万円 2,514万円
3,000万円 9万円 3,772万円
4,000万円 12万円 5,029万円

※35年返済、ボーナス払いなし、年利1.36%の場合

たとえば、頭金を1,000万円用意していて毎月の返済を10万円以下に抑えたい場合は、大体3,000万円+1,000万円までの資金が使えることになります。

マンションを購入して内装だけのリノベーションを600万円程度で行いたい場合は、4,000万円から600万円を差し引いた3,400万円までは物件の購入価格に充てられるということです。諸費用や引越し費用を考えると、3,000万円程度の物件を選んでおくとすべて予算内に抑えられるでしょう。

このように、最初に物件に充てられる費用とリノベーション費用を算出しておくことで、あとから資金が足りなくなるトラブルを防げます。

物件を探す

希望の条件と資金計画が立てられたら、実際にご自身に合った中古住宅を探していきましょう

ここでのポイントは、物件検索サイトから気に入った物件を探すのではなく、パートナーとなる不動産会社を見つけ、その会社に物件を紹介してもらうことです。物件検索サイトから気に入った物件の問い合わせをしても、その物件の広告を出している不動産会社が信頼できるかどうか判断しにくいためです。

基本的に、物件はどの不動産業者でも案内できます。そのため、しっかりと口コミや実績を調査したうえでパートナー会社を決めて、信頼できる担当者に気になる物件の調査や予算の管理を依頼することが大切です。

現地調査

ある程度買いたい物件が決まってきたら、売買契約を結ぶ前にリノベーション会社の人と一緒に内覧することをおすすめします。内覧に同行して現地調査してくれるサービスを「内覧同行」と言い、物件やリノベーションの契約前に行うことが可能です。

購入してからリノベーションプランを立てると、建物の構造や管理規約などの問題であとから工事できないことが判明してしまう危険性があるためです。詳しいプランの提案やリノベーション設計は引き渡し後に行いますが、希望を叶えられるのかどうかをある程度知ってから物件を契約できると、非常に安心ですし失敗しにくいでしょう。

現地調査でチェックしておきたいのは、以下のポイントです。
● 建物の構造的に希望のリノベーションが可能かどうか
● マンションの場合は、リノベーションに関する管理規約
● 一戸建ての場合は修復が必要な箇所や修繕費用

こういった不動産会社の担当者とリノベーション会社の担当者の両方に協力してもらい、しっかりと疑問点を解消してから物件を決定しましょう。

売買契約

上記の条件が問題なければ、いよいよ物件の契約に進んでいきます

物件の契約は、以下の順番で進めていきます。
1. ローンの事前審査
2. 売買契約
3. 本審査
4. ローンの契約
5. 物件決済
6. 物件の引き渡し

スムーズに進めば、ローンの事前審査から物件の引き渡しまで1か月半くらいで進められるケースもあります。必要な書類の準備やローンの申込みなどは不動産会社がサポートしてくれるため、基本的には提出書類の取り寄せや申込書への記入などを行うだけで手続きは済みます。

なお物件決済の際は、仲介手数料や税金などを含む「諸費用」が必要です。金額は物件金額の8~10%前後が相場になりますので、あらかじめ用意しておきましょう。

プラン提案~見積もりの作成

物件の売買契約が終わったら、具体的なリノベーション計画を立てていきましょう。リノベーションの工事前の流れは以下のとおりです。

1. 設計士によるヒアリングと現地調査
2. 設計士によるプランの提案
3. 見積もりの提示
4. 工事契約

ヒアリングから工事の契約までは、大体3か月くらいをイメージしておきましょう。提案されたプランに対する追加要望の相談や、見積り金額の調整などが必要になるため、焦らずにじっくり行うことをおすすめします。

工事~引き渡し

実施プランと見積が完成したら、実際に施工していきます

なお、リノベーション工事は勝手に行うことはできません。管理組合や近隣住人などから了承を得てからでないと、工事を始められないのです。こういった対応はリノベーション会社が行ってくれますが、施主が自ら挨拶したほうが話を聞いてもらえる可能性は高いので、時間を作ってご自身で行ってもいいでしょう。

工事がスタートしてからは、およそ2~3か月程度の工事期間が必要になります。最後にリノベーション会社による検査と施主検査を行い、問題箇所を是正したら引き渡されてリノベーションは完了になります。

リノベーション前提で中古マンションを購入する際の流れについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

【中古マンション購入の流れ】必要書類や注意点をわかりやすく解説

中古住宅をリノベーションするメリット

中古住宅のリノベーションをすることには、新築物件にはないメリットが3つ存在しています。ここからは、リノベーションならではのメリットについて説明します。

新築よりもコストを節約できる

新築物件よりもコストを節約できる点が、中古住宅をリノベーションする大きなメリットです。令和元年に行われた国土交通省による「住宅市場動向調査報告書」によれば、住宅の購入資金は以下の通りだということがわかっています。

● 注文住宅…4,615万円
● 注文住宅(建築のみ)…3,555万円
● 分譲戸建住宅…3,851万円
● 分譲マンション…4,457万円
● 中古戸建住宅…2,585万円
● 中古マンション…2,746万円

このように、中古物件のほうが圧倒的に安い価格で物件を購入できるのです。中古物件を購入してリノベーションをすることで、新築物件を購入するよりも安い費用で新築同様の家が手に入ります。

物件の選択肢が増える

駅チカや商業施設付近などのアクセスのいいエリアは、すでに住宅が建設されており、土地の余剰がほとんどありません。そのため、新築で条件のいい物件を探すことは難しい傾向にあります。

他方で中古住宅であれば、すでに建てられている好立地な物件を選択肢に加えることが可能です。新築物件よりも希望する条件の物件を購入しやすい点が、大きなメリットです。

自由に住まいを設計できる

リノベーションでできる工事内容は、壁紙や床材の交換などといった簡易的なものだけではありません。間取りを変更したり水回りの設備を交換することも可能ですし、増築や減築をすることもできます。

注文住宅でも自由な設計はできますが、コストが高額になりやすいです。今ある基礎や壁などを活かしながら設計するリノベーションであれば、費用を抑えながら住まいを好きなようにカスタマイズできます

リノベーションする中古物件を選ぶときのポイント

最後に、リノベーションをする中古物件を選ぶときのポイントを紹介します。物件を探すときは、以下のポイントを確認しておきましょう。

  • 新耐震基準が適用されている1981年以降に建てられたかどうか
  • 壁を壊せない「壁式構造」ではなく、間取りを変更しやすい「ラーメン構造」かどうか
  • 減税制度や補助金制度が適用できる物件かどうか
  • 【一戸建て】修繕履歴や雨漏りなどの問題箇所の有無
  • 【マンション】今後の修繕計画が適切に立てられているかどうか
  • 【マンション】管理規約でリフォームについて禁止されていないか

どのようなポイントを見て物件を探したらいいかわからないときは、物件探しとリノベーションの両方を行ってくれる「ワンストップ型」の会社に依頼することをおすすめします。

物件探しはもちろん、プランニング・施工まで同じ会社が行ってくれるため、希望に沿う物件が見つかりやすくスムーズなリフォームが可能です。

物件選びに不安を感じている人、複数の窓口で手続きをする手間を省きたい人は、ぜひワンストップ型のサービスをご検討ください。

中古住宅のリノベーションなら費用を抑えて理想の家に住める!

中古住宅をリノベーションをすれば、費用を抑えて自由に設計した住宅に住むことが可能です。また、中古住宅をリノベーションするときは、税制の優遇補助金制度を活用できます。各制度の適用には条件があるので、物件を探しながら条件や工事内容を確認しましょう。

よりスムーズに物件購入とリノベーション工事を進めたいのであれば、物件探しからリノベーションの工事までワンストップで行ってくれる会社の利用も検討してみましょう。

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