地震大国である日本では、戸建てであってもマンションであっても耐震補強工事が欠かせません。
しかし、マイホームの耐震補強工事を行いたいと思っても、どのような工事が必要でどれほどの費用がかかるのかわかりにくいため、なかなか行動に移せない人も多いでしょう。
そこで今回は、耐震補強工事の内容や費用について詳しく紹介していきます。大切な自宅と家族を守るためにも、耐震補強工事についての正しい知識を身につけていきましょう。
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耐震補強工事とは
耐震補強工事とは、地震が起きても建物が倒れないように、基礎と壁の補強や老朽化した箇所の取替えなどを行う工事のことを指します。
耐震補強工事を行う際は、専門的な知識を持つ専門家に耐震診断を依頼する必要があります。その際に、耐震補強工事の必要性についての判断や、住環境を低下させない補強計画を作ってもらいましょう。
耐震補強工事の内容とは？
一口に耐震補強工事といっても、工事の内容は多岐にわたります。まずは、耐震補強工事の内容や種類について知識を深めていきましょう。
一般的には、「耐震」「制振」「免震」の3つの工事をまとめて耐震補強工事と呼びます。それぞれの特徴や効果については次の項で詳しく解説します。
なお、耐震補強のために行う具体的な工事としては、以下のようなものが挙げられます。
- 劣化箇所の修復
- 壁の補強や配置バランスの整備
- 柱と基礎の固定
- 鉄筋による基礎の補強
- 床や屋根の補強
- 基礎のヒビ割れ補修
- 屋根の軽量化
耐震補強工事の種類
基本的に、「耐震」「制振」「免震」の3つの工事をまとめて耐震補強工事と呼びます。一般の人には違いがわかりにくいかもしれないので、それぞれの意味について簡単に説明します。耐震
柱や梁、壁などを補強して揺れに備える工事を指します。建物と地面を強固に密着させることで、大地震が来ても建物が耐えられるようにする方法です。地震に強くなりますが、揺れがダイレクトに伝わってしまうという注意点があります。
耐震基準について、詳しくはこちらの記事で解説しています。
耐震基準とは？その定義や旧耐震と新耐震の違いなど基本解説
耐震性能を示す等級とは？区分や見方のポイントを解説
旧耐震は危ない？二種類のマンション耐震基準について徹底解説
制振
制振とは、錘（おもり）やダンパーと呼ばれる専用の部材を設置して、揺れを吸収する工事のことを指します。地震の揺れを和らげてくれるため、上階ほど揺れやすくなるマンションやビルに有効な耐震補強工事です。
免震
免震とは、建物と基礎の間に免震装置を設置し、地盤と切り離すことで揺れを受け流せるようにする工事のことを指します。もっとも揺れを減らせる耐震補強工事で、家具の転倒リスクも下げられる点が特徴的です。
戸建てもしくはマンション、間取りや建物の状態などによって最適な工事は異なります。まずはプロの業者に耐震診断をしてもらい、最適な工法を提案してもらうことからスタートしましょう。
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耐震補強工事の費用相場
それでは、耐震補強工事を行うときはどれほどの費用がかかるのでしょうか。ここからは、費用の相場と予算ごとに行える工事の内容を紹介します。耐震補強工事の相場は100～200万円
木耐協（日本木造住宅耐震補強事業者協同組合）が行った耐震補強の工事費用についての調査では、工事施工者の工事金額は以下のとおりだということがわかりました。● 50万円未満：10.9％
● 50～100万円未満17.4％
● 100～200万円未満：39.3％
● 200～300万円未満：20.7％
● 300万円以上：11.7％
この結果から、耐震補強工事でもっとも多い価格帯は100～200万円程度であることがわかりました。なお、戸建ての場合は床面積が広くなるほど、築年数が長くなるほど耐震補強工事の費用が高くなる傾向にあります。
耐震補強工事は単体で行うのではなく、リフォームを行う際に同時実施すると予算を抑えられます。これは、耐震補強工事には補強費用だけではなく、解体費用や復旧費用が含まれているためです。耐震補強工事をリフォームの解体や復旧と一緒に行うことで、作業効率をアップして作業代を抑えられるのです。
100万円以上のまとまった予算を用意できない場合は、予算に合わせて部分的に耐震補強工事を行うこともできます。
築年数別の耐震補強工事相場
耐震補強工事にかかる費用相場は、築年数によっても変化します。ホームプロの公式サイトによると、築年数別の耐震補強工事相場は下記のとおりです。
- 築19年以下・・・94万9,853円
- 築20〜29年・・・130万8,624円
- 築30〜39年・・・169万9,827円
- 築40年以上・・・189万9,074円
築年数が長ければ長いほど、建物の劣化等により修繕が必要な箇所が多くなるほか、現在は昔の耐震基準よりも厳しくなっているため、基準に合わせた処理が必要となり、相場が上がる傾向にあります。
とくに築30年以上の建物の場合、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高いため注意が必要です。
耐震補強工事の費用別リフォーム事例
続いて、実際の耐震補強工事のリフォーム事例を見ていきましょう。
まとまった予算を用意できない場合は、部分的な耐震補強工事を行うことも可能です。以下では、予算別に行える工事の内容についてご紹介します。耐震補強工事を検討している方は参考にしてみてください。
| 工事にかかる費用 | 施工内容 |
| 25万円 | 壁に筋交いを設置 |
| 50万円 | 耐震金具の取り付け |
| 60万円 | 耐震パネルの取り付け |
| 100万円以上 | 屋根材の取替え |
壁に筋交いを設置する処置など、25万円程度から可能なものもあれば、屋根の取替えなど大規模な工事では100万円以上かかるものまであります。
それぞれについて詳しく解説します。
【耐震補強工事費25万円】壁に筋交いを設置
住宅に地震に耐えられる壁が少ないときや壁の配置バランスが悪いときは、壁に筋交いを設置することで耐震性を高め、地震による倒壊を防ぐことができます。壁0.5間に対して10～15万円程度が、施工費と材料費を含めた相場です。屋外から施工する場合は外壁の仕上げが必要になるため、プラスして3万円前後の費用が加算されることがあります。
【耐震補強工事費50万円】耐震金具の取り付け
耐震金具とは、土台や柱を固定して地震の揺れに耐えられるように補強する器具のことを指します。戸建てに耐震金具を取り付けて土台や柱を補強する場合は、50万円前後の費用がかかります。耐震金具は1個あたり3万円が相場で、壁の補強を含む内装工事は10万円程度の費用が相場です。
【耐震補強工事費60万円】耐震パネルの取り付け
耐震パネルの取り付けは、既存の壁にパネルを取り付けることで強度を増したり、新たに壁を増やしたりして耐震性を向上させる工事です。壁に施工する必要があるため、外壁材を取り外してから耐震パネルを取り付け、再び外壁材で覆う手順を踏むことになります。耐震パネルだけではなく、防水シートや外壁材などの材料費が必要になり、大掛かりな工事が必要になるため費用は高くなります。
【耐震補強工事費100万円以上】屋根材の取替え
100万円以上の予算が用意できるときは、屋根材の取替え工事も行えるようになります。屋根材を計量なものにすることで、建物にかかる負担を軽減することが可能です。たとえば日本瓦などを使用している場合、屋根が重くなって倒壊のリスクや基礎への負担が大きくなるため注意しましょう。
また、屋根材を交換することで、地震による揺れを防いだり屋根落下のリスクを抑えたりすることもできます。
マンションの耐震補強工事
マンションの耐震補強工事については、住人が毎月支払う修繕積立金から費用が捻出されるため、工事の際に改めて費用が請求されることはありません。規模が大きい分、工事費は高額になりやすく、おおよそ500～1,000万円程度の費用がかかります。
マンションの耐震補強工事で行われる工事としては、一例として以下のようなものが挙げられます。
● 柱に補強シートやテープを巻き付ける
● 耐震壁やパネルなどを取り付ける
● 地震揺れに耐えられる隙間（スリット）を壁と柱の間に作る
● 鉄骨ブレースと呼ばれる鉄骨を取り付ける など
なおマンションの耐震補強工事であっても、次項で説明する補助金制度は利用可能です。
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耐震補強工事が必要な家
耐震補強工事について解説しましたが、実際にどのような状態の家が耐震補強工事が必要となるのでしょうか。
ここでは、耐震補強工事が必要な家の特徴についてご紹介します。
- 1981年以前に建てられた家
- 1階の壁面積が少ない家
- 軟弱な地盤が建っている建物
- 吹き抜けがある家
- 不安な場合は耐震診断の検討もおすすめ
それぞれ見ていきましょう。
1981年以前に建てられた家
現在の建物はすべて新耐震基準で建てられていますが、建物の築年数によっては旧耐震基準で建てられていることがあります。
1981年以前に建てられた家は旧耐震基準で建てられているため、特に補強工事が必要な場合が多いです。1981年以降の新耐震基準では、震度6～7レベルでも大地震倒壊しないことが義務付けられていますが、旧耐震基準基準では震度5までの基準しか設けられていません。
そのため、旧耐震基準で建築された建物は、新耐震基準で建築された建物よりも耐震性が低い可能性が高いです。
1階の壁面積が少ない家
1階の壁面積が少ない家も、耐震基準を満たしていない可能性が高い傾向にあります。
建物の1階の壁面積が少ない場合、支えとなる面積が少なくなるため、壁が多い建物よりも低い耐震性になりやすいです。
たとえば1階部分が店舗や倉庫などの造りになっている場合、耐震性が通常よりも低くなっている可能性があります。また、住戸であっても壁面積が少ない場合は注意が必要です。
軟弱な地盤が建っている建物
水分量の多い地盤や、地下水位が高い地盤などに建てられた建物は、地震の時に揺れの影響を受けやすい傾向にあります。
建築基準法では、第三種地盤（著しく軟弱な地盤のこと）に分類されるエリアに家を建てる場合、必要な壁量が通常1.5倍に設定されています。
海や川に近い場合や、もともと傾斜地だった場所に盛り土をして家を建てた場合などは、地盤が弱い可能性があるため注意が必要です。
吹き抜けがある家
本来は天井になるはずの部分を排除する「吹き抜け」がある家も要注意です。
吹き抜けがある場合、通常の建物よりも壁など建物の支えとなる部分が少なくなるため、耐震性が低くなりやすい傾向にあります。
特に1辺が4m以上の大きな吹き抜けが施されている場合は、床面積がさらに減ってしまうため、地震の揺れで受ける影響が大きくなりやすいといわれています。
不安な場合は耐震診断の検討もおすすめ
耐震性に不安を感じる場合は、専門家に診断を依頼してみると良いでしょう。
「耐震診断」とは、旧耐震基準で建築された建物を、現行の新耐震基準に照らし合わせて耐震性をチェックしてもらうことです。また、新耐震基準で建築された建物であっても、劣化等で耐震性に懸念がある場合は改めて耐震補強が必要かどうかを見極めてもらえます。
少しでも不安な場合は、耐震診断を依頼してみることをおすすめします。
旧耐震基準と新耐震基準の違い
旧耐震基準と新耐震基準の違いについては、主に以下2つの点で大きく違ってきます。
- 震度5程度の地震に対する基準の違い
- 震度6程度の地震に対する基準の違い
旧耐震基準は1950～1981年まで適用されていた基準です。新耐震基準と旧耐震基準との違いは、震度5と震度6以上の地震におけるそれぞれの基準を比較することでわかります。
旧耐震基準では建物の重さの2割に相当する地震の力が加わった際に、許容応力度計算を実施して、損壊しない範囲を耐震設計法として定めています。もし、地震によって力が建物に加わったとしても、元の状態に戻って損傷を受けないことを許容応力度計算と呼びます。
一方、新耐震基準では新たに震度6～7レベルの地震に対する基準です。これまで旧耐震基準で実施されていた検証部分を一次設計とし、新たに追加された基準を二次設計と呼びます。
旧耐震基準と新耐震基準の違いをまとめると以下のとおりです。それぞれの違いについてしっかり理解しておきましょう。
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 | |
|---|---|---|
| 震度5強程度（中規模地震） | 建物の倒壊がなく、損傷があっても補修で生活可能なレベル | 建物は軽いひび割れ程度で大きく損傷しないレベル |
| 震度6～7程度（大規模地震） | 規定なし | 建物の損傷はほとんどなく倒壊はない |
旧耐震基準と新耐震基準の違いについてはこちらの記事もご覧ください。
耐震基準とは？その変遷や旧耐震と新耐震の違いを解説
耐震補強工事で活用できる助成金制度
耐震補強工事には高額な費用がかかりますが、自治体の補助金制度を活用したり、税制の優遇制度や融資制度を利用したりして費用を抑えることが可能です。ここでは、耐震補強工事を行うときに押さえておきたい助成金制度について紹介します。
自治体の耐震補強に対する補助金
自治体によって条件や金額は異なりますが、耐震補強工事を行うときは工事費の一部に対して補助金を支給してもらうことが可能です。戸建ての場合は、地域によっては100万円以上の支援を受けられることもあります。たとえば、自治体ごとに以下のような助成金制度が存在しています。
● 埼玉県さいたま市：耐震補強工事の2分の1に相当する額を助成
● 東京都目黒区：耐震補強工事の80％以内で上限150万円を助成
● 神奈川県横浜市：世帯の課税区分に応じて上限100～140万円を助成
助成してもらうためには、建築物件の築年数や建物の種類、収入などの要件を満たす必要があります。まずは、地域の防災課などに問い合わせてみましょう。
税制の優遇
一定の条件を満たした耐震補強工事を行った場合、所得税や固定資産税の減税措置を受けられることがあります。受けられる減税措置は、以下のとおりです。
| 控除額 | 条件 | |
|---|---|---|
| 住宅ローン減税 | 10年間、ローンの年末残高の1％を所得税から控除 ※上限4,000万円 | 10年以上の住宅ローンがある場合 |
| 所得税の減税 | 工事費用相当額の10％を所得税から控除 ※上限25万円 | 住宅ローンの有無に関わらず申請可能 |
| 固定資産税 | 固定資産税の2分の1を軽減 | 1年度分、家屋面積120㎡まで |
税制の優遇を受けるためには、建築士に「増改築等工事証明書」を発行してもらう必要があります。あらかじめ建築士が在籍している業者にリフォームを依頼しておくと、その後の手続がスムーズでしょう。
融資制度
耐震補強工事の費用負担を軽減したい場合は、住宅金融支援機構の融資制度を活用しましょう。耐震補強工事に必要な工事費用に対し、1,500万円を限度に低金利で融資を受けることが可能です。［注7］融資の際は、「年齢が満79歳以下であること」「年間合計返済額の割合が30～35％以下であること」などの条件を満たす必要があります。融資制度を活用すれば、まとまったお金を用意できなくても安心して耐震補強工事を行えるでしょう。
詳しくは住宅金融支援機構の該当ページをご確認ください。
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耐震補強工事を依頼する業者の選び方
現在、耐震補強工事を行う業者は数多く存在していますが、すべての業者の技術力が高いわけではないため、注意する必要があります。後悔のない工事のためには、耐震補強工事を依頼する業者選びを信用に行う必要があります。ここからは、信頼できる耐震補強工事の業者を選ぶポイントについて見ていきましょう。
実績が豊富かどうか
耐震補強工事でもっとも大切なのは、実績が豊富な業者かどうかです。耐震工事は専門的な知識と高度な技術が必要なため、経験が少ない業者では適切な施工ができません。しっかりと耐震効果を得るためには、豊富な知識や実績を持つ業者に依頼しなくてはいけません。
業者の施工実績は、会社のホームページで簡単に調べることができます。実績が豊富な業者であれば、今までの施工数や施工事例などについて発信しているため、どのような施工が得意なのかについてもわかるでしょう。
反対に施工実績が少ない場合は、ホームページに施工数や実際の事例についての記載がありません。こういった業者は避けておいたほうが無難です。
耐震診断の内容を説明してくれるか
耐震補強工事を行う際は、戸建てやマンションがどれほど地震のエネルギーを吸収できるかについて調査する「耐震診断」が欠かせません。耐震診断を行う際は、建物の基礎や壁、柱や梁などの住宅内部はもちろん、周囲の地盤や河川の有無なども行う必要があります。耐震補強工事を行う際は、耐震診断をしっかりと行ったうえで、必要になる工事を提案してくれる業者を選びましょう。どのような調査をした結果、どのような理由で、どのような工事が必要になるのかをしっかりと説明してくれる業者は、工事も丁寧に行ってくれる可能性が高いです。
信頼できる業者かどうか
依頼先の業者が信頼できるかどうかも、しっかりと確認しておきたいポイントです。たとえば、以下のような行動を取る業者は、悪徳な業者である可能性が高いため注意しましょう。
● 不安をあおってすぐに契約させようとする
● 診断結果や見積もりを即日出す
● 料金が相場より安すぎる
● 見積時点で工事の詳細を出してくれない
● お問い合わせの対応がそっけない
反対に、時間をかけて診断して計画を作成してくれたり、丁寧に対応したりしてくれる業者は信頼できます。大切な自宅を任せるのですから、何社か比較してより信頼できる業者に施工を依頼することをおすすめします。
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耐震補強工事に関するよくある質問
最後に、耐震補強工事に関するよくある質問に3つお答えしていきます。耐震補強工事はDIYでもできる？
耐震補強工事は壁の増設や地盤の補強など、専門家による知識と技術が必要なため、DIYで行うことはできません。一般の人が行うことで家のバランスが崩れてしまい、余計な補修費用がかかってしまうケースもあります。しっかりと耐震補強工事をしたいなら、必ずプロに依頼しましょう。
耐震補強工事が必要な住宅の特徴は？
耐震補強工事が必要となる住宅の特徴としては、たとえば以下のようなものが挙げられます。● 建築基準法改正以前の1981年以前に建てられた建物
● オーバーハング状、ピロティ状など不安定な建物
● 窓が多い、間仕切りがないなど壁が少ない建物
● 建物の下層だけが大きい建物
● 吹き抜けの建物
● 軟弱な地盤に建っている建物
● シロアリ被害や雨漏りなど老朽化が目立つ建物
上記の条件に当てはまる場合は、しっかりと耐震診断を行って、工事が必要かどうかについてプロに判断してもらいましょう。
自宅の耐震性の調べ方は？
自宅の耐震性については、「住宅性能評価書」と呼ばれる資料で確認することが可能です。この資料は一般的に新築物件を建てるときに作成されますが、なかには作成されていない物件もあります。探しても見当たらないときは、購入した不動産会社やハウスメーカーに問い合わせてみましょう。
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耐震補強工事を行って安心して住める住宅にしよう
地震大国である日本において、耐震補強工事は欠かせないものです。耐震性は戸建てにおいてもマンションにおいても必要なものであるため、しっかりと耐震診断を行って、必要に応じて耐震補強工事を行っていきましょう。耐震補強工事は高額な工事になりやすいですが、自治体の助成金を受け取ったり税制の優遇、融資を受けたりしながらお得に行うことが可能です。なかには耐震診断から助成金の申請代行まで行ってくれる業者もあるため、複数の業者を比較して、より信頼できるところに工事を依頼しましょう。
また、本記事をお読みの方の中には、中古住宅への住み替えを検討している方もいるかと思います。とはいえ、
- 物件が多すぎてどれを選んだらいいのかわからない
- 不動産会社に連絡したら電話営業されそうで嫌だ
- 自分の個人情報が不動産会社に知られたら営業されそう
という悩みを抱えている方も少なくないのではないでしょうか。一度条件を入力すると複数の不動産会社があなたにピッタリの物件提案をしてくれるHousii(ハウシー)なら、
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- 一度入力した条件にマッチした物件情報が不動産会社からメールで届く
- チャットでは条件や金額についても相談することもできる
そして何より、Housiiには不動産ポータルサイトには載っておらず、市場に出ていない「未公開物件」を含む物件提案を受け取ることができます。
その理由は、日本最大級※の不動産売却プラットフォームのイエウールと同じ会社が運営しているため、不動産会社がポータルサイトに出す前の不動産情報を公開しているからです。
「悩んでいたらライバルに先を越されてしまった」という方も少なくない家探し。それでも不動産会社から急かされずに自分のペースで選びたい、という人はぜひHousiiを利用してみてはいかがでしょうか。
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