旧耐震は危ない?二種類のマンション耐震基準について徹底解説

お住まいの住宅が、地震による被害にどれだけ強いかを表す基準が「耐震基準」です。この耐震基準は、実は旧耐震基準新耐震基準の2種類あります。旧耐震基準と新耐震基準の違いはなんでしょうか。

また、旧耐震基準のマンションは「危ない」といわれますが、実際はどの程度の危険性があるのでしょうか。マンションの購入や、耐震性能を改善するための耐震改修工事をおこなう場合、まず物件の耐震基準を見極めることが大切です。

この記事では、マンションの耐震基準の違いや見極め方、旧耐震基準の安全性についてわかりやすく解説します。

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旧耐震基準と新耐震基準の違いは?

マンションをはじめとした物件には、建物が地震にどれだけ耐えられるかを示す「耐震基準」が設けられています。耐震基準には旧耐震基準新耐震基準の2種類があります。

物件選びや改築・リフォームをおこなうときは、それぞれの耐震基準の違いを理解し、物件がどちらの耐震基準に当たるかを確認することが大切です。ここでは、旧耐震基準と新耐震基準の違いや見分け方を解説します。

旧耐震基準は1981年5月31日以前の耐震基準のこと

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認申請が受理された建物に当てはまる耐震基準です。建築確認申請とは、建築工事に着工する前に都道府県や市町村に建築確認を申し込む手続きです。

旧耐震基準では、1950年(昭和25年)施行の建築基準法にしたがい、建物が「中地震」の揺れに対し、「倒壊しない程度」の強度を持つことが求められます。中地震とは、震度に換算すると震度5程度です。

また、倒壊しない程度とは、文字通り家屋が大きく倒壊しない程度の強度で、軽微なひび割れは許容されます。

このように、1981年5月31日以前に建築確認申請が受理された旧耐震基準の建物は、震度5の地震でも倒壊しないように設計されています。

新耐震基準は1981年6月1日以降の耐震基準のこと

新耐震基準は1981年6月1日以降に建築確認申請が受理された建物に当てはまる耐震基準です。

旧耐震基準が見直されたきっかけは、1978年の宮城県沖地震です。新耐震基準では、建物の構造部材の強さを計算する許容応力度計算と、水平方向の力への強さを計算する保有水平耐力計算の2つの観点から、より正確に耐震性能を計算することが求められます。

また、新耐震基準は旧耐震基準よりも耐震基準が厳しくなりました。旧耐震基準では、「震度5程度(=中地震)の揺れで倒壊しないこと」が基準でしたが、新耐震基準では「震度7程度(=大地震)の揺れで倒壊しないこと」が基準です。

さらに新耐震基準では、震度5程度の中地震に対しては、軽微なひび割れにとどめる程度の耐震強度が求められます。実際に、2011年の東北地方太平洋沖地震(東日本大震災)では、新耐震基準で設計された建物の多くが倒壊せず、直接的な被害を減らすことに成功しています。

新耐震基準の物件には税制上の優遇がある!

新耐震基準の建物は地震に対する安全性が高いだけでなく、税制上の優遇が得られるのも特徴です。

国や行政は、住宅購入時などの金銭負担を軽減するさまざまな制度を設けていますが、その多くが新耐震基準に適合していることを条件としています。

代表的なものが、住宅ローンの金利負担を軽減する住宅ローン減税制度です。住宅ローン減税制度を利用すれば、年末の住宅ローン残高の1%を、10年間にわたって所得税から控除できます。住宅ローン減税制度は新築住宅だけでなく中古住宅も対象ですが、中古住宅の場合は新耐震基準への適合が条件です。

なお、住宅ローン減税制度は住宅購入だけでなく、大規模な修繕や模様替え、リフォームやバリアフリー改修も対象のため、旧耐震基準の建物でも現行耐震基準に適合するよう耐震改修工事をおこなうことで税制優遇を受けられます。

マンションの耐震基準を自分で確認する2つの方法

マンションが旧耐震基準なのか、それとも新耐震基準なのかは、建築確認申請が受理された日付を確認することで判断できます。マンションの建築確認が1981年6月1日以降に受理されている場合、お住いのマンションは新耐震基準です。

ここでは、マンションの耐震基準を自分で確認する方法を2つ紹介します。

確認通知書(副)を確認する

マンションの建築工事をはじめるには、都道府県や市町村に建築確認を申し込む必要があります。このときに提出する書類の1つが、「確認通知書(副)」です。

建築確認申請が受理されると、確認通知書(副)が施主に返却されます。この確認通知書(副)に記載された発行日が、1981年5月31日以前であれば旧耐震基準1981年6月1日以降であれば新耐震基準だと判断できます。

マンション購入の場合、マンションの売主が確認通知書(副)を保管しているケースが多いため、耐震基準を確認したい場合はマンションの売主に依頼しましょう。

なお、加工後におこなわれる工事完了検査の際に発行される「完了検査済証」にも、建築確認の日付が記載されていますが、完了検査済証には建物の概要が記載されておらず、古い完了検査済証の場合は建物の特定ができない場合があります。

確認台帳記載事項証明や建築計画概要書を確認する

もし、売主が確認通知書(副)を紛失した場合、原則として確認通知書(副)の再交付はできません。その場合は都道府県や市町村の建築課に行き、窓口で「確認台帳記載事項証明」の発行を依頼しましょう。

確認台帳記載事項証明にも、建築確認申請の日付が記載されているため、お住まいのマンションが旧耐震基準か新耐震基準かを判断できます。確認台帳記載事項証明の発行に必要な情報は、次の4点です。

・建築工事がおこなわれた当時の地名地番(現住所でも可)
・建築工事のおおよその建築年か竣工年
・建築工事の施主(建築主)の名前
・マンションのおおまかな階数や延べ面積、構造種別などの情報

都道府県や市町村によって、確認台帳記載事項証明の申請手続きが異なる場合があるため、まずはお住まいの地域の建築課の窓口にお問い合わせください。

マンションの耐震性能を見極めるそのほかの基準3つ

マンションの耐震性能を表す基準は、国が定める耐震基準だけではありません。旧耐震基準や新耐震基準のほかにも、お住まいのマンションの耐震性能を見極めるための基準が3つあります。

ここでは、耐震性能を知るのに役立つ「耐震等級」「長期優良住宅」「耐震構造(制震構造、免震構造)」を順に解説します。

耐震性能をランク付けした耐震等級

耐震等級とは、地震に対する建物の構造躯体の強さを数字でランク付けした基準です。

建築基準法に基づく耐震基準とちがい、耐震等級は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」における「住宅性能表示制度」の規定にしたがいます。耐震等級は全部で1から3まであります。

一番下の耐震等級1が新耐震基準に相当し、建物の耐震性能が上がるにつれて耐震等級も高くなります。

要件 具体例
耐震等級1 ・震度6から7程度の大地震に相当する地震が発生しても、住宅が崩壊しない程度の耐震性能があること
・震度5程度の中地震に相当する地震が発生しても、軽微なひび割れにとどめる程度の耐震性能があること
一般的なマンションなど
耐震等級2 ・耐震等級1の1.25倍の規模の地震が発生しても、住宅が崩壊しない程度の耐震性能があること 学校、警察署、消防署など
耐震等級3 ・耐震等級1の1.5倍の規模の地震が発生しても、住宅が崩壊しない程度の耐震性能があること 大学病院など

住宅の耐震等級は、不動産の売却時の査定等で考慮されるケースがあります。マンションの耐震等級を知りたい場合は、まず管理会社に問い合わせましょう。

耐震等級について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
耐震性能を示す等級とは?区分や見方のポイントを解説

長期にわたって快適に住むことができる長期優良住宅

長期優良住宅とは、2009年6月4日施行の「長期優良住宅認定制度」に基づき、長期に渡って快適に住むことができると認定された住宅のことです。マンションが長期優良住宅と認定されるには、次の6つの条件を満たす必要があります。

劣化対策 数世代にわたって住宅の構造躯体が使用できること
耐震性 「極めて稀に発生する地震(大地震)」に対し、損傷の低減を可能なこと
可変性 間取りの変更など、ライフスタイルに合わせた可変性があること
維持管理・更新の容易性 内装や設備のメンテナンスが容易なこと
高齢者等対策 共用廊下等がバリアフリー化されていること
省エネルギー対策 断熱性能等の省エネルギー性能が高いこと

国土交通省「長期優良住宅のページ」より作成

国土交通省は耐震性能について、震度6から7程度の大地震に対し「損傷のレベルの低減を図ること」を条件としています。また、長期優良住宅の認定を受けると、所得税や固定資産税の軽減など、さまざまな税制上のメリットがあります。

長期優良住宅について、詳しくはこちらの記事で解説しています。
長期優良住宅の認定基準やメリット・デメリットを徹底解説

耐震構造・耐震構造・免震構造の3つの地震対策

マンションの建築構造によっても、耐震性能が大きく変わってきます。

メリット デメリット
耐震構造 ・一般的な建築構造で、多くのマンションで採用されている
・建物自体の構造が頑丈なため、震度6から7程度の大地震にも耐えられる
・地面の揺れが直接建物に伝わるため、とくにマンション上階で強い揺れを感じる
制震構造 ・建物に制振装置(ダンパー)を組み込み、耐震構造よりも建物の揺れを約20%~30%軽減できる ・マンションの地盤が弱い場合、制震構造を採用できないケースがある
免震構造 ・建物の基礎部分に免震装置を設置し、耐震構造よりも地震の揺れを約40%~60%軽減できる ・通常のマンションよりも約3%建築コストが高くなる

新耐震基準で建てられたマンションなら、震度6から7程度の大地震にも耐えられます。

特にマンション上階の揺れの軽減や、家具などの転倒の防止を考慮する場合は、制震構造や免震構造のマンションがおすすめです。

旧耐震基準のマンションが「危ない」とは限らない!

1981年5月31日以前に建築確認申請が受理された旧耐震基準のマンションは、地震に対する安全性が低いといわれています。

しかし、建築基準法の耐震基準は耐震性能の下限を定めるものであり、旧耐震基準のマンションだからといって耐震性能が低いとは限りません。

旧耐震基準のマンションでも、建物全体を柱ではなく壁で支える「壁構造」が採用されているなど、新耐震基準のマンションと遜色ない耐震性能があるケースがあります。

また、旧耐震基準といっても、時期によって建物の耐震性能の要求水準が変わります。

たとえば、1971年の建築基準法の改正では、建物の柱の鉄筋の間隔が300ミリメートルから100ミリメートルに変更され、より建物の耐震性能が増しました。旧耐震基準だから、新耐震基準だからではなく、マンションそのものの耐震性能に着目することが大切です。

他の耐震については、こちらの記事もご覧ください。
耐震基準とは?建築基準法改正による旧耐震と新耐震の違いを解説
耐震性能を示す等級とは?区分や見方のポイントを解説
長期優良住宅の認定基準やメリット・デメリットを徹底解説

2つの耐震基準の違いを知り、お住まいのマンションの耐震性能を見極めよう

マンションの耐震基準には、旧耐震基準新耐震基準の2種類があります。1981年5月31日以前に建築確認申請が受理された物件は旧耐震基準、1981年6月1日以降の物件は新耐震基準を守って建てられています。

旧耐震基準のマンションだからといって「危ない」わけではありません。マンションによっては堅牢で安全性の高い物件もあります。耐震等級や長期優良住宅、耐震構造・耐震構造・免震構造といった地震対策も考慮し、マンションの耐震性能を総合的に判断しましょう。

もし耐震性能が不安な場合は、耐震補強工事の実施がおすすめです。中古物件に耐震改修工事を実施し、住宅を現行耐震基準に適合すれば、住宅ローン減税制度などの税制優遇も受けられます。

耐震補強工事の費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
耐震補強工事の費用相場は?助成金制度についても詳しく紹介

耐震基準については、こちらの記事でも解説しています。
耐震基準とは?その定義や旧耐震と新耐震の違いなど基本解説

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