分譲マンションとは?購入するメリットや方法を詳しく解説

マンションを建てるのに最適な土地とは

分譲マンションは設備が豊富で居住性も抜群なので、いつかは自分の持ち家として購入したいと考えている方も多いでしょう。購入した住戸は自分の資産にもなるので、社会的信用も強化されます。

しかし、分譲マンションは自分の資産であるが故に手放しにくい、修繕費用も自己負担といった側面もあるのです。

この記事では分譲マンションを購入するメリットとデメリット、購入の流れ、物件の選び方について解説します。分譲マンションの購入を考えている方はぜひチェックしてください。

初めてマンションを購入するという方はこちらの記事もご覧ください。
マンション価格が高いのはなぜ?今後の動向についても解説!
マンションの築年数からみる売却・購入時に注意するべきポイント

査定で分かるのは、価格だけじゃない
査定で分かるのは、価格だけじゃない

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

※家を買いたい方必見!スマホで完結!無料会員登録で未公開含む優良物件情報が届きます。

分譲マンションとは?

分譲とは「分割譲渡」の意味です。1棟、もしくは複数棟のマンションの住戸を、1住戸ごとに販売する形式のマンションのことを分譲マンションといいます。住戸の購入者は区分所有者と呼ばれ、購入した住戸は自身の資産として正式に登記されます。

賃貸物件と比べ、居住性がより重視されていることも分譲マンションの特徴です。新築物件であれば最新の設備が整った環境で快適な生活が期待できます。売り出しの際は大々的な広告に加えてモデルルームも設置されるので、実際に足を運んでみるとよいでしょう。

一方、中古マンションは販売される住戸数も少ないことから、空き住戸があっても広告が掲載されることは殆どありません。中古マンションにもメリットがあるので、購入を希望する場合は住宅情報サイトやその地域の不動産業者で物件を探すとよいでしょう。

分譲マンションと賃貸マンションの違い

マンションへの居住を検討する場合、分譲にするか賃貸にするかは大きな悩みどころです。まずは分譲マンションと賃貸マンションの違いについてチェックしておきましょう。

物件の所有者

分譲マンションと賃貸マンションの最も大きな違いは物件の所有者です。分譲マンションの住戸は購入した本人が区分所有者として登記されます。また、エントランスや階段、エレベーター等の共有部分については、そのマンションの区分所有者全員の共有物という扱いです。

一方、賃貸マンションでは居住者に物件の所有権はありません。その物件のオーナーが文字通りの所有者です。オーナーは個人の場合や、住宅デベロッパーが管理を兼ねてオーナーを務める場合等があります。

マンション設備や共用施設の充実度

宅配ボックスのような設備、ゲストルームのような共有施設は分譲マンションの方が充実している傾向があります。分譲マンションの設計で重視されることは居住性です。購入者が長期間に渡って生活することを想定している為、暮らしを助ける様々な工夫が凝らされています。

一方、賃貸マンションは家賃による収益を上げることが目的です。設備にお金を掛け過ぎると利益が下がってしまう為、共有部分の設備はそれなりのものに抑えられる傾向があります。

ただし、これらは一般的な傾向であり、すべの物件に当てはまるとは限りません。現在では賃貸マンションでもその多くに宅配ボックスが備え付けられており、物件によっては分譲マンション顔負けの設備を備えている場合もあります。

住戸リフォームの可否

分譲マンションの住戸は、規約の範囲内であれば区分所有者の意思で自由にリフォームをすることができます。壁や床を好みの物に張替えるだけではなく、お風呂場やキッチンなど水回りの設備入れ替え、間取りの変更等も可能です。

一方の賃貸マンションでは居住者の判断でリフォームをすることはできません

入居に伴う費用

分譲マンションと賃貸マンションでは入居する為の費用も大きく異なります。それぞれのマンションで必要になる資金には以下のようなものがあります。

分譲マンション 賃貸マンション
入居前に必要な費用 ● 頭金
● 登録免許税
● 不動産取得税
● 住宅ローン保証料
● 敷金・礼金
● 仲介手数料
入居後に発生する費用 ● 住宅ローン
● 管理費
● 修繕積立金
● 固定資産税
● 家賃
● 管理費
● 更新料
分譲マンションを購入する際には頭金としてまとまった額の現金が必要です。他にも不動産取得税や、所有権の登記に伴う登録免許税が発生します。住宅ローンの借り入れにも多額の費用が掛かるので注意しましょう。

入居後は住宅ローン返済の他、マンションの管理費や修繕積立金も徴収されます。修繕積立金は定期的に行われるマンションの大規模修繕の為の費用です。また、分譲マンションの住戸は自身の資産ですので、固定資産税の支払いも生じます。

一方の賃貸マンションでは、入居時にオーナーに対する敷金・礼金、不動産業者に対する仲介手数料を支払うことが一般的です。入居後は毎月の家賃と管理費の支払いに加え、契約更新時には更新料の支払いも発生します。

分譲マンションを購入する4つのメリット

一般的には分譲マンションの方が賃貸マンションより設備が充実していると言われます。しかし、分譲マンションのメリットはそれだけではありません。ここでは分譲マンションを購入する4つのメリットを紹介します。

自分の資産になる

分譲マンションを購入する最大のメリットが自分の資産になるということです。資産を持つことは社会的な信用にも繋がります。銀行からの融資やハイステータスなクレジットカードの作成等にも良い影響を及ぼすでしょう。

また、自分の資産をどのように扱うかは本人が自由に決めることができます。購入した住戸を賃貸として他人に貸し出し、家賃収入を得ることも可能です。このような物件は分譲賃貸マンションと呼ばれ、低価格で分譲マンションの快適性が味わえることから人気があります。

設備が充実している

ゲストルームやパーティールームのような共用設備は分譲マンションならではです。物件によっては建物内にジムやプール、バー等が併設されている場合もあります。そのような物件は分譲マンションの中でもかなり高額な部類ですが、ホテル住まいのような豪華な気分を味わうことができるでしょう。

なお、都心部のタワーマンションでは、賃貸物件であっても分譲マンション以上の設備を備えていることも珍しくありません。ただし、その家賃は非常に高額で1ヶ月50万円を超える物件もあります。

マンション駐輪場の問題点とは?失敗しない解決策を紹介!

住民トラブルが少ない

分譲マンションは賃貸マンションに比べて住民トラブルが少ないと言われます。その理由は居住者の多くがそのマンションに長く住むことを想定しているからです。

賃貸マンションであればトラブル解決の最終手段として引っ越しという選択肢が考えられます。しかし、分譲マンションは一度購入したらそう簡単に手放すことはできません。その為、分譲マンションの住民には、お互いの付き合いを大切にしてトラブルを避けようとする意識が働きます。

ローンを払い終われば月々の負担が減る

分譲マンションはローンの支払いが終わった時点で月々の経済的負担が大きく解消されます。引き続き管理費や修繕積立金の徴収、固定資産税の支払いは続きますが、老後の家賃を心配しなくてもいいということは大きなメリットです。

一方、賃貸マンションの場合はそこに住み続ける限り家賃が発生します。定年退職後も毎月一定の収入が必要な為、何かしらの収入元を確保しなければなりません。

分譲マンションの4つのデメリット

分譲マンションの購入はメリットばかりではありません。生活スタイルによっては賃貸マンションの方が有利な場合もあります。分譲マンションのデメリットもチェックし、分譲と賃貸のどちらが適しているかを考えてみましょう。

初期費用が高額

分譲マンションのデメリットとして挙げられるのが高額な初期費用です。住宅ローンを利用する場合でも、頭金として物件購入価格の15%~20%程度の現金を用意することが望ましいとされます。また、物件自体の購入費用の他に、ローンの借り入れ費用や各種税金といった諸費用への備えも必要です。

これらを考慮すると、仮に4000万円の分譲物件を購入する場合は最低でも800万円程の現金を工面しなければなりません。賃貸マンションでも敷金・礼金や仲介手数料といった初期費用が発生しますが、その金額は合計しても家賃2~3ヶ月分程です。

新築マンション購入の初期費用ってどれぐらい?
マンション購入にかかる諸費用と節約する方法を徹底解説!

転居がしにくい

転居がしにくいことも分譲マンションのデメリットです。仮にマンションを退去するのであれば物件を売却するか、物件を所持したまま賃貸として貸し出すという方法が考えられます。しかし、いずれにせよ手続きには手間と時間が掛かります

分譲マンションは賃貸マンションのように簡単な手続きで引っ越しができるというものではありません。転勤等で引っ越しの機会が多い方にとって、分譲マンションの購入はリスクが大きいものとなるでしょう。

居住費のコントロールがしにくい

分譲マンションはライフステージの変化に応じた居住費のコントロールがしにくいという点に注意が必要です。

生活に必要な費用は年齢が上がるにつれ増加する傾向にあります。また、何かしらの理由により収入が減少してしまうこともあるでしょう。しかし、出費の増加や収入の減少があったとしても、借り入れた住宅ローンの返済は続きます。

賃貸マンションであれば収支のバランスを見て適正家賃の物件へ引っ越すことも考えられます。しかし、先述したように分譲マンションの引っ越しは容易ではありません。分譲マンションを購入する際は、その後のライフプランも見据えて物件やローンプランを選ぶことが大切です。

修繕は自己負担

分譲マンションの場合、住戸の修繕費用は全額自己負担です。エントランスやエレベーター、外壁など共有部分の修繕に関しても、その費用には居住者から徴収した修繕積立金が用いられています。

一方、 賃貸マンションの場合、経年劣化等による修繕であればオーナーや管理会社が費用を負担します。共有部分はもちろん、住戸内の修繕であっても同様です。

分譲マンションの購入方法

分譲マンションを始めとした不動産を購入する機会は滅多になく、その購入手順に不安を感じる方も多いでしょう。ここでは分譲マンションを購入する流れについて解説します。大まかな流れを掴んだ上で物件の購入に臨みましょう。

情報を収集して物件を探す

まずは住宅情報サイトを活用し、希望エリアにどのような物件があるのか情報を集めます。新築マンションであれば沿線の駅や電車の中吊りに広告が掲載されていることも多く、通勤途中にそれらも注視しておくとよいでしょう。

希望エリアの不動産業者に足を運ぶことも大切です。特に中古物件は公開されている情報が少ないので、思わぬ穴場物件を見つけることができるかもしれません。

モデルルームの見学

気になる物件は積極的に見学の機会を作りましょう。売り出し中のマンションではモデルルームが用意されていることが多く、実際に間取りを見て物件の雰囲気を掴むことができます。

人気のマンションであれば事前に見学の予約をしておくと安心です。特に土日は見学者が多く、当日の見学は受け付けてもらえない場合もあります。最近ではインターネットで予約を受け付けることが一般的ですので、該当物件の公式サイトも確認しておきましょう。

買付けの申し込み

購入する物件を決めたら買付けの申し込みを行います。新築物件であれば販売業者に、中古物件であれば不動産仲介業者に申し込むことが一般的です。

買付けの申し込みはまだ正式な契約ではなく、購入する意思を示す為のものです。物件によっては申込証拠金として現金が必要な場合もあるので、事前に確認しておきましょう。

なお、証拠金は本契約時に物件購入代金の一部に充当され、契約しなかった場合には全額返却されます。

住宅ローンの事前審査

買い付けの申し込みと合わせて任意の金融機関に住宅ローンの事前審査を申請します。住宅ローンを利用する場合、本契約に進む為には事前審査の通過が必須です。審査には1週間程度時間を要するので、早めに手続きを行いましょう。

重要事項説明・本契約

住宅ローンの事前審査に通過したらいよいよ物件購入の本契約です。本契約前には販売業者の担当者による重要事項説明が行われます。

重要事項説明は物件の情報や契約に関する事項を細かく確認する大事な機会です。本契約を結ぶ前に気になる点は販売業者に確認を取り、不明箇所をクリアにしておきましょう。

全ての条件を承諾して契約書にサインをし、手付金を支払えば本契約が結ばれます。手付金は物件価格の5%~10%が適切です。キャンセルをした場合、手付金は放棄しなくてはいけないので納得した上で手続きを行ってください。

住宅ローンの本審査

物件購入の本契約終了後は住宅ローンの本審査を申し込みます。書類の不備があると手続きに時間が掛かってしまう為、金融機関の指示に従い漏れなく準備を進めておきましょう。

住宅ローンの契約完了後は実際に現金を借り入れ、手付金や頭金を除いた物件購入費用の残金を支払います。

物件の引き渡し

残金の支払い後、最終的な書類にサインをすればマンション購入の一連の流れは終了です。既に入居が可能な状態であれば販売業者から鍵を受け取り、物件の引き渡しをしてもらいます。

なお、物件を新たに所有した場合は法務局への登記が必要です。自身で行うことが困難な場合は、司法書士を雇って手続きを代行してもらいましょう。

分譲マンションの選び方

最後に分譲マンションの物件を選ぶポイントを紹介します。マンションの購入は決して安い買い物ではありません。様々な物件を比較し、納得のできる物件を選ぶようにしましょう。

新築マンションか中古マンションか

新築物件を購入するか中古物件を購入するかは大きなポイントになります。新築は値段が高く設備が新しい、中古は値段が安く設備が古い、という認識を持つ人が多いでしょう。その認識で間違いはありませんが、以下の2点を補足しておきます。

新築マンションは登録免許税の減税が適用される(2022年3月31日まで)

中古マンションは資産価値が下がりにくい

一定の要件を満たした新築物件であれば、所有権の登記に伴う登録免許税の税率が本来の0.4%から0.15%に引き下げられます。こちらは2022年3月31日までの特例措置ですので、それまでにマンション購入を検討している場合は覚えておくとよいでしょう。

また、中古マンションを購入するメリットとして資産価値が下がりにくいということが挙げられます。中古マンションは既に資産価値がある程度低下している為、購入後の資産減少も緩やかです。資産価値という面で見た場合は、新築マンションよりも中古マンションの方がコストパフォーマンスに優れていると言えます。

新築と中古どちらがおすすめかについては、こちらの記事をご覧ください。

マンション購入なら新築・中古のどっちがお得?4つの比較ポイント
中古マンションの買い時は「築年数」と「相場」で決まる!2021年の最新状況を解説
中古マンションの買い時は「築年数」と「相場」で決まる!2021年の最新状況を解説

マンションの立地

マンションの購入ではその建物の立地も重要です。立地の良い物件であれば人気物件となることが見込まれ、資産価値が低下しにくくなります

立地の良さは以下の点をチェックしましょう

駅やバス停にアクセスしやすいか

徒歩圏内にスーパーや商業施設があるか

地域の安全性(治安の良さ)

これらは入居後の住みやすさにも繋がります。マンション購入時は必ず確認しておきましょう。

地域の世帯数

マンションがある地域周辺の世帯数も物件選びの判断材料です。世帯数が多ければ人口が多いということですので、地域に活気があると考えられます。栄えているエリアの物件であれば資産価値も維持されやすくなるでしょう。

再開発等により人口の増加が見込まれる地域であれば資産価値の上昇も期待できます。物件を売却してさらにグレードの高いマンションへ、という計画も夢ではありません。

マンションの管理状況

中古マンションを購入するのであれば、物件の管理状況は特に念入りに確認するようにしましょう。共用部分の管理が行き届いていない物件は住みにくいだけではなく、修繕積立金のトラブルに見舞われる可能性もあります。

購入時に確認しておきたい情報は、修繕積立金の運用状況や過去の大規模修繕履歴です。これらの情報はマンションの管理会社に問い合わせることで入手できます。修繕積立金が破綻しているマンションもありますので、購入前に物件の管理状況を必ず確認しておきましょう。

マンションの管理組合の役割については、こちらの記事でも解説しています。

マンション管理組合の役割や管理会社との関係など詳しく紹介

自分の生活スタイルに合ったマンションを選ぼう

分譲マンションは終の住処としても人気のある物件です。住宅ローンを払い終われば、老後の家賃に関する心配はほぼなくなると言ってよいでしょう。

居住性の高さや豊富な設備が魅力の分譲マンションですが、一方では転居がしにくい、修繕費用が掛かるといった側面も忘れてはなりません。分譲マンションだから優れているという訳ではなく、自分の生活スタイルに合わせて適切な住居に住むことが大切です。

相続税対策でマンションを購入し、できるだけ多くの資産を残すコツ

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
完全無料
【完全無料】うちの価格いくら?