マンション購入時の注意点25選を解説!失敗しないために知っておくべきポイントは?

マンション購入時の注意点25選を解説!失敗しないために知っておくべきポイントは?

初めての不動産の購入でマンション購入を検討している人の中には、どのような流れでマンションを購入するのかや購入時に何に気を付けて選んだらいいのかわからないという人も少なくないと思います。

というのも、中には「マンションを買った後に騒音トラブルが頻発していることに気が付いた」という方や、住み始めてから数年後に「マンションの資産価値が下がり切っていて売ろうにも売れない」という方も少なくないからです。

今回の記事では、初めてマンションを購入する人向けにどのような点に注意しながら物件を選んでいけばいいのかマンション購入の流れごとに解説していきます。マンション購入の流れは以下の通りです。

マンション購入の流れ

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資金計画を立てる際の注意点

初めてのマンション購入での一番の心配はやはり住宅ローンをちゃんと支払っていけるかどうかや、自分の年収に対してマンションの価格が適切かどうかなどの資金面での心配ですよね。

そこで、第1章ではまずはじめてのマンション購入を控えている方向けに資金計画を立てる際の注意点を解説していきます。

マンションの物件価格以外にも諸費用が掛かることに注意

まず最初に紹介するポイントとしては、マンションの物件価格以外にも購入にあたって税金や不動産会社に支払う諸費用が掛かることです。

諸費用の目安としては、新築マンションであれば物件価格の3~5%中古マンションであれば6~13%の諸費用が掛かりますので資金計画を立てる際はこれらの諸費用を支払うことも計画のうちに入れておきましょう。

また、これらの諸費用は「諸費用ローン」としてローンを組むことも可能ですが、高金利でかつ住宅ローンとのダブルローン状態になることが予想されるため基本的には現金で支払いましょう。諸費用の内訳は以下の通りです。

【諸費用の内訳】

項目

諸費用の詳細
印紙税 印紙税は国に対して納める税金で売買契約書や住宅ローン契約書に収入印紙を貼る形で支払う税金です。
登記費用・登録免許税 不動産登記の際にかかる登記費用です。
司法書士依頼費用 不動産登記を司法書士に依頼する際に支払う諸費用となります。
住宅ローン関連費用 住宅ローン契約では、融資手数料や保証料などの諸費用が欠かせません。
管理費・修繕積立金 新築マンションの場合、購入時に初期費用として2か月分先払いで支払うケースがあります。
申込証拠金 購入申し込み時にかかる諸費用で、キャンセルした場合は戻ってくる費用です。
引っ越し・家具購入費用 引っ越しや家具購入にかかる諸費用も忘れずに計上しておきましょう。
仲介手数料 中古マンションなど、売主が個人で不動産会社が仲介した場合にかかる手数料です。

マンション購入時の諸費用について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
マンション購入にかかる諸費用と節約する方法を徹底解説!
新築マンション購入の初期費用ってどれぐらい?

年収だけで物件価格を決めてはいけない

物件価格を決める際に「マンションの物件価格は自分の年収の3~5倍」と言われることが少なくありませんが、物件価格を年収だけで決めるのは少々危険です。というのも、毎月の返済額は物件価格だけではなく、金利の種類(固定金利)や返済方式(元利均等返済方式・元金均等返済方式)によっても変わってくるからです。

そこで、自分の年収や貯金額に見合った物件価格をシミュレーションする際の4つのルールを紹介します。

  1. 毎月の返済額は「手取り月収の4割以下」
  2. 返済方式は返済額が一定になる「元利均等返済方式」
  3. シミュレーションの金利は「固定金利」
  4. 定年時のローン残高を「1,000万円以下」に

まず最初のルール①毎月の返済額は「手取り月収の4割以下」ですが、そもそも返済負担率とは一年間の住宅ローンの返済額が自分の年収の何パーセントにあたるかの割合です。計算式としては、

返済負担率=1年間の返済総額÷額面年収×100

で算出することが可能です。民間住宅ローンの返済負担率の上限では35~45%以内であることが最も多いですが、これはあくまでも上限であることに注意しましょう。

これらを踏まえた安全ラインとしては、毎月の返済額を毎月の手取り月収の4割以下にすることです。今後収入が増えていく見込みのある人はそれ以上でも問題はありませんし、また現在の家賃を参考にするのも良いでしょう。

次にルール②返済方式は返済額が一定になる「元利均等返済方式」ですが、そもそも住宅ローンの支払いには元利均等返済のほかに、元金均等返済問返済方式もあります。元利均等返済とは、元金と利息を合わせた返済額を返済期間で割って算出するため毎月の返済額が一定です。それに対して、元金均等返済とは、元金を返済期間で割って算出しているため、期間が過ぎるにあたって利息が減る代わりに返済開始当初の負担金額が大きいのが特徴です。

元利均等返済と元金均等返済の違い

利息が先に減っていくので総支払額が少なくなるのは元金均等返済方式ですが、当初の支払額が多いというデメリットもあります。資金計画のシミュレーションをする際は元利均等返済方式で月々の支払額を計算するようにしましょう。

次にルール③シミュレーションの金利は「固定金利」についてですが、2014年以降超低金利が続いている現在「変動金利の方がたくさん住宅ローンを借り入れられるんじゃないの?」と疑問に思う方もいるかもしれませんが、変動金利には将来的に金利が上昇するというリスクがあります。

そのため、仮に変動金利で借り入れる際は「毎月の支払額の4分の1を貯蓄する」などして金利上昇リスクに対応できるようにシミュレーションしておきましょう。その点で、固定金利は将来的な金利上昇リスクが無いため、自分が購入するマンションの物件価格がいくらなら安心して購入できるかシミュレーションしたい方は固定金利でシミュレーションしましょう。

最後にルール④定年時のローン残高を「1,000万円以下」にですが、35年間のフルローンを組んだ場合に60歳又は65歳の定年時まで住宅ローンが残っている計算になるという方も少なくないと思います。そういった方は、定年時のローン残高を1,000万円以内に抑えることをお勧めします。

以上のルールを踏まえて、自分の手取り月収でいくらのマンションが購入できるのかを試算した結果が以下の表です。自分で資金計画を計算するのが少し面倒くさいという人は、下の一覧表からざっくりとして購入価格を把握しましょう。

購入できる家の値段の目安

※金利はフラット35固定金利1.2%で計算

ボーナス払いや退職金をあてにしない

上の一覧表を見た人の中には「自分の年収で買えるマンション価格が安すぎる…」などと不安になった方も少なくないと思います。そう考えた人の中には、「ボーナス払いや退職金があるから大丈夫!」と考えて少し高いマンションを検討する方もいますが、ボーナス払いや退職金を当てにしすぎるのは良くないと考えます。

というのも、仮に企業で働いているサラリーマンであればボーナスが支払われない可能性があることや大幅に減額される可能性もあるからです。また、退職金も同様で自分がコントロールできない外部要因に住宅ローンの支払いを当てにするのは少々危険と言えるのです。

とはいえ、今後の収入が上がる可能性だってもちろんあるので、安易にボーナスや退職金を当てにするよりも住宅ローンの返済以外で貯蓄額を増やし繰り上げ返済をするという考え方で資金計画を立てましょう。


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物件選びをする際の注意点

次に、実際のマンションを選ぶ際の注意点について紹介していきます。

条件通りの中古マンションが見つからないという方はこちらの記事もご覧ください。
中古マンションの効率的な探し方は?失敗しないコツを紹介!

資産価値の下落リスクに注意

まず最初に注意しないといけないのが、マンション購入後の資産価値の下落リスクです。

初めてマンションを購入するという人の中には、「このマンションは終の棲家として考えているから資産価値が下落してもそこまで問題じゃない」と考えている方もいるかもしれませんが、予想外のライフプランの変化でマンションを手放す可能性や、資産価値が下がるとそもそも住み続けることができなくなる可能性すらあるのです。

具体的には、転勤などでマンションを手放す際に「売るのも貸すのもできない”負”動産」となってしまったというケースや、「資産価値が下落して買い手がつかなくなった結果、大規模修繕が実施できずにマンションの耐震性に欠陥が出始めてしまった」などのケースがあります。

そうならないためにまずは、そもそもマンションの資産価値がどのように下落していくのかを把握しましょう。以下のグラフはレインズ・マーケット・インフォメーションの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」から独自に作成した首都圏のマンションの成約価格の下落幅ですが、グラフからもわかるようにマンションの資産価値は築10年までで新築時の約80%に資産価値が下落、その後緩やかに下落していき築25年前後で新築時の30%前後で下げ止まります

マンションの資産価値の下がり方

その中でも資産価値が下がりづらいと言えるマンションの特徴は以下の通りです。

  • 最寄り駅・バスなどの交通インフラが整っていて、駅からも近いこと
  • スーパーやコンビニなどの生活の利便性に優れている
  • マンションの清掃など、管理状況が良好なマンション
  • 再開発のエリアで街自体が発展していること
  • マンションの共用施設が充実していること

中でも最も重要な要素は立地です。マンションを購入する時は将来を見据えてある種”投資”の考え方をもって物件選びをしていきましょう。

マンションを買うタイミングを見極める

また、マンションの購入価格の推移を考えて購入するタイミングを見極めることも重要です。マンション価格については、国土交通省が公表している「不動産価格指数」の推移が参考になります。

以下のグラフは2008年のリーマンショック後の不動産価格指数となっていますが、マンションの価格のみが顕著に上昇していることがわかります。背景には、東日本大震災後の人材不足による建設コストの増加、また東京オリンピックの開催決定による建設資材の価格高騰があげられます。

長期間に渡る超低金利などの影響もあり、購買需要が減ることは考えづらく2021年はマンションを買うタイミングとしては悪くないと言えそうです。

マンション価格指数の推移

ただし、家を買うタイミングは不動産価格だけではなく、ライフイベントからも判断しないといけません。戸建てを購入した人1,000人以上に向けて行われたアンケートによると、戸建住宅を買ったきっかけで最も多いのは「結婚」のタイミングで23.7%、続いて「昇給・昇格」のタイミングで23.3%、「出産」のタイミングで17.3%となっています。

単にマンションの価格推移だけではなく、自分のライフプランや資金状況からも家を買うタイミングを判断しましょう。

マンション価格の推移について、詳しくはこちらの記事もご覧ください。
【2021最新】マンション価格の推移を見る|価格は下がる?上がる?
マンション価格が高いのはなぜ?今後の動向についても解説!

物件の災害リスクに注意

物件を選んでいると間取りや駅からの距離などで頭がいっぱいになってしまいがちですが、見落としてはいけないのが災害リスクを考慮しながら物件を選んでいくことです。2011年の東日本大震災や2016年の熊本地震などの地震被害のみならず、2021年7月に起こった熱海市の土砂崩れなどの豪雨による災害なども忘れてはいけません。

これらの自然災害は火災保険や地震保険に入っておくことだけではなく、選ぶ物件や建物構造によっても被害を大幅に防ぐことができます。今回は地震と水害に限って災害リスクを避けるためのポイントをそれぞれ紹介していきます。

マンションの耐震基準を確認しよう

そもそも耐震基準とは、建築基準法や建築基準法施工令などによって定められた公的な耐震基準のことで、1981年を境に旧耐震基準と新耐震基準の二つの耐震基準が存在します。旧耐震基準の占める割合としては全国平均で20.9%、つまり5棟に1棟は旧耐震基準のマンションということになります。

ここまで聞くと「旧耐震基準のマンションには相当問題がありそうだな…」と思った方も少なくないと思いますが、実は旧耐震基準だから絶対に危険というわけでもありません。というのも、東京カンテイの調査によると東日本大震災と阪神淡路大震災での旧耐震・新耐震それぞれの被害状況に大きな違いはなく「被害状況に大差なし」と結論づけられています。

とはいえ、どうせ買うなら少しでも地震被害を少なくしたいと思いますので、不安が残っている方は新耐震基準のマンションを選びましょう。

耐震基準について興味がある方はこちらの記事もご覧ください。
マンションの耐震基準とは?等級や耐震診断について紹介

水害対策はハザードマップを確認しよう

洪水などの水害対策では、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」が有名です。地域によっては契約前に洪水情報などについて説明することが義務付けられていますが、そうでない地域もありますので購入予定の住所で検索し洪水発生のリスクを確認しましょう。

また、ハザードマップはあくまで災害が起こる可能性のある地域の予測であるのに対して、過去の水害記録を公表しているサイトもあります。こちらは東京都限定ですが、東京都建設局が運営している「過去の水害記録~浸水実績図~」では実際の水害記録を見ることができます。

賃貸と比べて購入は自分の資産として今後の残り続けるものなので、必ず災害リスクを考慮したうえでマンション購入に踏み切りましょう。

マンションの寿命を知っておこう

マンション購入を考える方の中で、特に中古マンションの購入を検討している方の中には、「一体マンションは何年間住めるんだろう」と不安になる方もいらっしゃると思います。そこで、マンション購入をする前にマンションの寿命が何年なのかを把握しておくことは重要です。

マンションの寿命については様々な解釈がありますが、ここではいったん「実際に中古マンションが建て替えられるまでの年数」をマンションの寿命として定義すると、マンションの寿命は全国平均で33.4年、東京都では40.0年となっています。(2014年の東京カンテイの調査より)

また、東京都が運営する「マンションポータルサイト」が公開している建て替えデータから算出した平均寿命は43.8年となります。中古マンションの耐用年数

ただし、この数値はあくまでも「すでに建て替えられた中古マンションの寿命」なので、メンテナンス状況が良くてまだ買い手が付きやすいヴィンテージマンションなどが計算されていない寿命です。人間で言えば、「まだまだ元気に生活している人が計算されていない平均寿命」ということになります。

そこで、「鉄筋コンクリート造の構造物自体が何年持つか」を寿命として解釈すると、国土交通省の調査によると、鉄骨鉄筋コンクリート造および鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は120年外壁塗装などのメンテナンスを行った場合で150年とされています。

日本ではあまり築100年という言葉自体聞きなれませんが、海外では築100年以上の建物は珍しくありません。有名な建物では、ニューヨークにある「エンパイア・ステート・ビル」がありますが、こちらは1931年に建設された築90年の建物です。

以上からわかるのは、重要なのは建物の寿命それ自体というより、むしろ適切なメンテナンスが実施されているかどうかです。続いての第三章ではメンテナンス状況含めて物件見学時に何に注意しながら観察すればいいのか紹介していきます。

中古マンションの場合、その条件の1つに、耐震基準を満たしている築25年以内のマンションであることというものがあります。築26年以上の中古マンションの場合、住宅ローン控除が受けられない可能性があります。


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物件見学をする際の注意点

次に、実際に不動産会社に連絡を取って物件見学をする際の注意点について紹介していきます。

「掘り出し物」に要注意!信頼できる不動産会社を選ぶには?

初めてのマンション購入で頼りにしたいのが不動産業者ですが、業界についての知識がない段階では信頼できる不動産会社とそうでない不動産会社を選ぶのはなかなか難しかったりします。

そこで、まずは信頼できない不動産会社の特徴をいくつか紹介したうえで、いったいどのように不動産会社を選べばいいかについて紹介していきます。信頼できない不動産会社の特徴は以下の通りです。

  • 「掘り出し物だから早く買わないと売り切れる」と言って、購入を急かしてくる
  • 「すべて私にお任せください」などど詳しい説明をしてくれない
  • 何を聞いても満足する答えが出てこない
  • 都合が悪い質問をすると「わからない」と言って質問をはぐらかしてくる

中でも中古マンションの購入を検討している際の「掘り出し物」という言葉には要注意です。というのも、よく不動産業者が営業トークで使う言葉ですが、「好立地なのに相場よりも大幅に値段が安い」という説明が本当なら不動産会社は顧客に売らずに自分たちで買い取って転売したほうが儲かるのは間違いないからです。また、本当にそうなら必ずそれは「訳アリ物件」です。

マンションの価格は当然市場価格に見合ったものとして付けられますし、見合っていないなら顧客に紹介されることはありません。したがって、原理的に本当の意味での「掘り出し物」物件が存在することはあり得ないので、「掘り出し物だから今しか購入のチャンスがありません」というような営業トークがあった場合は根拠を必ず聞いてみましょう。

新築マンションのモデルルーム見学での錯覚に注意

新築マンションを購入する場合、まだ建物が完成していないとモデルルーム見学を行うことがほとんどですがその際によくある錯覚に注意するべきです。

具体的には、マンションのモデルルームの大きさは確かに実寸ですが、全体的に広く見せることを目的として家具は低いものが多く、収納家具なども極端に少ないケースが一般的です。そのため、実際に引き渡しを受けて必要な家具を部屋の中に入れると必ずと言っていいほど狭く感じるはずです。したがって、モデルルームよりも気持ち一回り小さくなるということを頭に入れて見学を実施しましょう。

また、マンションの専有面積でも細かいごまかしがされているケースがあります。具体的には、マンションの一畳は1.62㎡以上で表示するというルールが不動産公正取引協議会で決まっていますが、「約6畳」や「6J」などとごまかされているケースも少なくありません。

必ず㎡での広さを教えてもらって、現在の住まいの間取りと見比べるように

しましょう。

中古マンションの内覧時のチェックポイントを明確に

中古マンションのメリットの一つに、実際に住む予定のマンションを見ることができるという点があります。

マンションにおいては内覧と言っても部屋の中だけではなく、建物の施設を確認することも重要です。特に中古マンション購入を検討している方は内覧時のチェックポイントを明確にしておきましょう。

内覧時のチェックポイント【建物編】

項目

諸費用の詳細
エントランス 清掃が行き届いているマンションかどうか?管理人の勤務形態はどうか?常駐型なら管理人さんの印象はどうか?
掲示板 騒音トラブルの注意や共用施設での禁煙マナーに関する張り紙などが多くないか?
エレベーター 極端に古くないか?落書きや傷などが放置されていないか?
共用廊下 清掃が行き届いているか?共用施設に私物が放置されたりしていないか?
ゴミ置き場 ゴミの分別がちゃんとできているか?最低限の清潔さは保たれているか?
駐車場・駐輪場 利用のルールはちゃんと守られているか?またどんな種類の車が止まっているか?ファミリーカーが多いかそれともそうでないか?(住民層の把握)
外壁 目立った劣化はないか?適切に修繕が実施されているか?

内覧時のチェックポイント【室内編】

項目

諸費用の詳細
部屋に入った時の第一印象 日当たりや風通し、匂いなどから居心地の良さを感じることができそうか?
部屋からの眺め 窓からの眺めは良いか?また、階数から判断して虫などの害虫が入ってくる可能性はなさそうか?
トイレ・バスルーム・洗面所 下水などのにおいが発生していないか?カビなどが生えていないか?
キッチン キッチンの高さは自分に合っているか?家事動線が悪くないか?
天井・壁 天井や壁などにシミや汚れなどがないか。隣の壁との厚さはどのくらいか?(160~180mmが理想)
きしんだり傾いたりしていないか?また、床の厚みはどのくらいか?
バルコニー 洗濯物を干すスペースが十分にあるか?また室外機を置くスペースは十分か?
ドア・窓 ドアや窓をスムーズに開け閉めできるかどうか?ドア枠やサッシの傾きはないか?

中古住宅を購入する際の注意点について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
中古住宅購入の注意点と3つのポイントを徹底解説

マンションの間取りは動線が重要

賃貸と比べて将来的なライフプランの変化を見据えて購入するマンションの場合は、間取りをどのように選んだらいいのかわからないという方もいらっしゃると思います。マンションの間取りは世帯人数や、ライフステージ、また生活習慣によっても選び方が異なりますが共通して重要な要素が生活の動線です。

動線には大きく分けて、家事動線と生活動線の二種類ありどちらを重視するかは同居人の方と十分に相談する必要があります。

家事動線とは、その名の通り効率的に家事をこなすためにキッチンから洗面所、またバルコニーへの動線が複雑になっていないかなどの考え方で、奥様や旦那様の一方が専業主婦(夫)の過程では、家事動線がより重要になってきます。

一方で、生活動線では家族間でなるべく動線が被らないかが重要です。たとえば、代表的なのが朝の洗面所やトイレがどうしても込み合ってしまうケースですが、これらは家事動線が被っている証拠です。物件の内覧時には、生活シーンを想定しながら内覧・モデルルーム見学を実施してみましょう。

マンションの間取りについて詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンションの間取りの理想は?基礎知識から間取りの選び方まで解説

修繕履歴と修繕計画から管理状況を必ずチェック

「マンションは管理を買え」と言われて久しいですが、上でも紹介したようにマンションの管理状況がマンションの築年数や寿命にも影響する重要な要素です。管理状況をチェックする際に見ておきたいのが、、管理会社が報告している「管理に関する重要事項報告書」です。購入を検討している方は、仲介会社に連絡して確認するようにしましょう。

修繕履歴をチェック

「管理に関する重要事項報告書」には必ずしもいつ大規模修繕を行ったかが書かれているわけではないので、「管理組合議事録」もできるだけ確認しましょう。

基本的にマンションは「大規模修繕」という定期的な修繕を12~15年に一度実施しますが、当該マンションが適切な周期で大規模修繕を行っているか、また行っていないならどのような理由で行わなかったのか議事録で確認しましょう。仮に、修繕積立金が足りなかったなどの理由で行っていない場合は特に注意が必要です。というのも、修繕費用は住民から毎月徴収する修繕積立金から賄いますが、適切に大規模修繕が実施されていない場合は修繕積立金の徴収が行われていないケースがあります。

また、大規模修繕を先延ばしにしていると将来的に修繕積立金が値上げになるケースや、買い手がつかなくなるリスクがあるので、修繕履歴は必ずチェックしておきましょう。

長期修繕計画をチェック

長期修繕計画とは、マンションの大規模修繕を長いスパンでみていつ実施するかなどの計画をまとめている資料のことですが、具体的に確認するべき箇所は、長期修繕計画書がいつ作成されたものなのかの日付です。というのも、長くとも5年ごとに見直しが行われてきた計画書ではなく、分譲当初の計画書のままであれば、管理に対する意識が低い可能性があるからです。

また、長期修繕計画書には今後の修繕積立金の徴収金額の想定がされているケースもあるので、不動産会社に連絡して長期修繕計画を確認するようにしましょう。

購入前に管理規約をチェック

一戸建てと違いマンションでは管理組合によって管理規約というルールが設定されています。代用的な規約としてはペットの飼育に関するものやリフォーム関する制限などですが、これらに関しても購入前に必ずチェックするようにしておきましょう。

代表的なチェック項目は以下の5つの項目です。

  • 共用部分と専有部分の区別がはっきりと定められているか ・・・この区別がはっきりしていないとトラブルが発生しやすくなります。
  • 専有部部をリフォーム・リノベーションする際に届け出が必要かどうか ・・・どの程度のリフォームの時にどういった届け出をする必要があるのかについて確認しておきましょう。
  • 管理規約に付随している各施設の使用規則 ・・・駐車場や駐輪場、宅配ボックスるの李鵬方法について確認しておきましょう。ケースによっては、駐車場に重量制限があって大きな車に買い替えられないなどの問題が発生することもあります。
  • 管理費や修繕積立金の算出方法 ・・・長期修繕計画書から逆算した適正金額が修繕積立金として徴収されているかどうかなどしっかり目を通しておきましょう。
  • 管理規約上の禁止事項 ・・・ペットの飼育禁止や楽器の使用制限などが定められていることがあります。ペットに関しては、頭数や種類、サイズなども細かく設定されていることがありますので「ペットOKなら安心」と油断していると細かい規定に引っかかる可能性があるので注意しましょう。

これらの管理規約はもちろん変更することもできますが、総会にて区分所有者の4分の3以上の決議を得ることが必要ですので、現実的にはほぼ不可能と考えて問題ありません。


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購入申し込み時の注意点

購入申し込みとは本契約とは別に、買いたいと思った物件があった際に購入することの意思表示として行うもので、購入申込書(買い付け申込書)の提出によって行います。書式に決まりはなく、インターネットでテンプレートを印刷して購入申し込みを実施することも可能です。

購入申込書を出すことによって、購入希望者が複数出たときに優先的に物件を購入することができるほか、購入申し込みのタイミングで値下げ交渉を行うこともできます。物件にもよりますが、中古マンションは新築マンションに比べて値下げしやすく、物件価格の5%程度なら値下げ交渉に応じてくれるケースがあります。

実際にレインズマーケットレポートが公表しているデータを見ると売り出し価格と成約価格に10%ほど価格の開きがあることがわかります。

中古マンションの価格推移

(出典:レインズマーケットレポート)

ただし、値引きをするにはタイミングが重要です。特に値引きがしづらい時期が不動産がよく売れる2~5月と9~10月、逆に値引きしやすい時期が家を探す人が少ない6~8月、そして「年内に売ってしまいたい」という心理が働く12月です。

また、その他にも売主自体が転勤や離婚の財産分与などで早く売りたいと思っているケースがあるため、直接は聞きづらいと思いますので不動産会社経由で売主に売却理由を聞いてみても良いかもしれません。

今回は中古マンションの値引き方法について解説しましたが新築マンションでの値引きができないわけでもありません。詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
新築マンションの値引きはできる?交渉のタイミングや相場を解説


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住宅ローンの審査時の注意点

住宅ローンを組むにはもちろん事前審査が必要ですが、その際の注意点もいくつか存在します。スムーズにマンションの購入に踏み切るために事前にポイントを把握しておきましょう。

転職はマンションを買ってから

「いきなり転職の話?」と疑問に思われた方も少なくないと思いますが、住宅ローンの審査項目の一つに「勤続年数」という要素があります。特に「勤続3年以内」だとまだ会社に定着しきっていないと判断されてしまい、住宅ローンの審査に不利に働く可能性があります。少なくとも勤続1年以上で何とか条件をクリアするという感覚です。

したがって、転職を考えている場合はマンションの購入が完了して少し落ち着いたタイミングで実施しましょう。

また、「組織に所属していて安定している人が評価されやすい」という傾向があるため、フリーランスやパート・アルバイトをしている方も住宅ローンの審査が通りづらくなることを知っておきましょう。

厳しめの金利で審査されることに注意

住宅ローンの審査に挑む前に自分でシミュレーションをする方も多いと思いますが、住宅ローンの審査で適用される金利は実際に適用される金利よりも5~10倍近い「3~4%」の金利で試算してその人に返済能力があるかどうかを判断されます。

理由は単純で、返済能力がない人に対して金融機関は融資をしたくないため、どんな金利を適用しても返済することができる人かを判断するためです。ちなみに、これらの住宅ローン審査で適用される金利のことを「基準金利」と言い、銀行の店頭などで「今月〇〇%」などと表示されている数字のことです。実際に適用される金利はそのまま「適用金利」と表現されます。

自分でシミュレーションした際にぎりぎりの借入額となった場合は、審査が落ちる可能性もあるため注意しましょう。

車のローンをすでに組んでいる場合は落ちる可能性が上がる

これについては第1章でも紹介した「返済負担率」に関係する話で、返済負担率とは必ずしも住宅ローンの毎年の返済額が年収の何割かという数字ではありません。車のローンなども含めた「毎年の借金額が年収の何割か」という数字のため、車のローンが残っている方は返済負担率ぎりぎりになる可能性もあります。

したがって、車の購入を検討している場合は住宅ローンの契約後に別で車のローンを借り入れるか、もしくは現金一括での購入を検討しましょう。

また、車以外にも教育ローンやスマートフォンの本体を分割で購入した際も借金として判断されることがあるので、注意しましょう。

使わないクレジットカードは契約しよう

住宅ローンの審査に落ちる原因としてよくあるのが、消費者金融系のローンからの借り入れがあるケースです。これに加えてクレジットカードの支払いの滞納や延滞、またキャッシングについても注意が必要で利用可能枠の中で一円も借り入れていなくとも全額借入金とみなされる可能性があるため注意しましょう。

というのも、キャッシング機能を実際に使っていなくとも機能がついているということは「いつでも借り入れをすることができる状態」とみなすことができるため、実質借入金とみなされることがあるのです。

したがって、現在利用していないクレジットカードがある場合は住宅ローンの審査前に必ず解約するようにしておきましょう。


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売買契約時の注意点

いよいよマンションの売買契約ですが、ここでも見落としてはいけない注意点があります。いくらマンション選びに時間を使っていてもここで妥協しては将来的に大幅に損をする可能性もあるので、しっかりと注意点を把握しておきましょう。

契約キャンセルには違約金が発生する可能性もあるため注意

マンションに限らず、不動産売買契約においては不動産売買契約締結後であってもキャンセルすることは可能です。ただし、キャンセルするタイミングや契約書の内容次第では違約金が掛かるケースもあります。

ここでは簡単に違約金が発生するケース・しないケースを紹介していきます。購入後の万が一を考えて確認しておきましょう。

【違約金が発生しないケース】

  • 購入申込書や買い付け申込書の提出段階
  • 売買契約書締結前の重要事項説明を受けた段階
  • 住宅ローン特約が契約についているケース※1
  • 買い替え特約が契約についているケース※2
  • 契約の不履行など相手に原因があるケース
  • 話し合いによる合意解除

※1住宅ローン特約とは、住宅ローンの審査が通らなかった場合に契約書を無条件で解除できる特約のこと
※2買い替え特約とは、住宅の買い替えを検討している買主が、所有する家が売れる前に新居の購入契約を結ぶ際につける特約のことで、「〇月〇日までに○○万円以上で所有物件が売却できない場合は、購入契約を白紙に戻すことができる」という特約です。

【違約金が発生するケース】

  • 売買契約後のキャンセル

実際に相手方に支払う費用としては、売買契約時に支払った手付金を解除することによって違約金を支払ったこととする場合と、相手方が不動産移転登記を実施してしまっているケースなど「契約の履行に着手している」と判断されて損害賠償請求がされる場合の2パターンあります。

どういった状態が「契約の履行に着手している」状態と言えるのかや、違約金の相場についてはこちらの記事で詳しく紹介しているので興味のある方は是非ご覧ください。
「住宅購入の契約後にキャンセルはできる?違約金と解除方法を徹底解説」

マンションの用途区域に注意

初めてのマンション購入で多い失敗例が「日当たりの良さに惹かれてマンションを購入したのに、目の前にマンションが建設されて日当たりが悪くなった」というものです。

こうした事態を想定して不動産売買契約時に行う重要事項説明時には「周辺の土地に建物が建ったら日照に影響が出る」という説明をしていることが多いのですが、第三者の所有している土地が目の前にあった場合はさすがにコントロールできないので想定外の失敗となることが多いのです。

こうしたケースを避けるために必ずチェックしておきたいのが、マンションの用途区域です。

用途地域とは、都市計画法に基づいて建物の用途が制限された地域のことで、同一地域内で様々な用途の建物が無秩序に立ってしまうことを防止することを目的としているものです。例えば用途地域を設定していないと、場合によっては幼稚園の隣に風俗店ができてしまうようなこともあるかもしれないのです。

そこで、特に注意したいのが近隣の用途地域が、当該マンションの用途地域よりも緩いケースです。そのようなケースだと将来的に大きな建物が経ち、日当たりが悪くなるケースがあるのです。用途地域については素人ではすべてを把握するのが難しいので、購入する際は必ず不動産業者に確認しておきましょう。

住宅ローン控除の適用条件に注意

そもそも住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを借り入れて住宅を購入した場合、その年の住宅ローンの年末残高の1%が一定期間、所得税額から差し引かれるという制度です。控除を受けられる期間は原則として10年間ですが、消費税が8%から10%に増税されたことによって条件によっては13年間に延長されています。

ここで注意したいのは住宅ローン控除の適用条件ですが、実は新築住宅と中古住宅で条件が若干異なります。中古マンションの場合は、築25年以下であるという条件(満たしていない場合はそのほかの耐震性能証明が必要)があるほか、新築中古共通時の条件合計所得3,000万円以下などの条件があります。

その他の住宅ローン控除の適用条件を知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
住宅ローン控除は中古マンションの場合も適用可能!条件から必要書類まで解説


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住宅ローン契約時の注意点

住宅ローン契約は、不動産売買契約と基本的には同日に行われ、同日に決済・引き落としが行われます。住宅ローン商品の見極め方や頭金として自己資金をどのくらい用意したらよいのかについて紹介していきます。

住宅ローン金利の変動リスクに注意

第1章でも紹介したように住宅ローンには、固定金利と変動金利の二種類存在しています。変動金利の金利変動リスクに対応するためにまず理解しておくべきなのは、そもそも金利はどのようなロジックで算出されているかという点です。

そもそも変動金利は金融機関が自由に設定している金利ですが、この金利は日本銀行が金融機関に融資する際の政策金利に影響を受けると言われています。政策金利が下がればその分銀行も金利を下げることができますし、政策金利が上がれば金融機関は損をしないために金利を上げているのです。

そして政策金利は紛れもなく日本の景気に左右されるため、変動金利を選ぶか固定金利を選ぶかは日本の景気が今後どのように傾くかという点と同じ問いなのです。少々話がこじれてきましたが、逆に考えてみれば変動金利の金利が上昇しているということはつまり日本経済が回復しているという意味とほぼ同義であるため、金利上昇とともに平均給与も上がるため実際の負担額が増えるわけではないのです。

この点から固定金利と変動金利に向いている人を整理すると、固定金利は変動リスクを避けたいと考えている方や、公務員や年功序列制度の根強い日本企業など景気の影響をあまり受けない職種の人に向いていると言えます。逆に言えば、年功序列などとはあまり関係なく日本の景気にもろに影響を受ける業種(金融業など)に勤めている方は変動金利に向いているとも言えます。

また、変動リスクについては「5年ルール」と「125%ルール」というリスクヘッジがついています。5年ルールとは、金利が上昇しても5年間は直前の元利均等返済を維持するというもので、125%ルールとは金利上昇して5年がたち毎月返済額を上げる時は直前の125%を上限とするというルールです。

したがって、金利が上昇したからと言って次の月からべらぼうに返済額が上がるということはないので一定安心材料とはなるかと思います。

頭金はいくら払うのが得なのかを考えよう

不動産購入に必ずかかる諸費用とは別に、不動産を購入する際の頭金の存在を忘れてはいけません。頭金が多ければ多いほど、住宅ローンの借り入れ費用は少なくなりますが、結局どのくらい用意しておけばいいのでしょうか。

その参考になるのが、住宅金融支援機構の2019年度フラット35 注文住宅融資利用者調査(世帯年収598万1,000円)です。同調査によると、頭金の平均価格は物件価格の18%である621万9000円となっており、一般的な頭金の相場が15~20%であることがわかります。

とはいえ、現在は超低金利でほとんど金利が掛からない状況であるため早く返済することが経済的に良いかどうかはシミュレーションしておくべきですし、また、住宅ローン控除の存在を考えると必ずしも頭金が多い方が得ともいえないのが現状です。

というのも住宅ローン控除は住宅ローン残高が多いほど控除額も増えるため、控除を利用する場合は「最初の頭金を少なくして控除期間が終了したら一括返済する」というのが経済的だと言えそうだからです。

ただし、住宅ローンによっては頭金なしで購入できることもありますが、その分借入金利が高くなることがあるため注意が必要です。


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物件の引き渡し時の注意点

いよいよ契約も完了し物件の引き渡しの段階になった際もいくつか把握しておくべきポイントがあります。簡単なことですが、後々もめる可能性もあるポイントでもあるため注意ぶかくチェックしましょう。

付帯設備は実際の動作までチェックする

新築マンションではあまりありませんが、特に中古マンションを購入した際は設備の不具合でもめることが多々あります。

通常売買契約書には付帯設備表が添付されることが一般的です。付帯設備を継続して使用するのであれば、付帯設備表の記述と実際の設備に相違がないか確認しておきましょう。

例えば、付帯設備表にはエアコンの不具合なしと記載されていたものの実際には故障していたということも十分考えられます。これら付帯設備の不具合に関しては瑕疵担保責任の範囲外になりますので、契約前に細部まで確認することが大切です。

購入後には維持もかかることに注意

不動産物件を購入後には物件を維持していくための費用がかかってきます。一軒家の住宅とマンションとでは異なってくる部分もありますが共通してかかってくる費用としては、「固定資産税」「都市計画税」などがあります。

固定資産税は所有している土地や建物を基にして算定されている税金で、固定資産の所有者に納税の義務があり、お住まいの各市町村に納めるものです。算定された評価額に1.4%をかけた金額となります。この評価は3年ごとに見直されるのであわせて税金の納付金が変動していきます。

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整備事業の費用に充てるもので、固定資産税同様に評価額に0.3%をかけた費用、そして修繕費用については住宅や住み方などによって必要性が異なったり、また金額も異なってきますが大体新築で家を建てても10~15年ほどで修理が必要となってくる部分がちらほら出てきます。

そしてマンション特有の費用としては、管理費・修繕積立金が掛かってくることに注意しましょう。なお、修繕積立金は将来的に値上げされる可能性もあることを頭に入れておきましょう。


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初めてのマンション購入で不安な場合はどうすればいい?

ここまで様々な注意点について解説してきましたが、初めてのマンション購入でこれらをすべて把握しておくのは難しいことだと思います。

またマンションを購入しようと思っている方の中には、「物件が多すぎてどれを選んだらいいのかわからない」「不動産会社に連絡したら電話営業されそうで嫌だ」「自分の個人情報が不動産会社に知られたら営業されそう」という悩みを抱えている方も少なくないのではないでしょうか。

不動産売却プラットフォームとして業界1位のイエウールが運営しているHousiiでは、それらの悩みをすべて解決できます。

Housiiなら、

  • 匿名で利用出来て、連絡先の公開範囲は自分で設定できる
  • 一度入力した条件にマッチした物件情報が不動産会社からメールで届く
  • チャットでは条件や金額についても相談することもできる

そして何より、Housiiには不動産ポータルサイトには載っておらず、市場に出ていない「未公開物件」をいち早く知ることができます。

その理由は、不動産査定を一括依頼できるイエウールと同じ会社が運営しているため、不動産会社がポータルサイトに出す前の不動産情報を公開しているからです。

「悩んでいたらライバルに先を越されてしまった」という方も少なくない家探し。それでも不動産会社から急かされずに自分のペースで選びたい、という人はぜひHousiiを利用してみてはいかがでしょうか。


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中古マンションの購入を検討している方はこちらの記事もご覧ください。
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マンションの築年数からみる売却・購入時に注意するべきポイント
【中古マンション購入の流れ】必要書類や注意点をわかりやすく解説

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記事のおさらい

資金計画を立てる際の注意点は何ですか?
①マンションの物件価格以外にも諸費用が掛かることに注意②年収だけで物件価格を決めてはいけない③ボーナス払いや退職金をあてにしないなどがあげられます。資金計画を立てる際の注意点をご覧ください。

物件選びをする際の注意点は何ですか?
①資産価値の下落リスクに注意②マンションを買うタイミングを見極める③物件の災害リスクに注意④マンションの寿命を知っておくなどがあげられます物件選びをする際の注意点をご覧ください。

物件見学をする際の注意点は何ですか?
①「掘り出し物」に要注意!信頼できる不動産会社を選ぶには?②新築マンションのモデルルーム見学での錯覚に注意③中古マンションの内覧時のチェックポイントを明確に④マンションの間取りは動線が重要⑤修繕履歴と修繕計画から管理状況を必ずチェック⑥購入前に管理規約をチェックなどがあげられます。物件見学をする際の注意点をご覧ください。

購入申し込み時の注意点は何ですか?
購入申し込みは値引き交渉をする唯一のタイミングです。物件価格の5~10%を目安に値引き交渉をしてみましょう。購入申し込み時の注意点をご覧ください。

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