【はじめてのマンション購入】注意すべき7つのポイントを徹底解説

マンション購入で注意すべきポイントは7つあります。

まずは、住宅ローンを受けるための耐震性チェックを行いましょう。築26年以上の中古マンションの場合、耐震基準を満たしていないとされ、控除が受けられないケースがあります。

このほか、資産価値の動向や物件価格の適正、マンションの管理状況、周辺環境、近隣トラブルの有無、築年数から見たリフォーム費用など、しっかりチェックしておきましょう。

今回は、マンション購入で注意すべき7つのポイントほか、マンション購入の際にかかる諸経費や維持費用について詳しく解説します。

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注意点①:耐震性を要チェック

マンションを購入する際、まず確認したいのは、マンションの耐震性です。

住宅ローン控除を受けるためには、所得(年間所得合計3,000万円以下)ローン(返済期間10年以上など)の条件を満たすほか、住宅や入居に関する条件を満たす必要があります。

中古マンションの場合、その条件の1つに、耐震基準を満たしている築25年以内のマンションであることというものがあります。築26年以上の中古マンションの場合、住宅ローン控除が受けられない可能性があります。

築26年以上の中古マンションで住宅ローン控除を受ける場合は、耐震基準適合証明書や耐震等級1以上の既存住宅性能評価書などの取得によって、耐震基準を満たしていることを証明しなければなりません。

注意点②:資産価値の今後の動向を要チェック

マンションを賃貸ではなく購入するメリットの1つに、自分の資産になるという点があります。さまざまな事情でマンションを売却しなければならなくなったとき、できるだけ高く売却できるよう、今後の資産価値を把握したうえで購入しましょう。

国土交通省の調べによると、令和3年度の地価動向は、新型コロナウイルスの影響により全体的に下落傾向です。希少性や交通の利便性が高い一部の住宅地は上昇を続けていますが、上昇する地域の範囲が狭く、令和2年度から変動率マイナスとなった都道府県の数は24から38と、14都道府県も増えています。[注1]

マンションをいつ購入するか、購入後に資産価値が上がる可能、または急激に下る可能はあるのかどうか、現在の社会情勢や地価の動きをしっかり確認する必要があります。

[注1]国土交通省:地価・不動産鑑定

マンション価格の推移について、詳しくはこちらの記事もご覧ください。

【2021最新】マンション価格の推移を見る|価格は下がる?上がる?
マンション価格が高いのはなぜ?今後の動向についても解説!

注意点③:マンションの管理状態をチェック

中古マンションを購入する際は、マンションの管理状況を確認することが重要です。マンションの運営・管理がどこまで行き届いているかによって、建物の劣化速度や寿命に大きな差が出てきます。

10年、20年後、資産としての価値を著しく損なうことを避けるためにも、次の2つのポイントをしっかりチェックしましょう。

マンションの共用部をチェックする

マンションを見学するときは、専用部の室内だけでなく、共用部分のチェックを怠らないようにしましょう。管理状況をチェックするのに一番分かりやすい部分が外壁です。外壁のタイルが浮いたり剥がれたりしている場所はないか、白華現象やヘアラックはないかなど、外壁の劣化状況を細く見ておきしょう。

階段や廊下、エレベーター、エントランス、ポストまわりも大切なチェックポイントです。これらの共用部分が綺麗に清掃されているかどうかで、管理組合の質やマンションの住民の意識の高さにつながります。

管理に関する重要事項説明書の内容を確認する

不動産仲介業者から渡される「管理に関する重要事項説明書」には、大規模修繕の履歴や次の実施予定年度、マンションの管理費の金額や修繕積立費の残高ほか、管理費や修繕積立費の滞納状況などが記載されています。管理費の滞納者や滞納金額が多ければ多いほど、共用部の管理に使用できる管理費は不足してしまいます。

管理状況の確認するためには、「長期修繕計画書」を確認することも大切です。不動産仲介業者を通して、管理会社から取り寄せることが可能です。

長期修繕計画書が手元に届いたら、まずは書類の作成日をチェックしましょう。マンションの大規模修繕は10〜12年周期で行い、長期修繕計画は3年周期で見直すのが一般的です。作成日が5年以上前だった場合は、管理組合の修繕に関する意識が低い、または管理がずさんである可能性が高いでしょう。

注意点④:相場から適正価格かチェック

中古マンションをはじめとする中古住宅には定価というものが存在しないため、対象物件と類似する物件の取引事例を参考に評価額を決める「取引事例比較法」という計算方式によって評価を算出します。取引事例はレインズ(指定流通機構)の成約事例データベースを利用して収集します。利用できるのは宅建業者のみで、一般人が見ることはできません。

中古マンションを購入する際、購入希望の物件が適正価格かどうかを確認するは、似たような物件の成約情報を確認し、相場を把握しなければなりません。そのとき役立つのが、レインズのデータベースを利用した不動産取引情報サイトです。

「レインズマーケットインフォメーション」では、地域別のマンションの取引情報ほか、どの時期に、どの程度の価格帯で売買が成立したのかなどを把握できます。

マンションの相場を確認する方法について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

最新のマンション売却相場はいくら?相場価格の調べ方を分かりやすく解説

注意点⑤:周辺環境をチェック

中古マンションの見学に行ったときは、マンションの周辺環境についてもチェックしておきましょう。

最寄り駅からマンションまでの距離や徒歩時間、商店街やコンビニ、スーパーマーケットの有無ほか、高齢者がいる家庭は近くに病院はあるか、就学児がいる場合は、近くに学校があるか、通学路の歩道の広さ、交通量なども確認しておくと良いでしょう。

また、昼間だけでなく、夕方〜夜の時間帯の環境もチェックしておきたいところです。

昼間は明るく人通りの多い道でも、夜になると人通りがほとんどなく、暗い場所になる可能性もあります。近所の公園やコンビニが若者のたまり場になっているケースもあるため、注意が必要です。

注意点⑥:近隣トラブルがなかったかチェック

集合住宅地であるマンションで気をつけておきたいのが、住人との近隣トラブルについてです。マンションのトラブルで最も多いのが騒音でしょう。

マンションの騒音は、音の反響具合によって、特定が難しいケースもあります。隣から聞こえているように感じても、実は全く別の部屋からだった、ということも珍しくありません。解決に時間がかかったり、もっと大きなトラブルに発展したりする可能性もあるため、購入を決める前に、部屋の売り主にしっかり確認しておきましょう。

マンションの騒音トラブルについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

分譲マンションで起こりうる騒音トラブル7パターンとその対策

注意点⑦:リフォーム費用がどのくらいかかるかチェック

中古マンションを購入する場合は、物件の築年数によっては、経年劣化したキッチンや浴室、床、壁などのリフォームが必要になる場合もあります。そのため、マンションの購入費用のほか、必要資金としてリフォーム費用のこともしっかり計算に入れておきましょう。

中古マンションをリフォームするタイミングとしては、築20年〜30年程度が目安です。専有面積65〜70㎡程度のマンションの場合築年数15〜20年程度なら、キッチンや浴室などの水回りを中心におよそ200万円程度、築年数25〜30年経過した中古マンションの場合は、水回りだけでなく、床や壁の亜張替えも含めて、300万円以上のリフォーム費用がかかると考えておくとよいでしょう。

マンションのリフォーム費用について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

マンションリフォームの費用相場を箇所別・築年数別に紹介

購入時にかかる諸費用を把握しよう

住宅を購入する際は、住宅ローンの頭金ほか、さまざまな諸経費がかかります。中古マンション購入時にかかる諸経費は、頭金を覗いて、購入価格の5〜10%程度かかるといわれています。無理のない資金計画を立てておきましょう。

頭金

購入価格のうち、代金の一部として、自己資金から支払うまとまったお金です。最近では頭金0円の住宅ローンもありますが、先々の支払いのことを考えたとき、ある程度の頭金は支払っておいたほうが良いでしょう。頭金は、購入価格の10〜20%程度の額が一般的です。

手付金

物件の売買契約を結ぶ際、売主に支払うお金です。売買価格の5〜10%程度が一般的で、買主が売買契約を解除したり、契約違反が発覚したりした場合は、手付金は戻ってきません。

仲介手数料

中古マンションの売買には、不動産会社の仲介が必要です。そのため、不動産仲介業者に対して、買主が仲介手数料を支払います。物件価格400万円以上の中古マンションで、物件価格の3%+6万円に消費税をかけた額を上限とし、不動産仲介業者によっては割引をしてくれるケースもあります。

固定資産税・都市計画税

住宅を所有すると、毎年1月1日の住宅所有者に対し、固定資産税・都市計画税が請求されます。購入した年度の支払いは、1月1日から引渡し日前日までを売主、引き渡し日から12月31日分を買主が、日割り計算で支払うかたちとなります。

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙代です。物件の売買金額が1,000万〜5,000万円以下で1万円、5,000万〜1億円以下で3万円の印紙税額がかかります(いずれも軽減措置適応後の額)。

登記費用

所有権移転登記ほか、住宅ローンを利用した場合の登記免許税などを支払います。司法書士に手続きを依頼した場合は、報酬として2〜5万円程度、場合によっては10万円程度かかることもあります。

マンション購入時の諸費用について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

マンション購入にかかる諸費用と節約する方法を徹底解説!
新築マンション購入の初期費用ってどれぐらい?

購入後の維持費用も把握しておこう

中古マンションを購入したあとは不動産取得税がかかります。また、分譲マンションは共用部の管理を管理会社が行います。マンションを所有しているあいだは、清掃費用や設備交換、大規模修繕のための費用として、毎月管理費と修繕積立費を管理会社に支払います。

諸費用を節約する方法

中古マンション購入時の諸経費のなかには、節約できるものとできないものがあります。まず、固定資産税・都市計画税や印紙税など、税金関係を節約することは難しいでしょう。

諸経費を節約するための方法としては、主に次の2つがあります。

まずは、マンション購入時に入る火災保険など、損害保険の補償内容を必要最低限に抑えることです。その分保険料が安くなり、数万円の節約になります。

次に、不動産登記を司法書士に依頼せず、自分で行う方法です。不動産登記は、提出書類や必要な手続きが多く、登記に関する最低限の知識も必要です。場合によっては、勉強しなければいけないこともあるでしょう。

自分で登記を行ったときにかかる日数はおよそ1ヵ月です。手間も時間もかかりますが、司法書士に支払う報酬をカットできるため、登記費用を大幅に節約することが可能です。

中古マンション購入で後悔しないためにチェックすべき点を把握しておこう

中古マンションを購入する際は、マンションの築年数から耐震性をチェックするほか、マンションの管理状態や周辺環境、近隣トラブル、リフォームに必要や費用など、注意すべき点が数多くあります。購入した中古マンションは資産となるため、社会情勢や地価の動きから、資産価値の今後の動向をチェックすることも大切です。

中古マンション購入時は、頭金ほか、手付金、仲介手数料、登記費用、印紙税など、さまざまな諸費用がかかります。どれくらいの諸経費がかかるのかをあらかじめ把握しておくことで、無理のない購入予算を算出できます。

中古マンションの購入を検討している方はこちらの記事もご覧ください。
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