【固定資産税の計算をシミュレーション】 建物種別でいくらになる?

不動産を所有していると、毎年固定資産税がかかります。固定資産税は1月1日時点で不動産を所有している人に課税される税金であり、土地や建物の所有が課税対象の要件です。

固定資産税がいくらかかるかは、自身で計算して調べられます。固定資産税の計算方法を知り、年間の税負担がいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。

固定資産税がいくらになるか知りたい方には、こちらの記事もおすすめです。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算をシミュレーション

固定資産税は、次の手順で計算します。


  1. 固定資産税評価額を確認する
  2. 課税標準額を算出する
  3. 建物の固定資産税を算出する
  4. 土地の固定資産税を算出する
  5. 都市計画税を算出する

ステップごとの詳細な方法を知ることで、かかる固定資産税の金額をスムーズに計算できます。

固定資産税評価額を確認する

固定資産税は土地や建物の購入価格がそのまま計算式に反映されるわけではなく、固定資産税評価額という指標が用いられます。固定資産税評価額は固定資産税の納税通知書や固定資産評価証明書によって確認できます。

納税通知書は毎年一定時期に送られてくるため、この内容を確認しておきましょう。納税通知書を紛失している場合は、市区町村の役場で固定資産評価証明書を取得することで、評価額を確認できます。

また、役場で固定資産課税台帳を閲覧することでも、評価額の確認は可能です。いずれかの方法で所有する土地や建物の固定資産税評価額を調べておくと、スムーズに税額が計算できます。

課税標準額を算出する

固定資産税には軽減措置や特例が適用できます。軽減措置や特例などによって固定資産税評価額を調整したものが課税標準額です。

適用できる軽減措置や特例がある場合は、減額割合を固定資産税評価額から差し引き、課税標準額がいくらになるかを調べておきましょう。適用できるものがない場合は、固定資産税評価額がそのまま課税標準額となります。

建物の固定資産税を算出する

建物の課税標準額を計算したなら、これに固定資産税の税率をかけて納税額を算出します。固定資産税は標準税率が1.4%と定められていますが、市区町村によって詳細な税率は異なります。市区町村ごとの税率は、市区町村のホームページや役場で確認可能です。

建物の課税標準額を調べる計算式は、次の通りです。


  • 評点1点あたりの価額×床面積×単位面積あたりの再建築費評点×経年減点補正率

建物に搭載されている設備1点につき、評価額は異なります。そのため、エアコンなどの各種設備が整っている家ほど、評価額が高くなり、固定資産税も高くなりやすいと考えましょう。再建築費評点は、その家を現在再建築する際にかかる費用です。

建物は経年劣化によって老朽化が進行し、資産価値が減少します。資産価値が目減りした分を調整するために、経年減点補正率をかけて課税標準額を計算します。

建物の課税標準額を詳細まで計算することは難しいため、概算する場合は購入価格の70%程度が固定資産税評価額と考え、軽減措置などを考慮して課税標準額を割り出しましょう。これに税率をかけることで、固定資産税額が計算できます。

土地の固定資産税を算出する

土地の固定資産税評価額は、次の式で計算します。


  • 土地の面積×路線価

国税庁により決められた路線価は、主要な道路に面する土地の、1平方メートルあたりの価値の指標です。路線価は国税庁の路線価図のサイトで確認できます。

また、路線価が決められていない道路に面している場合は、評価倍率方式で評価額を確認します。評価倍率方式の場合は、「土地の面積×評価倍率」で計算し、土地の課税標準額を調べておきましょう。

それぞれの計算によって算出した課税標準額に、固定資産税の税率をかけることで、土地の固定資産税額がわかります。

都市計画税を算出する

地域によっては固定資産税だけではなく、都市計画税がかかることもあります。都市計画税は固定資産税の課税標準額に、税率をかけて計算します。都市計画税の標準税率は0.3%です。固定資産税と同様に、都市計画税の税率も市区町村によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

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固定資産税の計算をシミュレーション

固定資産税の計算をシミュレーション

実際に固定資産税がいくらかかるのか、シミュレーションして税額を把握しておきましょう。固定資産税がいくらかかるかは、建物の種類や新築か中古かなどの条件によって異なります。

戸建てとマンションの違いだけではなく、築年数による違いも意識しながら、税額をシミュレーションしてみましょう。

新築マンションの固定資産税

新築マンションの土地と建物の評価額を次のように設定します。


  • 土地の固定資産税評価額:2,000万円
  • 建物の固定資産税評価額:1,500万円

上記の条件だと、土地の固定資産税評価額は軽減措置の適用によって6分の1になります。また、新築住宅の軽減措置を適用すると、建物の評価額は2分の1で計算可能です。


  • 土地の課税標準額:約333万円
  • 建物の課税標準額:750万円

標準税率の1.4%で計算すると、固定資産税は土地で約4万6,000円、建物で10万5,000円となり、合計約15万1,000円の税金がかかります。

新築住宅の場合

新築の戸建て住宅の土地と建物の評価額を、次のように設定します。


  • 土地の固定資産税評価額:5,000万円
  • 建物の固定資産税評価額:800万円

マンションと同様に、土地の評価額は6分の1に、建物の評価額は2分の1になります。


  • 土地の課税標準額:約833万円
  • 建物の課税標準額:400万円

課税標準額に税率をかけると、土地に約11万6,000円、建物に5万6,000円の固定資産税がかかり、年間のコストは合計して約17万2,000円です。

中古マンションの場合

中古マンションの土地と建物の固定資産税評価額を、次のように設定します。


  • 土地の固定資産税評価額:3,000万円
  • 建物の固定資産税評価額:3,000万円

土地の固定資産税額は軽減措置の特例によって6分の1になりますが、建物部分は新築ではないため、軽減措置を適用できないものとします。


  • 土地の課税標準額:500万円
  • 建物の課税標準額:3,000万円

上記の式で計算すると、土地の固定資産税は7万円、建物は42万円であり、合計49万円が毎年納付する固定資産税額です。

中古住宅の場合

中古の戸建ての固定資産税評価額を、次のように設定します。


  • 土地の固定資産税評価額:1,000万円
  • 建物の固定資産税評価額:500万円

土地は軽減措置を適用して課税標準額が6分の1になりますが、建物はそのままの評価額で計算します。


  • 土地の課税標準額:約166万円
  • 建物の課税標準額:500万円

上記の条件で計算すると、土地は約2万3,000円、建物は7万円で、合計約9万3,000円が毎年支払う固定資産税額です。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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固定資産税を減額するには

固定資産税の減額

固定資産税は、さまざまな対策によって負担を減らせます。


  • 住宅用地の軽減措置を適用させる
  • 新築住宅に対する固定資産税の軽減措置を受ける
  • 省エネリフォームを行う

固定資産税の減額方法を知り、少しでも税負担を軽減しましょう。

住宅用地の軽減措置を適用させる

土地の上に建物があると、住宅用地の特例を適用できます。住宅用地の特例は固定資産税だけではなく、都市計画税の負担も軽減できる点が魅力です。

土地の広さ 固定資産税 都市計画税
200平方メートル以下の部分 6分の1 3分の1
200平方メートル超の部分 3分の1 3分の2

1戸に対して200平方メートル以下の部分には、小規模住宅用地の特例が適用され、固定資産税は6分の1に、都市計画税は3分の1になります。また、200平方メートル超の部分については一般住宅用地の特例が適用され、固定資産税は3分の1に、都市計画税は3分の2に減額可能です。

新築住宅に対する固定資産税の軽減措置を受ける

2022年の3月31日までに新築住宅を建築する場合は、建物部分に関する軽減措置を受けられます。

建物の種類 固定資産税の減額
戸建て 3年にわたり2分の1に減額
マンション 5年にわたり2分の1の減額

戸建てとマンションで減額期間は異なりますが、どちらも税額は2分の1になるため、大幅な減税が可能です。新築住宅に対する軽減措置は、2022年の3月31日までに新築するだけではなく、居住部分の床面積が50平方メートル以上、280平方メートル以下であることも条件に含まれます。

省エネリフォームを行う

省エネやバリアフリー、耐震改修のリフォームなどを行うことで、建物部分に課税される固定資産税が、1年間2分の1になります。省エネとバリアフリーリフォームの軽減措置は併用できますが、耐震改修リフォームは併用不可である点には注意しましょう。

また、対象となるリフォーム工事を行うだけではなく、工事完了から3ヶ月以内に役所にて固定資産税の軽減措置の申請も必要です。申請を忘れると、対象となるリフォームを行っていても軽減措置は適用されないため注意しましょう。

固定資産税の計算をシミュレーションするときの注意点

固定資産税の計算をシミュレーションする注意点

固定資産税がいくらかかるか計算し、シミュレーションする際には、覚えておきたい注意点が複数あります。


  • 土地と建物は別物と考える
  • マンションと戸建てでは負担率が異なる
  • 特定空き家だと軽減税率が適用されない
  • 過払いがあるなら役所に問い合わせる

注意点も考慮して、間違いのないように固定資産税のシミュレーションを行いましょう。

土地と建物は別物と考える

固定資産税を計算する際には、土地と建物は別で考えましょう。建物は経年劣化によって資産価値が減少しますが、土地は経年劣化による資産価値減少がありません。建物の固定資産税を計算する際には、経年劣化による資産価値の目減りも考慮して、シミュレーションする必要があります。

ただし、土地も常に評価額が一定であるわけではなく、地価の変動によって固定資産税が増減することがあります。固定資産税の評価は3年に一度見直されるため、土地は地価の変動が、建物は経年劣化による資産価値の減少が考慮され、その時点での評価額が固定資産税に反映されることは覚えておきましょう。

マンションと戸建てでは負担率が異なる

マンションと戸建てでは、土地所有における負担率が異なります。戸建ての場合は、建物の所有者が土地のすべての面積分の固定資産税を負担することが基本です。

対してマンションでは、全体の敷地面積を1人が負担するわけではなく、マンションの総住戸で土地の所有比率を負担し、それぞれの区分所有分の固定資産税を支払います。

つまり、土地の所有面積はマンションよりも戸建てのほうが広くなり、敷地面積の広さから土地の評価額は上がるため、土地部分にかかる固定資産税は戸建のほうが高くなります。

特定空き家だと軽減税率が適用されない

土地の上に建物があることで、住宅用地の特例を適用でき、土地にかかる固定資産税は安くなります。しかし、建物が空き家のまま放置され、自治体によって特定空き家に認定されると、住宅用地の特例が適用されず、固定資産税の負担が大きくなるため注意が必要です。

特定空き家の認定される建物の特徴は、次の通りです。


  • 景観を著しく損ねる不衛生な建物
  • 倒壊などのリスクが高く近隣住民に危険が及ぶ建物

特定空き家の認定を受けると、罰金を科せられることがあります。また、行政執行によって資産の差し押さえ対象になることもあるため、空き家のまま放置しないことが大切です。特定空き家に認定されると、土地の固定資産税は最大6倍になります。

過払いがあるなら役所に問い合わせる

固定資産税を計算し、課税標準額や適用している軽減措置に間違いがあって過払いがあるなら、役場に問い合わせましょう。納税通知書が届いた日の翌日から3ヶ月以内に申し出ることで、審査請求を出すことができ、固定資産税を再度計算してもらえます。

再度確認して計算ミスが発覚した場合は、正しい税額が通知され、過払いを防げます。また、すでに支払ってしまっている場合は、過払い分を還付してもらえるため、評価額や納付する税額を確認し、自身で納付額のシミュレーションをしておくことが大切です。

固定資産税の納付額は人為的なミスによって、実際よりも高くなってしまうことがあります。納税通知書を確認せずに支払ってしまうと、過払いで損をすることもあるため注意が必要です。

固定資産税をシミュレーションしておこう

不動産所有者に課税される固定資産税は、毎年かかるランニングコストです。不動産の所有にいくらかかるかはシミュレーションしておき、必要なコストを把握しておくことが大切です。

固定資産税には軽減措置があり、特例を適用することで税負担は抑えられます。基本的には更地がもっとも固定資産税は高額になるため、節税するには建物を建築して活用することがおすすめです。

所有する不動産の状態を確認し、固定資産税を計算して、どのような対策をすれば税負担が軽減できるかシミュレーションしておきましょう。

固定資産税の負担を減らす場合には、活用して収益を得る方法もあります。収益と固定資産税の支払いをシミュレーションして、収益を得られないか計算してみると良いかもしれません。

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