不動産を売却する時の所有権移転登記にかかる費用はいくら?

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土地や建物などの不動産を売却する際に所有権移転登記の申請をおこないますが、その際に発生するのが登記費用(所有権移転登記費用)です。そもそも、所有権移転登記は必ず行わなければならないのでしょうか。また、費用の相場はどのくらいなのでしょうか。手続きの内容に触れながら見ていきましょう。
先読み!この記事の結論
  • 所有移転登記の依頼費用の相場は4万円ほどが多い
  • 軽減税率は建物のみに適用される

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所有権移転登記申請手続きとは

所有権移転登記申請手続きとはどのようなものであるのか知っておきましょう。

登記名義人を変更するための手続き

所有権移転登記申請手続きとは、土地や建物などの不動産を取得したり手放す際に発生する手続きのことで、不動産の名義人を変更するためのものです。不動産の売買で契約を締結しても登記名義人は自動的に移るわけではなく、元の持ち主のままになります。不動産を法律上で買主のものにするためには申請手続きを行いましょう。
特約がない場合、売買契約成立時に行います。しかし、通常の不動産取引では売買代金が高額となるので、代金の受け渡しと同時に所有権が移転するといった特約がついていることが多いようです。所有権移転登記は契約を知ることのない第三者へ「この不動産は自分のものである」といった主張ができるようになるものなので速やかにおこなうことが大切です。

所有権移転登記が必要な場合の例

契約により所有者が変わる場合 ・売買契約を結んだ場合
・不動産を無償で譲り受けた場合
・離婚などが原因で不動産を財産分与する場合
相続により所有者が変わる場合 ・不動産の所有者が亡くなり不動産が相続された場合

売主と買主どちらが費用を負担するのか

所有権移転登記申請手続きには登録免許税という税金が必ずかかります。また、専門家である司法書士に依頼する場合には、司法書士に支払う費用が必要。この費用を誰が負担するかは売買契約書で定められた合意内容次第です。
利益を受ける買主が負担するというイメージがあるかもしれませんが、双方での負担や、売主が負担することもあるので注意が必要です。費用負担者は明確に定め、契約書に明記しておく事でトラブルに繋がりにくくなります。
  • 軽減税率は建物にのみ適用
  • 軽減税率が適用されるか確認
  • 端数は切り捨てる

所有権移転登記にかかる費用について

所有権移転登記にかかる費用についてどのような費用がかかるのか知っておきましょう。

固定資産税評価額にかかる登録免許税

まず登録免許税と言う税金が所有権移転登記には欠かす事なくかかります。その計算方法を知っておきましょう。

固定資産課税台帳の登録価格をもとに計算する

所有者移転登記をおこなう際にかかる税金を登録免許税と言います。登記を受けることにより生じる利益に着目した国税で他の税金とは異なり、千分率で規定されています。登録免許税は実際に売買した価格ではなく固定資産の評価を明らかにする固定資産課税台帳に登録された価格をもとに計算されます。
登録免許税の計算に必要な税率は登記が発生した原因によって異なります。下表にまとめました。

原因 税率
売買(建物) 2.0%
(住宅減税がある場合0.3% 令和2年3月31日まで)
相続 0.4%
売買(土地) 1.5%(令和3年3月31日までのもの) 
2.0%(令和3年4月1日以降のもの)
その他(贈与など) 2.0%

移転登記を専門家(司法書士)に依頼するための費用

所有権移転登記は司法書士に任せる事が多いですが、その費用はいくらくらいなのでしょうか。

移転登記費用は各司法書士が設定している

所有権移転登記は自分でもできますが、専門家である司法書士へ依頼する方が多いのではないでしょうか。その際、司法書士への報酬が発生しますが、金額は依頼する司法書士が設定しています。
2003年の3月31日まで司法書士報酬額基準により金額を設定されていましたが、現在では報酬額を自由に設定することができます。しかし今でも課税標準価格に基づいた報酬額基準によって設定されていることが多く、売買での相場は4万円前後となっています

知人や取引先などがなければ不動産会社に任せよう

所有権移転登記手続きは誰に依頼しても結果は同じです。しかし、売買の所有権移転登記には、登記済証や固定資産評価証明書などの書類が必要となるので、手続きに必要な書類の準備をしてくれたり、必要な情報を与えてくれるような相手に依頼できると安心です。特に信頼できる知り合いや取引先がいなければ、信頼できる不動産会社に任せましょう。
売買契約での司法書士に依頼する際に、売主側が必要となる書類の一例は以下です。これ以外に必要なものがある場合もありますので、事前に確認しておくと良いでしょう。

・不動産売買契約書
・不動産識別情報又は登記済証
・固定資産評価証明書
・委任状
・印鑑証明書(三カ月以内のもの)
  • 知識を深めることが大切
  • 納得できる売却にする
  • 信頼できる不動産会社へ相談

所有権移転登記費用を安く押さえるコツ

先ほどもチラッと触れましたが、所有権移転登記費用を自分で行って安く仕上げたり、自分で司法書士を選ぶ事で費用を抑える事ができます。

自分で行う

所有権移転登記は自分で行う事もできますが、注意点もいくつかあるので押さえておきましょう。

中古物件売買などのケースはローンの審査が絡み難しい

所有権移転登記で第三者が絡むケースは司法書士に依頼する方が良いです。中にはローンを組む際にこの司法書士に依頼したという証明が必要なケースもあります。詳しくはローンを組む銀行に確認する事が大事。第三者が絡んでいる場合には両方の委任状と必要書類を添えて契約の際に司法書士に依頼する事が多いです。

相続や贈与の場合は自分でも行える

相続や贈与の場合には第三者が絡まないので法務局へ行き自分で行う事もできます。揃える書類は相続や贈与などを証明する書類で、相続の場合には相続人全員の意思が解る書類が必要です。他にも家族関係が解る書類などを用意する必要があります。相続と贈与に必要な書類の一式を紹介しておきます。

相続 贈与 どちらも必要な書類
・登記申請書(相続)
・家族関係が解る書類
・遺産分割協議書
・亡くなった人の住民票の除票又は戸籍の附票
・相続人の印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
・登記申請書(贈与)
・贈与契約書
・譲り受ける側の住民票
・不動産識別情報又は登記済証
・固定資産評価証明書
・印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
・戸籍謄本

登記申請書は相続や贈与などの目的によって異なるので、法務局のホームページから確認してダウンロードして作成する事をおすすめします。(時間的な余裕があるのなら法務局へ行った当日に行う事も可能です。)

必要な書類を理解して法務局へ

必要な書類を理解したら法務局で手続きをするだけです。作る書類は登記申請書とそれぞれの所有権移転登記にかかる理由を説明する書類だけです。(売買の場合には契約書など)法務局にひな形があるので、参考にすれば自分で行う事もできます。

司法書士をホームページで探して話をしてみる

司法書士に依頼する場合にも、不動産会社に任せるより、自分で探した方が安く済む場合があります。司法書士と所有権登記移転にかかる理由によって費用は様々です。しっかりと作業を行ってくれて、費用も少なくて済む司法書士を探してみましょう。

登録免許税額の計算式

所有権移転登記には登録免許税がかかるので、その計算方法を知っておきましょう。

固定資産税評価額×税率=登録免許税額

登録免許税を計算するにあたり、下記の2点をおこないます。

・固定資産税評価額で1000円未満の端数がある場合、切り捨てる(計算式にあてはめる前)
・登録免許税の計算式で計算後100円未満の端数がある場合、切り捨てる(計算をおこなった後)

土地の評価額
  • 公的に決められる土地の評価額には以下の4つがある
  • 公示地価
  • 基準地価
  • 路線価
  • 固定資産税評価額

登録免許税の計算の一般的な式は

固定資産税評価額×税率

で計算されます。一定の要件を満たす住宅用建物は下表のように軽減税率を適用することができます。

軽減税率(令和4年3月31日まで)
税率 新築建物 中古建物(※1) 認定長期優良住宅 認定低炭素住宅 特定の増改築がされた住宅(※2)
売買(建物) 2.0% 0.3% 0.3% 共同住宅0.1%
戸建て住宅0.2%
0.1% 0.1%
売買(土地) 1.5%
2.0%
(※3)
相続 0.4%
その他(贈与など) 2.0%

※1 適用条件 ①自己居住用住宅であること ②新築又は取得後1年以内に登記されたもの ③登記簿面積50㎡以上であること
※2 平成28年3月31日までに宅地建物取引業者による増改築等が行われた住宅を個人が取得する場合
※3 平成31年3月31日まで1.5% 平成31年4月1日以降2.0%となります

固定資産税評価額1000万の一般的な建物の場合

例として固定資産税評価額が1000万円の建物の場合登録免許税はいくらになるのでしょうか。

計算式
軽減税率が適用されない建物のみの場合 1,000万×2.0%=20万円
仮に1000万円の土地もある場合
(平成31年3月31日以前のもの)
1,000万×1.5%=15万円
新築や条件を満たす中古物件の軽減税率が適用される場合 1,000万×0.3%=3万円
認定長期優良住宅(戸建て住宅)の軽減税率が適用される場合 1,000万×0.2%=2万円
認定低炭素住宅の軽減税率が適用される場合 1,000万×0.1%=1万円
特定の増改築がされた住宅の軽減税率が適用される場合 1,000万×0.1%=1万円

表を見て一目瞭然ですが、軽減税率が適用されると登録免許税は大幅に下がります。自分の売却する物件が軽減税率の適用条件にあてはまっていないか確認することが大切です。
自分ではよくわからないといった場合は不動産会社へ相談してみましょう。

  • 所有権移転登記は速やかに行う
  • 売買契約とは異なる手続きが必要
  • 費用は契約書の合意内容次第

家の売却に関する疑問は不動産会社に相談してみる

家(不動産)を売却するときに所有者移転登録の申請だけでなく、売却価格の設定や買主を探す、売却の進め方などさまざまな疑問がでるでしょう。そんな時は不動産の売却のプロに相談してみましょう。不動産会社でも売却を専門に取り扱っているところに相談することで豊富な知識で疑問や不安を解消することが期待できます。
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所有権移転登記費用の知識を高め納得できる不動産売却をしよう

所有権移転登記について説明してきましたが知識を高めることはできたでしょうか。司法書士や不動産会社に言われるがままではなく自分で納得のできる不動産売却をしましょう。
司法書士に依頼するにしても用意する書類があり、それなりの知識を持っておくと費用の節約になります。

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  • 登録免許税は固定資産税評価額にかかる金額
  • 移転登記費用の相場は4万円
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