あなたの不動産、
売ったらいくら？
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財産分与で発生する税金と対象になる財産
離婚の際には夫婦の共有資産は財産分与となりますが、その際に発生する税金の種類と、対象となる財産について詳しくみてみましょう。分与する側としてされる側でも違いがあるので注意が必要です。不動産や有価証券などの高額な財産
財産分与で課税の対象となる財産は、ビルや家、土地といった不動産と株や個人向け国債などの有価証券です。大抵は、これらの財産を現金化してから夫婦で財産分与されますが、現金化せずにそのまま受け取る場合もあります。財産分与する際には、財産分与をする側とされる側に分かれますが、それぞれで課せられる税金が異なるため注意が必要です。続いてはその点を詳しくご説明します。
相手に財産を分与する場合
相手に財産を分与する側、つまり支払う側に課せられる税金として「譲渡所得税」があります。これは、財産の譲渡時の金額が取得した際の金額よりも高額になっている場合に課せられるもので、「不動産」、「有価証券」、「高額美術品」、「会員権」などが対象です。さらに、不動産の場合、譲渡所得税のほかに「不動産所得税」「登録免許税」「固定資産税」が課せられる可能性もあるので、安易に相手に家を渡してしまうのは注意が必要です。
譲渡所得税額適用税率
| 譲渡所得の区分 | 譲渡所得税率 | 住民税率 | 合計 |
| 課税長期譲渡所得金額 | 15％ | 5％ | 20％ |
| 課税短期譲渡所得金額 | 30％ | 9％ | 39％ |
（参照 租税特別措置法31・32条）
注）
課税長期譲渡所得：土地建物の譲渡のあった年の1月1日における所有期間が5年を超えるものを譲渡した場合
課税短期譲渡所得：所有期間が5年以下ものを譲渡した場合
・短期譲渡所得で国等に対する譲渡については譲渡所得税率を30％を15％に住民税率を9％を5％として適用
・譲渡所得の確定申告は譲渡のあった年の翌年の3月15日までにしなければいけない
・譲渡所得税率は平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告納付
特別控除の範囲内なら譲渡所得税は課税されない
譲渡所得税は、譲渡したときの金額から、購入したときの金額を差し引いて計算します。例えば、購入した金額が2,500万と譲渡する際の価値が2,900万とした場合、差額が400万円。それが課税対象になります。ただし、自宅として住んでいる家を売却した場合、最高で3,000万円分までは特別控除で税金がかからないので、上記のような場合では課税対象にはなりません。
つまり、自宅を相手に譲渡する場合は、購入時から3,000万円以上値上がりしていなければ、税金はかからないということです。また、注意しなければならないのが、この特別控除は夫婦間や親子間での不動産の譲渡の場合には適用されないので、節税のためには離婚後に譲渡する必要があります。
相手から財産分与を受ける場合
基本的に特別な場合を除いて、財産を分与される側、つまり受け取る側が税金を支払わなくてはならないことはありません。一般的には不動産などの財産を譲り受ける人は、税金の心配はしなくて良いということです。しかし、分与された不動産を維持するための税金として、「登録免許税」と「固定資産税」はかかるようになります。
登録免許税は不動産を登記するための税金で、固定資産税評価額の２％の登録免許税がかかります。固定資産税は、土地や家屋を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその固定資産の所在する市町村に納める税金で、固定資産税評価額× 1.4％（標準税率）がかかります。
- 固定資産税評価額は総務省発表の路線価を参照する
- 路線価（固定資産税路線価）は３年に一度更新される
ただし、この不動産取得税は、取り決めによって分与する側が払うと決めることも可能です。
| 税の種類 | 税率の計算方法 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×2% |
| 固定資産税 | 固定資産税評価額×1.4% |
| 不動産取得税（土地及び住宅） | （固定資産税評価額ｰ控除額）×3% |
| 不動産取得税（宅地の土地） | 固定資産税評価額×1/2×3% |
不動産取得税の土地及び住宅の控除額表
| 新築日 | 控除額 |
| 1997年4月1日以降 | 1200万円 |
| 1997年3月31日以前 | 1000万円 |
| 1989年3月31日以前 | 450万円 |
| 1985年6月30日以前 | 420万円 |
| 1981年6月30日以前 | 350万円 |
| 1975年12月31日以前 | 230万円 |
| 1972年12月31日以前 | 150万円? |
| 1963年12月31日～1954年7月1日 | 100万円? |
注）不動産取得税の税率は2021年3月31日までの特例
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財産分与で贈与税が課せられるケース
離婚により相手から財産分与を受けた場合、離婚後の生活を安定させる目的や財産分与請求権に基づいて請求できるものなので基本的に贈与税が課税されることはありません。しかし、以下のような場合には贈与税か課せられる場合もあります。財産分与の額が大きすぎる場合
財産分与で得た財産が多すぎる場合は贈与税がかかります。幾ら以上という明確な基準はありませんが、夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮した上で判断されます。離婚が税金課税を逃れるために行われたと判明した場合
離婚が贈与税や相続税を免れるために行われた偽装であると認められる場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。- 基本的に贈与税は課せられない
- 財産が多すぎると贈与税がかかる
- 離婚が免税のためなら贈与税がかかる
3.財産分与の税金を節約する方法
課せられる税金は逃れようのないものなので仕方ないとすれば、できればその税金を節約したいですよね。そこで続いてはその具体的な方法についてお伝えします。
不動産や有価証券を売却して現金化する
財産分与で課税対象となるのは不動産や有価証券であって、現金については課税されません。そのため不動産や有価証券を売却して現金化することで、課税の対象から外すことができます。贈与税の配偶者控除を利用する
婚姻期間が20年以上続いていた夫婦であれば、配偶者からの贈与について2,000万円、その年の贈与税の基礎控除として110万円、合計最大2,110万円を贈与税の特例である配偶者控除として受けることができます。つまり、20年以上婚姻関係を続けてきた夫婦が不動産を譲渡することになった場合、婚姻関係があるうちに2,110万円以内の控除分だけ譲渡しておけば、離婚後の財産分与にかかる税金を節税することができるのです。
軽減税率の特例を受ける
離婚による財産分与で相手に不動産を譲渡する場合、自身の不動産の所有期間が10年以上であれば所得税や住民税の税率が低くなります。この軽減税率の特例が適用された場合、所得税の税率は15％から10％に、住民税の税率は5％から4％に引き下げられます。| 通常の税率 | 特例が適用された場合 | |
| 所得税 | 15% | 10% |
| 住民税 | 5％ | 4％ |
- 不動産や有価証券は現金化して節税する
- 配偶者控除を利用して節税する
- 軽減税率の特例を利用して節税する
財産分与で不動産を現金化する時のポイント
不動産を現金化することで税金を節約できることがわかったところで、続いては現金化するために売却する際のポイントを押さえておきましょう。不動産会社に買取してもらう
直接買取してもらうメリット
通常、不動産を売りに出す場合は不動産会社に仲介してもらい、買い手が見つかるまで待つというのが一般的ですが、すぐに買い手が見つからないと不動産を現金化できなくなってしまい、不動産の財産分与の譲渡による税金が発生してしまいます。そこで、時間のかかる仲介ではなく不動産会社に直接買取をしてもらうことで、販売活動をする必要がなく、すぐに売却して現金化することができます。不動産会社によって違いはありますが、書類上の手続きなどを含めると、売買契約を結んでから実際に引き渡して1～3週間程度で現金化することが可能の場合がほとんどです。
不動産会社に買い取ってもらう場合は、売却を検討している時点で事前審査を依頼しておけば、後々売却する際の手続きもスムーズですし、金額も提示されているのでしっかりと検討した上で安心して売買契約を結ぶことができます。
高く売るためのポイント
不動産の売却は一生に一度行うか行わないかというほど稀な取引となるので、後々できるだけ損のないようにしたいものです。ポイントを知っているか知らないかで査定金額に100万円以上の差が出る場合もあるので、しっかりとチェックしてください。高く売るためのポイントとしては、ペット臭や生活臭などのニオイ、そして水廻りの水垢やガラスのくもりはマイナス査定の対象となる為、査定前には感謝の気持ちも込めてしっかりと掃除をしておくようにしましょう。
特にニオイは住み続けている本人では意外と気づかないことも多いので、第三者に改めてチェックしてもらうというのも客観的目線からの意見が得られて良いでしょう。また、買い手のほとんどは見た目の印象に左右されやすいため、家の周りの外観もキレイにしておくようにしましょう。
不動産屋に相談をする
家の近くや街中にはたくさんの不動産屋があるので、相談して住宅の価格査定を依頼することで、金額が見合えば売却までを依頼することが可能です。しかし、直接不動産会社に出向いて依頼することにはメリットもデメリットもあります。直接不動産屋に依頼するメリット
直接不動産屋に依頼するメリットとしては、こちらの事情なども踏まえて相談することができるので、より親身になって考えてもらうことができ、売却日や査定金額などで多少の融通を効いてもらえる可能性があります。また、実際に家の近くの不動産屋などであれば地域とのネットワークや強みを持っているところも多いので、チラシや広告といった面でその地域に特化して買い手を探すことも可能です。
直接不動産屋に依頼するデメリット
直接依頼するデメリットは、不動産屋の中でも、不動産の売却を得意としている店舗とそうでない店舗があるという点です。さまざまな不動産会社がありますが、会社によっても地域柄によっても、不動産の売買を強みとして主に行っている店舗もあれば、賃貸や空き店舗のレンタルなどを得意としている店舗もあります。不動産屋としても、相談に来られた方をお断りすることはあり得ませんが、やはり売買を強みとしている店舗に頼んだほうが買い手も見つかりやすかったり、査定金額も相場やそれ相応のものとなります。しかし、どちらを強みとしているかは、素人目からはなかなか判断が難しいものです。
また、原則として相談に行った不動産屋1社での見積もりとなってしまうため、他の会社との金額の比較ができないまま売却となってしまう可能性もあります。
不動産一括査定サイトを利用する
できるだけ高く売るためには、複数の不動産会社の査定金額を比較することが重要となってきます。そこで便利なのが、不動産一括査定サイトです。これらのサイトでは、複数の不動産会社で査定価格の見積もりを一括して取得することができます。そのため査定金額を比較することができ、自分の納得した価格での売却がより可能となっているのです。
基本的に地建物取引業を行っている不動産会社はネットワークで繋がっていて情報を共有している為、査定内容に違いがあっても、そこまで大きな違いが生じることは稀です。そのため、平均価格よりも大幅に高額の売却査定をするような不動産会社は、逆に買い手が見つかりにくくなったりそのネットワークに加盟していないということも考えられるので、依頼を避けたほうが無難でしょう。
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不動産を売却して財産分与にかかる税金を抑えよう
以上のことを踏まえて、財産分与にかかる税金を少しでも抑える方法として、不動産を売却して現金化するというのが効率的な方法であり、その中でも不動産一括査定サイトであれば、複数の不動産会社の見積もりを比較することができるので自分の希望に最も近い価格での売却が可能であることがわかりました。イエウールなら簡単60秒でスピード査定
さまざまな不動産一括査定サイトがありますが、イエウールというサイトをご存知でしょうか？イエウールではお住いの地区や物件種別などの簡単な情報を入力するだけで最大6社の一括無料査定が可能です。情報の入力は約60秒で完了するので、スピーディに査定ができます。売却をご検討の方は、ぜひ一度無料査定を試してみてはいかがでしょうか？