地震による住宅被害の基礎知識とは?不測の事態に備えよう

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大阪や北海道など日本各地で起こった大きな地震。この地震により街の木々や看板が倒され、住宅も倒壊や液状化など大きな被害を受けました。

このような不測の地震により大切な住宅に被害が出てしまった場合はどのように対応するべきかご存知ですか。今回は住宅が被災した場合の支援制度の受け方や被災住宅の売却方法まで、地震による住宅被害の基礎知識を業界していきますので、もしもの時に慌てることがないよう今からしっかり知識を身につけて不測の事態に備えましょう。

先読み!この記事の結論
  • 給付される保険金は生活再建程度の金額となる場合が多い
  • 災害が落ち着いたら罹災証明を申請する

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

地震で住宅被害を受けた場合にまずやるべきこと

地震で住宅被害を受けた時は、支援策を受けるため順を追って手続きを進めていきましょう。

罹災証明の申請

地震が被災し住宅被害を受けた時は、まずは自治体に罹災証明の申請を行い罹災証明書を発行してもらいましょう。罹災証明書とは災害による建物の被害状況に基づき上記の被害認定が行われるものです。罹災証明書に記載された被害認定に基づき、自治体から支援金の受け取りや保険料の免除などの支援を受けることが可能となります。

罹災届出証明書による罹災証明書の代用

罹災証明書は申請後から発行までに1週間前後かかり、被害状況によってかなりの時間を要するケースもあります。一刻も早く罹災証明書に基づいて支援を受けたい場合は、罹災届出証明書を利用してください。罹災届出証明書は罹災証明書が発行されるまでの期間に代用できる証明書で、罹災証明の申請を行った即日に受け取ることが可能です。

支払われる保険金について

罹災証明書を利用すれば、加入の保険会社からも保険金がおりますので必ず申請しましょう。しかし、地震保険は単独で加入することができず、火災保険とのセットでの加入となります。火災保険の保険金額の30%~50%でしか契約を行うことができないため、地震により住宅被害が発生しても、支払われる保険金はあくまで生活再建のためのお金で、家の建て直しや大規模な補修ができるほどのお金はおりないので注意してください。

  • 罹災証明を即申請
  • 罹災届出証明書での代用
  • 保険金は生活再建程度

地震で被害を受けた住宅はどうすればいい?

地震により住宅被害を受けた際は、住宅の建て替え、補修、買い替えのいずれかを検討していく必要があります。

住宅ローンに関する注意点

残念ながら災害により住宅被害を受け、住居することが困難となった場合でも住宅ローンが免除されることはありません。ただし、住宅ローンの返済が困難な被災者に対して債務の減免、ローンの返済期間の延長、返済方法の変更等の救済策が施される場合もあります。また、自ら債務整理を行いローンの免除等を行うことも可能です。

2私的整理

債務整理には2つの方法があります。1つ目は私的整理。私的整理は法的な倒産処理手続を行わず債権者と債務者の合意により債権債務の処理を行うものです。法的手続を行わないため、法的整理に比べて短期間で手続きが住むこともある上、ブラックリストにも載ルコとはありません。ただし、私的整理を行うには自然災害による被災者の債務整理に関するガイドラインに沿った一定の要件を満たす必要があり、債権者全員の合意を得られなければ手続きを行うことができないのでご注意ください。

法的整理

2つ目の方法は法的整理です。法的整理は裁判所において法的手続きの上、債権債務の処理を行うものです。裁判所によって法的整理が認められると、抱えている借金が全額免除されますが同時に保有している財産も失うことになります。また、ブラックリストに載ることになり、2年間は住宅ローンを借りることができなくなるため法的整理を行うのか慎重に検討する必要があります。
このように救済策や債務処理によって、災害時に住宅ローンの返済に猶予は与えられますが、免除されることはありませんので、住宅ローンを組む際は必ず災害等の不測の事態も考慮した上で無理のない計画を立てるようにしましょう。

  • 住宅ローン免除はない
  • 合意に基づく私的整理
  • 法律に基づく法的整理

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地震で被害を受けた住宅への救済措置

地震で被害を受けた住宅への救済措置について詳しくご紹介します。災害による被害を受けた際には雑損控除、災害減免法により税金の控除を受けることができます。

雑損控除

雑損控除とは災害、盗難、横領により資産に被害を受けた場合に受けられる所得控除です。控除額が所得金額を上回った場合は、3年間を限度として毎年控除を繰り返すことが可能です。

雑損控除の金額は以下の2種類のうち、金額が多い方を適用することができます。

(差引損失額)ー(総所得金額等)×10%
(災害関連支出額)ー5万円

※差引損失額とは損害を被った資産額+災害関連支出(被災による家の取り壊し費用など災害によって支払った金額)から保険金を引いた額を指します。
雑損控除の対象は以下の通りです。適用には条件があるのでしっかり確認しておきましょう。

雑損控除の対象者 納税者
本年の総所得金額等が38万円以下の納税者の配偶者、親族
雑損控除の対象物 雑損控除対象者が所有している生活に通常な必要な資産
※別荘や30万円を超える貴金属等の趣味や娯楽の資産は生活に通常必要でない資産とみなされ対象物にはなりません

災害減免法

災害減免法も雑損控除と同じく災害により被災した場合に、所得税を軽減または免除する制度です。控除額が雑損控除に比べて大きくなっていますが、適用条件は厳しくなっており、被災により被った住宅等の損害額(保険金などの救済金を差し引いた額)が時価の2分の1以上かつ、被災した年の所得金額が1000万円以下の方のみが対象となります。災害減免法による税金の軽減、免除額は以下の通りです。

本年の所得金額 所得税の軽減額
500万円以下 全額免除
500万円?750万円 50%軽減
750万円?1000万円 25%軽減

雑損控除、災害減免法いずれにおいても、確定申告書に記載の上提出する必要があります。
雑損控除を受ける場合は、確定申告書の雑損控除の欄に被害金額や日時を記し、災害減免法を受ける際には災害免除額の欄に所得税の軽減額を必ず記載して提出してください。

災害復興住宅融資

地震で住宅が被害を受けた際は、税金の控除だけでなく、災害復興住宅融資による支援も受けることが可能です。
災害復興住宅融資とは罹災証明書で住宅の被害が全壊と認定された方を対象に住宅の建設や購入、補修費用を融資してもらえる制度です。大規模半壊、半壊と認定された方であっても、住宅の被害状況に関する申出書により被災住宅の修理が不能または困難であることを申し出れば融資を受けることができます。

災害復興住宅融資の利用は以下の条件を満たしている方が対象となります。

年収400万円未満の場合 総返済負担率30%以下
年収400万円以上の場合 総返済負担率35%以下

総返済負担率とは以下の計算方式で得られた数値を指します。

  • 全ての借入れの年間返済額の1/12÷年収の1/12×100

また、災害復興住宅融資は被災者の住宅建設または購入のために行われるため、既に被災住宅の復旧が行われている方は融資を受けることができませんのでご注意ください。

  • 税金の軽減措置
  • 税金の全額免除
  • 住宅復興のための融資

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被災した不動産でも売却は可能

被災した不動産は売却することが可能なのかと心配される方もいらっしゃると思いますが、被災した不動産であっても売却することは可能です。ただし、被災した不動産の価値は激減するので注意してください。

被災した不動産売却のポイント

また、被災した不動産を売却する際には、安全面の確認を行った上で売却することが大切です。調査や説明が不足した状態で不動産を売却し、後日トラブルが発生し損害賠償を求められたケースもあります。
地盤に関しては原則として地盤調査や説明は義務付けられておらず、地盤改良費も売主が負担する必要はありません。ただし、地盤に問題があることを把握していたにも関わらず説明を怠ったり、地盤改良について地盤改良費は買い主負担となることをきちんと説明せずに売却したことで費用負担を命じられた事例もあるので、必要な情報はあやふやにせず必ず明示するようにしてください。
土壌汚染に関しては瑕疵担保責任が問われるため、売却前に必ず調査を行うようにしましょう。土壌汚染に関してもトラブルを防ぐために、汚染状況をしっかりと明示し双方納得した上で売買を行うことが大切です。

信頼ある優良業者に依頼しよう

このように被災住宅の売買はきちんとした手続きを踏んだ上で行わなければ、安全面の観点からトラブルに発展してしまうケースがあります。トラブルを避けるためにも、被災した住宅売却の際は災害にあった土地や旧耐震基準の建物の販売実績がある不動産業者に依頼することをおすすめします。

たくさんの不動産業者があり、どの業者に頼めば良いかわからないという方はイエウールを利用してみてはいかがでしょうか。イエウールは大手不動産会社から地元密着の不動産会社まで全国1600社以上の不動産会社を一括査定できるサイトです。1件1件店舗を回る必要がなく、自宅にいながら手間をかけずに査定を行うことができるのは嬉しいですよね。
また、イエウールではお客様からのクレームが多い企業は契約が解除される仕組みを取っているため、掲載企業は優良企業のみ。特に、被災住宅の売却はしっかり手続きを踏まなければトラブルに発展する可能性もあるので、信頼のある優良業者に任せられるのは心強いですね。

不動産業者選びに迷ったを際は自宅にいながら簡単に一括査定を行えるイエウールを利用して、信頼できる不動産業者を探してみてはいかがでしょうか。

  • 被災不動産でも売却可能
  • 安全調査や説明は大切
  • 不動産業者選びは慎重に

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持て余した土地があるなら早めに行動開始しておこう

先程ご紹介したように、被災した不動産は売却することが可能ですが、被災してしまうと不動産の価値は大きく下落します。被災した不動産でなくても旧耐震基準の建物や老朽化の進んだ建物等、年月が経つことによって建物の状態が悪化し売却が難しくなることもあります。
このような不測の事態や老朽化により不動産の価値はいつ減少するのか予測することができません。相続などで不動産を受け継ぎ保有を迷っているという方や土地を持て余しているという方は、このような不測の事態による不動産の価値下落も頭に入れた上で、売却を検討し早め早めに決断し行動していく必要があります。
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地震で住宅被害出たときは焦らず順に手続きを

予期せぬ地震により住宅に被害が出てしまった場合は、手続きを踏んで対応していくことが大切です。まずは罹災証明の申請を忘れずに行ってください。罹災証明書を利用すれば、保険金や災害復興住宅融資などの救済策を受けることが可能です。雑損控除や災害減免法といった税金の控除制度もあるので、こちらも忘れず申請を行ってください。

救済制度だけではローンの返済が困難という場合は私的整理や法的整理といった債権債務の処理も検討していきましょう。このように地震によって被災した場合でも支援制度は用意されているものの、住宅ローンが免除されることはないということは頭に入れておきましょう。

また、地震による被害を被った不動産であっても、価格は下落するものの売却は可能です。しかし、被災した住宅の売却は、被災による安全面の影響確認や調査結果の説明をしっかり行った上で売買しなければ、最悪の場合裁判に発展し損害賠償を請求される恐れがあります。販売トラブルを避けるためにも被災した不動産の売却を行う際は、不動産業者の選択を入念に行い災害にあった土地の販売実績をもつ不動産業者といった信頼のおける企業に依頼し手続きを進めていきましょう。

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