短期譲渡所得について詳しく解説|長期譲渡所得との違いとは

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マイホームを購入したいと考えているが希望の土地が見つからないと悩んいる方は多いです。ここではそんな悩みを抱えた方を対象にいい土地が見つからない理由や、探し方のコツをご紹介していきます。
マイホームは一生に一度の最も大きな買い物です。焦って決めてしまうと後悔する可能性があります。ある程度の妥協は必要ですが、妥協しすぎて後悔したなどないように事前に土地を探すための知識を身につけましょう。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

短期譲渡所得とは

短期譲渡所得は、マンションや住宅などの建物や土地を売却した場合に発生する所得の一つです。短期譲渡所得では、不動産の所有期間が5年以内のものを言い、5年を超えるものは長期譲渡所得と言います。ここでは、譲渡所得のうち、短期譲渡所得について、算出方法や内訳などを順に解説していきます。

土地や建物を売ったときの譲渡所得のこと

譲渡所得は、土地や建物を売却した際に発生する所得のことを言います。また、売却する物件の所有期間に応じて、「短期」か「長期」に区分されており、5年以下の場合で所有期間は土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間のことを指します。
また、譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で算定することになっているので注意が必要です。さらに、相続によって取得していた場合、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになります。

販売額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出される

課税対象となる短期譲渡所得の計算は、以下のような方法で算出されます。また、各項目についても順に解説していきます。
  • 課税短期譲渡所得金額=売却価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

取得費

取得費は、不動産の購入価格や購入時に要した仲介手数料、登記の費用など不動産の取得に要した費用のことを言います。また、取得費が不明の場合は、売却価格の5%を適用することになっています。

譲渡費用

譲渡費用は、仲介手数料、登記費用、測量費、印紙代など、不動産を売却する際に支出した費用のことを言います。なお、特別控除に関しては、後ほど詳しく解説します。

特別控除

個人が住居目的のための住宅財産を売却した場合は、最高3,000万円の特別控除を受けることができます。特別控除を受けるためにはさまざまな条件がありますので、下記で詳しく解説していきます。

税額は所得税30%と住民税9%

短期譲渡所得に課税される税率の内訳は、所得税が30%、住民税が9%となっています。なお、税額の計算方法は以下の通りです。
  • 税額=短期譲渡所得金額×税率
なお、マンションや住宅などを売却する際に一定の要件を満たす場合は、3,000万円の特別控除が適用されるなどの特例措置があります。

税金の納付時には復興特別所得税も一緒に納付する

復興特別所得税とは、2011年に起こった東日本大震災からの復興のための財源を確保するために課税される税金のことを言います。この税金は、復興法人税や復興特別所得税、住民税から徴収されます。
また、住民税については、2013年からの25年間に渡って、各年分の基準所得税額の2.1%を納付することが義務づけられています。
従って、短期譲渡所得にも復興特別所得税が上乗せされ、課税短期譲渡所得金額×2.1%という計算で算出されますが、短期譲渡所得であるか長期譲渡所得であるかということで税率に違いはありません。
ただし、復興特別所得税は取得費から特別控除などを除いた譲渡所得に課税されますので、譲渡所得がプラスにならない場合は復興特別所得税もかかりません。
  • 売却価格がベース
  • 特例措置あり
  • 復興特別所得税

短期譲渡所得税と長期譲渡所得税との違いは

譲渡所得には、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類がありますが、不動産の所有期間など、具体的にどのような違いがあるのでしょうか。ここでは、2種類の譲渡所得の違いを順に解説していきます。

物件の所有している期間による

短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いは、物件を所有している期間がベースとなっています。具体的には、短期譲渡所得の場合は所有期間が5年以下のものを言い、長期譲渡所得の場合は所有期間が5年を超えるものを言います。
また、所有期間の計算の仕方は、マンションなどの物件を取得した年の1月1日が起点となっているため、手続きが年をまたぐ場合などには注意が必要です。

税率が異なる

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、全体の税率に違いがあることに加え、所得税と住民税の税率にも違いがあります。短期譲渡所得の場合は税率39.63%のうち、所得税30.63%、住民税9%という内訳になっています。一方の長期譲渡所得の場合は税率20.315%のうち、所得税15.315%、住民税5%となっています。

? 短期譲渡所得 39.63% 長期譲渡所得 20.315%
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%

税率の違いを見ると、5年以下の短期間で不動産を売却してしまうよりも、所有期間が5年を超えてから売却する方が、税率が低いということがわかります。築年数が短い物件の方が売却価格が高い傾向にあるのが現状です。
過去のバブル期に、売却目的のために土地を購入しては高利益をつけて転売するという「土地ころがし」と言われる案件が続出しました。こういう事例を抑制するために、ある程度の期間を経過した物件を売却するほうが税率的にみて、安価になるように設定されています。

復興特別所得税を支払うのは同じ

復興特別所得税の税率には、短期譲渡所得と長期譲渡所得に違いはなく、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額である基準所得額に対して、一律2.1%を課税することになっています。
このように、物件の所有期間に対して課税される税率に違いがあることがわかります。今後、所有しているマンションなどの売却を検討している人は、不動産の一括査定サイト「イエウール」を利用してみてはいかがでしょうか。
イエウールでは、最大6社の厳選された不動産会社で一括査定できるだけでなく、不動産の売却までの流れがわかりやすく解説してあります。また、査定には、都道府県の選択、市町村の選択、町名の選択、物件種別の選択という4つのステップなので簡単です。
さらに、相性の良い不動産会社を見つけた暁には、不動産の売却時にかかる税金や費用について相談してみましょう。
  • 所有期間で違い
  • 税率に違い
  • 復興特別所得税

控除制度を利用しよう

マンションや住宅などを売却する際に一定の要件を満たす場合は、3,000万円の特別控除が適用されるなどの特例措置があります。しかし、その要件が多いことも特徴です。ここでは、控除制度について、要件や適用方法などを順に解説していきます。

3,000万円控除制度がある

物件の所有期間に関わらず、「居住用不動産を売却する場合」に適応できる控除制度があります。この制度は、建物にかかる譲渡所得税を控除するための制度です。
この制度を利用すれば、例え5年以内で税率の高い期間で売却しても、短期譲渡所得金額を計算する際の「特別控除」に値し、ほぼゼロになることもあります。制度の適用条件は、以下の通りです。

  • 現在居住している物件の売却か、その物件と共に譲渡する敷地を売却する場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた物件やその物件と共に譲渡するする敷地を売却する場合
  • 売却した年の前年と前々年に、この控除を受けていない場合
  • 売却した年の前年と前々年に、住宅の買い替えや交換の特例を受けていない場合
  • 売却した物件に対する収用などの特例措置を受けていない場合
  • 災害などにより物件が滅失した際、転居してから3年を経過する日に該当する年の12月31日までに売却した場合
  • 売買が親族間でない場合

特別控除を過去3年間受けていないことが第一条件ですが、住んでいる住宅を家族以外に売却する場合が3,000万円の特別控除が受けられます。今現在は、居住していな住宅でも、3年前の12月31日までに居住していた場合は、控除適用内です。
居住していた証明は住民票が一般的ですが、住民票を移動させていない場合は、ガス、電気料金などの公的領収書があれば住民票の代用として受け付けてくれます。ただし、領収書の名前が控除を受ける人の名前になっているか確認してください。

他にも土地に対する特例控除がある

物件を売却する際に、特別控除を受けるためには条件が多いのが現状です。また、土地の売却に対する特別控除もあります。その条件は、以下の通りです。

  • 長期譲渡所得の1000万円特別控除は、2011年と2012年に取得した土地を売却する場合
  • 2,000万円の特別控除の特例は、特定土地区画整理事業のために土地を売却する場合

このように、マンションや住宅などの建物以外に、土地の売却に対する特別控除があるので、土地の売却を考えている人は、インターネットを利用して一括査定してみてはいかがでしょうか。
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控除を適用させるには確定申告が必要

特別控除を適用させるためには、確定申告が必要となります。確定申告を行わないと、譲渡所得に対する税金がそのまま課税されるということになるので、確定申告の際には、「譲渡所得の内訳書(確定申告付表兼計算明細書)」の添付を忘れないようにしましょう。
この譲渡所得の内訳書(確定申告付表兼計算明細書)は、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」で作成することができます。

実は控除制度まで必要がない場合も

そもそも譲渡所得税とは、マンションなどの不動産を売買した際に「収益」が発生した場合のみ課税されます。従って、不動産の売却時に譲渡益が発生しない場合には、譲渡所得が課税されることもなく、特別控除の申請も必要ありません。
このように、特別控除が適用された場合、税金がほぼゼロになる可能性もあるため、できるだけ特別控除を受けたいと考える人もおおいことでしょう。しかし、特別控除を受けるためは、さまざまな要件があるだけでなく、確定申告が必要となり、売却の際に収益が発生しなければ、そもそも特別控除制度に繋がらないということがわかります。
  • 土地にも適用
  • 確定申告で申請
  • 譲渡益の有無

売るなら今かも早速査定してもらおう

2019年10月の消費税率引き上げや2年後の東京オリンピック開催に向けて、マンションの駆け込み需要が高まっています。この傾向は、東京オリンピック開催直前まで続く見込みだと考えられており、新築物件だけでなく中古物件にも注目が集まっています。
また、所有期間が5年以下で売却した場合には、5年より長い期間で売却するよりも税率が高いということもあり、どのタイミングで売却するのが最適であるか、どのくらいの価格で査定されるのか気になる人も多いのではないでしょうか。
さらに、売却の際に発生する税金についても、業界に詳しい不動産会社に相談した方が、よりスムーズに売却を進めていくことができると言えるでしょう。もしかすると、物件の周辺エリアによっては今が売り時である可能性もあるため、一度、査定してみてはいかがでしょうか。

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