マンション大規模修繕のタイミングや内容・問題点など基本を解説

マンションに住んでいると、毎月「修繕積立金」という名目でお金を支払わなければなりません。このお金はマンションの大規模修繕を行う際に用いられます。

大規模修繕はマンションにとって、そしてマンションに住む住民にとって非常に重要なことなので、自分の住むマンションではどのタイミングでどのような内容の修繕工事が行われるかをきちんと把握しておくべきです。

本記事では、マンションの大規模修繕のタイミングや大規模修繕で行われる内容、マンションの大規模修繕を巡って起こりうるトラブルなどについて解説します。

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マンションの大規模修繕とは

マンションの大規模修繕とは、マンション全体で行われる計画的な修繕工事のことです。

マンションだけでなく、一軒家やビルなど建物であればなんでも、年月を経るにつれてさまざまな部分に劣化や不具合が生じるものです。戸建てであれば、持ち主の考え方や資金などの都合によってメンテナンスのタイミングを決めることができますが、多くの世帯が入居しているマンションでは、全員の同意を得るのは非常に困難です。

もちろん、劣化や不具合が生じるたびに修繕や補修を行っていたのではコストや手間が馬鹿になりません。

そこで、マンション全体の修繕に関する計画をあらかじめ定めておいて、一気にまとめてメンテナンスを行うという方法が取られているのです。

快適な住環境や資産価値を維持するために必要

共用部の床のタイルがはげている、階段の手すりがボロボロで危ないといった状況をそのまま放置していると、住環境に影響が出てきます。また、外壁の塗装が剥げてきていたり、屋上の防水機能が弱まった影響でマンションの寿命が短くなっていたりすると、マンションの資産価値が下落してしまうかもしれません。

マンションに住み続ける方にとっては住環境の維持は必要不可欠です。また、今後売却することも検討している方にとっては、納得できる値段で売却できるよう、資産価値の維持が重要なポイントとなります。

今後そのマンションに住み続けるかどうかを問わず、マンションの大規模修繕はすべての住民にとって大事なことであるといえるでしょう。

大規模修繕は12年周期を目安にして行われるのが一般的

劣化が進むと言っても、外壁や共用部・屋上などそれぞれの箇所で劣化のペースは異なりますし、気候や使用状況などによっても変わります。

そのため、それぞれの箇所にとって最適な修繕のタイミングは若干異なるものの、一般的にはマンションの大規模修繕は12年周期を目安にして行われることが多いです。

もちろんこの周期はあくまでもひとつの目安なので、大規模修繕の周期が近くなってきたら事前にマンションの状況を精査しておくべきです。管理会社から工事の提案があり修繕委員会を発足したら、実際のマンションの状況をよく確認したうえで大規模修繕を行うべきか判断しましょう

仮に、劣化があまり進んでおらずあと2年は大規模修繕の必要はなさそうだと判断されれば、その分だけマンション住民の負担は減ることになるでしょう。

マンションの大規模修繕で工事が行われるのは主に4箇所

マンションの大規模修繕では、普段なかなかメンテナンスができない場所も含めて、さまざまな箇所の修繕や改修が行われます。

マンションの大規模修繕で工事が行われるのは、主に以下のようなところです。

● 共用部
● 外壁
● 屋根・屋上
● 給排水管

それぞれの箇所での工事内容について、説明します。

共有部

階段や廊下・エントランスといった共用部では、塗装工事やコンクリート・タイルの補修などが行われます。階段や雨どい・エントランスの扉などのように、風雨にさらされることの多い箇所に関しては、防錆塗料の塗装なども行います。

また、マンションによっては、エントランスにある階段を緩やかなスロープに変えるといったように、バリアフリーに配慮した改修を行う場合もあります。

外壁

外壁も共用部と同じように塗装や補修・洗浄などが行われますが、外壁は常に風雨にさらされているので劣化が進むのも早いです。外壁の塗装は美観の観点でも重要ですが、防水や断熱という観点でも重要な役割を担っており、外壁の劣化が進んでしまうと資産価値に大きく影響します。

場合によっては外壁の下地から補修しなければならないこともあり、そのような場合はかなり大規模な工事が行われることになります。

外壁の補修や洗浄を行う際には高圧洗浄機や薬品を用いることもあり、洗濯物を外部に干せなくなるケースもあるため、住民は工事日程を把握して十分注意しておかなければなりません。

屋根・屋上

屋根や屋上では、塗装・補修や防水処理が主に行われます。屋上の防水機能が弱まってしまうと、コンクリート部分から雨水が侵入して劣化が進み、マンションの寿命が短くなってしまう可能性があります。

また、瓦やスレートなどの屋根材を新しいものに葺き替えたり、古い屋根材を新しい屋根材で覆って修繕したりする場合もあります。屋根や屋上の修繕は、マンションの規模や防水処理をどのような工法で行うかによって、工事期間に差が出やすいのが特徴です。

給排水管

給排水管の工事では、水がきれいな状態で流れるように管の中の洗浄を行い、水漏れなどがないように管の補修を行います。管に劣化がある場合でも基本的には補修で対応可能ですが、管が腐食しているような場合や劣化度合いが激しい場合は、管自体を交換することもあります。

工事内容が管の補修のみで終わるのか、管の交換まで踏み込んだものになるのかによって、工事期間は大きく変わります。

マンションの大規模修繕における4つの問題点とその対処法

マンションにはたくさんの住民が住んでいますし、大規模修繕では長期間にわたって工事が行われるため、その間は住民の生活に何らかの制限がかかることも多々あります。

そのため、マンションの大規模修繕を巡り、以下に挙げるような点が問題になることが多いです。

● 大規模修繕に至るまでの段取りがうまく行えていない
● 工事に伴う騒音がうるさい
● 工事期間が想定より長引く
● 不必要もしくは無駄な工事が発生する

それぞれの問題点や対処法について、説明します。

大規模修繕に至るまでの段取りがうまく行えていない

これまでに何度か大規模修繕を経験しているマンションの管理組合であれば、大規模修繕を行うにあたってどのような手続きを行うべきかを、きちんと把握しているでしょう。

ただ、大規模修繕を行うのが初めての管理組合の場合は手続きをあまり分かっておらず、適切なタイミングで大規模修繕を行えるような段取りができないかもしれません。

実際に大規模修繕を行う前には、マンションの調査や施工会社の選定などを1年半~2年ほどかけて行わなければなりません。管理組合の経験が浅い場合は、管理会社のほうからサポートを行ってくれることも多いですが、実際に着手するのを何となく先送りしているうちに気づけば大規模修繕のタイミングが目前に迫っている、ということもありえます。

管理組合だけで大規模修繕を進めるのが難しい場合は、早い段階で管理会社にサポートを依頼することが重要です。

工事に伴う騒音がうるさい

マンションの大規模修繕では、足場の組み立て・解体やタイルの張り替え、高圧洗浄機の利用などで、さまざまな騒音が発生します。いずれも大規模修繕に必要なことなので致し方ありませんが、長期間そのような騒音を聞き続けなければならない住民にとっては、大きなストレスになるでしょう。

施工会社が行える対策は、マンション住民に対して事前に説明会を開くことです。騒音が発生する期間と騒音の程度について、きちんと説明することに尽きます。

マンション住民側としても、防音グッズを準備したりテレビの音を普段より少し大きめにしたりして、工事の音が気になりにくいような環境を自分で構築するように心がけましょう。

工事期間が想定より長引く

期間中は不便な生活を強いられる大規模修繕ではありますが、住環境の維持・改善には欠かせませんし、あらかじめ期間が決められているからこそ我慢することができます。

しかし、想定外の工事によるスケジュールの乱れや人手不足などによって、工事期間が想定よりも長引いてしまうと、住民もうんざりしてしまうでしょう。想定外の工事が発生してしまうのは、事前調査が甘かったからという場合も多いので、事前調査をきちんと行うことでその点に関する不安は多少解消することができます。

あとは管理組合が大規模修繕に主体的に取り組んで、管理会社や施工会社に任せっきりにせずに、工事の進捗状況を定期的に確認することを心がけるとよいでしょう。

不必要もしくは無駄な工事が発生する

大規模修繕での工事には、塗装や洗浄といったマンションの修繕に直接的に関係する工事のほかに、そういった工事を行いやすくするための補助的な工事もあります。

たとえば、外壁の高い部分を洗浄するための足場を組んだり、作業員の休憩所を設置したりといったことが当てはまります。これらの工事を不必要に行うようなことがあると、大規模修繕の期間が延びますし、コストも余計にかかってしまいます。

間接的な工事が本当に必要なものかどうかについても管理組合が主体的にチェックして、できるだけ無駄を省いてもらうようにしましょう。

マンションの大規模修繕で使える補助金や助成金もある

マンションの大規模修繕は非常にお金がかかるものであり、一般的にはマンション住民が毎月支払っている「修繕積立金」で費用をまかなうことが多いです。

ただ、国や自治体が設けているマンションの大規模修繕で利用できるような補助金や助成金があり、利用できればマンション住民の負担を減らすことができるので、条件を満たしているのであれば利用しない手はありません。

防音工事やリフォームによるマンションの長期優良住宅化などに対して、支援を受けることができます。ただし、補助金・助成金の内容は自治体によって異なるため、注意が必要です。

マンションのある都道府県・市区町村にどのような補助金や助成金があるのかを確認し、利用できそうなものがあれば積極的に利用しましょう。

大規模修繕を行うことでマンションの資産価値を維持することができる

建物に劣化や不具合が生じた場合、戸建てであれば持ち主の判断で適切なタイミングでメンテナンスを行いますが、マンションではそれを大規模修繕という形で行います。

大規模修繕ではエントランスから階段・廊下、外壁から屋上や給排水管に至るまでさまざまなところのメンテナンスが行われます。そのため、数ヵ月単位で工事が行われることになりますが、大規模修繕を減ることでマンションの居住性や資産価値は適切に維持されます。

大規模修繕を巡ってさまざまな問題が起きる可能性もあります。管理組合が主体的に取り組み、対処することが大切です。

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