「中古住宅を購入しようと思っているけど、中古住宅の価格相場っていくら？」
「ウチを今すぐ売り出したらいくらくらいで売れるんだろう？」
「そもそも中古住宅の価格ってどうやって決まるの？」
このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。中古住宅の売買を検討している方がぶつかる疑問に、中古住宅の価格の決め方や成り立ちがあります。築年数や立地など個々の条件によって価格が変わる中古住宅ですが、実は価格の決め方は3ステップあり、それぞれの段階で明確なルールがあります。
3ステップとは、不動産会社が家を査定したときに算出される査定価格、不動産会社と売主で実際に売り出す際の価格である売り出し価格、そして実際に買主と成約される際の成約価格です。
そこで今回は、各段階ごとの価格の決まり方や押さえておくべきポイントを解説します。後半では、買主側と売主側でそれぞれに向けたチェックポイントも解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
中古マンションの値引き交渉で失敗しない方法を紹介！金額の相場も解説！
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中古住宅の価格相場
まず最初に第一章では中古住宅の価格相場について解説していきます。中古住宅の価格がどのような推移をしているかについてや価格相場の調べ方について解説していきます。
中古住宅の価格推移
まず最初に、2021年現在までに中古住宅の価格はどのような推移をしているかについて解説していきます。
以下のグラフは、東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ 2020年」からイエウールが独自に作成したグラフとなります。青い棒線が築年数を、赤い折れ線が成約価格の推移を示しています。
グラフを見るように、中古住宅の成約築年数が年々古くなっているのと比例して価格も低くなっており、2020年現在の成約価格は3,199万円となっています。以前からの「中古住宅を買ってリフォーム・リノベーションする」というブームや住宅ストックが年々増えていることが影響していると考えられます。
一方で、中古住宅の価格はエリアや物件によってももちろん異なります。以下の章ではエリアごとの中古住宅の価格相場の調べ方について解説していきます。
エリアごとの中古住宅の価格相場の調べ方
次にエリアごとの中古住宅の相場を把握しましょう。値段はエリアによっても変わるため、購入を考えている地域の一戸建ての相場がどのくらいかを事前に知っておくことが重要です。
以下の一覧表は、イエウールの実際の販売データに遷移することができる一覧表です。購入を検討している地域の相場を知りたい方はこちらから価格を把握しておきましょう。
| 北海道・東北 | 北海道、青森、秋田、岩手、宮城、山形、福島 |
|---|---|
| 北陸・甲信越 | 新潟、長野、山梨、富山、石川、福井 |
| 関東 | 東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群馬 |
| 東海 | 岐阜、静岡、愛知、三重 |
| 近畿 | 大阪、京都、奈良、滋賀、兵庫、和歌山 |
| 中国 | 鳥取、島根、岡山、広島、山口 |
| 四国 | 徳島、香川、愛媛、高知 |
| 九州・沖縄 | 福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄 |
以上が中古住宅を購入する際の値段の目安となりますが、物件によっても条件は異なるのであくまでも目安であってかならず上の金額で購入できるわけではないことに注意しましょう。
中古住宅の価格の妥当性を確かめるには
ここでは、妥当性を確かめる方法として実際に過去の取引事例を確かめる方法を紹介したいと思います。
下記に、中古住宅の取引価格が掲載されている主要サイトをまとめましたのでご覧ください。
| サイト名 | 物件種別 | 特徴 | おすすめ度 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| マンション | 戸建て | 土地 | 長所 | 短所 | ||
| 不動産情報サイト（イエウールやSUUMO、HOME’Sなど | 〇 | 〇 | 〇 | 競合物件や売り出し価格がわかる | 成約価格はわからない | ★★ |
| レインズ・マーケット・ インフォメーション | 〇 | 〇 | × | 実際の取引価格がわかる | データが一部ないことが多い | ★★★ |
| 国土交通省 （不動産取引価格情報検索） | 〇 | 〇 | 〇 | データが揃っている | アンケート調査のため、実際の取引データではない | ★★ |
| 東日本不動産流通機構 中部圏不動産流通機構 近畿圏不動産流通機構 西日本不動産流通機構 不動産流通推進センター | 〇 | 〇 | × | エリアの市況がわかる | 細かい地域や個別の取引情報はない | ★ |
中でも、レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が運営しているシステムのため、他のサイトに比べて信頼性があります。また、レインズは地域ごとに分けられており、東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズに分かれているため、自分の地域ごとに使い分けるのもお勧めです。
実際にポータルサイトを見ていたり、内覧をしていて「どうしてこの物件はこんな値段なんだろう？」と思ったらぜひこちらのサイトで妥当性を確かめてみましょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
事故物件の探し方4つの手段や住む前に知っておくべきこと
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中古住宅の査定価格の決まり方
2章以降では中古住宅の価格の決め方について解説していきますが、まず最初に中古住宅が不動産会社に査定されたときに算出される査定価格について解説していきます。
査定価格を決めるうえで、中古住宅は実は競争力の有り無しで算出方法が異なります。競争力が強く複数の購入希望者が現れるような都心の物件では取引事例比較法を、一方で競争力が弱く物件への需要が弱い、地方の物件などでは法定耐用年数から逆算した「積算法」を用いて計算することが一般的です。
それぞれ順を追って解説していきます。
取引価格を参考に決める取引事例比較法
取引事例比較法とは、対象となる中古住宅と条件が似ている取引事例を参考にして査定額（比準価格）を決める方法です。
たとえば、東京都品川区の中古戸建ての比準価格を決める際には、同じ東京都品川区にある中古の戸建てを参考にします。対象物件と取引事例が近隣であればあるほど、適正な比準価格を求めることができます。
収集した取引事例から適切な事例を選び、取引価格の事情補修や時点修正をしながら、「地域要因」や「個別的要因」を比較考慮して評価額を算出します。
事情補正とは、物件の所有者が破産したために格安で競売にかけられた（売り急ぎ）、投資目的で高額で買い取られた（買い急ぎ）といった、特別な事情を考慮することです。
時点修正は、過去に行われた取引事例を参考にする際に行われる修正です。不動産の価格は常に変動しているため、過去の取引時点と対象の物件を評価する時点が離れていた場合は、その変動を考慮しなければなりません。
地域要因は、その地域の格差に関する要因を指します。取引事例が近隣ではなく、異なる地域のものである場合に用意されます。
一方、個別要因は、取引事例の地域に関係なく、不動産そのものの個別格差に関するものです。主に、築年数や接道の有無や方位、道路の種類（市道、私道、国道）、土地面積や敷地面積、土地の形、地盤の強さ、日光の当たり方、公法上の規制があるかなどを考慮します。
減価償却をもとに決める積算法
土地が経年劣化を起こさないのに対して、中古住宅の建物の価値は築20~25年程度で市場価値がゼロになるとよく言われます。その背景には、法律で定められた「この年数で建物の価値はゼロになります」という参考数値である法定耐用年数が、一戸建ての場合22年に設定されていることがあります。
そこで、法定耐用年数が経過するごとに資産価値が下がっていくことを前提とした中古住宅価格の算出方法を積算法と言います。積算法では、中古住宅価格は3つのステップで算出することができます。
まず初めに、現在時点で建物を新築すると想定した価格である「再調達原価」を計算します。
再調達原価は、建物の床面積×再調達単価で求めることができますが、再調達単価の相場は14~18万円ほどです。
例)築15年、床面積100㎡の中古戸建ての場合
再調達原価(1400万)=建物の床面積(100㎡)×再調達単価(14万)
再調達原価を求めたら、建物が建築された時から現在までに経過した期間を考慮した減価額を再調達原価から控除します。減価額は、再調達原価×(築年数/法定耐用年数(22))で計算することができます。
減価額(954.5万)=再調達原価(1400万)×(築年数(15)/法定耐用年数(22))
最後のステップとして、再調達原価から減価額を控除して、現在の建物価格を算出することができます。
建物価格(445.6万)=再調達原価(1400万)-減価額(954.4万)
となり、以上の計算から445.6万円が積算法に基づいた建物価格となります。
中古住宅の査定価格を大きく左右する築年数
1章で解説した取引比較事例法及び積算法において中古住宅の査定価格に大きく影響する要素はやはり築年数です。
一般的に中古の一戸建ては、下図からもわかるように、新築から5年単位で㎡単価が下落していき、16~20年では新築時の半分以下の価格に下落します。その後緩やかに下がっていき、最後は建物価格はほぼ無くなり土地の価格のみとなります。
※レインズ(不動産流通標準情報システムサイト)「首都圏不動産流通市場の動向（2020年）」より自社で作成。築年数が経つごとに平米単価が下がっていることがわかる。
以下では、それぞれの築年数ごとの中古住宅の価格の下がり方について解説していきます。
新築から築10年までで急激に価格が下がる
まず上のグラフからも築10年までに価格が86%となっていることがわかりますが、実は新築住宅は購入直後に価格が1~2割程度下がると言われています。
というのも中古住宅の価格の決まり方は、上でも解説したように市場と比較して決められることが多いものの、新築住宅の価格は販売会社の広告費や建築コスト、また販売会社の利益を上乗せして販売しているため市場価格よりも高い値段設定になっています。
したがって、新築住宅は購入直後に中古住宅となるため価格もおのずと1~2割程度落ちることになります。
築10年~築20年まで価格は下がり続ける
中古になった途端に価格が下がるのに引き続き、中古住宅の価格は築20年まで下がり続けます。理由としては、木造一戸建ての法定耐用年数が22年と定められているため、22年まで建物価格が下がり続けることがあげられます。
また、築20年までの中古住宅の特徴としては、住宅ローン控除が築20年まで申請の対象となることなどがあります。中古住宅の購入を検討している方の中には、購入後の資産価値の下落を防ぐために築20年過ぎの住宅を購入するケースも少なくありません。
築20年以降は価格はほぼ横ばいに
そして築20年を過ぎた中古住宅はほぼ土地のみの価格となり、価格は下げ止まっていることが特徴です。
築20年を過ぎた中古住宅は古家付き土地として売り脱されていることも多く、売主によっては古家を解体した状態で売り出している物件もあります。というのも、築20年を過ぎた中古住宅にそのまま住むというケースはあまり多くなく、買い手は購入後に解体することがほとんどだからです。
したがって、築20年を過ぎた中古住宅で古家付きの場合は解体費用が掛かっていないため安い価格で売り出されていることも少なくないでしょう。
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中古住宅の売り出し価格の決め方
取引比較事例法や積算法によって算出した中古住宅の査定価格ですが、査定価格のまま実際に市場で売り出されることはあまり多くはありません。
第2章では、査定価格が算出されたのちにどのように売り出し価格が決まっていくかについて解説していきます。
上限価格と下限価格を決める
売り出し価格を決める際は必ず上限価格と下限価格を設定します。というのも、中古住宅の場合必ずと言っていいほど値下げ交渉が行われるため「値下げしていいのはここまで」と値下げ額の最低ラインをあらかじめ決めておくことが重要です。また、それと同時に値引き分の金額をプラスした価格設定をするようにするため上限金額を設定しておきます。そこで気になるのが、値引き額の相場ですが中古戸建て住宅の場合、築20年までの住宅であれば売り出し価格から10%程値引きされ、成約に至ることが多いです。
(出典：レインズマーケットレポート)
売主の事情によっても売り出し価格は変わる
実は売り出し価格は売主の事情によっても変わります。
よくあるケースが、新築住宅を購入してすぐ手放すことになった際などに査定額よりも住宅ローンの残債が上回っていた時で、査定額よりも高い金額で売りに出さないわけにはいかないというケースです。売り手からすると売却代金で住宅ローンを一括返済し、抵当権を解除しなくてはいけないので上のようなケースでは抵当権が残る形になります。
また、築年数が古い物件であったとしても、購入当時の金利が高く利息分の支払いが終わっていないケースなどでは売主が相場以上の値段を設定しているケースがあります。
売主のローン返済状況は不動産登記簿(登記事項証明書)から推測することができます。不動産登記簿とは、土地・建物に関する権利関係などを記録して、社会に公示するための行政上の精度のことで、法務省による「登記・供託オンライン申請システム」などから確認することができます。
逆に売主が転勤や離婚などで早く物件を手放したいケースなどでは比較的査定額よりも低い値段で売りに出されるケースがあります。こういったケースでは、売り出し最低価格が低くつけられているケースがほとんどなので、値引き交渉が行われるのが通常です。
以上のように、査定価格と売り出し価格は必ずしも一致しません。売り出し価格が相場からかけ離れたりしているケースではこのような事情も考慮したうえで物件を見てみましょう。
中古住宅のローンについて詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
中古住宅の売り出し価格は税込み価格？
売り出し価格を見ている際に、中古住宅の価格自体が税込み価格か疑問に思った人も少なくないと思います。
中古住宅の価格は、売主が個人であった場合は消費税はかかりませんが、不動産業者が売主だったときは消費税込みの価格を支払うこととなります。見分け方としては、ポータルサイトなどで物件を調べている際に、「取引業態」という箇所があると思いますがその欄が「仲介」や「代理」となっていれば個人である可能性が高いです。逆に、「売主」となっている場合は業者が売主の可能性もあります。
そのため気になった場合は、ぜひ不動産会社に売主が個人か不動産会社か確かめてみましょう。
また、売主が個人で税込みでないケースでも、不動産会社に支払う仲介手数料などには消費税10%が掛かってきますので注意が必要です。
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中古住宅の成約価格の決め方
中古住宅の成約価格は、売り主と購入者間での価格交渉によって決まります。
多くの場合は購入者からの値引き交渉が出るため、最終的には割引調整を行った上で価格がまとまるケースが多いです。そのため売主側は予め割引することを見越した価格設定にしている場合が多いです。値引き価格の目安としては、物件価格に対して0.5割〜1割程度が一般的であるとされています。
中古住宅購入前に確認しておくべきこと〜買主向け〜
続いて、買主が中古住宅購入前に押さえておきたいポイントをご紹介します。購入決定する前に、以下のチェックに漏れがないか確認しましょう。
- 物件がきちんと管理されているか確認する
- 周辺環境やハザードマップ・開発計画を確認しておく
- シロアリや水漏れなど見えない箇所もプロに確認を依頼する
それぞれ解説していきます。
物件がきちんと管理されているか確認する
まず押さえておきたいのが、物件がきちんと管理されているかどうかです。特にマンションでは、物件の管理をマンション管理会社に委託していますが、管理の質は業者によっても異なりますので、中には清掃が行き届いていなかったり、廊下の電球が切れていたりする場合もあります。
管理状況が悪いと購入後に資産価値が落ちてしまったり、劣化が早くなってしまったりするリスクがあります。購入を検討している物件が適切に管理されているかどうか、入念にチェックしましょう。周辺環境やハザードマップ・開発計画を確認しておく
エリアによっては意外なリスクやデメリットが潜んでいる可能性もあるため、周辺環境やハザードマップ・開発計画等の情報収集も大切です。特にどのような災害リスクがあるのかは、長く住み続ける上で必ずチェックしたいポイントです。
また、今後都市開発が計画されている地域では、資産価値が上がる可能性もありますが、工事の際の騒音が気になることや、日当たりが悪くなってしまうことなども想定できます。
シロアリや水漏れなど見えない箇所もプロに確認を依頼する
一見問題のない物件に思えても、見えない部分に問題を抱えている物件は多く存在します。代表例として挙げられるのは、シロアリや水漏れなどです。これらは購入後に発覚することも少なくないため、後々トラブルに発展してしまうこともあります。
「いざ住み始めてみたらシロアリだらけの物件だった」…なんてことにならないよう、見えない部分に関してはプロに依頼して調査してもらうことをおすすめします。
中古住宅の売却価格をあげる方法〜売主向け〜
続いて、売主が中古住宅売却前に押さえておきたいポイントをご紹介します。売却を決定する前に、以下のチェックに漏れがないか確認しましょう。
- 相場よりも安い物件は理由を説明してもらう
- リノベーションやホームステージングをする
- 価格交渉の前に下げられる可能性のある要因を提示する
それぞれ解説していきます。
相場よりも安い物件は理由を説明してもらう
査定価格が相場よりも安い場合は注意が必要です。もしも似た条件の物件や、全体の相場よりも低く査定が出た場合は、必ず理由を説明してもらうようにしましょう。
明確な理由を説明してもらえない場合は、低めの価格設定になってしまっている可能性もあります。比較のためにも、同じエリアの物件相場は自分でチェックしておくことをおすすめします。
リノベーションやホームステージングをする
成約価格が査定額よりも上がるケースとしてよくあるのが、売り出し前にリノベーションやホームステージングを行った場合です。
とはいえ、リノベーション自体には多額の費用が掛かるため間取り変更の規模やどこまでこだわるかには注意しましょう。というのも、リノベーションした結果成約価格は上がったものの、コストもかかってしまい結果的にマイナスになったというケースも少なくないからです。
また、売却価格を上げるテクニックとして次にあるのが、ホームステージングです。ホームステージングとは売却する中古住宅の家具デザインなどを選定し、よりターゲットに刺さりやすくするためのサービスで近年不動産業界では多く利用されています。ホームステージング自体にももちろん費用が掛かりますが、物件によっては査定価格よりも数百万円高く売れたというケースもあり近年利用が増えています。
価格交渉の前に下げられる可能性のある要因を提示する
成約価格が下がることがほとんどの中古住宅ですが、購入者が価格交渉をするのは、購入申込書を提出する段階が多いです。
購入申込書は、希望に合った物件が見つかり、インスペクションを実施して購入の意思が固まったら、購入希望価格や条件を記入して提出します。購入申込書に法的な拘束力はありませんが、基本的に購入申込書は購入の意思を示す書類であるため、買うという意思の表明とともに価格交渉が行われるケースが多いのです。
もしも物件に不利な条件を抱えている場合は、買主側が価格交渉の理由として挙げる可能性があります。そのため、物件に不利な条件がある場合はこのタイミングまでに出し切っておき、新たに値下げ交渉が行われてしまわないように先手を打っておくとよいでしょう。
中古住宅の成約価格の決め方
最後に中古住宅の成約価格はどのようにして決まるのでしょうか。ここでは成約価格が上がるケースと下がるケースそれぞれに分けて解説していきます。
価格交渉によって成約価格を下げる
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中古住宅売買の価格の妥当性はプロに相談
この記事では、中古住宅の成約価格の決まり方や相場、築年数との関係について解説してきました。お互いに納得できる成約価格で取引できるよう、今回ご紹介した内容を参考にチェックポイントを確認してみてください。
とはいえ、中古住宅の購入を検討する際に考えるべきことは、成約価格だけではありません。住宅購入のためには登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと損をする可能性があります。
そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。
そこで、Housii(ハウシー)なら無料で不動産のプロにチャットで資金計画についての相談ができるだけでなく、あなたにピッタリの物件提案を受けることができます。
匿名で使えるから、電話営業をされるという心配もありません。
自分の年収や貯金額に見合った物件の購入を検討しているなら、ぜひHousiiで理想の住まい探しを始めてみてはいかがでしょうか。
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