中古住宅の価格の決まり方や価格交渉のポイントを解説

中古住宅の購入を検討している人の中には、自分の条件に見合った物件が見つかっても相場よりも高くて、購入を躊躇するという人も少なくないと思います。

相場より高い理由を売主に直接聞くのが難しかったり、なかなか価格の妥当性を判断するのが難しい中古住宅の価格ですが、実は一戸建て・マンションかかわらず価格には決まりがあります。

今回は、中古住宅の価格の決まり方や、中古住宅の価格と相場との高低差が生まれる要因、購入時に確認したい注意点などを解説します。

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中古住宅の価格はどうやって決まっている?

まず初めに、中古住宅は「競争力があるかどうか」によって価格の設定方法が異なります

競争力が強く複数の購入希望者が現れるような都心の物件では取引事例比較法を、一方で競争力が弱く物件への需要が弱い、地方の物件などでは法定耐用年数から逆算した「積算法」を用いて計算することが一般的です。

それぞれ順を追って解説していきます。

取引価格を参考に決める取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象となる中古住宅と条件が似ている取引事例を参考にして評価額(比準価格)を決める方法です。

たとえば、東京都品川区の中古戸建ての比準価格を決める際には、同じ東京都品川区にある中古の戸建てを参考にします。対象物件と取引事例が近隣であればあるほど、適正な比準価格を求めることができます。

収集した取引事例から適切な事例を選び、取引価格の事情補修や時点修正をしながら、「地域要因」や「個別的要因」を比較考慮して評価額を算出します。

事情補正とは、物件の所有者が破産したために格安で競売にかけられた(売り急ぎ)、投資目的で高額で買い取られた(買い急ぎ)といった、特別な事情を考慮することです。

時点修正は、過去に行われた取引事例を参考にする際に行われる修正です。不動産の価格は常に変動しているため、過去の取引時点と対象の物件を評価する時点が離れていた場合は、その変動を考慮しなければなりません。

地域要因は、その地域の格差に関する要因を指します。取引事例が近隣ではなく、異なる地域のものである場合に用意されます。

一方、個別要因は、取引事例の地域に関係なく、不動産そのものの個別格差に関するものです。主に、築年数や接道の有無や方位、道路の種類(市道、私道、国道)、土地面積や敷地面積、土地の形、地盤の強さ、日光の当たり方、公法上の規制があるかなどを考慮します。

減価償却をもとに決める積算法

中古住宅では、もちろん土地は経年劣化など起こしませんが、「建物の価値は築20~25年程度で市場価値がゼロになる」とよく言われます。

その背景には、法律で定められた「この年数で建物の価値はゼロになります」という参考数値である法定耐用年数が、一戸建ての場合22年に設定されていることがあります。

そこで、法定耐用年数が経過するごとに資産価値が下がっていくことを前提とした中古住宅価格の算出方法を積算法と言います。

積算法では、中古住宅価格は3つのステップで算出することができます。

まず初めに、現在時点で建物を新築すると想定した価格である「再調達原価」を計算します。

再調達原価は、建物の床面積×再調達単価で求めることができますが、再調達単価の相場は14~18万円ほどです。

例)築15年、床面積100㎡の中古戸建ての場合

再調達原価(1400万)=建物の床面積(100㎡)×再調達単価(14万)

再調達原価を求めたら、建物が建築された時から現在までに経過した期間を考慮した減価額を再調達原価から控除します。

減価額は、再調達原価×(築年数/法定耐用年数(22))で計算することができます。

減価額(954.5万)=再調達原価(1400万)×(築年数(15)/法定耐用年数(22))

最後のステップとして、再調達原価から減価額を控除して、現在の建物価格を算出することができます。

建物価格(445.6万)=再調達原価(1400万)-減価額(954.4万)

となり、以上の計算から445.6万円が積算法に基づいた建物価格となります。

中古住宅の価格はだれが決めている?

以上の二つが代表的な中古住宅の価格の決め方となりますが、非常に客観的で公正な価格の決め方のように思えます。

その一方で、売主が個人であることが多い中古住宅の価格は、売主側の思惑として相場よりも少し高い値段で売り出されていることが多くあります。

これらの事情を踏まえると、実際の中古住宅の価格は相場よりも若干高い売り出し価格を設定しているということができそうです。

というのも、売主からすればできるだけ高く売りたいわけですから、妥協点として不動産会社と「○○万円までの値下げは受け付けましょう」という最低価格を設けた上で、値下げ前の価格で売りに出すことがほとんどです。

一方で、少し意外かもしれませんが不動産会社は「売主のためにできるだけ高く売ってあげよう」などとは思っていません

理屈を説明すると、不動産会社としては「できるだけ早く自分たちで買い手も見つけて、売り手買い手双方から仲介手数料をもらいたい。そのために、100万でも200万でも値下げして早く契約を結びたい」というのが本音なのです。ちなみに、売り手買い手両方を一つの不動産会社が仲介することを両手仲介と言います。

結果として、中古戸建て住宅の場合、築20年までの住宅であれば売り出し価格から10%程値引きされ、成約に至ることが多いのです。

中古住宅の価格推移

(出典:レインズマーケットレポート)

参考:売出価格と成約価格の違い

価格種類 解説
売出価格 売主が買主に提示する「物件の希望販売価格」のこと。
成約価格 売主と買主の交渉により決定される「取引成立価格」のこと。

中古住宅の価格は税込み価格?

基本的に中古住宅の価格は上の二つの算出方法で決まりますが、中古住宅の価格自体が税込み価格か疑問に思った人も少なくないと思います。

中古住宅の価格は、売主が個人であった場合は消費税はかかりませんが、不動産業者が売主だったときは消費税込みの価格を支払うこととなります。

見分け方としては、ポータルサイトなどで物件を調べている際に、「取引業態」という箇所があると思いますがその欄が「仲介」や「代理」となっていれば個人である可能性が高いです。逆に、「売主」となっている場合は業者が売主の可能性もあります。

そのため気になった場合は、ぜひ不動産会社に売主が個人か不動産会社か確かめてみましょう。

また、売主が個人で税込みでないケースでも、不動産会社に支払う仲介手数料などには消費税10%が掛かってきますので注意が必要です。

中古住宅の価格に影響する要素

第1章では、中古住宅の価格を決めるためのいわば「計算式」について解説してきましたが、具体的にどのような「数値」によって中古住宅の価格が決まるのかまだ不透明だと思います。

そこで、第2章ではどのような要素によって中古住宅の価格が決まるのか、中古住宅の価格に影響する要素について紹介していきます。

築年数

まず第一に影響するのは築年数による中古住宅価格への影響です。

一般的に中古の一戸建ては、下図からもわかるように、新築から5年単位で㎡単価が下落していき、16~20年では新築時の半分以下の価格に下落します。その後緩やかに下がっていき、最後は建物価格はほぼ無くなり土地の価格のみとなります。

中古住宅の価格は築年数が影響する

レインズ(不動産流通標準情報システムサイト)「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」より自社で作成。築年数が経つごとに平米単価が下がっていることがわかる。

というのも、第1章の積算法の項目で解説したように木造一戸建ての法定耐用年数は22年と定められているため、中古住宅の価格設定においては22年で建物価格はゼロになるものとして計算するからです。

もちろん法定耐用年数が過ぎている物件でも、維持管理が徹底されている物件であれば建物の資産価値を一定評価することもありますが、長くとも25年前後で建物価値はゼロになると考えましょう。

耐震基準

耐震基準とは、建築基準法および建築基準法施工令などによって定められた、建築する建物が最低限満たすべき地震への耐性基準のことです。

地震大国日本においては、地震災害があるごとに耐震基準は改定されており、中でも1981年の建築基準法施行令の改正では大幅に建物の耐震基準が見直されました。具体的には、1981年5月以前の基準で設計された建物を旧耐震基準と言い、1981年以降に設計された建物は新耐震基準とされています。

耐震基準が中古住宅の価格に影響するのは、建物が旧耐震基準であるケースです。

というのも、旧耐震基準の建物の場合、下でも解説する住宅ローン減税という特別控除が利用できないほか、既存住宅売買瑕疵保険に加入できないなどのデメリットがあるからです。

既存住宅売買瑕疵保険とは、物件の引き渡し後、一定期間中に目に見えない欠陥(瑕疵)が見つかった場合、売主が買主について補償することを約束するものです。

中古住宅に見えない欠陥がないか不安がある方も少なくないと思いますが、そのための保険が適用できないなどの点から、価格も相場と比べて低くなる傾向にあります。

立地

中古住宅の価格は言うまでもなく立地によっても影響してきます。

その代表的なものが駅からの距離ですが、以下の表は国土交通省の令和2年度の「不動産取引価格情報」から当社が作成した、駅からの距離と一戸建ての平米単価の下落幅の比較表です。

最寄駅からの距離 平均取引価格 延べ床面積 平均㎡単価 単価の比較
1~5分 5250万円 96.6㎡ 54.7万円 100%
6~10分 5027万円 95.0㎡ 52.7万円 96.30%
11~15分 4475万円 94.5㎡ 47.4万円 86.70%
16分以上 3820万円 95.1㎡ 40.4万円 73.90%

上の表を見てみるとわかりますが、徒歩10分以内の物件の資産価値が高く保たれる傾向にあることがわかります。

また、駅からの距離以外にも、有名小学校の学区内であることや近くに公共施設が充実している、また東京であれば山手線内であることなどの要素も価格に影響します。

中古住宅の価格は言うまでもなく需要によって変化するので、人気のある街に位置している物件であればもちろんその分価格も高くつくと言えるでしょう。

間取り

住宅の一般的な間取りは、3LDKと4LDKです。近年ではリノベーションして自分だけのこだわりを中古住宅に詰め込んだリノベーション物件もありますが、間取りがオリジナルことであることでかえって、需要が少なくなり価格に影響することもあります。

また、築年数が古い物件の場合、ユニバーサルデザインの観点でご高齢の方にとっては暮らしづらい物件があるのも事実です。

中古住宅の価格を考える際は、一般的な間取りであるかどうかが影響していると言えるでしょう。

その他

中古住宅の価格に影響を与える代表的な要素以外にも細かい要素が中古住宅の価格に影響を与えます。

具体的には、

  • 劣化具合
  • 設備
  • 周辺環境
  • 近隣住民
  • 大手メーカーの建築であること

などの要素が価格に影響する可能性があります。

このように挙げてみると非常に多くの要素が中古住宅の価格に影響していることがわかりますが、これらの要素をすべて考慮して第一章で紹介した算出方法のどちらかによって価格は決まっています。

中古住宅の価格が相場よりも高い理由

中古住宅の価格の決まり方がイメージできても、実際に物件探しをしている最中に「相場と比べてこの物件高くないか?」など住宅価格の妥当性について疑問を持ったことのある人も多いのではないでしょうか。

この章では、中古住宅の価格の妥当性について理解を深めるために、相場と比べて価格が高くなる要因をまずは見ていこうと思います。

築浅の物件

そもそも住宅の価値は築年数が経過するにつれて下落していきます。

以下は中古戸建の築年数別の平均価格を示したグラフです。中古住宅の価格推移

(出典:レインズマーケットレポート

ご覧の通り、築年数が経過するごとに成約価格が下がっていきますが、逆に言えば施工から数年しかたっていない築浅の中古住宅に関しては、まだまだ物件価値が高く相場よりも価格が高くなるケースがあります。

また、売り手側も買って数年しか経っていない物件なので、強気の価格設定をしているケースも多く、相場よりも比較的高くなる傾向があると言えるでしょう。

売主に相場以上の住宅ローンが残っている

次によくあるケースが、同じく新築住宅を購入してフルローンを組んだものの、築浅のまま手放すことになったケースです。

不動産会社に4000万円と査定されても、住宅ローンが4300万円残っていた場合などは、相場以上に高い値段で売らざるを得ないでしょう。

というのも、売り手からすると売却代金で住宅ローンを一括返済し、抵当権を解除しなくてはいけないので上のようなケースでは抵当権が残る形になるのです。

したがって、築浅の物件は資産価値の下落がそこまで進んでいないという理由に加えて、新築住宅購入時の住宅ローンが残っているケースが多く相場よりも高い価格設定がなされているケースがあるのです。

また、築年数が古い物件であったとしても、購入当時の金利が高く利息分の支払いが終わっていないケースなどでは売主が相場以上の値段を設定しているケースがあります。

売主のローン返済状況は不動産登記簿(登記事項証明書)から推測することができます。不動産登記簿とは、土地・建物に関する権利関係などを記録して、社会に公示するための行政上の精度のことで、法務省による「登記・供託オンライン申請システム」などから確認することができます。

詳しい見方は以下の記事をご覧ください。

中古住宅の価格が相場よりも低い理由

逆に、中古住宅の価格が相場よりも極端に低かったりするときに「この物件大丈夫かな…」と不安になる人も少なくないのではないでしょうか。

そこでこの章では、建物が原因で相場よりも低くなるケースについて紹介します。

心理的瑕疵物件

代表的なものとして、過去に事件や事故があった「事故物件」と言われるような心理的瑕疵物件があります。

一般的には「その事実を知っていれば契約(購入)しなかった」というケースを指しますが、具体的には以下のようなケースが該当します。

  • 物件内で殺人・自殺があった場合
  • 物件内で事件・事故による死亡があった場合
  • 物件の隣や周辺で火災などの災害や事件があった場合
  • 近隣に指定暴力団事務所や過激な新興宗教団体などの施設がある場合
  • 近隣にゴミ処理場、原子力発電所、産業廃棄物処理場、刑務所、風俗店などの嫌悪施設がある場合

もちろん売主には発生した事実を告知する義務がありますので、「買ってみたら事故物件だった」ということはないと思いますが、不安であれば瑕疵物件であるかどうかか確認しましょう。

また、一般的な相場と比較した場合、孤独死や自然死の場合は10~20%、自殺の場合は20~30%、殺人などの事件の場合は30~50%程度の割引が必要となるケースがほとんどです。

再建築不可物件

中古戸建ての中には、勝手に建て替えや増改築ができなかったり、建て替えたとしても現状より小さい建物しかできない再建築不可物件という物件種別があります。

再建築不可物件は、都市計画区域(準都市計画区域)内にあり、「接道義務違反」(敷地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない)であるために再建築不可とされているものです。

理由としては、消防上の危険が最も大きな理由です。狭い道路にしか面していないと、消防車が入ってこられないだけではなく災害時の避難経路が確保できないからです。

再建築不可物件が向いているのは、「建て替えできなくてもいいから、安く住みたい」と考えている高齢者や、賃貸経営を考えている不動産投資家です。

中古住宅、特に中古戸建てを購入して長く住み続けたいと思っている方にとっては、不向きな物件と言えるでしょう。

契約不適合責任免責物件

そもそも契約不適合責任とは、物件の欠陥や不具合について売主が引き渡し後も一定期間は責任を負うというルールです。

築年数が古い建物の場合、その責任を免除する契約を結ぶことで販売価格を安くするというケースがあります。よくあるケースとしては、売主が破産直前で資金力がないために売却に伴う責任が果たせないということが一般的です。

悪徳の不動産会社ではこういった契約不適合責任が免責になっていることの十分な説明をせずに売り出しているケースもあるため、価格が相場よりも安く、かつ築年数が古かった場合などはこのケースを疑いましょう。

借地権付き建物の場合

そもそも借地権付き建物とは、一般的な不動産売買のように「土地の所有権+建物の所有権」をセットで売買するのではなく、土地の所有権は売主が持ったうえで、建物の所有権だけを買うタイプの建物のことです。

土地の所有権を買うわけではないので、土地分の固定資産税が掛からないほか、売買価格も相場の6~8割程度で販売されていることが多い物件です。

一方で、毎月土地の所有者に地代を支払う必要があるほか、銀行の融資を受けられない可能性があるなどデメリットがあることも事実です。

建物の劣化などはそこまで進んでいないのに、相場価格よりも極端に価格が低ければ借地権付き建物の可能性を疑いましょう。

中古住宅の価格の妥当性を確かめるには

ここまで中古住宅の価格はどのようにして決まるのか解説してきましたが、実際に相場よりも高い物件を見たときにどのようにその妥当性を判断したらよいのでしょうか。

ここでは、妥当性を確かめる方法として実際に過去の取引事例を確かめる方法を紹介したいと思います。

下記に、中古住宅の取引価格が掲載されている主要サイトをまとめましたのでご覧ください。

サイト名 物件種別 特徴 おすすめ度
マンション 戸建て 土地 長所 短所
不動産情報サイト(イエウールやSUUMO、HOME’Sなど 競合物件や売り出し価格がわかる 成約価格はわからない ★★
レインズ・マーケット・
インフォメーション
× 実際の取引価格がわかる データが一部ないことが多い ★★★
国土交通省
(不動産取引価格情報検索)
データが揃っている アンケート調査のため、実際の取引データではない ★★
東日本不動産流通機構
中部圏不動産流通機構
近畿圏不動産流通機構
西日本不動産流通機構
不動産流通推進センター
× エリアの市況がわかる 細かい地域や個別の取引情報はない

中でも、レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が運営しているシステムのため、他のサイトに比べて信頼性があります。また、レインズは地域ごとに分けられており、東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズに分かれているため、自分の地域ごとに使い分けるのもお勧めです。

実際にポータルサイトを見ていたり、内覧をしていて「どうしてこの物件はこんな値段なんだろう?」と思ったらぜひこちらのサイトで妥当性を確かめてみましょう。

中古住宅は価格交渉できる?

ここまで中古住宅の価格に影響する要因を解説してきましたが、相場よりも価格の開きが大きい場合、中古住宅の値引きはできるのでしょうか。

この章では値引き相場から価格交渉に適したタイミングを紹介します。

購入申し込み時に価格交渉できる

価格交渉に臨むタイミングとしては、購入申込書を提出する段階が理想的です。

購入申込書は、希望に合った物件が見つかり、インスペクションを実施して購入の意思が固まったら、購入希望価格やそのほかの条件を記入して提出します。

注意すべきなのは、購入の意思がないのに価格交渉をしても意味がないということです。例えば、不動産広告を見た段階で売主に対して「試しに」くらいの感覚で価格交渉を行っても取り合ってくれないどころか、相手の心象を悪くすることもあります。

購入申込書に法的な拘束力はありませんが、基本的に購入申込書は購入の意思を示す書類であるため、買うという意思の表明とともに価格交渉しましょう。

中古住宅の値引き相場は10%が目安

第一章で紹介したグラフを再度見てみると、値引きの相場は売り出し価格の10%が目安であることがわかります。

中古マンションの価格推移

(出典:レインズマーケットレポート)

また、第一章でも紹介したようにほとんどの中古住宅は値引きすることを前提として価格設定していますが、すべての売主が値引きに応じてくれるわけではありません。

そのため、売主側のことを考えずに一方的に値引きを迫ったりすることはやめましょう

価格交渉しやすい中古住宅の特徴

次に、どんな住宅であれば価格交渉がしやすいのでしょうか。この章では価格交渉しやすい中古住宅の特徴について解説していきます。

築年数が古い

上でも紹介しましたが、中古住宅は基本的に築20年を境にその後は建物の価値はなくなり、最後は土地だけの価格になることが一般的です。

そのため、情報収集をしている段階では、築年数に対して価格が妥当かどうかを確認しましょう。

具体的には築年数と売却価格の関係性は以下のようになっています。

例:新築戸建て住宅(5,000万円)を購入した場合の売却価格の推移

築年数 売却価格 購入価格との比較
築5年経過時 3,889万円 77.78%
築10年経過時 3,833万円 76.66%
築15年経過時 3,638万円 72.76%
築20年経過時 3,400万円 68.00%
築25年経過時 2,789万円 55.78%
築30年経過時 2,634万円 52.68%

(参考: REINS TOPIC|東日本不動産流通機構)

売主自身が早く売りたいと思っている

価格交渉しやすいケースとして次にあるのが、売主自身が何らかの理由で売却を急いでいるときです。

具体的な理由としては、

  • 自宅の買い替えで次の物件が決まっている
  • 海外転勤が決まっているので三月末までに売りたい
  • 家を相続したが相続税が払えないので早く処分したい
  • 離婚したため財産分与を急いでいる

などのケースです。

当然ですが、売らなければならない期限が決まっていて、その期限が近付いていればいるほど値引きの余地は大きくなります。不動産広告にある「引き渡し時期」を見ればその期限を推測できます。「即入居可」となっていれば、すでに退去していて売却を急いでいる可能性があるからです。

また、買い替えの際には「買い替え特約」といって自宅売却を前提条件として新居の契約を結んでいることが多いので、価格交渉にも応じてくれる可能性が高くなります。

そのため、売却理由をぜひ不動産会社に聞いてみましょう。個人情報に触れない程度に教えてくれえるはずです。

古い建物が経っているケース

中古の戸建てを探している人は、住みたいエリアが決まっている場合は住宅だけではなく土地も探してみると良いかもしれません。というのも、「古家付き」の土地物件で掘り出し物を見つけることができるかもしれないからです。

古家とは、言葉の通り築年数が古い家のことで、築20年でも古家付きと呼ばれることがあります。

このような物件はあくまでも土地がメインなので、売買契約後は古家は解体されることを前提としています。そのため、周辺の土地価格よりも安くなっている場合は解体費用を見込んで安くしていることが考えられます。

言い換えれば、逆に周辺の土地と同じくらいの価格で売り出されている場合は、解体費用が必要であることを理由に価格交渉してみましょう。

もちろん価格交渉で解体することを前提に交渉しても、住めそうであればリフォームして住むことも可能です。

ただし、古家付きとなっている場合は契約不適合責任免責となっているケースもあるので、必ずインスペクションを施して購入を検討しましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

中古住宅の価格はどうやって決まっている?
まず初めに、中古住宅は「競争力があるかどうか」によって価格の設定方法が異なります。

競争力が強く複数の購入希望者が現れるような都心の物件では取引事例比較法を、一方で競争力が弱く物件への需要が弱い、地方の物件などでは法定耐用年数から逆算した「積算法」を用いて計算することが一般的です。中古住宅の価格はどうやって決まっている?をご覧ください。


中古住宅の価格が相場よりも高くなるケースはどんな場合?
中古住宅の価格が相場よりも高くなるケースでは、築浅物件である場合や売主に相場以上のローンが残っているケースが想定されます。中古住宅の価格が相場よりも高い理由をご覧ください。

中古住宅の価格が相場よりも低くなるケース
中古住宅の価格が相場よりも低くなるケースでは、心理的瑕疵物件や再建築不可物件、また借地権付き建物であるケースが代表的です。中古住宅の価格が相場よりも低い理由をご覧ください。

中古住宅は価格交渉できる?
購入申し込み時に価格交渉できます。また、価格交渉に臨むタイミングとしては、購入申込書を提出する段階が理想的です。購入申込書は、希望に合った物件が見つかり、インスペクションを実施して購入の意思が固まったら、購入希望価格やそのほかの条件を記入して提出します。中古住宅は価格交渉できる?をご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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