中古住宅の価格の決め方から価格相場の調べ方まで解説

中古住宅の価格の決め方から価格相場の調べ方まで解説

「中古住宅を購入しようと思っているけど、中古住宅の価格相場っていくら?」

「ウチを今すぐ売り出したらいくらくらいで売れるんだろう?」

「そもそも中古住宅の価格ってどうやって決まるの?」

中古住宅の売買を検討している方がぶつかる疑問に、中古住宅の価格の決め方や成り立ちがあります。築年数や立地など個々の条件によって価格が変わる中古住宅ですが、実は価格の決め方は3ステップあり、それぞれの段階で明確なルールがあります。

中古住宅の価格の決まり方

3ステップとは、不動産会社が家を査定したときに算出される査定価格不動産会社と売主で実際に売り出す際の価格である売り出し価格、そして実際に買主と成約される際の成約価格です。

今回は、中古住宅の価格の決め方や成り立ちを解説します。

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中古住宅の価格相場を調べるには

まず最初に第一章では中古住宅の価格相場について解説していきます。中古住宅の価格がどのような推移をしているかについてや価格相場の調べ方について解説していきます。

中古住宅の価格推移は?

まず最初に、2021年現在までに中古住宅の価格はどのような推移をしているかについて解説していきます。

以下のグラフは、東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ 2020年」からイエウールが独自に作成したグラフとなります。青い棒線が築年数を、赤い折れ線が成約価格の推移を示しています。

中古住宅の価格推移

グラフを見るように、中古住宅の成約築年数が年々古くなっているのと比例して価格も低くなっており、2020年現在の成約価格は3,199万円となっています。以前からの「中古住宅を買ってリフォーム・リノベーションする」というブームや住宅ストックが年々増えていることが影響していると考えられます。

一方で、中古住宅の価格はエリアや物件によってももちろん異なります。以下の章ではエリアごとの中古住宅の価格相場の調べ方について解説していきます。

エリアごとの中古住宅の価格相場の調べ方

次にエリアごとの中古住宅のの相場を把握しましょう。値段はエリアによっても変わるため、購入を考えている地域の一戸建ての相場がどのくらいかを事前に知っておくことが重要です。

以下の一覧表は、イエウールの実際の販売データに遷移することができる一覧表です。購入を検討している地域の相場を知りたい方はこちらから価格を把握しておきましょう

北海道・東北 北海道青森秋田岩手宮城山形福島
北陸・甲信越 新潟長野山梨富山石川福井
関東 東京神奈川埼玉千葉茨城栃木群馬
東海 岐阜静岡愛知三重
近畿 大阪京都奈良滋賀兵庫和歌山
中国 鳥取島根岡山広島山口
四国 徳島香川愛媛高知
九州・沖縄 福岡佐賀長崎熊本大分宮崎鹿児島沖縄

以上が中古住宅を購入する際の値段の目安となりますが、物件によっても条件は異なるのであくまでも目安であってかならず上の金額で購入できるわけではないことに注意しましょう。

中古住宅の価格の妥当性を確かめるには

ここでは、妥当性を確かめる方法として実際に過去の取引事例を確かめる方法を紹介したいと思います。

下記に、中古住宅の取引価格が掲載されている主要サイトをまとめましたのでご覧ください。

サイト名 物件種別 特徴 おすすめ度
マンション 戸建て 土地 長所 短所
不動産情報サイト(イエウールやSUUMO、HOME’Sなど 競合物件や売り出し価格がわかる 成約価格はわからない ★★
レインズ・マーケット・
インフォメーション
× 実際の取引価格がわかる データが一部ないことが多い ★★★
国土交通省
(不動産取引価格情報検索)
データが揃っている アンケート調査のため、実際の取引データではない ★★
東日本不動産流通機構
中部圏不動産流通機構
近畿圏不動産流通機構
西日本不動産流通機構
不動産流通推進センター
× エリアの市況がわかる 細かい地域や個別の取引情報はない

中でも、レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が運営しているシステムのため、他のサイトに比べて信頼性があります。また、レインズは地域ごとに分けられており、東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズに分かれているため、自分の地域ごとに使い分けるのもお勧めです。

実際にポータルサイトを見ていたり、内覧をしていて「どうしてこの物件はこんな値段なんだろう?」と思ったらぜひこちらのサイトで妥当性を確かめてみましょう。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
事故物件の探し方4つの手段や住む前に知っておくべきこと

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中古住宅の査定価格の決め方

2章以降では中古住宅の価格の決め方について解説していきますが、まず最初に中古住宅が不動産会社に査定されたときに算出される査定価格について解説していきます。

査定価格を決めるうえで、中古住宅は実は競争力の有り無しで算出方法が異なります。競争力が強く複数の購入希望者が現れるような都心の物件では取引事例比較法を、一方で競争力が弱く物件への需要が弱い、地方の物件などでは法定耐用年数から逆算した「積算法」を用いて計算することが一般的です。

それぞれ順を追って解説していきます。

取引価格を参考に決める取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象となる中古住宅と条件が似ている取引事例を参考にして査定額(比準価格)を決める方法です。

たとえば、東京都品川区の中古戸建ての比準価格を決める際には、同じ東京都品川区にある中古の戸建てを参考にします。対象物件と取引事例が近隣であればあるほど、適正な比準価格を求めることができます。

収集した取引事例から適切な事例を選び、取引価格の事情補修や時点修正をしながら、「地域要因」や「個別的要因」を比較考慮して評価額を算出します。

事情補正とは、物件の所有者が破産したために格安で競売にかけられた(売り急ぎ)、投資目的で高額で買い取られた(買い急ぎ)といった、特別な事情を考慮することです。

時点修正は、過去に行われた取引事例を参考にする際に行われる修正です。不動産の価格は常に変動しているため、過去の取引時点と対象の物件を評価する時点が離れていた場合は、その変動を考慮しなければなりません。

地域要因は、その地域の格差に関する要因を指します。取引事例が近隣ではなく、異なる地域のものである場合に用意されます。

一方、個別要因は、取引事例の地域に関係なく、不動産そのものの個別格差に関するものです。主に、築年数や接道の有無や方位、道路の種類(市道、私道、国道)、土地面積や敷地面積、土地の形、地盤の強さ、日光の当たり方、公法上の規制があるかなどを考慮します。

減価償却をもとに決める積算法

土地が経年劣化を起こさないのに対して、中古住宅の建物の価値は築20~25年程度で市場価値がゼロになるとよく言われます。その背景には、法律で定められた「この年数で建物の価値はゼロになります」という参考数値である法定耐用年数が、一戸建ての場合22年に設定されていることがあります。

そこで、法定耐用年数が経過するごとに資産価値が下がっていくことを前提とした中古住宅価格の算出方法を積算法と言います。積算法では、中古住宅価格は3つのステップで算出することができます。

まず初めに、現在時点で建物を新築すると想定した価格である「再調達原価」を計算します。

再調達原価は、建物の床面積×再調達単価で求めることができますが、再調達単価の相場は14~18万円ほどです。

例)築15年、床面積100㎡の中古戸建ての場合

再調達原価(1400万)=建物の床面積(100㎡)×再調達単価(14万)

再調達原価を求めたら、建物が建築された時から現在までに経過した期間を考慮した減価額を再調達原価から控除します。減価額は、再調達原価×(築年数/法定耐用年数(22))で計算することができます。

減価額(954.5万)=再調達原価(1400万)×(築年数(15)/法定耐用年数(22))

最後のステップとして、再調達原価から減価額を控除して、現在の建物価格を算出することができます。

建物価格(445.6万)=再調達原価(1400万)-減価額(954.4万)

となり、以上の計算から445.6万円が積算法に基づいた建物価格となります。

築年数によって中古住宅の査定価格は大きく異なる

1章で解説した取引比較事例法及び積算法において中古住宅の査定価格に大きく影響する要素はやはり築年数です。

一般的に中古の一戸建ては、下図からもわかるように、新築から5年単位で㎡単価が下落していき、16~20年では新築時の半分以下の価格に下落します。その後緩やかに下がっていき、最後は建物価格はほぼ無くなり土地の価格のみとなります。

中古住宅の価格は築年数が影響する

レインズ(不動産流通標準情報システムサイト)「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」より自社で作成。築年数が経つごとに平米単価が下がっていることがわかる。

以下では、それぞれの築年数ごとの中古住宅の価格の下がり方について解説していきます。

新築から築10年までで急激に価格が下がる

まず上のグラフからも築10年までに価格が86%となっていることがわかりますが、実は新築住宅は購入直後に価格が1~2割程度下がると言われています。

というのも中古住宅の価格の決まり方は、上でも解説したように市場と比較して決められることが多いものの、新築住宅の価格は販売会社の広告費や建築コスト、また販売会社の利益を上乗せして販売しているため市場価格よりも高い値段設定になっています。

したがって、新築住宅は購入直後に中古住宅となるため価格もおのずと1~2割程度落ちることとなるのです。

築10年~築20年まで価格は下がり続ける

中古になった途端に価格が下がるのに引き続き、中古住宅の価格は築20年まで下がり続けます。理由としては、木造一戸建ての法定耐用年数が22年と定められているため、22年まで建物価格が下がり続けることがあげられます。

また、築20年までの中古住宅の特徴としては、住宅ローン控除が築20年まで申請の対象となることなどがあります。中古住宅の購入を検討している方の中には、購入後の資産価値の下落を防ぐために築20年過ぎの住宅を購入するケースも少なくありません

築20年以降は価格はほぼ横ばいに

そして築20年を過ぎた中古住宅はほぼ土地のみの価格となり、価格は下げ止まっていることが特徴です。

築20年を過ぎた中古住宅は古家付き土地として売り脱されていることも多く、売主によっては古家を解体した状態で売り出している物件もあります。というのも、築20年を過ぎた中古住宅にそのまま住むというケースはあまり多くなく、買い手は購入後に解体することがほとんどだからです。

したがって、築20年を過ぎた中古住宅で古家付きの場合は解体費用が掛かっていないため安い価格で売り出されていることも少なくないでしょう。


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中古住宅の売り出し価格の決め方

取引比較事例法や積算法によって算出した中古住宅の査定価格ですが、査定価格のまま実際に市場で売り出されることはあまり多くはありません。

第2章では、査定価格が算出されたのちにどのように売り出し価格が決まっていくかについて解説していきます。

上限価格と下限価格を決める

売り出し価格を決める際は必ず上限価格と下限価格を設定

します。というのも、中古住宅の場合必ずと言っていいほど値下げ交渉が行われるため「値下げしていいのはここまで」と値下げ額の最低ラインをあらかじめ決めておくのです。

また、それと同時に値引き分の金額をプラスした価格設定をするようにするため上限金額を設定しておきます。そこで気になるのが、値引き額の相場ですが中古戸建て住宅の場合、築20年までの住宅であれば売り出し価格から10%程値引きされ、成約に至ることが多いのです。

中古住宅の価格推移

(出典:レインズマーケットレポート)

売主の事情によっても売り出し価格は変わる

実は売り出し価格は売主の事情によっても変わります。

よくあるケースが、新築住宅を購入してすぐ手放すことになった際などに査定額よりも住宅ローンの残債が上回っていた時で、査定額よりも高い金額で売りに出さないわけにはいかないというケースです。売り手からすると売却代金で住宅ローンを一括返済し、抵当権を解除しなくてはいけないので上のようなケースでは抵当権が残る形になるのです。

また、築年数が古い物件であったとしても、購入当時の金利が高く利息分の支払いが終わっていないケースなどでは売主が相場以上の値段を設定しているケースがあります。

売主のローン返済状況は不動産登記簿(登記事項証明書)から推測することができます。不動産登記簿とは、土地・建物に関する権利関係などを記録して、社会に公示するための行政上の精度のことで、法務省による「登記・供託オンライン申請システム」などから確認することができます。

逆に売主が転勤や離婚などで早く物件を手放したいケースなどでは比較的査定額よりも低い値段で売りに出されるケースがあります。こういったケースでは、売り出し最低価格が低くつけられているケースがほとんどなので、値引き交渉が行われるのが通常です。

以上のように、査定価格と売り出し価格は必ずしも一致しません。売り出し価格が相場からかけ離れたりしているケースではこのような事情も考慮したうえで物件を見てみましょう。

中古住宅の売り出し価格は税込み価格?

売り出し価格を見ている際に、中古住宅の価格自体が税込み価格か疑問に思った人も少なくないと思います。

中古住宅の価格は、売主が個人であった場合は消費税はかかりませんが、不動産業者が売主だったときは消費税込みの価格を支払う

こととなります。

見分け方としては、ポータルサイトなどで物件を調べている際に、「取引業態」という箇所があると思いますがその欄が「仲介」や「代理」となっていれば個人である可能性が高いです。逆に、「売主」となっている場合は業者が売主の可能性もあります。

そのため気になった場合は、ぜひ不動産会社に売主が個人か不動産会社か確かめてみましょう。

また、売主が個人で税込みでないケースでも、不動産会社に支払う仲介手数料などには消費税10%が掛かってきますので注意が必要です。


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中古住宅の成約価格の決め方

最後に中古住宅の成約価格はどのようにして決まるのでしょうか。ここでは成約価格が上がるケースと下がるケースそれぞれに分けて解説していきます。

リノベーションやホームステージングによって成約価格が上がる

成約価格が査定額よりも上がるケースとしてよくあるのが、売り出し前にリノベーションやホームステージングを行った場合です。

とはいえ、リノベーション自体には多額の費用が掛かるため間取り変更の規模やどこまでこだわるかには注意しましょう。というのも、リノベーションした結果成約価格は上がったものの、コストもかかってしまい結果的にマイナスになったというケースも少なくないからです。

また、売却価格を上げるテクニックとして次にあるのが、ホームステージングです。ホームステージングとは売却する中古住宅の家具デザインなどを選定し、よりターゲットに刺さりやすくするためのサービスで近年不動産業界では多く利用されています。ホームステージング自体にももちろん費用が掛かりますが、物件によっては査定価格よりも数百万円高く売れたというケースもあり近年利用が増えています。

価格交渉によって成約価格を下げる

成約価格がさがることがほとんどの中古住宅ですが、価格交渉に臨むタイミングとしては、購入申込書を提出する段階が理想的です。

購入申込書は、希望に合った物件が見つかり、インスペクションを実施して購入の意思が固まったら、購入希望価格やそのほかの条件を記入して提出します。

注意すべきなのは、購入の意思がないのに価格交渉をしても意味がないということです。例えば、不動産広告を見た段階で売主に対して「試しに」くらいの感覚で価格交渉を行っても取り合ってくれないどころか、相手の心象を悪くすることもあります。

購入申込書に法的な拘束力はありませんが、基本的に購入申込書は購入の意思を示す書類であるため、買うという意思の表明とともに価格交渉しましょう。

また、相場としては上でも紹介したように売り出し価格の10%を目安に交渉してみましょう。


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初心者でもわかる!
記事のおさらい

中古住宅の価格はどうやって決まっている?
まず初めに、中古住宅は「競争力があるかどうか」によって価格の設定方法が異なります。

競争力が強く複数の購入希望者が現れるような都心の物件では取引事例比較法を、一方で競争力が弱く物件への需要が弱い、地方の物件などでは法定耐用年数から逆算した「積算法」を用いて計算することが一般的です。中古住宅の査定価格の決め方をご覧ください。


中古住宅の価格が相場よりも高くなるケースはどんな場合?
中古住宅の価格が相場よりも高くなるケースでは、築浅物件である場合や売主に相場以上のローンが残っているケースが想定されます。中古住宅の売り出し価格の決め方をご覧ください。

中古住宅の価格が相場よりも低くなるケース
中古住宅の価格が相場よりも低くなるケースでは、心理的瑕疵物件や再建築不可物件、また借地権付き建物であるケースが代表的です。中古住宅の成約価格の決め方をご覧ください。

中古住宅は価格交渉できる?
購入申し込み時に価格交渉できます。また、価格交渉に臨むタイミングとしては、購入申込書を提出する段階が理想的です。購入申込書は、希望に合った物件が見つかり、インスペクションを実施して購入の意思が固まったら、購入希望価格やそのほかの条件を記入して提出します。中古住宅は価格交渉できる?をご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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