【家の査定から売却まで不動産相続マニュアル】関係する税金や諸費用

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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戸建てやマンションなどの不動産の売却は、人生の中で何度もある事ではないという人が多いです。不動産会社もどんどん増え、仲介を依頼する会社を選ぶことも難しくなってきています。
たくさんある不動産会社の中から、一括査定サイトを有効に使って数を絞り、自分が売りたい物件をより良い条件で売ってくれる不動産会社を探してみましょう。売却後に譲渡所得(売却益)が発生したらきちんと確定申告をして、所得にかかる税金をしっかり納めましょう。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

売却までの流れ

相続した不動産を売却するための流れは次のとおりです。

相続関連手続き
相場を把握
一括査定依頼
媒介契約
内覧
売り出し価格
売買契約

相続した不動産物件を売却するときに、はじめにしておかなければいけないのが、「相続関連の手続きを済ませる」ことです。相続は人生の中で何度も経験することではないので、戸惑う人はとても多いです。相続の手続きから、不動産を売却するまでの一連の流れを把握しておくと、いざという時に焦ることなくスムーズに行動ができます。
相続関連の手続き」は、まず被相続人(亡くなった人)が遺言書を残しているかを調べることから始めます。遺言書が見つかった場合は、遺言書に書かれている内容に沿って相続の手続きをしていきます。遺言書が見つからなかった場合は、法定相続人がそれぞれの法定相続分を相続します。次に、被相続人の相続財産を確定して、遺産分割協議をします。
遺産分割協議」とは、誰がどのように相続するのかという話し合いのことです。相続人が複数になると不動産の相続の話し合いには時間がかかるケースも多くありますが、遺産分割協議が終わり次第、遺産分割協議書相続人全員が署名捺印をします。
遺産分割協議は、相続人全員が納得するまで話し合うことが大切なのですが、あまりに進まない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てることによって、解決を早めることもできます。遺産分割協議で相続する不動産が決定したら、相続する不動産の相続登記をおこないます。そして登記が完了した後、通常の不動産の売却と同じ流れで売却していくことができます。
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スムーズな売却のために

不動産の相続は、親や家族が亡くなったときに突然やってくるもの。現在は、親や家族との生活圏内が離れているという人が大半で、相続不動産を売却する人はとても多くなっています。相続不動産をスムーズに売却できるように、必要な手続きや書類についてまとめました。

相続がある場合は必要な手続きがある

親や家族が亡くなり、その故人が現金や預金、有価証券、不動産など財産を残していた場合に発生する相続には、必要な手続きがいくつかあります。まず、相続人の数をきちんと把握することから始めましょう。相続人が複数いた場合は、遺産分割協議をし、全員が納得したうえで相続する不動産の登記を変更していきます。

遺産分割協議を済ませておく

遺産分割協議とは、相続人が各々何をどれだけ相続するのかを決める話し合いのことです。相続が発生した時には、被相続人が遺言書を残しているかどうかを確認し、遺言書が無い場合には、法定相続人が全員で相続財産の分配について話し合って決めます。この話し合いのことを遺産分割協議といいます。
相続財産に不動産がある場合で、法定相続人が複数いる場合には、トラブルが発生しがちです。遺産分割協議をきちんとして、相続人全員が納得したうえで署名捺印を遺産分割協議書を作成しておけば、トラブルの回避もできます。
相続でのトラブルで時間を浪費してしまうと、次のステップである相続登記に進むことができないので、遺産分割協議が長引いてしまっている場合には、弁護士に相談することも視野に入れておく必要があります。

相続登記をしておく

相続する不動産が決まったら、所有者の名義(被相続人)を相続した人の名義に変更します。これを相続登記といいます。相続する不動産が確定したら、なるべく早めに相続登記をしておくことで、相続不動産の売却がスムーズになります。相続で得た不動産であっても、相続人が被相続人の名義の物件を売却することはできないので、不動産を相続した時には、相続登記を必ずおこないましょう。
相続不動産の場合、3年以内に売却すると不動産取得税の減額の特例を受けることができるので、売却の予定がある場合は、手続きをなるべくスムーズに終わらせることがおすすめです。

売却までの日数を考慮する

不動産を売却するのには、ある程度の期間が必要となります。売却までの手続きすべてがスムーズに進んだとしても、最短で3カ月程度は必要です。売却するまでに期間が大幅にかかる要因としては、土地、建物の立地条件や、築年数なども関係してきます。また、手続きに不備などがあると、売却にかかる日数はさらに延びてしまいます。
条件によっては、9カ月から1年以上の長期間掛かることもあるので、もし売却期限が決まっている不動産の場合は、なるべく早くスケジュールを組むことが大切になります。スケジュールを組んだら、それに従って売却までの過程をスムーズに進めていきましょう。

相場を把握しておく

相続した不動産を売却するためには、その不動産がどれだけの価値があるのか、立地や築年数なども踏まえた相場を知っておく必要があります。不動産の売却は高額な取引なため、査定をしてもらう不動産会社によって査定額は異なり、他社と差が数百万円もあるということが起り得ます。
1社だけに査定してもらうのは、妥当な査定額かどうかを判断することは難しいので、複数社に依頼することがおすすめです。そこで便利なのが、「イエウール」などの一括査定サイトです。ホームページから住所や築年数、間取りなどを入力すると、最大6社の不動産会社から簡易的な査定額を出してもらうことができます。
複数社の不動産会社から出された査定額を比較することで、売却したい不動産の妥当な相場金額を把握することができます。

売却に必要な書類は用意しておく

不動産を売却するときには、見慣れない書類をたくさん用意しなければなりません。戸建てやマンション、土地など物件の種類によっても違うものもありますが、すべてに共通する書類もあるので、手続きをスムーズにするためにもそれらはなるべく早めに用意しておきましょう。ただし、住民票や印鑑証明書のように、発行されてから3カ月以内のものを使用するという書類もあるので注意が必要です。
戸建てを売却するときには「土地測量図・境界確認書」が必要になることがあります。これには、土地の境界線や面積が書かれていて、隣接地との境界線がしっかりわかるようになっています。必ず必要な書類ではありませんが、用意しておくと売却までの流れがよりスムーズになります。「土地測量図・境界確認書」のように、任意で用意しておくと良い書類も多くあるので、取引する不動産会社が決まったら、必要な書類をきちんと確認して、なるべく早めに用意しておきましょう。
<売却に必要な書類>

? 必要書類 入手方法 手続き 金額
1 身分証明書 運転免許証か健康保険証 ? ?
2 実印 印影が8mm以上25mm以下の正方形に入る印鑑。 市町村の役所に印面を登録する。 ?
3 印鑑証明 市区町村の役所や出張所の窓口 窓口で必要事項を記入した用紙と印鑑登録カードを提示する。 1通200円~500円(市区町村によって異なる)
4 登記済権利書か登記識別情報 不動産の陶器が完了したとき 相続登記をする。 ?
5 固定資産税納税通知書と固定資産税評価証明書 市町村の役所や出張所の窓口 窓口で必要事項を記入した用紙と運転免許証免許証か健康保険証を提示する。
第三者が請求する場合は委任状が必要です。
1通350円~400円程度(市区町村によって異なる)

査定額の根拠を聞く

一度に複数の不動産会社から簡易査定を受けることができる一括サイトは、手間なく相見積もりが取れるのでとても便利です。しかし、不動産会社の中には契約を取るために、簡易査定の段階では高額の査定額を提示して、あとから査定額を値下げしてくるという不動産会社もあるので注意が必要です。
一括査定をして気になる不動産会社を見つけたら、近隣物件の販売状況や査定額の根拠などを質問してしっかりと納得のいく回答を示してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。近隣物件の販売状況は、その不動産を売却するときの競争相手になるので、それを把握しないまま査定額を出す会社は注意が必要です。

不動産会社の得意分野を把握する

不動産会社にはそれぞれ得意分野と不得意分野があります。賃貸が得意な会社、売買が得意な会社だけでなく、売買が得意な会社の中でも、戸建が得意、マンションが得意とさまざまです。そこで、一括査定の結果で気になった不動産会社はどれが得意分野なのかをしっかり把握しておきましょう。
不動産会社の得意分野を把握するには、その会社のホームページで取り扱っている物件の割合を確認しておくことが大切です。新聞の折り込みチラシや不動産情報誌なども合わせてチェックすると、不動産会社の得意分野の傾向が、さらにわかりやすくなります。

媒介契約は3種類ある

不動産の売却を依頼するときに不動産会社との間で結ぶ「媒介契約」には、タイプの異なる3種類があります。「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」のそれぞれの特徴をきちんと理解して不動産の売却で後悔しないようにしましょう。

複数社と契約可能な一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と結ぶことができる契約なので、買い手を見つける機会も増えます。不動産会社は他社よりも早く売却を成立させないと仲介手数料が発生しないので、不動産会社同士の競争が生まれて早く良い条件で売却できる可能性があります。自分で買い手を見つけてきた場合は、不動産会社の仲介を挟まずに売買契約を結ぶことができます。
一般媒介契約のデメリットは、依頼する物件の立地条件が悪かったり、相場よりも値段が安い物件は、積極的に売却のための活動をしてもらいえないこともあるので注意が必要です。

社のみに依頼する専任媒介契約

専任媒介契約は1社だけに媒介を依頼する契約です。一般媒介契約のように、複数の不動産会社と仲介契約を結ぶことはできませんが、自分で買い手を見つけてきた場合には、不動産会社の仲介を挟まずに売買契約を結ぶことができます。専任媒介契約の有効期限は3カ月で、契約が成立したら不動産会社は指定流通機構REINS(レインズ)へ7日以内に登録し売主へ登録済証を渡す義務が発生します。
売買状況の報告も2週間に1度以上おこなう必要があるので、一般媒介契約よりも現在の状況を把握しやすくなります。他の不動産業者との競争がないので、不動産会社の積極的な営業に期待ができるので、早期に売却しやすくなります。

報告頻度の高い専属媒介契約

専属媒介契約は、不動産会社1社のみと結ぶことができる媒介契約で、専任媒介契約と似た契約になっています。しかし、自分で買い手を見つけてくることができず、不動産会社が見つけた相手としか取引できない制約があります。REINS(レインズ)への登録義務は、契約成立日から5日以内で仲介業務の処理状況の報告は1週間にい1度以上おこなう必要があります。
3種類の媒介契約の中でいちばん制限が厳しいですが、売買契約を成立させれば、不動産会社は仲介手数料を確保できるので、積極的な営業に期待でき、早期に売却しやすくなります。
  • 遺産分割協議をする
  • 複数社から査定
  • 媒介契約を結ぶ
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物件売却にかかる諸費用

マンションや戸建て、土地などの不動産を売却するときには、不動産会社への仲介手数料だけでなく、税金やその他にもさまざまな費用がかかります。どのような費用がどの程度必要になるのかを確認していきましょう。

基本的にかかる費用

不動産を売却するときにかかる費用には以下のものがあります。

・仲介手数料
・印紙税
・登記費用
・測量や解体などにかかる費用
・引越し費用

などさまざまなものがあります。不動産会社に支払う仲介手数料と、売買契約書に必要な印紙税は必ず必要な費用ですが、その他の費用に関しては必要に応じて支払うことになります。
現在住んでいる物件を売却する場合は、引越し費用や新しく住む家の設備費用なども必要になってきます。仮住まいを使うときには引越し費用が2回必要になるので、何にどれくらい必要になるのかをしっかり計算しておくことが大切です。

仲介手数料上限額の計算方法

マンションや戸建て、土地など不動産を売却するときには、不動産会社と媒介契約を結びます。そして無事に買い手が見つかったら、成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料の金額は売買した不動産の価格に応じて算出され、たいていの場合は上限額で設定されていることも多いので、金額が大きくなります。
仲介手数料の上限は宅地建物取引業法(宅建業法)によって決められているので、計算方法を知って手数料がどの程度必要になるのかを把握しておく必要があります。

税抜売買価格 かかる手数料の割合 仲介手数料の計算式
200万円以下の金額 5%以内 税抜売買価格×5%
200万円以上400万円以下の金額 4%以内 税抜売買価格×4%
400万円以上の金額 3%以内 税抜売買価格×3%

ここで上記の表に合わせて、税抜の売買価格が1,000万円の物件を例にあげて正式な計算方法で算出していきます。

  • 200万円以下の金額…200万円×5%=10万円
  • 200万円以上400万円以下の金額…200万円×4%=8万円
  • 400万円以上の金額…600万円×3%=18万円
  • 上記を合計した金額36万円×消費税1.10=38万円が仲介手数料となります。
上記の正式な計算方法では計算が複雑なため、計算間違いを起こしやすいという点から、作られた簡単な計算式は、(税抜売買価格×3%+6万円)×消費税1.10が仲介手数料の上限となります。計算式に入れられた+6万円は、調整用の数値なので固定です。
不動産会社の中には、仲介手数料を上限以上に設定して違法な手数料を要求してくる悪質な業者もあるので、トラブル防止のためにも簡単な計算式は覚えておくのがおすすめです。
※平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。

売却後は確定申告をしよう

マンションや戸建て、土地などの不動産を売却して得た利益には税金が掛かります。この所得税は給与など通常の所得と切り離して課税される分離課税で計算します。会社員の場合も、分離課税の確定申告を忘れずにしましょう。

申告可能期間は短いので注意

不動産を売却して売却益が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの1カ月間に確定申告をして、納税する義務が発生します。管轄の税務署か市町村の役所で申告に必要な書類をもらうか、国税庁のホームページにあるe-Taxなどを利用してきちんと確定申告をしましょう。確定申告の期間は1カ月間と、とても短いので注意が必要です。

譲渡所得について

不動産を売却したときに出た利益は「譲渡所得」と呼ばれる所得に分類され、所得税と住民税が課税されます。譲渡所得の計算は、(譲渡価格)-(取得費+譲渡費用)で導き出され、売却益が出た時にしか税金はかかりません。譲渡所得税の税率は、保有期間が5年以上(長期譲渡所得)か5年以下(短期譲渡所得)かによって変わっていきます。
また、その不動産を購入した時の価格がわからない場合には、売却価格の5%を取得費として計算することになります。

譲渡所得にかかる税金の計算方法

譲渡所得にかかる所得税と住民税の税率は、その不動産を所有していた年数によって変わってきます。保有期間が5年以上の長期と5年以下の短期のどちらかで計算されます。

保有期間5年超の長期譲渡所得の場合

保有期間が5年を超える不動産を売却した時に出た譲渡所得(売却益)にかかる税金を計算する場合の税率は、所得税が15%、住民税が5%で計算されます。相続により取得した不動産を売却した場合の保有期間の計算は、相続した日から起算するのではなく、被相続人が取得した日からの保有期間を計算します。なお、2013年から2037年までは復興特別所得税として、所得税の2.1%が加算されます。
  • 譲渡所得×(所得税率15%+復興特別所得税率2.1%+住民税率5%)=長期譲渡所得の税額

保有期間5年以下の短期譲渡所得の場合

保有期間が5年以下の不動産を売却したときに出た譲渡所得(売却益)にかかる税額を計算する場合の税率は、所得税が30%、住民税が9%で計算されます。所得税も住民税も長期譲渡所得と比べるとおよそ2倍に跳ね上がるので、もし売却を数年待てるのであれば、保有期間が5年を超えてから売却を考えたほうがお得です。
  • 譲渡所得×(所得税率30%+復興特別所得税率2.1%+住民税税率)=短期譲渡所得金額の税額

税金を安くできる特例もある

マンションや戸建て、土地などの不動産売却価格から、取得費(購入時の価格や、仲介手数料など)を差し引いて生まれる所得に対して課税される譲渡所得税には、税金を安く済ませることができる特例がいくつかあります。税金が安くなる特例を理解して、かしこく納税していきましょう。

相続税を取得費にできる取得費加算の特例

相続によって取得した不動産を売却する場合、相続の申告期限から3年以内に売却すれば、不動産取得費の中に売却物件に対する相続税額を加算することができ、譲渡所得を減らすことができます。本来であれば、保有期間が長い方が税率的に優遇される譲渡所得税ですが、相続不動産の売却するときには、早く売却するほうがお得になります。

譲渡所得3000万円までの特別控除

2019年12月31日までの期限付き条件ではありますが、マイホームを売却した時の譲渡所得が3,000万円まで控除することができます。本来は居住している土地や建物にを対象にして作られている控除ですが、相続で取得した家に住んでいない場合でも控除が認めます。
この特別控除には、さまざまな条件があり、それをすべてクリアしていなければならないので、管轄の税務署や税理士などの専門家に相談してみることをおすすめします。
  • 確定申告をする
  • 譲渡所得を計算
  • 特例もある
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事前準備を怠らずスムーズな売却を

マンションや戸建て、土地などの不動産の売却をスムーズにおこなうためには、手続きの流れをきちんと抑えておくことがとても大切です。不動産を売却するときに慎重に考えたいのは、どの不動産会社に相談するかといことではないでしょうか。自分が売却したいと思っている不動産の物件を得意とする不動産会社を見つけるためにも、一括査定サイトを活用してみてください。
不動産の売却には事前に必要になる準備がとてもたくさんあり、それらはどれも重要なものなので、事前準備をしっかりして後悔のないスムーズな売却ができるようにしましょう。

最大 6 社と比較

不動産を売却する時にとても大切な事前準備は、仲介を依頼する不動産会社選びです。慣れていない人からすると、どの不動産会社に依頼すればいいのかを決めるのは大変です。そんな時は、イエウール一括査定サイト
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全体の金額が高額な不動産の売却価格では、誤差が100万円以上もついてしまうこともあるので、しっかり吟味したいですね。

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