アパート経営で成功するための極意と注意点|目指せ不労収入オーナー!

不動産投資で成功すると、不労所得が得られます。初期投資に費用はかかるものの、上手に行えばコストはすぐに回収でき、素早く利益も出ます。しかし、「投資には知識が必要」「リスクが高くて危険」などのイメージから、なかなかチャレンジ出来ない人も多いです。
不動産投資は確かに難しいですが、「アパート経営」なら比較的ハードルは低く、誰でも始めやすいでしょう。アパート経営は利回りも良く、利益も出しやすいです。アパート経営の極意を知り、不動産投資を成功させましょう。

先読み!この記事の結論
  • 物件選びを慎重にしよう。始めるタイミングを考慮して始めること。
  • 経営方針や入居者の満足度を高めよう

アパート経営について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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アパート経営成功の極意

アパート経営は不動産投資の中では始めやすいものの、必ずしも成功するとは限りません。投資を成功させ、大きな利益を生むためには、いかにして円満な「経営」が実現出来るかが重要です。経営成功のためには、不動産の「選定」「購入」「維持」などに注意を払う必要があります。アパート経営の極意を知り、利益の獲得を目指しましょう。

アパート選び3大原則を知る

アパート経営を成功させるには、投資する物件選びが最も重要です。どれだけ優れた経営手腕を持っていても、物件の選び方で失敗すると利益は上げられなくなるため注意しなければなりません。優れた経営とは、その物件のポテンシャルを最大まで引き出すことです。
つまり、そもそもポテンシャルがない物件だと、どれだけ丁寧な経営を心がけても、利益の獲得は難しいと言えます。物件の選び方で投資が成功するか否かの大半が決まるため、3つの原則を知り、最良の選択をしましょう。

中古の割安物件で小さくはじめる

アパート経営は、最初は中古の割安物件から、小さく始めることが大切です。大幅な利益を獲得するなら、「新築」「高額」な物件を選ぶ必要がありますが、これはハイリスクハイリターンです。アパート経営のノウハウが分かっていない状態で、リスクの高い物件を選ぶのは無謀であり、当然失敗の可能性も高くなります。
最初は投資のしやすい割安物件で初めて、どのように経営するのが正しいのか、実地的に模索することが大切です。投資の費用が少ない分、リターンも小さいですが、失敗したときのリスクも小さいため、初心者には特におすすめです。

駅近でも割安な地方中核都市を狙う

アパート経営で利益を獲得するには、入居者の確保が重要であり、ニーズを満たしやすいのは駅近の物件です。駅近で便利な物件は割高になりやすいですが、地方中核都市ならリーズナブルなものも多いです。物件価値が高く、購入価格は控えめと投資価値は十分あるため、あえて都市部を避けて物件を探すのも良いでしょう。都市部で駅近の物件は需要も高いですが、費用も高いため初心者が投資するにはリスクが高いです。

利回り15%に変身可能な物件を選ぶ

利益を獲得するには、利回り15%あると安心ですが、最初からこの条件を満たす物件は少ないです。そのため、初期の利回りではなく、投資後、経営努力によって利回り15%を目指せる物件を探すことが大切です。購入時の利回りが低い場合でも、ポテンシャルの高い物件は多く、それを見抜けるかどうかが、アパート経営成功の極意と言えるでしょう。
ポテンシャルを把握するには、満室を想定した想定利回りを使います。満室状態で15%に到達出来ないと、利益が出ない可能性が高いため、避けたほうが無難です。また、想定利回り15%が達成出来る場合、現在の空室率を加味した実質利回りを算出し、どれだけ入居者が増えれば目標を達成出来るかを考えます。
ポテンシャルはあっても、その実現が現実的でない場合は、失敗のリスクが高くなります。目標達成が現実味を帯びている物件が、本当の意味でポテンシャルが高く、利益の出る物件と言えるでしょう。

自分用の大家業についての知識を身につける

アパート経営は自身が大家になるため、大家業の最低限の知識は身につけておかなければなりません。不動産経営のための経理や簿記、建物の維持のための知識は、ある程度勉強しておきましょう。管理をプロに委託も出来るため、一緒に管理しながら必要なことを教わるのも大切です。
アパート経営では明確に必要な知識は決まっていないため、「自身の状態」「経営スタイル」「物件の状況」から、必要なものを自分なりに選定する必要があります。経営成功には勉強の意識は欠かせないため、経営に必要な知識を身につける、積極的な姿勢を持ちましょう。

サラリーマンのうちにはじめる

不動産投資はリタイア後にゆっくりと始めたいと考える人も多いでしょうが、サラリーマン時代から始めると、成功もさせやすいです。サラリーマンから始めると、収入が安定しているため、アパート経営が上手くいかなかった場合のリスクを分散出来ます。
別途確実な収入源があることで、自信を持って経営しやすく、それが成功につながることもあるでしょう。また、安定した収入があると融資も受けやすく、投資も始めやすいです。本業とアパート経営の両立は大変ですが、初めは副業的に行ったほうが成功しやすいです。

管理会社選びは慎重に

管理会社を利用する場合は、利用先の選定も重要です。管理の委託料はもちろん、サービスの内容にもこだわって選びましょう。管理会社が違うだけで、入居者の満足度は違い、長期的な収益にも影響します。該当不動産の「地域に強みがある」「管理会社自体の財務が安定しており、信用出来る」ことが選定時のポイントです。
また、実際に管理会社の担当者に会い、その人の印象で決めるのもおすすめです。管理会社の人とは長い付き合いになるため、相性の良い人を探し、委託先を決めましょう。

優先順位のトップはアパート住人の幸せ

アパート経営で最も大切なのは、入居者の満足を得ることです。満室状態で家賃滞納がない状態が理想であり、利益も最大化されます。「入居者を増やす」「入居者を離さない」の2点が重要であるため、常に入居者のニーズを考え、行動することが大切です。
管理や維持の方法をはじめ、設備にもお金をかけて、住みやすい環境を提供することが、入居者の幸せに繋がり、利益の拡大にもつながるでしょう。
  • 物件選びが重要
  • 経営方針を決める
  • 入居者の満足を優先

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アパート経営のメリット

不動産投資の中でもアパート経営が取り組みやすいのは、アパート経営に以下のメリットがあるためです。


  • 長期的に収入が得られる
  • 自己資金が少なくても始められる
  • 管理を外部機関に委託も可能

アパート経営で得られる収入は、入居者の家賃によります。家賃は毎月支払われ、入居者が多くなるほど収入は大きくなり、長期的な利益も見込みやすいでしょう。また、投資がしやすい点にも優位性があり、自己資金が少なくても投資は可能です。
アパート経営の場合、不動産投資ローンの利用が可能で、個人でも大幅な融資が得られます。不動産を購入してからは、本格的に経営を始めなければなりませんが、管理の大部分は不動産会社や管理会社に委託が可能です。
初心者でほとんど知識がなくても、管理を委託して経営を行えます。投資がしやすく、経営も簡単、そして長期的な収入が見込めると、アパート経営は優れた不動産投資と言えるでしょう。

アパート経営のデメリット

一方、アパート経営には以下のようなデメリットがあるので、正しく把握して対策しつつ始めるようにしましょう。


  • 初期費用が高い
  • リスクマネジメントが必須
  • 立地次第で決まることもある

アパート経営は、ほかの土地活用に比べて初期投資が多いです。そのため、自己資金だけで始めることが難しく、ローンを借り入れて始めることが多くなってしまいます。
また、入居者トラブルや空室リスクなど、数多くのリスクがあるため、適切に対処しておくリスクマネジメントが必須になります。ここは初心者がいきなり対応できるわけではないため、あらかじめアパート経営のプロに相談しておくことがおすすめです。
さらに、アパート経営は立地さえよければ成功する例もあるほど、立地が大事です。周辺にどんな人たちが多いのか、どんな施設があるのかといった調査を丁寧にして置き、アパートに住みたい人からの需要があるかどうかを見定めることが大切です。

アパート経営の成功は利回りで判断する

アパート経営を行う際には、「利回り」を考えなければなりません。利回りとは、簡単に言えば投資した金額に対しての利益の割合であり、利回りが高いほど、利益も高くなります。

利回りを投資家の目線で考え、適切な物件を選ぶことが、アパート経営の成功に繋がります。

アパート経営の利回りは3+1種類

アパート経営で考えるべき利回りは大きく3種類で、計算式は以下の通りです。

利回り 収益計算
表面利回り 年間収入÷購入価格
実質利回り (年間収入-年間支出)÷購入価格
想定利回り 年間収入÷購入価格 (満室を想定)

表面利回りは、収益を大まかに捉えるためのもので、いわば目安に過ぎません。実際にどれくらいの利益が出るかを判断するには、費用まで含めて考える実質利回りを参考にすることが大切です。不動産広告で公表されている利回りは、基本的に表面利回りです。
表面利回りが高くても、費用を考えると実質利回りは低くなり、ほとんど利益が出ないこともあるため、注意しなければなりません。また、想定利回りは、計算式は表面利回りと同じですが、満室を想定して計算するため、収入の金額が違います。その物件の最大化された収入額を考える際に、想定利回りを計算します。
投資で最も大切なのは実質利回りですが、さらに正確な利益を知るためには、空室率を加味して考えなければなりません。3つの指標を使い、物件の情報を知って空室率を加えた実質利回りが、物件選定の基準になるでしょう。

アパート経営が適切な投資である目安

物件の選定には利回りの確認が必須であり、何%の利回りで利益が出るかを考えることが大切です。個人投資の範囲なら、目安は「長期国債の利率」を上回ることが大切です。
これは実質利回りと空室率を加味したものをベースに考えます。より実際の収益に近い利率が、長期国債の利率を上回るかどうかを、投資の基準に考えましょう。

実家を売却してアパート経営

アパート経営で成功するために知っておきたい注意点

アパート経営で成功するための極意を上で紹介しましたが、ここでは成功するために欠かせない注意点を紹介します。
ここで紹介する点は、押さえておかないと失敗する可能性も高まりますので、確認しておきましょう。

アパートを購入後の管理をないがしろにしない

アパート経営は不動産を購入して終わりではなく、購入後も自ら積極的に行動し、経営を成立させることが大切です。「不動産投資=購入」が最大のハードルとイメージする人が多いですが、実際に大変なのは購入後の経営です。
経営の失敗によって損失を出してしまう例は多く、失敗の原因は管理不足によるところが大きいでしょう。
不動産会社や管理会社にアパートの管理を委託することは可能ですが、丸投げはよくありません。

管理を任せる場合でも、自身も必ず介入し、どのような方針で経営するかのか、明確なビジョンを打ち立てておくことが大切です。
熱意が不足すると、アパート経営は失敗しやすいため、「長く続ける」「自分で行動して、手を加える」ことを意識し、積極的な経営を行いましょう。

リスクを正しく把握しておく

アパート経営を成功させるには、「徹底した事前準備」と「リスク管理」が大切です。アパート経営は定年後の再就職や起業に比べるとハードルが低く、誰もが挑戦しやすいことが魅力です。
しかし、「挑戦しやすい=成功しやすい」とは限らないため、念入りに情報収集をし、事前に対策をしてから取り掛かる必要があります。

アパート経営は、始めたら自動で家賃収入が入ってくるわけではなく、常に「空室リスク」や「入居者トラブルリスク」「自然災害リスク」と向き合っていかねばなりません。
そのため、過剰に恐れることなく、リスクを正しく把握し、事前にできる対策はしておいたうえで万全の状態で臨むようにしましょう。

プランを複数の会社で比較する

アパート経営で特に大事なのは計画段階です。
経営後の管理体制も重要ですが、プラン計画の段階でこのアパート経営が失敗するかそうでないかを判別することは可能です。
通常、アパート経営を始める際の経営プランはハウスメーカーや不動産会社と一緒にたてていくことになります。ただ、企業によっては雑な経営プランを建てたり、現実味のない経営プランを送ってきたりする会社もあります。

そのため、アパート経営プランを建てる際は、複数の経営プランを取り寄せてまとめて比較し、一番しっくりくるアパート経営プランを建てることが大切です。
また、納得いかない点があれば、同時に取り寄せたほかの経営プランを用意して交渉材料にするなんていう使い方も可能です。

アパート経営は計画段階がカギを握ります。より正確な経営プランをあらかじめ建てておき、スムーズに始める体制を整えておくことがアパート経営成功の秘訣です。

イエカレなら無料で複数プラン取り寄せが可能

アパート経営のプランを複数取り寄せるうえでおすすめのサービスがイエカレです。
イエカレは、全国の優良不動産・アパートメーカーと提携を結んでおり、一度個人情報を入力するだけで自分が興味のある企業のアパート経営プランを取り寄せることが可能です。

また、利用料金はもちろん無料です。アパート経営を始める契約を結ぶまでは費用が発生しないため、一度アパート経営プランを確認したい方でも安心して使えるサービスとなっています。

アパートの売却は一括査定

アパート経営で成功して不労収入を得よう!

アパート経営は初期投資額が多く、リスクの高い不動産投資だと思われがちですが、きちんと対策をし、管理をすれば十分成功できます。
ただし、そのためにはリスクを正しく捉え、適切に対処していくリスクマネジメントが大切になります。
この記事で紹介した極意を実践して満足するだけでなく、アパートメーカーや不動産会社といった、アパート経営のプロにも相談しておくことで、十二分に対策をしておきましょう。

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