アパート経営成功のための6個の極意|メリットやデメリットも解説

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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

不動産投資で成功すると、不労所得が得られます。初期投資に費用はかかるものの、上手に行えばコストはすぐに回収でき、素早く利益も出ます。しかし、「投資には知識が必要」「リスクが高くて危険」などのイメージから、なかなかチャレンジ出来ない人も多いです。

不動産投資は確かに難しいですが、「アパート経営」なら比較的ハードルは低く、誰でも始めやすいでしょう。アパート経営は利回りも良く、利益も出しやすいです。アパート経営の極意を知り、不動産投資を成功させましょう。

先読み!この記事の結論
  • 物件選びを慎重にしよう。始めるタイミングを考慮して始めること。
  • 経営方針や入居者の満足度を高めよう

アパート経営について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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アパート経営を成功させるための6つの極意

アパート経営は、収益の大きさや税金対策効果から非常に魅力的に見えますが、実際に成功するには、様々なポイントを抑える必要があります。アパートへの投資を成功させ、大きな利益を生むためには、いかにして円満な「経営」が実現出来るかが重要です。

アパート経営を成功させるには、投資する物件選びが最も重要です。どれだけ優れた経営手腕を持っていても、物件の選び方で失敗すると利益は上げられなくなるため注意しなければなりません。優れた経営とは、その物件のポテンシャルを最大まで引き出すことです。

周辺環境のリサーチを行う

アパート経営が成功するかは、アパートを建てる前にほとんど決まってしまいます。特に、経営プランを決めるための基礎となるのが、周辺環境のリサーチです。

アパート経営で失敗してしまう方の多くは、「アパートが建てば、入居者は自然と集まる」と考えてしまいます。しかし、「どんな人が入居者になるのか」「そもそもこの立地でアパートの需要が見込めるか」などを調べないと、成功するかどうかは運次第になってしまいます。

アパート経営を始める際には、エリアのアパート需要とともに、想定される入居者層についても調べるようにしましょう。

エリアのアパート需要を調査する

最も簡単なアパート需要の調べ方は、周辺のマンションやアパートの状態を確認することです。アパートの数がある程度存在している場合には、それだけアパート需要が多いと考えられるからです。

例えば、都心部の人が多い土地にあるアパートと、田舎の田んぼの中にぽつんと一軒だけ建っているアパートでは、都心部のほうが入居者を集めることが簡単そうなのは想像しやすいでしょう。

さらに、周辺アパートの稼働率や家賃相場まで分かれば、自身がアパートを建てた際の経営状態についても予測することができます。まずは、周辺のアパートを確認し、アパート需要が本当にあるか調べてみましょう。

入居者になりうる層を調査する

どんな人が入居者になる可能性があるかを調べるには、主に以下の2点を確認しましょう。

  • 周辺の施設や、生活の拠点となっている場所を調べる

  • 人口動態などでどの層が変化しているか調べる

どんな人に入居者になるかは周辺の施設を確認することである程度予測することができます。例えば、大学などの教育施設があれば学生が、大きな工場などがあれば作業員がターゲットになりやすいです。

また、店舗が出店する場合にはエリアについて詳細に分析し、出店計画を立てています。そのため、出店している店舗の客層などを確認すれば、どのような層がエリアに存在しているか予測できます。

周辺の施設の様子から、アパートを建てた場合にどんな人が入居者になりうるのか調査してみましょう。

実際にどんな層が増えていて、どの層が減少しているかは、人口動態統計を確認することで把握できます。実際に周辺施設を見て入居者の層を確認する場合に比べて、よりマクロな視点で、中長期的な人口の変化トレンドを掴むことができます。

付近の施設の状態などの観察では、偏った判断になりやすいです。人口動態を確認することで、中長期的にアパートの入居者になりうる層について知ることができます。

空室リスクや修繕費を含めて計画する

アパート経営の収支計画を建てる際には、満室の想定利回りや家賃設定だけではなく、修繕費用や空室などの支出も加味して作成することが重要です。アパート経営が成功するか否かは、収支計画をどれだけ詰めることができるかで大きく変わってきます。

収支計画は、理想的な計画を作るのではなく、大規模修繕や空室などのある程度予測できるリスクや支出を加味して作成しましょう

また、アパートは20年以上を見通した長期的な事業です。収支計画を定期的に見直したり、不動産会社にエリアの変化を聞くなど、情報を常に集められるような工夫をしておきましょう。

収支計画を作る際に、特に抑えておくべきポイントは次の3つです。

  • 空室や家賃下落の予測

  • 維持管理費用

  • ローン返済負担の変化

ポイントについて1点ずつ確認しておきましょう。

空室や家賃下落の予測

アパート経営をするうえで、まず最優先で考えるべきは空室率です。アパート経営で成功しているかは、空室率でほとんど確認することができます。空室率が高ければ、家賃収入も下がり、入居者を集客するために広告宣伝費をかける必要もあります。しかし、ある程度家賃相場が下がっても、空室率が低ければ、毎月きちんと収入があるため、経営を回すことができます。

また、家賃収入の下落には、空室率の増加や家賃の滞納など様々な原因があげられます。家賃収入の下落は経営状況に直接関わります。そのため、メンテナンス頻度を上げるなどの対策を講じておくことが重要です。

空室率や賃料下落のシミュレーションは、ついつい都合のいいものやなんとなく数字を当てはめて考えてしまいます。しかし、付近の賃貸物件の入居率などを参考にすることでより具体的かつ現実的なシミュレーションを行うことができます。

維持管理費用

大規模修繕の費用は、建物の安全性や耐震性を維持するためには必要な費用です。大規模修繕には数100万円以上必要になる場合もあるため、計画的な積み立てが必要です。いつまでにどの程度必要かを調べておき、月々の収支に組み込みましょう。

また、入居者の引っ越しや契約更新などにより、アパート経営では定期的に空室が発生します。空室が長引いてしまうと、家賃収入がへり、利回りも下がってしまいます。また、空室を埋めるために広告宣伝費をかける場合には、収入が減るだけではなく、支出が増加してしまいます。

また、物件の状態を維持するためには、定期的なメンテナンスにかける費用が必要です。アパート経営では、水道の水漏れや設備のサビつきなど小規模な修理が必要になります。もったいないと思って、修繕をやめるのではなく、先回りしてこまめに修繕することで結果的にコストを下げることができます。

大規模修繕の積み立て計画や日々のメンテナンス予算などの維持管理費用は、健全なアパート経営には欠かすことが出来ません。必ずリフォーム計画なども含めて収支計画に入れるようにしましょう。

ローン返済負担の変化

アパートを購入する際に変動金利でローンを組んでいる場合は、景気や経済情勢によって金利が上昇する場合があります。金利が上がると最終的に支払うローン返済金額が増えてしまい、資金計画が狂ってしまいます。借入額が大きければ1%でも金利が上がれば、支払い総額は100万円以上増える可能性もあります。

また、アパート経営では、経営を始めてから7年目から10年目あたりで、税負担が増え手取り収入が落ち込むタイミングがきます。その原因となるのが、減価償却費と元本返済額です。

中古になるにつれて、減価償却費は徐々に下がります。一方で、ローン返済額の元本割合は、徐々に上昇します。減価償却費が下がるにつれて、今までは圧縮していた利益が圧縮できず、税負担も増え始めます。減価償却額よりも元本返済額が増えるため、減価償却費でローンの返済額を賄えず、手元のキャッシュは少なくなります。

ローンの返済負担の変化はある程度予測することができるため、収支計画を作成する際には必ず組み込んでおきましょう。

利回りは必ず複数試算する

中古アパートを選ぶ際や経営プランを比較する際には、魅力的な数字の利回りを提示されます。しかし、アパート経営を成功させるには、より正確に利回りを確認する必要があります。アパート経営で考えるべき利回りは大きく3種類で、計算式は以下の通りです。

利回り 収益計算
表面利回り 年間収入÷購入価格
実質利回り (年間収入-年間支出)÷購入価格
想定利回り 年間収入÷購入価格 (満室を想定)

表面利回りは、収益を大まかに捉えるためのもので、いわば目安に過ぎません。実際にどれくらいの利益が出るかを判断するには、費用まで含めて考える実質利回りを参考にすることが大切です。不動産広告で公表されている利回りは、基本的に表面利回りです。

表面利回りが高くても実質利回りは低ければ、ほとんど利益が出ないこともあるため、注意しなければなりません。また、想定利回りは、計算式は表面利回りと同じですが、満室を想定して計算するため、収入の金額が違います。その物件の最大化された収入額を考える際に、想定利回りを計算します。

投資で最も大切なのは実質利回りですが、さらに正確な利益を知るためには、空室率を加味して考えなければなりません。3つの指標を使い、物件の情報を知って空室率を加えた実質利回りが、物件選定の基準になるでしょう。

成功のために確認すべき返済後利回りとは

フルローンのアパート経営の利回りを計算する際には、「返済後利回り」という金利とローン返済額をふまえた利回りを計算しましょう。返済後利回りの計算は以下の計算式で行います。

  • 返済後利回り={(家賃収入-ランニングコスト-ローン返済額)×12ヶ月}/(物件購入価格+初期費用)×100

物件候補を絞るだけでは、上記の3つの利回り調査で問題ありません。しかし、初期費用と経費を含む実質利回りでは、ローンの返済額などは加味していません。そのため、ローンを返済しても修繕積立金などを残すことができるかまではわかりません。会計上では利益でも、実際の手取りでは赤字になってしまうこともあります。

そのため、ローンの返済額も含めた「返済後利回り」を確認する必要があるのです。収支計画を作る際には、アパート経営に関わるお金の流れが全てわかるように、返済後利回りを試算し作成しましょう。

自己資本比率をあげて借り入れる

アパート経営を始める際には、少額の頭金でローンを引き出し、多くの家賃収入を得ることができます。

近年ではフルローンやオーバーローンなどの、自己資金の持ち出しがなくてもアパート経営を始めることができる融資があります。しかし、長期的には家賃や入居率が下がる可能性が高いアパート経営において、借入金が大きいことは赤字経営リスクを高めます

例えば、返済額が多い状態で、空室が発生してしまえば返済負担は高まり、結局自己資本から持ち出すことになってしまうという可能性もあります。また、自己資金に余裕があれば空室が発生した時に、広告を出し入居者をつけるスピードも上げることができます。

20%前後の自己資金を用意し、トラブルが発生しても対応できる余裕を持ったアパート経営を行いましょう。

管理会社選びは比較して慎重に選ぶ

管理会社が違うだけで、入居者の満足度が変わり、長期的な収益にも影響します。また、管理会社選びに失敗すると、クレームの対応に遅れて退去者が発生したり、メンテナンスが雑で修繕費用が増えてしまうなどの悪影響もあります。

管理会社を選ぶ際には、管理の委託料はもちろん、サービスの内容にもこだわって選ぶことが重要です。特に、地場の不動産会社であれば、管理している物件を直接見学に行くこともできます。信用調査が行いやすく、定期的に訪問して直接コミュニケーションもとれるため、おすすめです。

管理会社は、経営に行き詰まった際の打開策や、賃貸経営方法のアドバイスなど、困ったときに頼れる数少ない存在です。そのため、管理会社は慎重に選ぶようにしましょう。

複数業者のプランや情報を集める

アパート経営は、物件選定や、建築施工、管理など様々な工程で信用できるパートナーを選定する必要があります。しかし、それぞれの業者を選択する中でも、1つの業者だけではなく複数の業者を選択する必要があります。

例えば、アパートを建てる際には、複数の不動産会社から経営プランを提示されます。経営プランを見るには、「提示された数字は妥当な利回りなのか」「提示された建築費で安全な物件を建てれるのか」など様々な視点が必要です。しかし、素人目には良いプランがなにかを判断することは困難です。

その際には、不動産会社だけではなく、土地活用コンサルタントやファイナンシャルプランナーなどに経営プランを確認してもらうことで、より現実的な経営計画なのかを客観的に判断することができます。

アパート経営の準備段階では、1つの業者や1つの意見に偏った判断をしないように複数の情報を比較するようにしましょう。

パートナー選びは複数比較して決める

アパート経営で特に大事なのは計画段階です。
経営後の管理体制も重要ですが、プラン計画の段階でこのアパート経営が失敗するかそうでないかを判別することは可能です。
通常、アパート経営を始める際の経営プランはハウスメーカーや不動産会社と一緒にたてていくことになります。ただ、企業によっては雑な経営プランを建てたり、現実味のない経営プランを送ってきたりする会社もあります。

そのため、アパート経営プランを建てる際は、複数の経営プランを取り寄せてまとめて比較し、一番しっくりくるアパート経営プランを選択することが大切です。
また、納得いかない点があれば、同時に取り寄せたほかの経営プランを用意して交渉材料にするなんていう使い方も可能です。

アパート経営は計画段階がカギを握ります。より正確な経営プランをあらかじめ建てておき、スムーズに始める体制を整えておくことがアパート経営成功の秘訣です。

イエカレなら無料で複数プラン取り寄せが可能

アパート経営のプランを複数取り寄せるうえでおすすめのサービスがイエカレです。
イエカレは、全国の優良不動産・アパートメーカーと提携を結んでおり、一度個人情報を入力するだけで自分が興味のある企業のアパート経営プランを取り寄せることが可能です。

また、利用料金はもちろん無料です。アパート経営を始める契約を結ぶまでは費用が発生しないため、一度アパート経営プランを確認したい方でも安心して使えるサービスとなっています。

アパート経営のメリット

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アパート経営に成功することで得ることができるメリットには、様々なものがあります。中でも以下の4点はアパート経営を始める上では抑えておきたいメリットです。

  • 長期的な収入が得られる

  • 管理を外部機関に委託も可能

  • 少ない資金で多くの収益を得られる

長期的な収入が得られる

アパート経営で得られる収入は、入居者の家賃によります。一度入居が決まれば、数年間は継続して収入が発生します。他の土地活用に比べて収入が安定して発生し、入居者が多くなるほど収入は大きくなるため、長期的な利益も見込みやすいでしょう。

また、アパート経営では家賃以外にも以下のような収入が発生します。

支払いタイミング 費用項目 目安
毎月 家賃 物件による
共益費 家賃の5~10%程度
随時 礼金 家賃の1~2ヵ月分
更新料 家賃の1~2ヵ月分

最大の賃料収入はある程度限られてしまいますが、収益の継続性と大きさは非常に大きなメリットといえます。

管理を外部機関に委託も可能

アパート経営は、自主管理しなくても外部に委託することができます。毎日掃除やメンテナンス、入居者対応をしなくとも経営が可能です。本業とは独立して、時間や場所に縛られることなく収入を得ることができるため、サラリーマンの方でも副業として始めることができます。

また、条件や契約書を確認する必要はありますがサブリースや一括借上げなどの管理形態を取れば、経営の手間をなくして家賃収入を得ることもできます。

少ない資金で多くの収益を得られる

アパート経営の場合、不動産投資ローンの利用が可能で、個人でも大幅な融資が得られます。アパートを保有していると、そのアパートを担保にして新たに融資を申し出たりすることが容易になります。

これからアパート経営を始める初心者と、すでにアパートを持っている経営者が同時に新しくアパート経営を始めようと考えた場合、後者の方が融資の審査がおりやすいです。

というのも、アパートを担保に出すことができ、信用力が高いとみなされるためです。ローンを引き出すことでより少ない自己資本からでも、大きな収益を生み出すことができます。

アパート経営のデメリット

一方、アパート経営には以下のようなデメリットがあるので、正しく把握して対策しつつ始めるようにしましょう。

  • 初期費用が高い

  • リスクマネジメントが必須

  • 立地次第で決まることもある

アパート経営は、ほかの土地活用に比べて初期投資が多いです。そのため、自己資金だけで始めることが難しく、ローンを借り入れて始めることが多くなってしまいます。
また、入居者トラブルや空室リスクなど、数多くのリスクがあるため、適切に対処しておくリスクマネジメントが必須になります。ここは初心者がいきなり対応できるわけではないため、あらかじめアパート経営のプロに相談しておくことがおすすめです。
さらに、アパート経営は立地さえよければ成功する例もあるほど、立地が大事です。周辺にどんな人たちが多いのか、どんな施設があるのかといった調査を丁寧にして置き、アパートに住みたい人からの需要があるかどうかを見定めることが大切です。

 

アパート経営は、様々なメリットが期待できる一方で、デメリットも存在します。アパート経営のリスクをできるだけ抑えるためには、複数業者の経営プランを比較して、リスクを下げるコツや対策方法について学んでおくことが重要です。

しかし、一社ごとに経営プランを問い合わせるのは手間がかかります。そこでおすすめなのが、複数企業から一括で資料請求をすることができる土地活用比較サイトです。

簡単な質問に答えるだけで、わずか1分程度で複数社のプランを比較することができます。企業によっては、「成功したアパート経営の事例」や「リスクを抑えた経営プランの提案」まで行ってくれる場合もあります。

アパート経営で成功するためにも、まずはチャットで簡単な質問に答えて、複数企業から資料請求をしてみましょう。

成功するアパート経営の始め方


アパート経営で成功するための方法を抑えたところで、具体的な始め方について確認していきましょう。アパート経営の流れは以下の順序です。

  1. 経営プランを問い合わせる
  2. アパートの企画打ち合わせ
  3. 融資の審査を受ける
  4. 管理方法を決めて業者を選定
  5. 決済・引き渡し
  6. 入居者を集める

各ポイントで抑えるべき点について確認しておきましょう。

経営プランをついて問い合わせる

アパート経営を始めるにあたっては、エリアの調査やどの程度の収益を見込めるかを確認する必要があります。しかし、自分ひとりでは、正確な判断ができないうえに調査の手間もかかります。

そのため、まずは複数の業者にアパート経営プランを複数問い合わせてみましょう。それぞれの業者で、試算している利回りや初期費用は異なります。しかし、複数のプランを比べることで、どの程度が相場なのかを把握することができます。

また、業者によってはエリアの分析や想定される入居者層などの市場調査も行ってくれます。アパート経営を行うかどうかも含めて調査は必ず行いましょう。

アパート経営の企画打ち合わせ

複数業者を比較し、業者を選定した後にはアパート経営のより詳しい企画について考えます。企画を決める際には、どんな入居者層が想定でき、設備や内装などはどこまでグレードを求めるかなどの細かい部分も決定します。

うまく入居者に刺さる企画が作成できれば、安定した入居率や家賃収入を期待できます。そのため、アパート経営を成功させるためには、企画の決定は失敗できないポイントといえます。

また、企画を考える上では長期的な収支シミュレーションを描くことも重要です。アパート経営は、築年数が経つほど家賃相場は下がり、修繕費などのコストが発生しやすい事業です。そのため、計画段階でうまく行っていなければ、失敗のリスクは高くなります。

アパート経営が成功する確率をより高めるために、企画の打ち合わせ段階では、様々なシミュレーションをもとに対策を講じておきましょう。

融資の審査を受ける

具体的な経営の企画が決まった後には、金融機関に融資の相談にいきます。借主自身の信用情報と、経営プランなどの計画性をもとに、融資が通るかは判断されます

アパート経営は、土地活用方法のなかでも多くの融資が必要になる投資です。そのため、回収できるかの判断が厳しくなるため、融資の審査は比較的おりにくいです。特に、初めての賃貸経営を行う場合は、金融機関からの融資が断られてしまうことも少なくありません。

しかし、金融機関の融資判断は、同じ銀行であっても支店や担当者によって異なります。そのため、一度断られても複数の金融機関に打診してみましょう

アパート建設業者の中には、金融機関と連携しており、ローンが通りやすくなる業者もいます。また、既に融資を引き出したことのある大家さんから紹介してもらうこともできます。自身の信用情報や賃貸経営プランに不安がある場合には、金融機関との連携がある業者を選定することをおすすめします

決済・契約

金融機関からローンがおりたら、契約を結び決済に移ります。アパート業者との契約の際には、再度条件について確認しておきましょう。

例えば、工期が遅れた場合や工事の欠陥が発覚した場合などのトラブルが考えられます。トラブルに対応するために、追加で費用が発生することがあります。その際に追加の工事費用は誰が支払うのかなどは、契約書をよく読んで確認する必要があります。

特に初心者の場合は、専門用語が多い契約書の内容を正確に理解することは困難です。契約に不安がある場合には、建築士や弁護士などに一度書面を確認してもらうことをおすすめします。

管理方法を決めて業者を選定

具体的な物件の企画が決まり、契約を結んだ後には、どのようにアパートを管理していくかを考える必要があります。アパート経営が成功するかどうかは、管理業務が左右すると言っても過言ではありません。

アパート管理方法には、自主管理、管理委託、サブリースの3つがあります。中でもおすすめの管理方法は管理委託です。

アパートの管理業務は、多岐に渡ります。例えば、入居者募集、建物メンテナンスや修繕、クレーム対応など日常的に業務が発生します。そのため、自主管理では手間がかかすぎてしまい、対応しきることが難しいです。管理委託費用を節約するために自主管理を選択するオーナーさんもいますが、全てきちんとこなすにはある程度の経験が必要です。

また、サブリースで管理する場合は、オーナー自身に賃貸経営の力がつかず、サブリース契約を解約した後の経営が困難になります。

長期的に安定した管理状態を保つためは、アパートの管理は管理会社に委託することをおすすめします。

入居者の募集

工事が完了したら、不動産会社と相談して入居者の募集を始めましょう。最も家賃が高い新築段階では、なんとしてでも入居率を上げるようにしましょう

新築段階であまりにも入居率が悪ければ、不動産会社と入居条件について見直しが必要です。例えば、家賃を下げるのではなく、敷金礼金を下げたり、仲介手数料を上げるなどのキャンペーンを打つことも可能です。入居率はアパート経営の成功に関わる数字であるため、竣工後も手を抜かずに対応しましょう。

アパートの売却は一括査定

アパート経営で成功するにはパートナー選びが肝心

アパート経営は初期投資額が多く、リスクの高い不動産投資だと思われがちですが、きちんと対策をし、管理をすれば十分成功できます。
ただし、そのためにはリスクを正しく捉え、適切に対処していくリスクマネジメントが大切になります。
この記事で紹介した極意を実践して満足するだけでなく、アパートメーカーや不動産会社といった、アパート経営のプロにも相談しておくことで、十二分に対策をしておきましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

アパート経営で成功するために注意すべきことは?
アパート経営を行う際に最も注意すべきは、周辺環境のリサーチです。詳しくは、<a href=”https://ieul.jp/column/articles/202/#1″>アパート経営を成功させるための6つの極意</a>をご覧ください

アパート経営を行うメリットはあるの?
アパート経営の大きなメリットは、長期的に安定した収入です。詳しくは、<a href=”https://ieul.jp/column/articles/202/#2″>アパート経営のメリット</a>をご覧ください。

アパート経営にデメリットは存在する?
アパート経営のデメリットは、初期費用の大きさです。詳しくは、<a href=”https://ieul.jp/column/articles/202/#3″>アパート経営のデメリット</a>をご覧ください。

成功するアパート経営の始め方が知りたい
アパート経営で成功するためには、まずは自分にあった経営プランを作成することが重要です。詳しくは、<a href=”https://ieul.jp/column/articles/202/#4″>成功するアパート経営の始め方</a>をご覧ください。
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