アパート経営の成功例を事例で解説!|高収入を得る方法は

アパート経営の成功例を事例で解説!|高収入を得る方法は
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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

アパート経営を検討している方のなかには、どのようにすれば高収入を得ることができるのか気になっている方も多いかと思います。

本記事では、アパート経営で高収入を得るために必要な6つのポイントや、収益を維持するために必要なことを詳しく解説しています。
また、実際にアパート経営で成功されている方の参考に、アパート経営の成功パターンもご紹介していますので、アパート経営で高収入を達成を目指している方の参考となれば幸いです。

先読み!この記事の結論
  • アパート経営を成功させるためのポイントは6つ!
  • アパート経営を成功させるには維持管理も大切!
  • 実際の成功パターンを参考にしよう!

アパート経営について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営を成功させ高収入を得るためのポイント6つ

アパート経営における6つの成功メソッド

アパート経営は、収益の大きさや税金対策効果から非常に魅力的に見えますが、実際に成功するには、様々なポイントを抑える必要があります。アパートへの投資を成功させ、大きな利益を生むためには、いかにして円満な「経営」が実現出来るかが重要です。

アパート経営を成功させるには、投資する物件選びが最も重要です。どれだけ優れた経営手腕を持っていても、物件の選び方で失敗すると利益は上げられなくなるため注意しなければなりません。優れた経営とは、その物件のポテンシャルを最大まで引き出すことです。

周辺環境のリサーチを行う

アパート経営が成功するかは、アパートを建てる前にほとんど決まってしまいます。特に、経営プランを決めるための基礎となるのが、周辺環境のリサーチです。

アパート経営で失敗してしまう方の多くは、「アパートが建てば、入居者は自然と集まる」と考えてしまいます。しかし、「どんな人が入居者になるのか」「そもそもこの立地でアパートの需要が見込めるか」などを調べないと、成功するかどうかは運次第になってしまいます。

アパート経営を始める際には、エリアのアパート需要とともに、想定される入居者層についても調べるようにしましょう。

エリアのアパート需要を調査する

最も簡単なアパート需要の調べ方は、周辺のマンションやアパートの状態を確認することです。アパートの数がある程度存在している場合には、それだけアパート需要が多いと考えられるからです。

例えば、都心部の人が多い土地にあるアパートと、田舎の田んぼの中にぽつんと一軒だけ建っているアパートでは、都心部のほうが入居者を集めることが簡単そうなのは想像しやすいでしょう。

さらに、周辺アパートの稼働率や家賃相場まで分かれば、自身がアパートを建てた際の経営状態についても予測することができます。まずは、周辺のアパートを確認し、アパート需要が本当にあるか調べてみましょう。

入居者になりうる層を調査する

どんな人が入居者になる可能性があるかを調べるには、主に以下の2点を確認しましょう。

  • 周辺の施設や、生活の拠点となっている場所を調べる
  • 人口動態などでどの層が変化しているか調べる

どんな人に入居者になるかは周辺の施設を確認することである程度予測することができます。例えば、大学などの教育施設があれば学生が、大きな工場などがあれば作業員がターゲットになりやすいです。

また、店舗が出店する場合にはエリアについて詳細に分析し、出店計画を立てています。そのため、出店している店舗の客層などを確認すれば、どのような層がエリアに存在しているか予測できます。

周辺の施設の様子から、アパートを建てた場合にどんな人が入居者になりうるのか調査してみましょう。

実際にどんな層が増えていて、どの層が減少しているかは、人口動態統計を確認することで把握できます。実際に周辺施設を見て入居者の層を確認する場合に比べて、よりマクロな視点で、中長期的な人口の変化トレンドを掴むことができます。

付近の施設の状態などの観察では、偏った判断になりやすいです。人口動態を確認することで、中長期的にアパートの入居者になりうる層について知ることができます。

空室リスクや修繕費を含めて計画する

アパート経営の収支計画を建てる際には、満室の想定利回りや家賃設定だけではなく、修繕費用や空室などの支出も加味して作成することが重要です。アパート経営が成功するか否かは、収支計画をどれだけ詰めることができるかで大きく変わってきます。

収支計画は、理想的な計画を作るのではなく、大規模修繕や空室などのある程度予測できるリスクや支出を加味して作成しましょう

また、アパートは20年以上を見通した長期的な事業です。収支計画を定期的に見直したり、不動産会社にエリアの変化を聞くなど、情報を常に集められるような工夫をしておきましょう。

収支計画を作る際に、特に抑えておくべきポイントは次の3つです。

  • 空室や家賃下落の予測
  • 維持管理費用

  • ローン返済負担の変化

ポイントについて1点ずつ確認しておきましょう。

空室や家賃下落の予測

アパート経営をするうえで、まず最優先で考えるべきは空室率です。アパート経営で成功しているかは、空室率でほとんど確認することができます。空室率が高ければ、家賃収入も下がり、入居者を集客するために広告宣伝費をかける必要もあります。しかし、ある程度家賃相場が下がっても、空室率が低ければ、毎月きちんと収入があるため、経営を回すことができます。

また、家賃収入の下落には、空室率の増加や家賃の滞納など様々な原因があげられます。家賃収入の下落は経営状況に直接関わります。そのため、メンテナンス頻度を上げるなどの対策を講じておくことが重要です。

空室率や賃料下落のシミュレーションは、ついつい都合のいいものやなんとなく数字を当てはめて考えてしまいます。しかし、付近の賃貸物件の入居率などを参考にすることでより具体的かつ現実的なシミュレーションを行うことができます。

維持管理費用

大規模修繕の費用は、建物の安全性や耐震性を維持するためには必要

な費用です。大規模修繕には数100万円以上必要になる場合もあるため、計画的な積み立てが必要です。いつまでにどの程度必要かを調べておき、月々の収支に組み込みましょう。

また、入居者の引っ越しや契約更新などにより、アパート経営では定期的に空室が発生します。空室が長引いてしまうと、家賃収入がへり、利回りも下がってしまいます。また、空室を埋めるために広告宣伝費をかける場合には、収入が減るだけではなく、支出が増加してしまいます。

また、物件の状態を維持するためには、定期的なメンテナンスにかける費用が必要です。アパート経営では、水道の水漏れや設備のサビつきなど小規模な修理が必要になります。もったいないと思って、修繕をやめるのではなく、先回りしてこまめに修繕することで結果的にコストを下げることができます。

大規模修繕の積み立て計画や日々のメンテナンス予算などの維持管理費用は、健全なアパート経営には欠かすことが出来ません。必ずリフォーム計画なども含めて収支計画に入れるようにしましょう。

ローン返済負担の変化

アパートを購入する際に変動金利でローンを組んでいる場合は、景気や経済情勢によって金利が上昇する場合があります。金利が上がると最終的に支払うローン返済金額が増えてしまい、資金計画が狂ってしまいます。借入額が大きければ1%でも金利が上がれば、支払い総額は100万円以上増える可能性もあります。

また、アパート経営では、経営を始めてから7年目から10年目あたりで、税負担が増え手取り収入が落ち込むタイミングがきます。その原因となるのが、減価償却費と元本返済額です。

中古になるにつれて、減価償却費は徐々に下がります。一方で、ローン返済額の元本割合は、徐々に上昇します。減価償却費が下がるにつれて、今までは圧縮していた利益が圧縮できず、税負担も増え始めます。減価償却額よりも元本返済額が増えるため、減価償却費でローンの返済額を賄えず、手元のキャッシュは少なくなります。

ローンの返済負担の変化はある程度予測することができるため、収支計画を作成する際には必ず組み込んでおきましょう。

利回りは必ず複数試算する

中古アパートを選ぶ際や経営プランを比較する際には、魅力的な数字の利回りを提示されます。しかし、アパート経営を成功させるには、より正確に利回りを確認する必要があります。アパート経営で考えるべき利回りは大きく3種類で、計算式は以下の通りです。

利回り 収益計算
表面利回り 年間収入÷購入価格
実質利回り (年間収入-年間支出)÷購入価格
想定利回り 年間収入÷購入価格 (満室を想定)

表面利回りは、収益を大まかに捉えるためのもので、いわば目安に過ぎません。実際にどれくらいの利益が出るかを判断するには、費用まで含めて考える実質利回りを参考にすることが大切です。不動産広告で公表されている利回りは、基本的に表面利回りです。

表面利回りが高くても実質利回りは低ければ、ほとんど利益が出ないこともあるため、注意しなければなりません。また、想定利回りは、計算式は表面利回りと同じですが、満室を想定して計算するため、収入の金額が違います。その物件の最大化された収入額を考える際に、想定利回りを計算します。

投資で最も大切なのは実質利回りですが、さらに正確な利益を知るためには、空室率を加味して考えなければなりません。3つの指標を使い、物件の情報を知って空室率を加えた実質利回りが、物件選定の基準になるでしょう。

成功のために確認すべき返済後利回りとは

フルローンのアパート経営の利回りを計算する際には、「返済後利回り」という金利とローン返済額をふまえた利回りを計算しましょう。返済後利回りの計算は以下の計算式で行います。

  • 返済後利回り={(家賃収入-ランニングコスト-ローン返済額)×12ヶ月}/(物件購入価格+初期費用)×100

物件候補を絞るだけでは、上記の3つの利回り調査で問題ありません。しかし、初期費用と経費を含む実質利回りでは、ローンの返済額などは加味していません。そのため、ローンを返済しても修繕積立金などを残すことができるかまではわかりません。会計上では利益でも、実際の手取りでは赤字になってしまうこともあります。

そのため、ローンの返済額も含めた「返済後利回り」を確認する必要があるのです。収支計画を作る際には、アパート経営に関わるお金の流れが全てわかるように、返済後利回りを試算し作成しましょう。

自己資本比率をあげて借り入れる

アパート経営を始める際には、少額の頭金でローンを引き出し、多くの家賃収入を得ることができます。

近年ではフルローンやオーバーローンなどの、自己資金の持ち出しがなくてもアパート経営を始めることができる融資があります。しかし、長期的には家賃や入居率が下がる可能性が高いアパート経営において、借入金が大きいことは赤字経営リスクを高めます

例えば、返済額が多い状態で、空室が発生してしまえば返済負担は高まり、結局自己資本から持ち出すことになってしまうという可能性もあります。また、自己資金に余裕があれば空室が発生した時に、広告を出し入居者をつけるスピードも上げることができます。

20%前後の自己資金を用意し、トラブルが発生しても対応できる

余裕を持ったアパート経営を行いましょう。

管理会社選びは比較して慎重に選ぶ

管理会社が違うだけで、入居者の満足度が変わり、長期的な収益にも影響します。また、管理会社選びに失敗すると、クレームの対応に遅れて退去者が発生したり、メンテナンスが雑で修繕費用が増えてしまうなどの悪影響もあります。

管理会社を選ぶ際には、管理の委託料はもちろん、サービスの内容にもこだわって選ぶことが重要です。特に、地場の不動産会社であれば、管理している物件を直接見学に行くこともできます。信用調査が行いやすく、定期的に訪問して直接コミュニケーションもとれるため、おすすめです。

管理会社は、経営に行き詰まった際の打開策や、賃貸経営方法のアドバイスなど、困ったときに頼れる数少ない存在です。そのため、管理会社は慎重に選ぶようにしましょう。

複数業者のプランや情報を集める

アパート経営は、物件選定や、建築施工、管理など様々な工程で信用できるパートナーを選定する必要があります。しかし、それぞれの業者を選択する中でも、1つの業者だけではなく複数の業者を選択する必要があります。

例えば、アパートを建てる際には、複数の不動産会社から経営プランを提示されます。経営プランを見るには、「提示された数字は妥当な利回りなのか」「提示された建築費で安全な物件を建てれるのか」など様々な視点が必要です。しかし、素人目には良いプランがなにかを判断することは困難です。

その際には、不動産会社だけではなく、土地活用コンサルタントやファイナンシャルプランナーなどに経営プランを確認してもらうことで、より現実的な経営計画なのかを客観的に判断することができます。

アパート建築費の相場や建築費用の内訳について詳しく知りたい方は、まずはこちらの記事を参考にしてください。

パートナー選びは複数比較して決める

アパート経営で特に大事なのは計画段階です。
経営後の管理体制も重要ですが、プラン計画の段階でこのアパート経営が失敗するかそうでないかを判別することは可能です。
通常、アパート経営を始める際の経営プランはハウスメーカーや不動産会社と一緒にたてていくことになります。ただ、企業によっては雑な経営プランを建てたり、現実味のない経営プランを送ってきたりする会社もあります。

そのため、アパート経営プランを建てる際は、複数の経営プランを取り寄せてまとめて比較し、一番しっくりくるアパート経営プランを選択することが大切です。
また、納得いかない点があれば、同時に取り寄せたほかの経営プランを用意して交渉材料にするなんていう使い方も可能です。

アパート経営は計画段階がカギを握ります。より正確な経営プランをあらかじめ建てておき、スムーズに始める体制を整えておくことがアパート経営成功の秘訣です。

イエウール土地活用なら無料で複数プラン取り寄せが可能

アパート経営のプランを複数取り寄せるうえでおすすめのサービスがイエウール土地活用です。
イエウール土地活用は、全国の優良不動産・アパートメーカーと提携を結んでおり、一度個人情報を入力するだけで自分が興味のある企業のアパート経営プランを取り寄せることが可能です。

また、利用料金はもちろん無料です。アパート経営を始める契約を結ぶまでは費用が発生しないため、一度アパート経営プランを確認したい方でも安心して使えるサービスとなっています。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営で高収入を維持するために大切なこと

アパート経営の特徴

アパート経営の成功するかどうかは、アパートを建てた後に何をするかにも関わってきます。
工夫次第では、入居状況が思わしくなかった物件でも満室経営を維持することも可能でしょう。

物件エリアの管理会社から選ぶ

アパートの管理を管理会社に任せるのであれば、物件エリア内の管理会社と契約を行うことがポイントです。

アパート経営においては、集客力や周辺リサーチなどが重要となります。物件エリアにある管理会社であれば、アパート経営に役立つエリア情報や集客ノウハウがあるがあるため、安定した収益を出しやすいといえます。
また、担当エリア内での実績との兼ね合いから、しっかりと責任をもって集客を行ってくれるといったメリットもあります。

不動産会社などの話を鵜呑みにしない

不動産会社や管理会社は、アパート経営に関する相談にのってくれる心強いパートナーです。しかし、提案内容を後先考えずに実行してしまうことはおすすめしません
特に、築後ある程度の年数が経過すると管理方式の変更や建て替え、リフォームの営業がくることがあります。アパート経営を行う上でプラスとなる内容であればよいのですが、ただ自社の利器追及のために営業をしている可能性もあるため注意が必要です。

物件エリアにはどのような状況なのか、そして入居者がいる場合は彼らがどのようなニーズをもっているのかを確認した上で判断を行うようにしましょう。

月に1回はアパートを訪れる

管理委託契約やサブリース方式でアパートを管理している方のなかには、竣工後にアパートを定期的に見に行かないオーナーもいます。しかし、オーナー自らアパートの状態を直接確認しておくことは収益を高める上で重要です。
管理会社が気付かないような破損個所や、場合によっては何かしらのトラブルを発見することもあります。

このように、定期的に建物を見に行くことによってアパート経営にとってマイナスな出来事を防ぐことが期待できます。

時には、入居者とのコミュニケーションをしながら、経営に役立てられることはないか情報を得ることも収益の安定化に向けた良い方法です。

不動産経営のコミュニティに参加する

日本には、不動産経営・投資を行っている方で構成されているコミュニティがいくつかあります。
不動産経営のコミュニティに入ることにより、経営セミナーや物件情報についての意見交換など随時開催されるイベントから経営に役立つ情報を得られます

プロの投資家や経営者からの話を聞ける機会もありますので、「アパート経営で高収益を上げたい」とお考えの方はこうしたコミュニティに参加することをおすすめします。

【事例】アパート経営における成功パターン

【事例】アパート経営における成功パターン

実際にアパート経営で成功している方でも、初めから全て順調に経営していくことができた訳ではありません。
本章では、実際に大家として高収入を得ている方を参考に、アパート経営で成功するためのパターンを3つご紹介します

本業との両立には管理委託方式を選択する

サラリーマンをやりながらアパート経営を成功させている方のなかには、建物を管理会社に委託する管理委託方式を選択している方が多いです。

清掃や入退去者の対応などを管理会社に任せることができるため、本業に加えてアパート経営の収入を得ることができます。
また、複数棟を管理するようになってくると、1棟あたりに割ける時間も限られてきます。そのため、高収益を安定させるためにも管理委託方式がベストといえます。

あわせて、不動産経営に関する知識に自信がない方や、初めてアパート経営を行う方にとって管理会社は頼れる存在です。建物管理状態は入居率に関係するため、プロである管理会社に任せた方が収益性の点でも安心できます。

なかには、10数棟の建物を管理委託にすることで、年間の収益が1億円超を達成されたサラリーマンの方もいらっしゃいます

アパート経営に関する情報収集は怠らない

アパート経営を行う上で、不動産やその経営に関する情報を集め続けることは必須です。
特に、初めてアパート経営に臨む方は日々情報収集を欠かさない意識しておきたいところです。

不動産経営は、人口動静や金利、エリアなど、社会情勢や周辺環境によって経営状況が左右されます。そのため、高収入を得るためには常に最新の情報をインプットし、時代にあわせた柔軟な経営を行うことが重要になります。

所有物件の稼働率が95%以上と安定経営ができている方を例としてみると、日々ネットや新聞など様々なところから情報を収集し、収益につなげるためには常にどのようなことをすればいいのかを欠かさず勉強しているといいます。

このように、不動産経営は始める前の情報収集も大切ですが、高収益を得ていくにはその維持管理方法も気を抜かないことが必要です。

アパートを引き継ぐ場合は情報共有が大切

相続などによって既にあるアパートを引き継ぐ場合には、引き継ぐ際にどのような管理体制や収益性であったかを前任者にしっかりと確認しておくことがポイントです。

相続前後で経営に関わる情報が共有されていないと、トラブルがあった場合、適切に処理することができなくなります。同時に、そのアパートにはどのような管理方法があっているのか、なぜ収益性に乏しいのかといった情報収集が難しくなります。

こういった情報は、アパート経営を成功させるために欠かせないものですので、経営の引き継ぎが発生する場合にはどのような体制でアパートが管理されているのかなどについて詳しく把握しておくようにします。

相続によってアパートを引き継ぐ際に、建物に関する情報共有ができなかったために2割超の空室率に加え、賃貸滞納が2000万円以上あることが発覚した事例もあります。

アパート経営におけるリスクとその対策

アパート経営におけるリスクとその対策

アパート経営には、リスクがつきものです。しかし、その多くは事前に対策を行うことで回避可能です。
本章では、アパート経営に潜む4つのリスクとその対策を詳しくご紹介します

空室リスク

空室リスクは、家賃収入で収益を上げるアパート経営にとって絶対に対策しておきたいリスクです。

アパート経営の場合、最低でも空室割合は20%未満に抑えることが望ましく、経営を成功させる上では95%以上の入居率は確保しておきたいところです。

入居率に影響を及ぼす要因には、建物のデザインや間取り、築年数、設備など様々なものがあります。これらのうち決定的に悪影響を及ぼしている要因を集中的に改善させていくとよいです。
内見や退去の際にアンケートなどを実施し、第三者がアパートのどの部分にマイナスな印象をもっているのかを調べると効果的です。

アパートを建てる際には、周辺環境や競合物件などから入居希望者のニーズにあった設備投資などを行うとよいです。

収支計画リスク

アパート経営では、初期段階での収支計画の甘さにより自転車操業となってしまう可能性があります。

特に、家賃収入は実際に経営してみないことには分からず、また築年数に比例して収益性が落ちる傾向にあります。そのため、初期段階の収支計画では余裕を持ってプランを組むことが大切です。

また、家賃の下げ幅が大きくならないよう、競争力のあるアパートを建てることや、経営中でも入居率を安定させるための対策は怠らないようにしましょう。

アパート経営における収益性を表す利回りの相場や、詳しい初期費用については以下の記事をご覧ください。

入居者のトラブルリスク

アパート経営を行うなかで、近隣トラブルなどはつきものです。
代表的なトラブルとしては、騒音、異臭問題やゴミ処理に関するクレームなどがあげられます。

最近では、防音性能に特化した賃貸物件の需要が強く、このようなアパートを建てることも一つの解決方法です。また、ゴミ処理など共有スペースに関しては入居時の説明やチラシ、提示版などの活用によって入居者に周知を行うことが効果的です

入居者トラブルのなかには、最悪の場合裁判に発展する事例もありますので、どのような注意事項を示しておくのかあらかじめ検討しておくとよいです。

災害リスク

沿岸、山林地域や、地震の多い地域などでは災害リスクの懸念が大きいです。このような地域では、建物の安全性を求めるニーズが特に強いです。

災害リスクが大きい地域でのアパート経営の場合、どのような耐久性能が求めらているのかを念頭におきながら建築プランを比較検討する必要があります。

近年では、耐震性など建物の頑丈さを売りにしたアパートが各ハウスメーカーからラインアップされていますので、ハウスメーカーと契約を結ぶ場合には建物にどのような安全性能が搭載されているのかを確認しておくとよいです。
各ハウスメーカーのホームページでも、売られているアパートについて詳しく確認できますので、一度見てみるとよいです。

アパート経営においては、火災保険や地震保険に加入することができます。万が一のために加入しておくと安心です。

アパート経営で成功するにはパートナー選びが肝心

アパート経営は初期投資額が多く、リスクの高い不動産投資だと思われがちですが、きちんと対策をし、管理をすれば十分成功できます。
ただし、そのためにはリスクを正しく捉え、適切に対処していくリスクマネジメントが大切になります。
この記事で紹介した極意を実践して満足するだけでなく、アパートメーカーや不動産会社といった、アパート経営のプロにも相談しておくことで、十二分に対策をしておきましょう。

【完全無料】最適な土地活用って?