【成功の秘訣】アパート経営を成功させる7つの秘訣を解説!

【成功の秘訣】アパート経営を成功させる7つの秘訣を解説!

アパート経営をお考えの方の中には、
自分でもアパート経営ができるのだろうか…
どうやったら失敗しないのだろうか?
どうにかしてアパート経営を成功させたい…!
というような不安をお持ちの方もいらっしゃると思います。

アパート経営は、成功させるコツを知っていれば、失敗してしまう確立を大幅に減らすことができます。

そこでこの記事では、アパート経営を成功させるための7つの秘訣をご紹介します。

また、アパート経営の基礎知識やリスクと対策まで解説していますので、是非参考にしてください。

\建築費は?初期費用は?/

大手10社の収益プランを比較する
STEP1右矢印
土地の有無
STEP2右矢印
都道府県
STEP3右矢印
市区町村
STEP4右矢印
町名
STEP5右矢印
字・丁目

アパート経営については以下の記事をご覧ください。

アパート経営における「成功」とは

アパート経営における「成功」とはどんな状態でしょうか。

ここでは、アパート経営において成功している状態を「アパートを所有しているとき」と「アパートを売却したとき」に分けて考えていきます。

アパートを所有しているとき

アパートを所有しているときには、月単位・年単位で収支が黒字になっている状態であればアパート経営に成功しているといえます。

アパート経営では、ローンの返済や管理費、修繕費、固定資産税など、さまざまな費用(ランニングコスト)がかかります。

そして、ランニングコストは、アパート経営の家賃収入から支払っていくことになります。

これを月単位・年単位でみたときにランニングコストが家賃収入よりも多くならなければ、アパート経営に成功しているといってもよいでしょう。

反対に、ランニングコストが家賃収入より多くなっている場合、給与収入や貯金から切り崩していることになります。

アパートを売却したとき

アパートを売却したときには、売却益が出るか、プラマイゼロであれば、アパート経営に成功したといえます。

アパートを売却すると、売却価格が全額手に入るわけではありません。

実際にアパートを売却すると、売却価格から登記費用や仲介手数料などの諸費用や帳簿価格を差し引いた金額を得ることになります。

こうして売却にかかる費用を差し引いても売却価格が黒字または、プラマイゼロになった場合、アパート経営に成功したといえるでしょう。

このように、「アパートを所有しているとき」と「アパートを売却したとき」の両方が黒字になった場合のみ、アパート経営に成功したといえます。

アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。

\建築費は?初期費用は?/

大手10社の収益プランを比較する
STEP1右矢印
土地の有無
STEP2右矢印
都道府県
STEP3右矢印
市区町村
STEP4右矢印
町名
STEP5右矢印
字・丁目

アパート経営に成功するための7つの秘訣

アパート経営を成功させるための7つの秘訣は次の通りです。

  • 立地調査を行って競争力の高いアパートを建てる
  • 複数の建築プランを比較して建築会社を決める
  • 空室や家賃下落まで考えて収支計画を立てる
  • 老朽化も見越して修繕費を貯めておく
  • 余裕のある資金計画を立てる
  • 信頼できる管理会社を選ぶ
  • アパート経営は建築後が本番

それではひとつずつ確認していきましょう。

立地調査を行って競争力の高いアパートを建てる

アパート経営を成功させるためには、空室を発生させない競争力の高いアパートを建てる必要があります。

競争力の高いアパートは、入居者のニーズを満たした間取りや設備、広さ、デザインをしています。

このようなアパートを建築するために、アパートの建築前には必ず「立地調査」を行いましょう。

立地調査では、通勤・通学の利便性や地域の世帯ニーズ、周辺アパートの稼働率・家賃相場などを確認していきます。

こうして得られた調査結果をもとに、間取りや設備、広さ、デザインを決めていくことで、競争力の高いアパートを建築することができます。

複数の建築プランを比較して建築会社を決める

アパート経営を成功させるためには、信頼できる建築のパートナーを見つけることが大切です。

アパートの建築プランや経営プランは、ハウスメーカーや工務店と一緒に立てていくことになります。
建築会社の中には、やっつけな経営プランを建てたり、現実味のない建築プランを送ってきたりする会社も存在します。

また、「提示された数字は妥当な利回りなのか」「提示された建築費で安全な物件を建てれるのか」など1つのプランでは判断しきれないことも多いです。
そのため、複数の建築会社から建築プランを提案してもらい、自分に合ったアパート建築プランを選択しましょう。

空室や家賃下落まで考えて収支計画を立てる

アパート経営を成功させるためには、何度も利回りを試算して収支計画を立てることが重要です。

利回りを試算するときには、空室や家賃下落の可能性や維持・管理費も含めて、より具体的かつ現実的なシミュレーションを行いましょう。

空室率や賃料下落のシミュレーションは、ついつい都合のよい条件や、なんとなく数字を当てはめて考えてしまいがちです。

しかし、甘い収支計画では少しずつ計画からずれていき、取り返しのつかないことになりかねません。

そのため、少し厳しいなと思うくらいの収支計画を立てることが大切になります。

繰り返し収支シミュレーションを行い、本当にこの収支計画で問題ないのかを確認しましょう。

・関連記事

老朽化も見越して修繕費を貯めておく

アパートは歳月を重ねるごとに老朽化していくことから、定期的なメンテナンスや大規模修繕が必要になります。

特に大規模修繕は、10年~15年に一度実施し、数百万円以上もの費用が必要になる場合もあるため、計画的に積み立てることが大切です。

大規模修繕の積み立て計画は、いつまでにいくらの費用が必要になるのかを調べておき、月々の収支に組み込むと安心できます。

修繕費の積み立てや日々のメンテナンス予算などの維持・管理費用は、健全なアパート経営を続けるためにも欠かせません。

アパート経営を成功させるためにも、大規模修繕のための費用は計画的に積み立てておきましょう

また、修繕費は経費として計上することができますので、領収書などを残しておくことが大切です。

・関連記事

余裕のある資金計画を立てる

アパート経営を成功させるためにも、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。

資金計画では、自己資金をいくら用意して、足りない分の資金をどこから借りてくるかを考えます。

アパート経営では、最低でも初期費用の10%は自己資金として必要だといわれていますが、余裕を持ってアパート経営を始めるなら初期費用の30%を自己資金として用意することをおすすめします。

借入金の割合が多いと、空室が発生したときにローンの返済に行き詰ったり、修繕などで急に現金が必要になったときに経営が苦しくなってしまいます。

このように、空室が発生しても経営が傾かないように資金に余裕を持ってアパート経営を始めることが重要になります。

信頼できる管理会社を選ぶ

アパートを建築後、経営が成功するかどうかは管理会社の腕にかかっているといっても過言ではありません。

管理会社が違うだけで、入居者の満足度やメンテナンスの質が大きく変わってきます。

そのため、信頼できる管理会社を選ぶことは、アパート経営の成功に大きく関係します。

そして、管理会社を選ぶ際には、管理の委託料はもちろん、サービスの内容にもこだわって選ぶことが重要です。

また、管理会社は物件エリア内の管理会社と契約を結ぶことをおすすめします。

物件エリアにある管理会社であれば、アパート経営に役立つエリア情報や集客ノウハウがあるがあるため、安定した収益を出しやすくなります。

アパート経営は建築後が本番

当たり前かもしれませんが、アパート経営が成功するかどうかは、入居者が満足するアパートを提供できるかにかかっています。

なんとなくアパートを建てて、ほっておくだけで家賃収入が入ってくると思っているならアパート経営をに失敗してしまうでしょう。

実際、現役の大家さんは、アパート経営に関する情報収集を行ったり、管理会社や仲介会社とコミュニケーションを取り、空室対策を行っています。

たとえ新築後、満室だったとしても、空室が発生してしまう可能性は大いにあります。

そのため、「アパート経営は建築後が本番だ」という気持ちで空室対策に取り組みましょう。

アパート経営を成功に導く基礎知識

ここでは、アパート経営を始めるにあたって知っておくべき基礎知識を解説します。

アパートを建てる流れ

アパートを建てる流れは以下の画像のようになっています。
アパートを建てる流れ
建築前の打ち合わせやローンの借り入れで約7ヵ月、着工から竣工までに約6ヵ月とアパートを建てようと決めてから実際に経営を始めるまで約1年ほどかかります。

また、アパートの建築後は、年に一度の簡単なメンテンナスや10年~15年で大規模な修繕工事を行い、建物を維持していきます。

アパート建築にかかる費用

アパートの建築にかかる費用は、本体工事費(本体価格)・付帯工事費(別途工事費)・諸費用の3つがあります。

  • アパート建築費=本体工事費(坪単価×延べ床面積)+付帯工事費(本体工事費×約20%)+諸費用(本体工事費×約10%)

上記の計算式のように、アパートの建築には、アパート本体の価格だけではなく、地盤調査のための費用や税金などの諸費用がかかることに注意が必要です。

そのため、アパートの建築には本体工事費の1.2~1.3倍の費用がかかります。

もし、80坪の土地に木造2階建てのアパートを坪単価75万円で建てるなら、建築費用は総額で75坪×80坪×1.2~1.3=7,200万円~7,800万円ほどかかります。

アパートの管理方法

アパートの管理方法には以下のような方法があります。

  • 自主管理
  • 委託管理
  • サブリース(一括借り上げ)
  • 自主管理

アパートを自主管理する方法は、アパートの管理を日常的に行う時間がある、手間が惜しくない、賃貸物件の近くに住んでいるといったオーナーにおすすめです。

自主管理は、管理会社に委託管理費を支払う必要がないため、管理業務をすべてこなせるなら、3つの管理方法の中でも一番収益性が高くなります。

 

  • 管理委託

アパートの管理業務を委託する方法は、本業が別にある場合や、アパート管理に時間をかけられない人などにおすすめの方法です。

管理委託は、アパート経営におけるすべての管理業務を依頼するやり方と、一部を依頼するやり方があるため、入居者の要望を柔軟に対応することができます。

 

  • サブリース(一括借り上げ)

サブリースは、サブリース業者が不動産オーナーの所有するアパートやビルを一括して借り上げ、一戸単位で入居希望者に貸し出す仕組みとなっています。

そのため、オーナーはすべての管理業務を委託することができるうえ、空室があっても一定の賃料を支払う家賃保証が設定されています。

ただ、家賃の10%~20%は保証料として、家賃収入から差し引かれます。また、定期的に賃料の更新があるため、サブリース開始時の家賃が続くことはないことに注意が必要です。

これらの管理方法から自分に合ったものを選んでアパート経営を始めることが大切になります。


アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。

建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。

日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーのアパート経営プランを一括請求することができます。

\建築費は?初期費用は?/

大手10社の収益プランを比較する
STEP1右矢印
土地の有無
STEP2右矢印
都道府県
STEP3右矢印
市区町村
STEP4右矢印
町名
STEP5右矢印
字・丁目

アパート経営のリスクと対策

アパート経営のリスクと対策

ここでは、アパート経営に潜む4つのリスクとその対策を解説します。

空室のリスク

空室のリスクは、家賃収入で収益を上げるアパート経営にとって、絶対に対策しておきたいリスクです。

アパート経営の場合、最低でも空室割合は20%未満に抑えることが望ましく、経営を成功させる上では95%以上の入居率は確保しておきたいところです。

入居率に影響を及ぼす要因には、建物のデザインや間取り、築年数、設備など様々なものがあります。これらのうち決定的に悪影響を及ぼしている要因を集中的に改善しましょう。

また、内見や退去の際にアンケートなどを実施し、第三者がアパートのどの部分にマイナスな印象をもっているのかを調べると効果的です。

さらには、アパートを建てる際、周辺環境や競合物件などから入居希望者のニーズにあった設備投資などを行うとよいでしょう。

収支計画のリスク

アパート経営では、初期段階での収支計画の甘さにより自転車操業になってしまう可能性があります。

特に、家賃収入は実際に経営してみないことには分からず、また築年数に比例して収益性が落ちる傾向にあります。

そのため、初期段階の収支計画では余裕を持ってプランを組むことが大切です。

また、家賃の下げ幅が大きくならないよう、競争力のあるアパートを建てることや、経営中でも入居率を安定させるための対策は怠らないようにしましょう。

アパート経営にかかる費用については、以下の記事をご覧ください。

・関連記事

入居者トラブルのリスク

アパート経営を行うなかで、入居者トラブルはつきものです。代表的なトラブルとしては、騒音、異臭問題やゴミ処理に関するクレームなどがあげられます。

最近では、防音性能に特化した賃貸物件の需要が強く、このようなアパートを建てることも一つの解決方法になります。

また、ゴミ処理など共有スペースに関しては入居時の説明やチラシ、提示版などの活用によって入居者に周知を行うことが効果的です

入居者トラブルのなかには、最悪の場合裁判に発展する事例もありますので、どのような注意事項を示しておくのかあらかじめ検討しておくとよいでしょう。

災害のリスク

沿岸、山林地域や、地震の多い地域などでは災害リスクの懸念が大きいです。このような地域では、建物の安全性を求めるニーズが強くなります。

災害リスクが大きい地域でのアパート経営の場合、どのような耐久性能が求めらているのかを念頭におきながら建築プランを比較検討する必要があります。

近年では、耐震性など建物の頑丈さを売りにしたアパートが各ハウスメーカーからラインアップされていますので、ハウスメーカーと契約を結ぶ場合には建物にどのような安全性能が搭載されているのかを確認しておくとよいでしょう。

また、アパート経営においては、火災保険や地震保険に加入することができます。アパート経営を始めるときには、必ず加入しておきましょう。

・関連記事

アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。

\建築費は?初期費用は?/

大手10社の収益プランを比較する
STEP1右矢印
土地の有無
STEP2右矢印
都道府県
STEP3右矢印
市区町村
STEP4右矢印
町名
STEP5右矢印
字・丁目

アパート経営で成功するにはパートナー選びが重要!

アパート経営を成功させるための7つの秘訣は次の通りです。

  • 立地調査を行って競争力の高いアパートを建てる
  • 複数の建築プランを比較して建築会社を決める
  • 空室や家賃下落まで考えて収支計画を立てる
  • 老朽化も見越して修繕費を貯めておく
  • 余裕のある資金計画を立てる
  • 信頼できる管理会社を選ぶ
  • アパート経営は建築後が本番

アパート経営は初期投資額が多く、リスクの高い不動産投資だと思われがちですが、これまで説明してきた秘訣をもとに、行動していけば十分成功できます。

ただし、そのためにはリスクを正しく捉え、適切に対処していくリスクマネジメントが大切になります。

この記事で紹介した極意を実践して満足するだけでなく、アパートメーカーや金融機関といった、アパート経営のプロにも相談してみましょう。

また、アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

アパート経営における「成功」はどのような状態なのでしょうか?
アパートの所有中に収支が黒字になっている、アパートの売却時に売却益が出るの状態であれば、アパート経営に成功しているといえます。詳しくは、アパート経営における「成功」とはをご覧ください。

アパート経営を成功させる秘訣はありますか?
アパート経営を成功させる秘訣は、立地調査を行うことや建築プランを比較して決めるなどが挙げられます。詳しくは、アパート経営に成功するための7つの秘訣をご覧ください。
・関連記事

【完全無料】アパート経営したら収益いくら?