初期費用も低く、収益の安定性が高いといわれる駐車場経営ですが、実際には思わぬところで失敗してしまう例も少なくありません。
本記事では、駐車場経営で起こってしまう失敗事例から、失敗を避けるためのポイントや、立地選びのポイントをまとめて紹介します。
- 駐車場経営の失敗にはパターンがある
- 駐車場経営の失敗を回避するポイントは事前調査と立地
- 駐車場経営に不安があれば相談から始めよう
駐車場経営の仕組みやメリットデメリットについてまず知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
駐車場経営の失敗とは？
駐車場経営は、土地に駐車場を作り、その駐車料金が収益になる土地活用です。
駐車場経営は他の土地活用方法に比べて、初期費用が少なく収益化までの時間が短い土地活用ですが、そうはいっても決して簡単ではありません。
人によっては失敗に終わってしまうこともあり得ます。
ここでは、駐車場経営の失敗とはどういうことか、どういった人が失敗に終わりやすいのかを解説します。
駐車場経営で失敗するケース
駐車場経営で失敗に終わるのは、「収益が支出を上回り、赤字経営が続く」ときです。収入が想定通り入ってこなくなったり、想定外の支出が増えたりすると赤字経営になり、自己資金から費用を捻出しなければなりません。
収入が想定通り入ってこなくなる
駐車場経営は、必ず想定通りに収益が入ってくるわけではありません。運転手からすると実は駐車しづらい駐車場であったり、近くに料金の安い駐車場ができたりすることで、思ったより利用してもらえないなんてことはしばしばあり得ます。
その結果、当初の収支バランスが崩れ、場合によっては土地にかかる税金分をも下回る収益しか得られ図、失敗に終わってしまうもあり得ます。
想定外の支出が増える
利用者同士のトラブルや、放置車両の撤去、災害による修繕費など、想定外の出費が重なって大幅な赤字になってしまうことで、失敗に終わってしまうこともあります。月々ある程度の管理費用は支払う必要がありますが、想定外の出費はこの限りではありません。
イレギュラーなトラブル対応用に、日ごろから少しずつ資金を貯めておくことが唯一の対処法になります。
駐車場経営で失敗しやすい人の特徴
駐車場経営で失敗する人には、少なからず特徴があります。それは、以下のような思考で駐車場経営を始める人たちが挙げられます。駐車場経営だから放置していてもいいと考えている人
適度に駐車場を見回ったりチェックする手間を割けない人
駐車場経営は、ほかの土地活用と異なり、「ここに車をとめたい」と思われるわけではありません。
一方、「ここには停めたくない」と思われたら、その地点でその駐車場を利用するのを避けてしまいます。
そのため、適度に駐車場の様子を見に行ったり、掃除をしたりすることで、駐車しづらくない駐車場づくりを常に心がけておく必要があります。
したがって、最低でも週に1回以上は駐車場に足を運び、管理業務に手間をかけることがおすすめです。
もし駐車場経営を検討するなら、駐車場の設計・施工会社から初期費用の見積もりをもらいましょう。
初期費用の見積もりをもらうときは複数の施工会社に問い合わせて見積もりや収支計画を比較するのがポイントです。
イエウール土地活用なら駐車場の施工実績豊富な建設会社に一括で問い合わせをすることができます。
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活用事例:OnePark西中島第４
駐車場経営の失敗理由をほぼすべて紹介！
駐車場経営は必ず成功する土地活用ではありません。
ここでは、具体的な駐車場経営の失敗ケースを紹介するので参考にしてみてください。
需要が見込めない土地で始めてしまった
駐車場経営は立地が命です。アパート経営であれば多少立地が悪くとも家賃を下げたり、不動産会社に頼めば集客できる可能性はあります。しかし、駐車料金はもともとの価格がそこまで高くないため、価格で差別化しきることは難しく立地が重要になります。そのため、駐車場経営の場合には、需要がない土地で始めてしまうと集客することが困難です。
たとえ、車通りが多い通りに面していても、駐車ニーズが低い土地では収益を上げることは難しいでしょう。どれだけ価格を下げても、車を停めたい人がいなければ集客は難しいです。そのため、事前に駐車ニーズを見込めるかどうか調査しておくことが重要です。
料金設定が高すぎた
都市部や人気の高いエリアでは、いくつかの駐車場が密集している場合があります。付近にいくつかの駐車場がある場合、駐車場を探している人にとっては、料金が重要な要素になります。付近の駐車場の調査をきちんとしなかった結果、収支計画に合わせるために、相場よりも高い駐車料金を設定して集客に困ってしまった例は少なくありません。
料金設定を相場から離しすぎてしまうと「あの駐車場は他よりも高い」という印象につながってしまいます。きちんと周囲の駐車場を調べて、集客に困らない料金設定を行いましょう。
近くに安い駐車場ができた
駐車ニーズが見込める土地では、新たに駐車場ができてしまう可能性があります。付近に料金の低い駐車場ができてしまった場合、立地が特別優れていない限り、料金を下げて集客する必要があります。しかし、単に料金を下げるだけでは収支計画が崩れ、資金繰りの失敗につながってしまうのです。収入を減らさずに料金を下げるには、夜間の値段を上げたり、最大料金を変えるなどの、料金設定の工夫が必要です。付近の相場が変化しても、簡単に料金下げるのではなく、収益を落とさずに集客できる価格を柔軟に探しましょう。
管理会社の管理がずさんだった
清掃やクレーム対応などの管理業務は、管理会社に委託することが一般的です。質の良い管理会社であれば、丁寧な清掃をしてくれたり、機器の不具合もなく駐車場のよりよい状態を維持してくれます。しかし、質の低い管理会社に委託してしまうと、「清掃がきちんと行われない」「機器のメンテナンスに不備がある」「クレームや問い合わせの対応が遅い」 などのトラブルが発生してしまいます。
安かろう悪かろうでは、駐車場経営の手間が増えてしまい、駐車場経営を成功させることは困難です。質の高い管理会社を選ぶためには、その管理会社が他に管理している駐車場を聞くなどして事前に管理状態や管理レベルを把握しておきましょう。
狭すぎて使いづらい駐車場になった
駐車場経営のメリットに、小さな土地であっても始めることが出来るという点があります。ただ、駐車スペースを作れたとしても、駐車場に入りにくかったり止めづらかったりすると利用してもらえません。収益を増やすために、何台もすし詰め状態になるような駐車スペースを作った結果、通路が狭かったり、車間距離が狭くなってしまい、事故やトラブルに繋がってしまうこともあります。
車に乗っている人にとっては、駐車のしやすさも重要な駐車場選びの要素です。せっかく運転している人の目に留まっても、「あそこは停めづらそうだな」と思われ敬遠されてしまいます。
駐車場のレイアウトを考える際には、収容車数だけではなく、実際の停めやすさも考慮しておきましょう。
自然災害によって使えなくなった
建物を建てずほとんど更地の状態で管理する駐車場経営では、自然災害のリスクを考えるタイミングは少ないです。しかし、実際には地震の影響で地割れを起こしてしまったり、液状化の影響を受けて使えなくなってしまうことがあります。ほかにも、コインパーキングであれば、機器が破損してしまったり、修理が必要になる場合があります。また、浸水被害が起こる地域では、駐車している車が浸水被害を受けることもあります。
駐車場経営を考える際には、ハザードマップを確認しどんな災害が起こりうるのか確認しておきましょう。また、災害対策として、事業者向けの保険に加入したり、側溝や木などの周辺環境の整備をしておくと、いざというときにも安心です。
事故が起きて損害賠償責任を負った
多くの駐車場には、「この駐車場で起きた盗難・事故等に関して一切の責任は負いません。」という文言が掲げられています。実は、車上荒らしや駐車場内で事故が起きた場合には、オーナーの管理不足として賠償責任が課せられるケースがあるのです。このようなトラブルはどれだけ対策をしても防ぐことは難しいです。
万が一の際に、自分を守れるようにするためにも、責任範囲や使用上の注意は明記しておきましょう。
税金の支払いを計画に入れていなかった
駐車場経営は、土地を所有しているときと同様に税金がかかってきます。年間の収益やかかった費用を計算し、「黒字だった..！」と安心していたら税金の支払い請求がきて慌ててしまうことも少なくありません。初期費用や、管理費などのランニングコストだけではなく、駐車場経営に必要な税金についても把握しておくようにしましょう。把握しておくべき税金については以下の図でまとめています。
| 税金 | 概要 |
|---|---|
| 固定資産税 | 全国一律で土地に課税される税金です。 固定資産税評価額の1.4%に相当する額が課税されます。 |
| 都市計画税 | 地方自治街によって、開発該当区域に指定された地域に土地を所有する場合、課税される税金です。 固定資産税評価額の0.3％に相当する額です。 |
| 所得税 | 20万円を超える収入がある場合に課税されます。 |
収支計画を建てる際には、管理費用などの経費だけではなく、いつどんな税金を支払うのかまで試算しておきましょう。
賃料の未納が頻発した
月極駐車場を経営すると、利用者の月額料金未納トラブルが発生する場合があります。料金の未納が発生した場合、収入が減ってしまうだけではなく、催促や交渉の手間なども発生します。それでも料金を支払ってもらえない場合には、車の撤去や移動が必要です。賃料の滞納は、長期化すればするほど解決が難しくなり、最悪の場合駐車場経営が立ち行かなくなる場合もあります。
料金の未納を防ぐためには、銀行振込以外にも支払い方法を増やしたり、入金締め切り日前には事前通知をするなどの工夫をしておくようにしましょう。
駐車場経営の失敗をあらかじめ対策するためのポイント
駐車場経営での失敗を回避するためには抑えておきたいポイントがいくつかあります。特に抑えておきたいポイントは以下の3点です。
- 駐車場の需要があるかを徹底調査する
- 収支計画は余裕を持っておく
- 管理会社との契約を確認する
1つずつポイントを確認していきましょう。
周辺の駐車場を調査する
駐車場経営を始める前には、周辺の駐車場をきちんと調査しておくようにしましょう。例えば以下のような点を調査しておくことで、「自分はどのような駐車場を経営するべきか」を考える際の参考にすることができます。
- コインパーキングと月極のどちらの経営方法が多いのか
- どのぐらいの稼働率と収益が見込めるか
- 駐車料金はいくらぐらいの相場なのか
- 駐車場はどのようなレイアウトか
駐車場の調査を正確に行うには、近くにどんな施設があるのか、付近の駐車場はどこにあってどんな料金設定なのか、などをくまなく調べる必要があります。
駐車場経営の場合は、事業が始まってからでもある程度のことは変更できます。しかし、事前に調査しておくことによってより早く収益にたどり着くことができるのです。
管理会社との契約を確認する
管理会社と契約する際には、どの業務をどこまで委託しているのか、お互いの責任範囲はどこで区切られるのかなどをきちんと確認しておくことが重要です。例えば、月極駐車場に利用者以外の車が、駐車してしまったケースを考えてみましょう。このケースだけでも
- クレームを受けてからどのぐらいスピードで対応してくれるのか
- 実際に現場まで来て対応するのは管理会社側かオーナー側なのか
- 車を撤去したり移動するための費用はどちらが負担すべきか
などのわからない部分が出てきます。実際にトラブルが発生してからどちらが対応するかを確認していたら、対応が遅れてしまいます。契約書を事前に確認し、それぞれのケースに応じた対策をきちんと整理しておきましょう。
収支計画は余裕を持っておく
駐車場経営を続けていくと、計画外の出来事で収支計画がずれてしまうことがあります。そのため、事前に余裕のある収支計画を立てておくことが重要です。例えば、自然災害や駐車場内の事故が起きた場合、機器の修理や入れ替えが必要になり、計画よりも費用が多く発生することがあります。また、料金の安い駐車場が付近にでき、駐車料金相場や稼働率が下がる場合には、計画よりも収入が下がってしまうでしょう。
余裕のない収支計画だと、予期せぬトラブルが１つ起きただけで、経営を立て直すことが難しくなります。事前に様々なトラブルを想定し対策を練るとともに、余裕のある収支計画をたてておきましょう。
駐車場経営では、しっかりと市場調査を行い、余裕のある収支計画を立てておくことが大切です。そのため、駐車場経営を始めるなら、複数の施工会社に問い合わせて見積もりや収支計画を比較するのがポイントです。
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駐車場経営の失敗は立地次第で回避できる！？
料金設定や駐車場の広さなど、駐車場経営が成功するには様々な要素があります。その中でも最も重要なのは立地と言われています。
駐車場経営は、立地にこだわっておくことである程度の失敗を回避することが可能です。
ここでは、駐車場経営に向いている立地について解説していきます。
- なぜ立地が駐車場経営で重要なのか
- どんな立地を選ぶべきなのか
駐車場経営の立地について1つずつ確認していきましょう。
立地で駐車場経営の収益は決まる
駐車場経営で立地が重要と言われるのは、立地次第で駐車場を利用する人の数が大きく変わってくるからです。例えば、相場よりも大幅に安くても、目的地から10キロ離れた駐車場を選ぶ人はいません。しかし、立地が良ければ「高いけど目的地に近いからこの駐車場に停めよう」と考える人もいるでしょう。
立地が良ければ、相場より高めの料金でも集客に困らないので、理想的な収益を実現することができます。そのため、駐車場経営の収益は立地で決まると言っても過言ではないのです。
こんな土地ならおすすめ
実際に駐車場を作るのに適した立地とは、どのような立地なのでしょうか。ここからは、どのような立地であれば車場経営で収益を上げることができるのかを紹介します。以下のような特徴を持っている土地だと、駐車場経営に向いているといえるでしょう。
- 近くに住宅街やマンションがある
- 路上駐車が多いエリアにある土地
- 併設駐車場のない施設の近くにある土地
- スーパーやデパートなどの近くにある土地
- 観光地
それぞれの立地の共通点として、車を停めたいと思う人が多い土地という点が挙げられます。
土地を探す際には、上のような例を参考にすると、駐車場に適した土地を効率的に見つけることができます。
どの土地にどんな土地活用方法が合っているのかわからないという場合には、こちらの記事がおすすめです。
駐車場の立地に自信がない場合は相談しておこう
初めて駐車場経営をする場合は、土地選びに自信がない方も多いでしょう。その際には、駐車場経営専門業者や不動産会社にまずは相談してみましょう。
自力で探す前に、プロにあらかじめ相談しておくことで、過去のデータや実績を確認しつつ収益予測をたてることができます。正確なデータやプロの意見は失敗しないために重要な情報源となります。
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記事のおさらい
