不動産で相続税対策する方法は?不動産の購入で適用できる制度や特例など

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遺産を相続する際には、相続した資産の額に応じて相続税がかかります。相続する資産が多いほど相続税は高額になりますが、工夫次第で節税も可能です。
相続税対策として覚えておきたいのは、現金ではなく不動産で相続するということです。相続対策に不動産が有効な理由や相続する際のポイントを知り、節税対策を徹底して行いましょう。

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不動産が相続税対策になる理由

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そもそも相続する際になぜ現金よりも不動産のほうが相続税対策になるかですが、これには理由があります。不動産にすることで節税対策になる理由としては、次の3つがあげられます。

 

  • 現金よりも評価が下がる
  • 不動産を第三者へ貸すと税額が下がる
  • 特例が適用できる

 

 

これらのポイントを把握して、なぜ不動産が相続時の節税対策になるのか、理解を深めていきましょう。

現金よりも評価が下がる

不動産が相続時の節税対策になるのは、現金よりも評価額が低いからです。仮に現金1,000万円で土地を購入したとしても、相続時の評価額は20%程度下がり、約800万円となります。現金を不動産に変えるだけで、評価額が下がり、課税対象額が減るため相続税も抑えられます。

不動産を第三者へ貸すと税額が下がる

賃貸の不動産だとさらに評価額が下がるため、より税金コストを引き下げられます。賃貸物件にするだけで約30%の評価額の減額が得られるため、現金との差を考えると、大きな開きが生まれるでしょう。
ただ不動産を購入するだけではなく、賃貸物件にするとより節税効果は高まるため、資産が多い人はマンションやアパート経営などで税金対策をする場合も多いです。

特例が適用できる

相続税は評価額に対してかけられますが、これは各種控除や特例を適用することで、さらに課税額を引き下げられます。不動産は現金よりも適用できる特例や控除が多く、これを活用することでさらに節税対策になるでしょう。
場合によっては相続税がほとんどかからないこともあり、特例や控除を上手に使うことで、遺産相続時の金銭負担は大きく減らせます。

現金と不動産の相続評価額の違い

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まずは相続の際に現金と不動産で、評価額がどのように違うのかを知っておきましょう。相続税は資産の純粋な価値ではなく、資産ごとの評価額を基準にして決定します。
評価額は資産の種類によって異なり、現金と土地や建物などの不動産で違うだけではなく、同じ不動産でも居住用か賃貸かでも異なります。

現金の評価額

現金を相続した場合は、相続した金額が評価額となります。つまり、1,000万円を現金で相続した場合は、評価額は1,000万円となります。現金だと課税対象額が大きくなりやすいため、相続税も高額になりやすいでしょう。

土地や建物の評価額

土地や建物など、不動産の評価額は実際の価値よりも少し下がります。土地の場合は評価額が20~30%程度減少し、建物だと40~70%程度下がります。そのため、土地と建物のそれぞれの評価額が1,000万円の場合は、相続時における土地の評価額は最低でも800万円程度、建物の評価額は600万円程度になると考えましょう。

賃貸にした場合の不動産の評価額

同じ不動産でも、賃貸物件の場合はさらに評価額が下がります。土地と建物それぞれの評価額は、さらに30%程度下がるため、節税効果は非常に高いでしょう。
居住用か賃貸物件かという違いだけで評価額が大幅に変わるため、税金対策として賃貸経営を行うことも1つの方法です。

財産を相続したときに利用できる制度

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財産を相続した際には、次の制度を使うことで節税ができます。

 

  • 住宅資金贈与制度
  • 配偶者贈与制度
  • 小規模宅地等の特例
  • 地積規模の大きな宅地の評価
  • 相次相続控除
  • 相続時精算課税制度

 

 

制度の特徴や利用の条件を確認し、使えるものを適用して相続対策を行いましょう。

住宅資金贈与制度

贈与についての特例制度として、住宅資金贈与制度があげられます。これは住宅を購入するための資金として贈与を行った場合に、最大1,310万円まで非課税となる制度です。
贈与された資金は住宅の購入に使用することが条件であり、使用用途の制限はありますが、住み替えのタイミングであるなら、生前に贈与して贈与税の対策をしてもよいでしょう。

配偶者贈与制度

配偶者に対する贈与では、居住用の不動産を購入する場合に限り、最大2,000万円まで非課税となります。これは配偶者贈与制度であり、配偶者のみ利用できることが大きな特徴です。
住宅購入資金なら、住宅資金贈与制度も利用できますが、これは直系尊属のみ適用されるため、配偶者なら配偶者贈与制度を使ったほうが、税制優遇が受けられるでしょう。

小規模宅地等の特例

被相続人、つまり相続を行う人と同居していた相続人は、土地を相続する際に小規模住宅等の特例を適用できます。この特例を適用すると、土地の330平米部分までの評価額が、80%減額されます。
330平米以上の部分は通常の評価額となりますが、そもそも土地がこの要件の範囲内であるなら、評価額は大幅に減額されるでしょう。

地積規模の大きな宅地の評価

2018年以降に課税対象となった広い土地の場合は、地積規模の大きな宅地の評価を受け、評価額を減額できる場合があります。
適用の詳細な要件は地域によって異なるため、土地を管轄している市区町村のホームページで確認しましょう。これが適用できる場合は、相続または贈与の際に評価額を減額できます。

相次相続控除

資産を相続してから10年後に、再度相続をする場合は、相次相続控除を適用できる場合があります。これを適用するには、自身が二次相続人であり、かつ10年以内に2回目の相続を行う必要があります。
さらに1回目の相続時に必要な相続税を納付していることが条件です。これを適用することで、相続税の一定金額が控除となるため、税負担を抑えて二次相続ができるでしょう。

相続時精算課税制度

贈与時の税金の支払いを先送りにする制度として、相続時精算課税制度があります。これは60歳以上の祖父母が、20歳以上の子、または孫に贈与する際に適用できます。
この制度を利用する場合は、贈与が最大2,500万円まで非課税です。ただし、贈与時の税金はなくなるものの、贈与を行った祖父母が死亡した場合は、先に贈与した分も含めて相続遺産と考えます。
つまり、生前に贈与した際には税金はかかりませんが、相続の際には非課税となった分も含めて計算するため、相続税の負担が大きくなります。
至急資産が必要で、贈与税の負担を避けたい場合にはおすすめですが、最終的には相続税でこれまでの非課税分もまとめて精算しなければならないことは覚えておきましょう。

極端な土地の補正の特例

極端な土地の補正の特例は、土地の形状で土地の評価額を下げることができる制度ですが、該当する土地の形状は以下です。

  • 間口が狭い土地
  • 奥行きが長い土地
  • 間口が狭く奥行きが長い土地

他には、四角の土地であってもきれいな四角形でない場合は、極端な土地の補正の特例に該当します。
しかし、きれいな四角形の土地かどうかの判断は難しいです。きれいな四角形ではない土地は「不整形地」と呼ばれていますが、不整形地の評価の手順は以下です。

  • 1. きれいな四角形であると仮定して路線価を算定する
  • 2. 地積区分を調べる
  • 3. かげ地の割合を算定する(かげ地とは不整形地を評価するために用いられる考え方)
  • 4. 不整形地補正率の確認
  • 5. 土地の評価が決まる

極端な土地の補正の特例を活用するためには深い知識が必要なので、弁護士や税理士、不動産鑑定士、土地家屋調査士などに相談することをおすすめします。

相続対策の方法

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相続対策を行う方法としては、次の4つがあげられます。

 

  • 現金で不動産を購入
  • 投資用の不動産購入
  • 生前贈与をする
  • 生命保険で相続対策

 

 

これらのポイントを把握しておくことで、よりスムーズに相続ができ、かつ節税対策も行いやすいでしょう。

現金で不動産を購入

現金を相続すると、そのままの金額が評価額となるため、少しでも節税をするには不動産の購入がおすすめです。不動産を購入することで評価額が下がり、相続対策になるでしょう。また、相続人の頭数に合わせて不動産を用意しておくと、誰がなにを相続するのかもスムーズに決めやすいです。

居住用の不動産

居住用の不動産を相続する場合は、現金よりも相続時の評価額が大幅に下がります。例えば土地付きの建物なら、土地が20~30%程度、建物は40~70%程度の評価額の減額が見込めます。また、各種控除や特例を適用することでさらに評価額は下がり、より高い節税効果を期待することも可能です。

投資用の不動産購入

居住用ではなく投資用の不動産を購入して賃貸に出す場合は、相続時の評価額がさらに下げられます。賃貸に出すことで、土地も建物も30%程度評価額が下がるため、居住用の不動産が不要な場合は投資用物件を購入して、その後の収益も獲得を目指してもよいでしょう。

相続対策でアパートやマンションなど、賃貸用の物件について検討する場合は、経営プランについて土地活用比較サイトでプランを取り寄せることがおすすめです。

生前贈与をする

相続対策としては、生前に贈与を行うという方法もあります。生前贈与の場合は、次のポイントに注目しましょう。


  • 教育用資金として贈与
  • 110万円の贈与は非課税

これらのポイントを把握しておくと、節税効果が高まり、相続時の税負担も減らしやすくなります。

教育用資金として贈与

親から子供、あるいは孫へと教育用の資金として贈与をすることで、最大1,500万円まで非課税となります。この制度を使うなら、現金でも税金を発生させずに贈与ができ、相続時の総資産額も減らせるため、相続対策にもなるでしょう。

110万円の贈与

贈与は年間110万円までなら非課税であるため、複数年にわけて110万円以内で生前贈与を行うこともおすすめです。小分けにして贈与するなら1,000万円程度の高額な資産も非課税で贈与でき、相続対策にもつながるでしょう。
ただし、死亡の直前に贈与を始めると、場合によっては課税対象となることもあります。そのため、毎年非課税の範囲内で贈与を行うなら、早めに行動する必要があります。

生命保険で相続対策

生前に生命保険に加入することでも、相続対策はできます。生命保険は加入者が死亡すると死亡保険金が支払われますが、これは相続人1人に対して500万円まで非課税です。
つまり、相続人が2人なら1,000万円、3人なら1,500万円まで非課税となるため、相続人数に合わせて生命保険に加入しておくとよいでしょう。

相続対策は不動産で行うのがお得

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相続対策を行うなら、現金ではなく不動産に変えておくことがおすすめ
です。不動産にして相続することで評価額を下げられるため、同じ資産価値を持っていても相続税は下げられます。
また、不動産なら特例や控除の制度も利用しやすく、これらを活用するとさらに節税効果は大きくなります。相続時に備えて現金は不動産にしておき、少しでも税負担を避けて相続しましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

不動産がどうして相続税対策になるの?
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現金と不動産は相続税評価額が違う?
現金の場合よりも、不動産の方が相続税の評価額が低くなります。こちらの章では、現金と不動産の相続税評価額の違いを詳しく解説しています。

相続税対策にはどんな方法がある?
不動産を購入したり、あらかじめ生前贈与しておいたりする方法が挙げられます。こちらの章では、相続税対策をする方法を解説しているので、参考にしてみてください。

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