土地活用を考えている方へ
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農地の転用をお考えなら、これからご説明する内容をお読みのうえお考えください。転用をお得にする方法などをご説明します。しかし、場合によっては転用はできないこともあります。
今回は、どうすれば転用ができるのか、基本的な情報から詳しい手続きまで解説し、活用方法も紹介していきます。ぜひ、農地転用の可否を知った上で有効活用しましょう。
農地転用について
活用方法を考えていくとそもそも転用とはどのようなものなのか。また、できる場合とできない場合にはどういった違いがあるのか疑問を持っている人もいるはずです。
ここではそんな農地転用の基本的な情報を解説します。以下を踏まえてそれぞれの活用を考えてください。
農地転用とは
ご存知のように農地とは、耕作の目的に供される土地のことです。稲作のための田んぼや大根などを育てるための畑などが当てはまります。そして、問題の転用とは農地以外の目的で使用することです。例としては田んぼを賃貸マンションや駐車場などにすることなどです。転用は簡単にできません。農地自体が農地法による基準を満たしていて、かつ制限や条件を満たしていると確認された上で手続きを行い、知事などに許可を得る必要があります。詳しくは以下で解説しています。両者をしっかりと理解してあなたの農地がどちらに当てはまっているのかを確認してください。
農地転用ができる土地
では、転用ができる土地とはどのようなものなのでしょうか。実は以下の区分に当てはまるものなのです。- 第2種農地
- 第3種農地
第2種農地
あなたの持っている土地が「第2種農地」に分類されるのなら転用可能です。こちらは生産力の低い小集団の未整備農地や市街地近郊で市街地として発展が望める農地が分類される区分です。農地としての生産力は低いですが、全く活用されていないわけではないので転用の際には条件があります。それは周囲の土地を転用したとしてもそこでなければ変わりがきかないというものです。
これらの審査を受けるために、申請の際にはそれを説明する書類を提出して審査を受ける必要があります。
こちらが問題なければ農地転用は可能です。したがって、条件付きで転用が認めれるのが第2種農地だと理解してください。なお、一般基準を満たす必要もあります。
第3種農地
上の第2種農地では条件がありました。一方でグレードが低く区分されている「第3種農地」では手続きの際に条件はありません。この第3種農地とは例えば鉄道の駅が300m以内にあり、公共施設や公益的施設が整っているなど市街地の区域又は市街地化の傾向が顕著な農地に区分されるものです。つまり、農地よりも転用して活用した方が利益があると判断されているものです。そのため、この第3種農地を持っているのなら転用しやすい状況にあります。しかし、こちらも以下の「一般基準」を満たす必要があります。
一般基準を満たしていないと農地転用はできない
これまで解説してきたように転用可能なのは第2種農地と第3種農地という立地のものです。申請の際には、この立地条件以外に「一般基準」という条件を満たさなけらば転用はできません。この「一般基準」は申請書などに基づいて判断されるものです。
例えば、預貯金残高証明書や資金計画書などを提出し、転用が確実にできる場合や、登記や写真などから周辺農地への被害防除が十分であるか、位置図や計画図などから一時転用で農地への回復が見込めるかといったことを確認します。
これらを満たしていると判断されれば転用が認められます。万が一、いずれかに問題があれば転用ができない場合があるので注意しておきましょう。
農地転用ができない土地
転用できない土地とはどのようなものでしょうか。以下に区分される場合はできません。- 農用地区域内用地
- 甲種農地
- 第1種農地
農用地区域内用地
基本的に転用が認められないのが「農用地区域内用地」です。こちらは市町村が定める農業振興地域整備計画に基づいて「農用地区域」と定められた区域内にある農地のことです。生産性の高い農地であるのでグレードが最も高く設定されています。そのため、転用を行うには農業振興地域からの除外を申請する必要があります。ただし、条件を満たすのは大変難しいので事実上諦めざるを得ない場合がほとんどです。
甲種農地
所有している土地が「甲種農地」なら転用は難しいです。こちらは市街化調整区域内の土地改良事業が8年以内に施された農地です。以下の第1種農地と同じような評価となります。そのため、特に良好な営農条件を備えているため転用が許可されにくいです。ただし、例外もあるので詳しくは以下を確認してください。
第1種農地
農用地区域内用地に準じます。もしくは甲種農地と同様の評価なのが「第1種農地」です。面積が100,000平米以上の集団農地であり土地改良事業などの対象となった農地です。そのため、良好な営農条件を備えているので転用は難しいのです。ただし、甲種農地のように例外があります。所有の土地がこれに当てはま流場合は以下を確認してください。
甲種農地と第1種農地は条件次第で転用できる
実は甲種農地と第1種農地は転用後の用途や目的によっては例外が認められることもあります。例えば、農業用の施設や農業物の加工や、販売を行う施設、土地収用事業の認定をうけた施設を設立する場合などです。500平米以内の集落接続の住宅などに該当する目的では転用が認めれるケースもあります。これに該当していないかを調べてみましょう。
農地転用できる土地の有効活用方法
あなたの持っている土地が転用できるのならどんな活用方法があるのでしょう。実はその場合には以下の方法があります。
- アパートやマンション等の賃貸住宅用地
- 高齢者向け施設の住宅用地
- 事業用地として貸す
- 駐車場として利用
- 太陽光発電を設置する
- 資材置き場として活用する
アパートやマンション等の賃貸住宅用地
あなたの持っている農地が学校や病院、商業施設などに近いのならアパートなどの賃貸住宅用地が向いています。こちらは農地を宅地に転用してアパートなど建てます。そして、入居者から家賃を徴収してこれを収益とする方法です。そのため、初期費用は高くつきますが入居者が居続ける限り収入が得られます。逆に周りに上のような施設がないと収益が期待できないので別の方法を考えましょう。
高齢者向け施設の住宅用地
賃貸住宅用地と似ていますがこちらはより特化しています。建設するのは老人ホームや高齢者専用住宅などです。そして、同様に入居者から収益を得ていくのです。メリットはアパートなどよりも立地条件に左右されず、需要が高いので収益が見込める点にあります。一方で建設費用が賃貸に比べると高くなるため初期費用がかかるデメリットもあります。したがって、ある程度資金に余裕があるのなら上の方法と併せて検討してみましょう。
事業用地として貸す
何らかの事業を計画していたり、事業を計画している人が周りにいるのなら事業用地が向いています。この場合はまず宅地に転用し、その後は用途に応じて進め方が変わっていきます。例えば、事業を行うのならコンビニなどの商業施設を建てて経営する、また、誰かに活用してもらいのならオフィスや工場を建てて人に貸します。
これらの初期費用や収益については事業にもよるので一概にはいえません。ただし、他人に貸すのなら決まった期間で契約が終了する事業用定期借地権契約を行うなど、手を打っておくとトラブルを避けられます。
駐車場として利用
初期費用を抑えながら活用するのなら駐車場が向いています。こちらは土地をコインパーキングや月極駐車場として利用者に貸す方法です。メリットは特に屋根などのない屋外駐車場であれば初期投資をかなり抑えられるということです。ただし、立地によっては初期費用をかける必要があります。そのため、周囲の利用者のニーズを把握して収益が期待できるのなら検討していくべきです。
太陽光発電を設置する
こちらは安定した収益を求めている人に向いた方法です。土地にソーラーパネルを設置し、生産した電気を電力会社に買いとってもらいます。メリットは何らかの集客が必要な方法ではない点です。また、制度によって長期間の買取価格が決まっているので収益が安定しやすいです。一方で、初期費用が多少かかる点と収入が日照時間に依存してしまうという問題があります。そのため、ある程度の資金と日照量が確保できるのなら検討してみましょう。
資材置き場として活用する
建物を建設したくないのなら資材置き場が向いています。こちらは事業者に資材置き場として貸す方法です。そのため、規制のある農地では建物を建てることなく活用が可能です。また、場所によっては転用しなくても届け出のみでできることもあります。収益性は低いですが固定資産税を補う程度の収益は見込めるでしょう。何らかの理由で建物を建設できない、しかし初期費用をかけずに活用を行いたいのなら検討してみましょう。
ほかにも農地を転用して活用する方法はたくさんあるので、以下の記事を参考にしてみてください。
農地転用できない土地の有効活用方法
実は転用できない場合でも以下のように活用が可能なのです。
- 市民農園にする
- 農地集積バンクを活用
- 農家に農地を貸す・売る
市民農園にする
こちらは市民農園にして活用していく方法です。開設するには以下の3つの方式から選択する必要があります。- 市民農園整備促進法による開設
- 特定農地貸付法による開設
- 農園利用方式による開設
一方で農園利用方式では他の二つで必要な法手続きを行わなくてよいなどそれぞれで異なるのです。そのため、どの開設方法がよいのかを考えながら検討していましょう。
農地集積バンクを活用
あなた自身の手で農地を扱うのが難しいのなら農地集積バンクを活用する手もあります。こちらは貸したい農地や売りたい農地を集め、農地を借りたい人や買いたい農業経営者に提供するサービスです。なお、利用すると固定資産税の減税処置を受けられることもあります。そのため、誰かに任せたい場合には利用を検討してください。
農家に農地を貸す・売る
借りたい農家や欲しい農家が知り合いにいるのなら貸す、もしくは売る方法が有効ですがその際には農業委員会の売買許可が必要です。また、貸出期間は最大50年間と長期での貸し出しも可能です。ただし、注意としては相手が現役の農家である必要があります。節税にもなる上の方法と共に検討していったほうがよいでしょう。
農地転用手続きについて
転用して活用していくのなら知らなくてはいけないことがありますよね。それは手続きについてです。そのため、ここでは申請の方法や必要な書類、申請を行う際に知っておいてほしい情報を解説していきます。ぜひ、正しい手続きの方法を知ってください。
農地転用許可申請をする
転用を行う際には農地転用許可申請をしてください。ただし、手続きは農地の面積や区域によって変わってきます。まず、面積が4ha以下では農業委員会に申請書を提出します。そして、委員会が知事や市町村長に意見書を添付して提出したのち、農業会議などを経て許可が通知されるのです。次に、面積が4ha以上では都道府県知事から農林水産大臣の許可を経る必要があります。ただし、実際の申請は上と同様に農業委員会に申請書を提出すればよいです。そして、農政局から許可が出れば転用可能です。
最後に、市街化区域内では生産緑地に指定されていないのなら許可は必要ありませんが、転用の前に農業委員会への届出をする必要があります。そのため、3つの中でもっとも手続きとしては簡単です。以上が申請についてです。
なお、申請の際には必要な書類がいくつかあります。以下ではそれらについて詳しく解説します。
申請に必要な書類
申請においては全部登記事項証明書や土地の位置を示す地図が必要です。また、届け出を行う農地が賃貸借の目的となっています。例えば、事業用地として誰かに貸す場合などは都道府県知事等による許可があったことを証明する書面が必要です。なお、必要な書類は転用を行うあなたの状況によって変わってきます。したがって、わからないことは農業委員会に問い合わせを行うのがよいです。最後に以下の情報を確認してください。
申請をしなくていい場合がある
農地を転用するにあたり、申請をしなくていい場合があります。それは国や都道府県が転用を行う場合や土地収用、農業経営基盤強化促進法によるもの、市町村が土地収用法対象事業のために転用する場合です。これらは公共性の高い事案であるので許可申請はしなくてもよいのです。そのため、これに該当しているのなら許可申請は必要ありません。なお、本当にそうなのかわからないときは農業委員会に問い合わせを行いましょう。
農地転用できるか確認して農地の有効活用を
転用とは農地以外のものにすることですが、できるものとできないものがあります。そのため、できるのなら賃貸住宅用地などにして、できないのなら市民農園などにしましょう。
なお、転用を行う際には書類を集めて申請をおこなってください。ぜひ、転用できるか確認してから有効活用してください。また、土地活用には様々な方法があります。詳しい活用方法について知りたい方は以下の記事をご覧ください。
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