土地の賃貸を行う契約に借地契約がありますが、借地契約を利用することで貸主は借地料による利益を得られ、借主は土地を持っていなくても土地活用が可能です。
借地契約にはさまざまな種類があり、どれを利用するかによって契約条件は異なります。
また、利用の際には注意点もあります。借地契約についての理解を深め、自分に合った契約形態を見つけましょう。
借地契約における事業用定期借地権については、以下の記事をご覧ください。。
借地権とは
そもそも借地権とは何かですが、借地契約によって土地を貸し出し、その賃料を得る制度です。土地を所有している人は土地を貸し、土地を利用して建物を建てたい人は土地を借ります。
貸主は借地料によって収益が得られ、借主は土地を活用できることでメリットが得られる制度と考えましょう。借地権には貸借権と地上権の2つがあり、それぞれの違いは次の通りです。
| 借地権の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 貸借権 | 建物の売却に貸主の承諾が必要 |
| 地上権 | 建物の売却や転貸に貸主の承諾が不要 |
これらは契約時に定めますが、一般的には貸借権によって借地権を設定することが多いでしょう。
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定期借地契約の種類と特徴
借地契約は一定期間を定めて土地の貸し出しを行うものが多く、これを定期借地契約といいます。定期借地契約には様々な種類があり、それぞれで特徴が異なります。
- 借地法
- 普通借地権
- 定期借地権
- 事業用定期借地権
- 建物譲渡特約付借地権
- 一時使用目的の借地権
契約形態によって内容が異なるため、契約する際にはどの借地権を設定するかが重要です。
借地契約について理解を深めるためには、定期借地権ごとの特徴の違いを知っていきましょう。
どの借地権を利用するかによって、契約期間や使用用途の制限は異なります。土地を貸す場合も借りる場合も、借地権の内容には注目が必要で、借地権ごとの性質を知っておくことが大切です。
旧法の借地法
1992年の8月以前に契約をしている場合は、旧法の借地法が適用されます。旧法の借地法は、契約期間が建物構造によって決められており、木造は最低20～30年、鉄骨造や鉄筋コンクリートは最低30～60年です。
契約期間は設定されているものの更新が可能で、更新を続けることで半永久的に借りられる点が大きな特徴です。契約更新後の契約期間は30年と一律で、居住用の住宅で昔から借地権を利用している場合は、旧法の借地法が適用されていることが多いでしょう。
普通借地権
1992年8月以降に借地法は改正され、普通借地権が適用できるようになっています。旧法の借地法との違いは、建物構造に関係なく、契約期間が30年と一律になっている点です。
また、半永久的に契約の更新が可能ですが、1回目の更新は20年、2回目以降は10年と契約期間が異なります。解約は原則借主からのみ可能で、解約や契約更新をしない場合は更地にして貸主に土地を返却します。
定期借地権
一戸建てやマンションなど、居住用の土地を借りる際に使用されるのが、定期借地権です。定期借地権の契約期間は50年以上で、長期にわたって利用できる点が特徴です。契約期間は長期で定められるものの、契約の更新はないため、期間満了によって契約は終了します。
契約が満了すると、借主は更地にして土地を返却する必要があるため、期間を定めて居住する場合に用いられる契約形態といえます。
事業用定期借地権
居住用ではなく、事業の用途で使用する土地を借りる場合は、事業用定期借地権を利用します。事業用定期借地権は、契約期間を短期から長期まで設定可能で、借地料の設定方法も他の借地契約とは異なる場合が多いです。
収益の計算方法は貸主によって異なりますが、事業から得られる収益を参考にすることもあり、収益の増減によって借地料を柔軟に変動させることもあります。
事業用定期借地権の特徴
事業用定期借地権は、契約期間が最低10年から50年と幅が広く、貸主はライフプランに合わせて利用しやすいです。契約期間は10年以上30年未満の場合と、30年以上50年未満の2パターンがあり、それぞれで契約内容が変動します。
大きな特徴は、事業用に使用する場合に用いられる契約形態であるという点で、居住用の物件を建築する場合には利用できません。
注意点
事業用定期借地権の注意点は、次の5つがあげられます。
- 事業の用途でしか利用できない
- 10年以上30年未満の場合は契約更新なしで更地にして返却する
- 30年以上50年未満の場合は契約更新が可能
- 30年以上50年未満の場合は建物の買取請求が可能
- 契約時に公正証書の作成が必要
事業の用途でしか利用できないことはもちろん、契約期間によって条件が異なる点にも注意が必要です。10年以上30年未満で契約する場合は、契約更新はなしで期間満了を持って更地にして返却します。
対して30年以上50年未満の場合は期間満了後も契約更新をしたり、更新をしない場合でも、貸主に建物を買い取るように請求できたりもします。
ただし、これらは契約時の特約によって更新しない旨を定めたり、買取請求に応じない旨を定めたりすることが可能です。
また、契約時には公証役場にて公正証書を作成する必要があり、法的な根拠のある書面を残していないと、トラブルに発展することもあるため注意しましょう。
建物譲渡特約付借地権
定期借地権では、契約満了後に更地にして土地を返却することが多いですが、建物譲渡特約付借地権の場合は、条件が異なります。この借地権で契約している場合は、契約満了後に貸主が建物を買い取ります。
貸主は建物を継続して利用できるメリットがありますが、不要な場合は、更地にする際の費用も自己負担となる点には注意が必要です。
また、契約期間は30年以上と長期契約になる点も特徴です。契約時に特約を定めることで、買い取りを前提に土地を利用できるため、借主の負担が少ない制度といえるでしょう。
借地権で土地を借りる際の注意点
借地権を利用する際には、次の8つに注意しましょう。
- 買取請求は難しい
- 土地を売却されても明け渡さなくていい
- 法律で決まっている年数を下回れない
- 借地権の中途解約は原則できない
- 建て替えの場合は更新ができる
- 親子間での借地契約は注意点が多い
- 権利金は支払いすぎても取り戻せない
- 更新拒絶は正当な理由がないと難しい
これは借主はもちろん、貸主にも関係する事項であり、土地を借りる場合でも貸す場合でも理解しておくことが大切です。
買取請求は難しい
契約期間が満了したあとで、土地の上にある建物を貸主に買い取ってもらうように、請求できる権利が借主にはありますが、実際にはこれを行使することは難しいです。
買取請求が可能なのは、貸主が応じる場合や特約を定めている場合、貸主に何らかの非がある場合です。つまり、これらに該当しない場合は、基本的には更地にして返却しなければなりません。そうなると、更地にする際の費用も借主負担となることが多いため、この点には注意しましょう。
土地を売却されても明け渡さなくていい
借地契約の場合は、借主は土地を使用する権利を借りているだけのため、土地の所有権自体は貸主にあります。そのため、貸主は借地契約期間中に土地を売却できますが、土地を売却して所有者が変わったとしても、借主は立ち退く必要はありません。
借地契約期間中は、当該期間の土地の利用が法律で認められているため、借主が立ち退く必要はないと考えましょう。ただし、土地の所有者が変わることで、借地料の値上げ交渉をされることはあるため、この点は理解しておく必要があります。
法律で決まっている年数を下回れない
借地契約は、利用する借地権の種類によって契約期間が決まっており、この年数を下回って契約期間を定めることはできません。そのため貸主も借主も、利用する借地権の種類に応じた契約期間を守る必要があり、数年程度の短期利用には借地権は適さないと考えましょう。
契約期間を変更できるのは、最低〇年以上とされている場合であり、最低利用年数を超えたうえでの期間設定のみ可能です。
借地権の中途解約は原則できない
借地権は原則契約期間を満了する必要があり、中途解約はできません。これは、貸主と借主の両方に対していえることであり、契約期間の満了を持って解約になると考えましょう。
ただし、貸主と借主のいずれかに非がある場合は、これを契約違反として解約を求めることは可能です。また、中途解約可能な特約を定めている場合は、借主から解約を求めることはできます。
さらに、借主と貸主の双方が合意する場合も中途解約は可能ですが、基本的にはどちらかの一存で決められないことは理解しておきましょう。
建て替えの場合は更新ができる
やむをえない理由によって契約満了前に建て替えを行った場合は、特例として契約更新が認められることもあります。これは災害による建物の滅失や、これまでの支払い状況などを考慮して決まるものであり、建て替えた場合すべてに適用されるわけではありません。
そのため、契約更新ができない借地契約で、万が一契約期間満了前に建て替えの必要性が出た場合は、貸主に相談して契約更新ができないか交渉しておくことが大切です。
親子間での借地契約は注意点が多い
借地契約は親子間で締結することも可能ですが、この際にはいくつかの注意点があります。
- 権利金を支払わずに借地権を利用する場合
- 相場以下の借地料を設定する場合
これらのケースに該当する場合は、借地契約を締結していても贈与に該当することがあります。贈与とみなされると、やり取りしている金額に応じた贈与税がかかるため注意が必要です。
そのため、親子間で借地契約を結ぶ際には、権利金の支払いや相場程度の借地料を支払うほうが、余計な出費は出ないでしょう。
権利金は支払いすぎても取り戻せない
借地契約を結ぶ際には、借主は土地を借りる際の対価として、権利金を支払うことがあります。権利金は契約が満了しても返却されないため、支払いすぎには注意しましょう。
そもそも、権利金の設定については法律で定められていないため、権利金を支払わずに借地契約を結ぶこともあります。借地契約では契約時に保証金を支払いますが、これは契約満了時に返却されます。
契約満了によって返却されるものとされないものがあり、権利金は返却されないため、高額請求をされている場合は、減額交渉をしたほうがよいでしょう。
更新拒絶は正当な理由がないと難しい
借地契約の更新を貸主が拒絶することは、原則できません。これは借主の権利を守るためであり、借主が契約更新をしないと申し出ない限り、基本的には契約は延長されると考えましょう。
ただし、契約期間の更新をしない旨を特約で定めていたり、契約更新を前提としない借地権で契約していたりした場合は、期間満了を持って土地は貸主に返却されます。
また、契約更新が可能な借地契約であっても、借主に契約違反があった場合は、これを理由にして更新を拒絶することは可能です。
借地契約でかかる費用
借地契約を利用する際には、貸主と借主の両方に費用が発生します。それぞれにかかる費用は、次の通りです。
| 貸主にかかる費用 |
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|---|---|
| 借主にかかる費用 |
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土地を貸し出して借地料を得た場合は、貸主には不動産所得が発生します。これに対して所得税や住民税がかかるため、貸主はこれらを支払わなければなりません。また、借地契約では土地の所有権は貸主にあるため、不動産に課税される固定資産税や都市計画税の支払いも、貸主が行います。
借主は契約時に手付金や保証金、権利金などを支払います。権利金については、貸主によって支払いが不要なこともあるでしょう。契約後の継続利用には、借地料の支払いが必要です。また、契約を更新する際の更新料も、借主が負担します。
他にも、土地を返却する際に建物を取り壊す費用もありますが、これは状況によっては貸主が負担することもあります。
借地契約は契約により期間が違う
ひとくちに借地契約といっても、どの種類の借地権を設定するかによって契約期間は異なります。また、借地権の種類によっては、使用用途が定められていたり、契約更新の有無が違っていたりもします。
貸主も借主も、どの借地契約を結ぶかによって不動産の活用方法が違ってくるため、それぞれの違いを正しく把握しておくことが大切です。期間や契約条件の違いを詳細まで把握して、自分に合った借地契約の種類を見つけましょう。
土地活用をするなら一括査定サイトの利用を
土地の活用方法を考えているなら一括査定サイトを利用して、所有している不動産の相場価格を調べることがおすすめです。査定を受けて相場を知っておくことで、土地の価値に応じた使い道を考えやすくなり、借地契約をする場合の賃料も決めやすくなります。
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