都市計画調整区域では、土地の利用規制が複雑で厳しくて売却しにくいことでも知られています。いくらその土地が安くていいなと思っても、都市計画調整区域であれば土地を購入したり家を建てるためには許可が下りなければいけません。
また、今住んでいる家を売却したくても思うような価格で売れないこともあるでしょう。都市計画調整区域は、市街化を抑制する地域のことで住宅・施設など積極的に行わないため、住宅や商業施設を建てることが原則として認められません。
活用しにくいイメージのある都市計画調整区域は、実際に活用が難しいですが、しっかりと内容を理解して実行すればうまく活用できます。
もくじ
都市計画調整区域のメリット
都市計画調整区域を利用するのは、制限など難点ばかりでなく、いろんなメリットが存在するからです。主に3つのポイントを挙げてみましょう。
土地の維持にかかるコストが安い
利用規制が多く住みづらいイメージのある都市計画調整区域ですが、土地自体が安価で固定資産税が安くなります。また、市街化区域では固定資産税と都市計画税が徴収されますが、都市計画調整区域では都市計画税がないのが大きな特徴です。そのため、土地購入の費用が抑えられ、あまり予算がない人でも安く土地を購入できるのが魅力的でしょう。土地を購入して家を建てようと思っている人にとっては、その分を家の建築費に回すことができるという最大のメリットを含んでいるわけです。
たとえば、市街化区域では坪単価が25万円に対して、都市計画調整区域では10万円以下というのもよく耳にします。
静かな環境で過ごせる
都市計画調整区域は、周りに大きなビルや施設がなくて自然が多い環境のため、騒音に悩まされる心配がありません。隣家と離れていて密着していないため、生活音で近隣トラブルに発展しない点でも魅力的な環境と言えるでしょう。地方自治体で1つの敷地に対して最低敷地面積を設けていることで、市街化区域と比較しても土地がとても広いです。とても静かな環境で過ごせるうえ、ゆったり広い庭でのんびりできるため、プライベート空間を思う存分楽しめるでしょう。
価格に対して土地が広い
都市計画調整区域では、最低敷地面積を各市町村で設定されており、土地の価格が安くて市街化区域よりも広い土地を確保できます。同じ価格で購入した土地でも、市街化区域では50坪に対して都市計画調整区域では100坪の広さを手に入れられます。都市部から離れた区域で大きな道路もなく、土地が広くて家を建てても駐車スペースや庭を大きく取れることから近隣の騒音に悩まされません。穏やかな環境のため、老後など静かな所で過ごしたい人にはとても快適な土地です。
将来、ガレージ付きの大きな庭付きの家が欲しい人にとっては、まさに理想的な土地空間と言っても過言ではないでしょう。
都市計画調整区域のデメリット
都市計画調整区域は住みやすい地域であるというイメージが強いですが、その反面、デメリットもあります。実際に住んでいる人はどんな点に不満を感じているのか、デメリットを挙げてみましょう。
市場価格が安い
都市計画調整区域は、一般的な土地よりも制限があることから市場価格が下がる傾向にあります。市場価格が下がるということは住宅ローンの融資が下りなかったり、融資額が減額されるケースもあって思うような土地活用ができません。緑が多く土地が広くて過ごしやすいというイメージの都市計画調整区域も、建物建築に対する規制が多いことでどうしても価値が下がってしまいます。森や畑がある地域は静かに暮らすにはとても魅力的ですが、市場価格や評価が下がることで土地活用を考えている人にとってはやや不利です。
都市計画調整区域は緑が多く、穏やかな環境など良い点がある反面、土地の価値は低いという認識を持っておいてください。
インフラの整備が遅くなりやすい
都市部から離れた都市計画調整区域では、インフラの整備が遅れることで光熱費が高くなるケースが多いようです。インフラとは、生活・産業を営むうえで欠かせない社会基盤の施設の総称で、住宅地ではない都市計画調整区域は道路の塗装や下水道などの設備も遅れてしまいます。昔からあるプロパンガスを使っている家庭も多く、もしもインフラ整備工事をするにしても自治体からの助成金が支給されず自費になるでしょう。都市計画調整区域を購入するときは、光熱費がどうなるのかも確認しておくと良いかもしれません。
都市計画調整区域は土地が広いからと安易に購入してしまうと、あとになってインフラの問題が出てくることも多いということを頭に入れておいてください。
売ろうと思っても売却しにくい
都市計画調整区域の不動産売買は複雑で、将来、土地を売ろうとしてもなかなか買い手がつかないことも多いようです。制限が厳しい土地のため、購入を希望する人が少なくて売却もしにくい点が都市計画調整区域の難点といえます。どうしても売りたいのであれば、開発許可要件が必要で緩和されている土地ほど売れやすくなるでしょう。また、買い手にとって家を建てたいと思う人ばかりでなく、中には家を建てずに事業をおこないたいと土地を求めている人もいます。
買い手との条件が合えば売買成立しますが、素人ではなかなか難しく、都市計画調整区域の売買に詳しい不動産会社がおすすめです。最寄りの信頼できる不動産会社を知っていれば、売買実績も豊富で依頼してみるのも手でしょう。
都市計画調整区域では、このようにやや扱いづらい土地という性格を持っています。しかし、土地活用を行うことで収益を生み出す土地として活用させることもできます。
イエウール土地活用なら、お持ちの土地の情報をもとに複数の企業作成した土地活用プランを取り寄せることができますので、土地活用を検討されている方は具体的な土地活用イメージを掴むことができるでしょう。
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都市計画調整区域と市街化区域の違い
土地を購入するときによく聞くのが、都市計画調整区域・市街化区域という言葉でしょう。それぞれどんな意味があるのか、違いなどを挙げてみます。
マイホームの建築に関する制限
市街化区域では街を活性化させるために活用されるのに対し、都市計画調整区域ではマイホーム建築において制限がかかるのが一般的です。自治体による道路・公園・下水度などの設備が重点的に行われているのが特徴的な市街化区域とは対照的に、都市計画調整区域は市街化を抑えて自然環境を守ります。それに反して無秩序な市街化を防ぐ区域である都市計画調整区域では、建物の建築制限はもちろんのこと、建て替えや中古物件をリニューアル・リノベーションする場合でも自治体に開発許可が必要です。許可さえあれば、だれでも住宅を建てることができます。
マイホームの建築基準や規模に多くの制限がある都市計画調整区域に土地を買って、そこにどうしても家を建てたい場合は、必ず開発許可を受けましょう。
用途地域の指定
都市計画調整区域では、いったいどんな目的で利用したいのか用途地域の指定がされています。用途地域とは、土地の利用について特性を考慮したり取り決めを行うことで、住宅系・商業系・工業系の3つに分かれるのが特徴です。市街化区域では必ずどれかに当てはまるように制定しますが、都市計画調整区域ではとくに用途地域としての指定をしていません。住宅系は、第一種低層住宅専用地域・第二種低層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域に分かれます。
他にも、第二種住居地域・田園住居地域・準住居地域・商業系（近隣商業地域・商業地域）に分かれ、工業系も準工業地域・工業地域・工業専用地域に分かれます。事細かく分けられているのが市街化区域で、都市計画調整区域では区分がありません。
農地転用の方法
活用しようとしている土地が農地であれば宅地転用の必要があり、建築用に転用する場合、住宅建築許可が必要です。都市計画調整区域では申請してもなかなか難しく、農地を耕作以外で使いたいときは、農業委員会の許可が必要になるでしょう。届け出に関しては都市計画法による区域区分があって、市街化区域と市街化調整区域ではそれぞれ異なります。とくに都市計画調整区域に関しては農業委員会、市街化調整区域内の農地転用は必ず農業委員会に届けをしましょう。
農地転用とは、農地を住宅・工場・倉庫・道路・駐車場などにすることです。農地を住宅にしたいという場合は、まずはしっかりと農地転用の許可を受けてから所持している住宅・工場・倉庫・道路・駐車場などを確認してください。
都市計画調整区域の土地活用方法
都市計画調整区域の土地を所有しているけど、どのように活用するのか分からない人も多いでしょう。さまざまな制限がある区域ですが、うまく活用するとよりよく利用できます。
月極駐車場やコインパーキング
都市計画調整区域では、主に建物を建築するときの規制が挙げられます。そのため、建物を建てない月極駐車場やコインパーキングがおすすめで、初期投資も数十万円程度から始められて、低リスクで土地活用ができるのが魅力的です。周りに駐車場が少なく、需要性が望めるエリアであれば固定資産税以上の利益を得ることができるでしょう。
アパートやマンションであると、都市計画調整区域では建物の建築制限がかかって思うような経営が成り立ちません。たとえ建てられたとしても、部屋の管理などの必要があって掃除やメンテナンスなど煩わしい業務や負担が増えます。
初心者でも手軽に始められる駐車場経営は、不動産運用をこれから考えている人にとってはおすすめの投資でしょう。駐車場のない民家やアパートが多いエリアなら月極駐車場、空港や駅の近くであればコインパーキングがおすすめで、 所持しているエリアや目的に合わせて事業計画を立てる必要があります。
フィールド設置型の太陽光発電設備
最近注目されているのが、太陽光エネルギーを電気に変える太陽光発電です。放置された土地にソーラーパネルを配置することで効率的に収入を得ることができる上、安定的に高利回りを狙えるのが魅力的な運営方法でしょう。法律では、再生可能なエネルギーの固定価格買取制度があり、一定規模の発電システムを設置すれば10年から20年間、固定価格で充電することができます。もちろん、ソーラーパネルを買うために、数百万円から費用がかかるでしょう。
建築基準法の定める建築物には該当せず、ソーラーパネルを購入する資産があって土地が余っていればソーラー経営を検討してみてください。太陽光発電計画も、手軽に都市計画調整区域を活用できる画期的な方法として注目されています。
建物を建てる必要がない資材置き場
都市計画調整区域で、駐車場に次いで人気があるのが資材置き場としての活用です。土地はあってもとくに使い道がないときは、建築会社と契約して資材を置くスペースを貸し出す方法があり、資材置き場として貸し出すことで簡単な整地をしてくれる会社もあります。資材の運搬ではトラックなどを利用することも多く、住宅地では騒音が気になるでしょう。周りに住宅がないことなど立地条件が限られていて注意が必要ですが、放置されている所有の土地があれば積極的に建築業者に営業をかけてみましょう。
思うほどの賃料は取れなくても、ただ単に野放しにされている土地を貸すだけで初期投資がかからないのが魅力的です。周辺の建築業者で周りを気にせずに使える資材置き場がなくて困っていないかチェックしてみてください。
墓地や霊園業者への貸し出し
あまり多くない事例ですが、都市計画調整区域の土地を霊園業者に貸し出すという方法もあります。マイナーなイメージの墓地や霊園ですが、ある程度広さがある土地におすすめで活性化しにくい土地でも手軽に利用できるのがメリットです。とくに建物を有するわけではなく、土地を貸すだけで安定した収入を得ることができる点でも検討してみる価値はあるでしょう。場所によっては、ほかの土地活用よりも高い賃料が望め、固定資産税よりもはるかに多い地代収入を得ることも夢ではありません。
そもそも、墓地は何十年と祖先代々から受け継ぐものであり、同じ霊園業者と長くつきあえる点でも長期にわたる契約が可能です。逆にいうと長い期間土地が戻ってこない難点もありますが、業者によって条件などが異なるため、最寄りの霊園業者に問い合わせてみましょう。
都市計画調整区域を活用するための相談先
都市計画調整区域の土地を有効に活用したいと思っても、個人だけでは思うようにいきません。もしものときの強い味方になってくれる相談先を見つけておきましょう。
都市計画調整区域に強い不動産会社
都市計画調整区域の土地を活用したいのであれば、都市計画調整区域の活用を得意とする不動産に依頼するのが最も適した方法でしょう。調整区域は建物の建築などさまざまな規制があり、素人判断では思うような活用が望めません。都市計画調整区域の活用は建築関係はもちろんのこと、法律や金融情報など多岐に渡って豊富な知識が必要でしょう。都市計画調整区域といっても、立地条件などで待遇は異なり、できるだけ効率的に活用するために有効な土地活用プランを提示してもらいます。
今ある土地を活用したいなら都市計画調整区域の専門知識を持った最寄りの不動産会社を当たってみましょう。まずは無料で相談を受けられる業者を探して、自身が持っている土地の悩みなどを問い合わせてみてください。
不動産会社探しには一括比較情報サイトがおすすめ
都市計画調整区域の土地を活用したいのであれば、不動産探しは欠かせません。しかし、所有している土地が田舎でなかなかよい不動産が見つからないときは、一括比較情報サイトの利用が推奨され、検索するとすると優良サイトがヒットします。不動産情報サイトの「イエウール土地活用」はわざわざ出向く必要もなく、自宅パソコンで複数の不動産会社を完全無料で一括比較・検討することが可能です。
また、希望の収支プランを基に、具体的な土地活用プランを作成・提案してくれるため、土地活用に精通したプロの目でよりよい都市計画調整区域を活用できるでしょう。
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市街化調整区域の活用は信頼できるプロに依頼しよう
今回は、都市計画調整区域のメリットやデメリット・都市計画調整区域と市街化区域の違い・活用方法・相談先について紹介しました。都市計画調整区域はいろいろな規制があるものの、上手に活用すれば快適に土地運用ができます。
初心者でもわかる！
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