山林を売却したいと思っても、どこに相談したらよいのか分からず困っている人も多いでしょう。
現状として、山林の所有者には活用せず放置しているケースが多く、固定資産税や管理費用がかかってしまい、困っている人も多いようです。
人口減少が進めば、必然的に地方の家や山林に価値はなくなると言われています。山林の価値がなくなり、利用できなくなる前に、有効活用したり売却したりして、現金化しましょう。
山林や田舎の土地など、様々な土地でも始めることができる土地活用方法について知りたい場合には、こちらの記事もおすすめです。
山林の固定資産税とは
山林の固定資産税とは、固定資産税の一部で、所有者に対し、山林に位置付けられる土地の税のことです。
固定資産税とは、毎年1月1日の時点で土地や家屋を所有する人にかかる税金です。その額は基本的に市町村が決めていて、固定資産路線価や固定資産税評価額を山林のある市町村で検索して調べることができます。
山林の固定資産税の納税者は、その山林を所有する人であり、登記・登録している人が死亡している場合は、現在の所有者が納税義務者です。相続で山林を所有した場合、土地を所有していることには変わりないので、固定資産税も払わなくてはなりません。
土地や住宅に比べると、山林の固定資産税はそれほど高くはありませんが、相続された人の中には、不安になる人もいるでしょう。どの程度の税額なのか事前に把握しておくことが大切です。
山林の固定資産税の求め方
山林の固定資産税を計算する方法は、一般的な土地の計算式と同じものを使用します。
固定資産税は毎年1月1日の時点で所有者である人に対して課せられ、「固定資産税評価額（課税標準額）」で決まります。
課税標準額は都市部や農村部は高額になり、山林奥地などは低額となり、場所や相場によって大きく変わってきます。
土地に関する評価基準
土地の評価は、公的機関の評価だけでも以下の4つあります。- 公示地価（標準価格）
- 実勢価格（取引価格）
- 固定資産税評価額
- 路線価（相続税評価額）
これらは「一物四価」と呼ばれ、すべて同じ土地の価格を意味しますが、金額が異なるため、わかりづらくなっています。国や地方自治体、売主や買主などが違う視点や基準で評価しているので、このように分かれているのです。
一見、わかりづらく相続初心者を悩ませますが、それぞれの価格をどのように調べればよいかが分かっていれば、実は「一物四価」はそれほど難しいものではありません。ひとつひとつ見ていきましょう。
公示地価
公示地価（標準価格）とは、土地取引価格の指標となるものです。国土交通省土地鑑定委員会が地価公示法に基づき、周辺地域の標準地を選定し、毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を3月に公示するものです。つまり、国がマーケット価格を示すガイドラインのようなものといえます。
実勢価格
実勢価格（取引価格）とは、不動産の時価のことで、実際に売り買いが成立した時の価格のことをいいます。過去の取引実績における平均値で示されます。売り手と買い手が合意すれば売買が成立となり、その価格が実勢価格となるので、早く売りたいから安く売った、どうしても買いたいから高く買ったなど、売り手と買い手の実情も反映されてしまうのが特徴です。
固定資産評価額
固定資産税評価額とは、各市町村（東京都23区は都）が固定資産税の計算をするときに使用する固定資産税の基準になる価格のことです。これは、土地については公示価格の70%に相当します。また、固定資産税評価額3年に1度、評価替えが見直され、2018年（平成30年）に評価替えが行われました。地価の下落・上昇などにより評価額が増減します。
| 固定資産税＝課税標準額（固定資産税評価額）×税率（1.4%） |
固定資産税は上記の計算式によって求められます。納税者はこの縦覧によって評価額を確認し、不服があれば審査を請求することが可能です。
路線価
路線価とは、相続税の計算に使用するものです。毎年7月1日に国税局・税務署で公示され、公示地価の80%程度を目安に決定されます。相続税や贈与税などの税金を計算する際の算定基準になる土地の価格で、土地が面している道路ごとに値段をつけているので「路線価」と呼びます。道路につけた値段に接している土地の面積を掛けて、相続税の課税額を割り出しています。
土地面積以外の評価基準
固定資産税の税額に影響する固定資産税評価額を決める基準はさまざまで、奥地になるほど安くなる傾向にあります。山林の固定資産税評価額を決定する際の基準は以下のような項目があります。- 道路の幅
- 塗装方法
- 駅からの距離
- 主要道路に面しているか
- 立地条件
- 下水・ガスなどのインフラ設備
- 建ぺい率
- 容積率
固定資産税評価額は3年に1度見直されますが、山林の場合は大規模な開発が行われるなどがなければ、大きく変動することはないでしょう。
計算式、税額の求め方
山林の固定資産税の計算式は以下の通りです。| 山林の固定資産税＝山林の課税標準額（固定資産税評価額）×税率（1.4%） |
固定資産税評価額が100万円の山林の計算例
| 100万円×0.014=14,000円 |
固定資産税評価額100万円の山林を持っている場合は、毎年14,000円の固定資産税を支払うことになります。
固定資産税評価額は公示価格の70%を目安として定められていますが、山林の場合は公示価格がないことがあり、公示価格があったとしても価格が低く設定されています。したがって、山林の固定資産税は安いのです。
山林の固定資産税が該当しないケース
地目によって評価額が異なるので、面積あたりの税額が大きく変わります。都市部に近い山林や建物がある場合は「宅地」として評価されるため、固定資産税が跳ね上がります。
山林には公示価格がない場所があり、基本的に価値がないとされているため、地目が「山林」の場合、固定資産税は1ヘクタールにつき年間で数千円と非常に安くなったり、まったくかからなかったりします。
また、保安林である場合、そもそも固定資産税が非課税となるので、毎年の支払いは発生しません。
固定資産税評価額が30万円以下
固定資産税の税率は課税標準額の1.4%になりますが、一方でこの固定資産税には「免税点」というものがあります。山林の評価額が30万円以下の場合、固定資産税は課せられません。山林の固定資産税評価額はとても安く、固定資産税が10,000円の場合の固定資産税額は140円になります。
土地の免税額は30万円なので、課税標準額30万円に満たさなければ、課税義務は発生しません。広大な山林ではない限り、固定資産税の心配はないでしょう。
保安林の場合は非課税
保安林とは、危害の防止、産業の保護など公共の目的を達成するために、農林水産大臣または都道府県知事の指定により森林法に基づいて伐採・開発行為が規制される森林のことです。指定の目的は、水源のかん養、土砂の流出・崩壊防備、風水害防備などで、保安林として指定されると立木の伐採、家畜の放牧、土地の形質変化についての制限、伐採跡地の植栽義務といった公用制限を課せられます。保安林は、地方税法の規定により固定資産税が非課税となっていて、固定資産税評価額はゼロとなっています。
山林の固定資産税について
物件種別に関わらず、不動産の所有者は一人とは限りません。例えば夫婦共有名義でマンションを購入する人も増えています。固定資産税は名義を共有して所有している名義人全員に課せられます。
ただし、税額を知らせる納付書は代表者だけに送付されるため、代表者は全員から固定資産税を回収しなければなりません。
固定資産税の税額は、春ごろ役所から届く納税通知書で確認することができます。一括払いまたは、年4回に分けて納税することが可能です。
また、山林にある地域の役所で固定資産税台帳を閲覧したり、固定資産評価証明書を取り寄せることができるので、事前におおよその税額を調べることができます。
固定資産税が跳ね上がるケース
山林の固定資産税は非常に安く、小規模の山林であれば、年間で数千円ほど、大規模な山林でも数万円程度の固定資産税ですみます。これは山林の評価額が、1坪あたり数十円ほどととても低いためです（実際の評価額の単位は平方メートルで算出されます）。以下は「山林」を1ヘクタール（3,025坪）、所有している場合の固定資産税の計算例です。評価額は1坪50円としています。
| 全体の評価額（課税標準額） |
| 3,025坪×50円=151,250円 |
これに固定資産税の税率1.4%を掛けると
| 151,250円×1.4%=2,117円 |
この一例の場合の固定資産税は2,117円となります。宅地に比べると、基本的には安くなっています。
ただし、登記簿上の地目が「山林」になっていても、都市部に近い山林や実際に建物が立っている場合は宅地として評価されるために、固定資産税が跳ね上がってしまいます。
山林を売却をするのが一番節税になる
山林の固定資産税は基本的に価値が低い設定のため非常に安くなっています。まったくかからないケースもあります。しかし、山林は所有者がしっかりと伐採や間引きなど管理しなければ荒れ放題になってしまいます。
相続で山林を所有することになった人は管理方法がわかりません。そこで森林組合などに委託管理をすると、当然、委託管理費が発生し場合によっては、数十万円になってしまうこともあります。
木材を売る、林産物を売る、レクリエーション地として提供する、太陽光発電を行うなど山林をうまく活用していけるのであれば、維持費の支払いも苦になりません。しかし、山林の有効活用は開発するのに莫大な費用がかかってしまい、それでも成功するとも限らないので、かなり難しいです。
山林の評価は今後さらに下がっていく一方ですので、ただ税金や維持費がかかってしまう山林を、ただ放置しているのであれば、早めに売却を検討しましょう。売却して手放すことで、毎年の固定資産税の負担もなくなり、相続の時に相続税をゼロにすることができます。
売却の方法
山林の売却を検討するにも、山林は売れないイメージがあります。確かに売却できずに失敗に終わるケースもあり、通常の宅地等と比べると、山林の売却は簡単にはいきません。しかし、売却できないわけではありません。売りにくいイメージの山林ですが、意外と多くの売買がされています。
ただし、売却期間は数年かかり、価格も決して高くは売れません。ですが、固定資産税や維持費、相続税を考えると、所有して放置しているよりも得であると言えるでしょう。
一番おすすめしたい売却方法は、不動産一括査定で山林を売却してくれる不動産会社を探す方法です。山林は住宅とは違い、仲介してくれる不動産会社が限られてきます。これは山林の所有者は長く所有する傾向にあるため、不動産会社の中でも山林売買を正しく相場を把握し売却してくれる会社が少なくなっているからです。
まずは不動産一括査定サイトに査定を依頼して、売却してくれる不動産会社を見つけましょう。不動産一括査定サイトでおすすめは「イエウール」です。一括査定と同時に、ネットのあっせんサービスへ登録しておくとよいでしょう。山林バンクは、山林の売買の専門家による総合的な情報サイトです。
現在売り出されている山林の情報も閲覧できます。森林組合や都道府県知事のあっせんによって売却する方法もあります。特別控除によって所得税がゼロになる可能性もあるので、全国森林組合連合会のサイトで調べましょう。
土地活用の見積もりサイトはイエカレがおすすめ
土地活用の見積もりサイト「イエカレ」とは、日本最大級の総合比較サイトです。よりよい条件の不動産会社を個人で見つけるのは、時間も労力もかかっていしまいますが、イエカレでは不動産の活用に必要な業者の選定はほぼ網羅できるでしょう。運用実績も10年と長く（2019年時点）、不動産業界に深い知見を有しているため、初めての人でも安心して利用できます。数多くの不動産情報サイトが乱立する中、特に比較に特化していることもあり、不動産を有効活用したいユーザーに最適です。比較できる項目は、「土地活用・賃貸経営」「不動産売却」「賃貸」「管理会社」の4つあり、査定は無料で60秒ほどで完了するので、忙しい人でも気軽に利用できるのが魅力です。
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山林の固定資産を理解し土地を有効活用しよう
山林は基本的に価値がないとされているため、固定資産税は安くなります。保安林である場合など固定資産税が該当しないケースもありますが、山林の維持費には手間と費用がかかり、相続となった場合の相続税もかかってしまいます。
そういったことをよく理解し、うまく有効活用できれば、山林にかかる費用も苦ではありませんが、やはり売却を検討することが、一番のおすすめと言えるでしょう。不動産一括査定サイトなどをうまく利用し、山林を売却しましょう。
