不動産経営はやめとけと言われる理由って? 失敗しないための基本を解説

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不動産投資はやめとけとよく言われるものです。
しかし、実際に不動産投資で儲けている人を見ると、どうして不動産投資は儲かるのだろう…と疑問に思われることでしょう。

不動産投資をすると不労所得として生活を支えてくれる収入になる可能性があり、老後働けなくなった場合にも大きな収入源になることも考えられます。

そのためには安定的に不動産を経営していく必要があります。そこでこの記事では、不動産投資で失敗しないように運用していく方法についてご紹介します。不動産投資はやめとけと言われる理由を踏まえて、基礎知識から始め方、そして失敗しないコツなども合わせて解説するので、ぜひご参考にご覧ください。

不動産投資について知りたい方には、以下の記事もおすすめです。

不動産投資はやめとけと言われる理由

不動産投資はやめとけと言われる理由

不動産投資はやめとけと言われる理由についてご紹介します。

不動産投資は人が関わる資産運用のため、良くも悪くも人に左右されてしまいます。不動産投資におけるデメリットを把握して、いかに欠点をフォローするしていくかが重要です。

ほったらかしでは空室リスクで収入減

アパートやマンションの経営には空室リスクが付いて回りますが、収入がなくなることに直結するため、ローン返済や生活に影響を及ぼす恐れがあります。家賃収入が著しく減ってしまった場合は、ローン支払いのために自己資産を取り崩す必要性が出てくるかもしれません。
そんな事態を防ぐためには、物件のアプローチ方法を改善していくことが有効です。
例えば、立地や周辺物件との平均賃料から設定を見直したり、魅力的で使いやすい部屋に改装したりすることもよいです。不動産はただ経営するだけでは入居者は集まらないため、こういった改善意識を常に持つことが大切です。

入居者の家賃滞納やクレームの対応で苦労

不動産投資をすると、どうしても起きてしまうのが人が関わるトラブルです。例えば、家賃滞納やクレーム、入居者同士のトラブルなどです。家賃滞納の通知は地味に手間やストレスがかかりますし、入居者のクレーム対策も手早く行わなければ、不満を持たれてしまいます。
また、入居者同士のトラブルの仲介は、それぞれに対応しなければならないため、かなり気疲れしてしまうでしょう。このようなトラブルを回避したい場合は、管理を不動産会社に委託することで回避できます。自分は経営だけに回ることで、管理する負担を分散できます

災害からの再建で支援がない

長期的に不動産投資をしていく際に、考えていかなければならないのが災害のリスクです。不動産は火事や地震などによって損害を受けることもありますが、賃貸物件は災害者生活再建支援法の対象外のため、災害にあっても支援を受けることができません。
そのため、災害にあった際は自力で再建する必要があります。このような災害に耐えられるように、火災保険や入居者の保証である家財保険などに加入して、対策を講じておくとよいでしょう。

不動産投資はやめとけと言われる理由を知った上で、不動産投資を検討している方におすすめしたいのは複数の企業からプランを取り寄せる方法です。複数の企業から取りよせたプランを比較することで、実際に儲かるのか儲からないのか、儲からなくてもやった方がいいのか本当にやめておいた方がいいのかわかるでしょう。

契約するまでは無料で相談できますし、企業によっては非公開のプランを保有しており、資料を取り寄せた方にしかお得な情報を公開していないケースもあります。まずは、カンタンな質問に答えて複数の企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。

不動産投資にはメリットもある

不動産投資のメリット

不動産投資は、うまくいけば自身に戻ってくる利益は大きくなります。なぜなら、自身が働いている分とは別に、不労収益として収入を得ることができるためです。
さらに、節税対策もすることができるので、自分のお金をお得に運用することができることなどメリットは多くあります。各項目を詳しく見て、不動産経営におけるそれぞれメリットをぜひ知ってください。

安定した収入で老後の助けにもなる

現在多くの人が、将来や老後の生活費について不安を持っています。しかし、不動産投資をすることで、その将来の生活の心配が少なくなります。不動産投資なら、全ての部屋が同時に空室になったり、家賃滞納が起きたりすることはなく、安定した収入を得ることが可能です。
さらに、不労収益の運用サイクルにしてしまえば、老後や病気で体の自由がきかなくなっても収入が入り、働けなくても安心です。
また、もし物価の上昇で紙幣価値が下がっても、不動産はインフレに連動しているため、インフレ対策もすることができます。

固定資産税や相続税の節税ができる

不動産投資をすることで、固定資産税や相続税が節税できることもメリットです。この2つの税金は思った以上にかかるものなので、資産を持つ方はなるべく自分の資産を減らさないためにも、節税対策をしたいところでしょう。
そこでお金や土地、建物ではなく、不動産として運用することで、固定資産税や相続税の減税が可能です。例えば、非住宅用地の資産と比べると、不動産経営は固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1(1戸200mまで)とかなり減税されます。また、相続税も更地の資産に比べると、不動産投資の場合は2割ほど減税され、節税効果は大きいです。

不動産を担保に投資を拡大できる

もし投資が安定して黒字化しているなら、投資をさらに拡大することができる点も不動産投資のメリットです。経営が安定すれば、大きなビジネス拡大のチャンスがあるのが不動産投資の特徴です。
例えば、金融機関の審査が通れば、不動産投資を広げて近くのアパートの所有物件を増やすことができます。さらに、新築の大きなマンションの不動産を持つなど、事業を大型化することも可能です。入居者が多い不動産となれば、今以上の収入が入ることも考えられます。
このように、不動産投資は経営が安定すれば複数の不動産に投資し、より多くの収入を手に入れるといったことも不可能ではありません。

自己資金が少なくても不動産投資を始められる

不動産投資は、自己投資するお金があまりなくても、経営を始められることもメリットです。不動産投資は、ある側面から見るとお金がかかるともいえますが、じつは自己投資額が少なくても始めることができます。 なぜならアパートやマンションは、金融機関から融資を受けて購入・経営していけるためで、購入後は経営しながら家賃収入でローンの返済を行えます。このような融資があるため、「まとまった資金繰りが難しい」など、自己資金に心配がある方でも不動産投資を始めることは可能です。

不動産投資の年収と利回り

不動産投資の基礎知識

不動産投資はやめとけと言われる理由とメリットを把握したところで、基礎知識について学びましょう。

基礎知識を知ることで、不動産の常識やコストがどの程度かかるのかを知ることができます。
例えばランニングコストなどは、実際に不動産経営をしていくための費用と経費について把握できるので重要です。これから不動産経営をしていくにあたり、土台になる基礎知識について1つずつ見ていきましょう。

不動産投資の年収

不動産経営の年収は、投資資金と利回りで決まります。この利回りとは、投資額からどの程度の利益が戻ってくるのかを数値化したものを指し、不動産経営の場合は入居者からの家賃収入が利回りになります。
この利回りは、単純な収益を数値化した「表面利回り(想定利回り)」と、諸経費を抜いた「実質利回り」の2つがあります。特に、表面利回りは単純な利益を比べるときに役立ちますが、実質利回りは固定資産税や保険、管理費などを引いて算出するため、実際の利益が明確に出せます。
また、この利回りが多いほど、物件購入にかかったお金を早く回収することが可能です。そのため、複数物件を貸したりすれば、さらに利回りがよくなるという仕組みです。それぞれの利回りの数値化方法は次の通りです。

数値化方法 加味する項目
表面利回り 家賃収入を物件価格で割る 固定資産税・火災保険・賃貸管理費・建物管理費・修繕費用などの諸経費を引く
実質利回り 家賃収入から諸経費を引き物件価格で割る 家賃収入のみ

実際に、例を挙げて表面利回りを算出してみましょう。

物件が4,000万円で、年間家賃収入が400万円の場合
400万÷4,000万=0.1で、利回りは10%

不動産経営のランニングコスト

不動産経営では、ランニングコストを明確にする必要があります。不動産にはローン返済費や建物修繕費などがかかり、これらは不動産所得から必要経費として差し引かなければなりません。さらに、経費は確定申告の際に算出して節税するために必要になるため、必ず明確に把握する必要があります。
不動産における経費には、以下のものが挙げられます。

不動産における代表的な経費
固定資産税・都市計画税 建物の損害保険料 修繕費 水道光熱費 管理委託料
土地と建物によって課税される税 火災や地震等などの保険料 建物や設備の修理費 共用部に発生する水道光熱費 管理会社へ支払う管理料
通信費 解体費・立退料 ローン保証料 仲介手数料 広告宣伝費
不動産業に使用した電話代や切手代等 アパートの解体や立退料 ローンを借り入れした際の保証料 不動産会社が顧客紹介してもらう仲介手数料 不動産会社に頼む広告宣伝費
その他経費
給料賃金 青色事業専従者給与 接待交際費 交通費
従業員給与費用 10室以上の不動産を持つ青色申告者と生計を共にする扶養外の親族へ給与や賞与 管理会社など事業に関連する打合せの飲食費 物件との往復や打合せに使用した電車代やガソリン代
消耗品費 新聞図書費 地代・家賃 借入金利子
不動産賃貸業に関連する文具品の購入費用 不動産事業に関連した新聞や書籍の購入費 借地や転貸等である場合の地代や家賃 借入金の利子

不動産経営の種類と違い

不動産経営をするときに選択肢となるのが、アパートかマンションです。この2つは似ていますが、不動産として運用する場合は条件が大きく異なります。

  • アパート経営:アパートを購入または新築して1棟を運用する
  • マンション経営:マンションを新築し運用または、区分所有できる部屋を運用する

例えば、アパートは物件を購入または新築して、1棟全てを経営します。一方、マンションの場合は新築して所有するか、区分所有できる中古や新築マンションの1部屋もしくは数部屋を経営します。アパートは1棟と決まっているのに対し、マンションは条件によって幅があることが特徴です。

不動産投資で失敗しないコツは3つ

不動産投資で失敗しないコツ

ここで、不動産投資で失敗しないコツを3つご紹介します。不動産投資は難しい資産運用ともいえるため、運用イメージを明確にして計画的に進めていかなければ、経営が行き詰ることもあります。そうならないためにも、コツを掴んで計画的な不動産投資を目指しましょう。

キャッシュフローを考えた投資プランを立てる

不動産投資で失敗しないためには、キャッシュフローを考えた投資プランを立てることです。キャッシュフローを見積もることで、計画的な資金計画を練ることができます。フローを作る際には、まず建築費用などの初期費用に加え、維持・管理費用を足した合計コストを計算しましょう。ここで算出したコストが、全体のコストということになります。
そして、このコストと土地の相場を考慮して賃料を決めることで、ここから何年でコストを回収できるのかを算出することができます。この指標が分かれば、年売上の目標なども定めることができ、計画的に投資ができるようになるはずです。

また、不測のトラブルがあり計画通りにいかない場合も考えられます。そのため、資金計画には余裕を持つことが大切です。
このような場合も予期して、実践的な投資プランを検討するなら、不動産情報サイト「イエカレ」の賃貸経営プランを活用することがおすすめです。見積もりは無料なので、明確なキャッシュフローを作りたい場合はぜひご検討ください。

不動産投資に役立つ資格を取得する

不動産投資をより確固たるものとしたいなら、役立つ資格を取得することもひとつのコツです。役立てる知識が多ければ、経営で上手く立ち回れるようになります。
以下で、不動産投資におすすめの資格についてご紹介するので、検討してみてください。

  • 宅地建物取引士:不動産取引に関する法律や知識が得られる
  • マンション管理士:設備や入居者の管理コンサルティングの知識が得られる
  • 管理業務主任者:管理について広い知識と管理組合の財務知識を得られる
  • 賃貸不動産経営管理士:不動産経営に役立つ知識や技能を得られる
  • 住宅診断士:住宅に対する知識を元に住宅の状態を診断できる
  • 不動産実務検定:不動産経営に必要な基礎的な知識を得られる
  • ファイナンシャルプランナー:保険、税金、不動産などの金融知識とそれらを管理する手法を得られる

本来、不動産投資には資格は必要ありませんが、実践的で役立つ知識が欲しいと考えるなら、資格を取得することをおすすめします。

利回りを上げるため節税や自力での管理

利回りを上げるために、節税や経費の節約で努力していくことも経営をうまくやっていくコツです。税や経費をそぎ落としていくことで、利益率を上げていくことにつながります。
そのためには、まず諸経費は必ず計上する癖を付けましょう。さらに、諸経費を落とす確定申告では、経費を多く控除できる青色申告で行うことも重要です。
また、不動産の管理費も自ら掃除などを行えば削ることができます。このように、自分で削れる場所を削っていくことで、結果的に利回りを上げることが可能です。

不動産投資の始め方

不動産投資の始め方

不動産投資に挑戦してみたいと思ったら、まずは土地探しが必要です。相続した土地などがあれば、そこにアパートやマンションを建てることになりますが、土地を持っていない場合は土地を探すことから始まります。土地の価値を見極める必要があるため、さまざまな観点から判断しなければなりません。

自前の土地を使った不動産投資

自前の土地を持っている場合は、次の手順でリサーチから物件の引き渡しまでいくことになります。

  • 1. 自前の土地の状態を調べる:土地の広さや立地を調べ、必要に応じて解体工事も行う。
  • 2. 物件を探す:アパート展示場などでハウスメーカー探し、複数社を検討して物件を決める
  • 3. 不動産会社を探す:不動産管理のための不動産会社を探す
  • 4. 金融機関のローンを組む:損益予定表と資金繰り表を提出して審査してもらう
  • 5. 物件を契約する:審査が通ったら不動産売買契約をして、建築の許可がもらえる
  • 6. 物件の建築:物件の完成を待つ
  • 7. 物件の引き渡し:引渡証明書と検査済証を受け取る

まずは土地を確認して、物件探しや不動産会社の選定、金融機関でローンを組んで、いずれ審査が通れば晴れて物件を建築することができます。最後に物件の引き渡しと同時に、引渡証明書と検査済証を受け取れば、そこは自分だけの不動産物件になります。

土地探しから始める不動産経営

自前の土地を持っていない場合には、まずは土地探しから始めますが、選ぶ際は土地の広さ、立地のよさから見ていきます

  • 1. 土地の広さと形を見る:60坪以上の広さで東西に長方形長い土地を探す
  • 2. 土地の立地を見る:駅から徒歩5分圏内など利便性の良さを重視
  • 3. 土地の用途地域で選ぶ:第一種低層住居専用地域なら価格も安くなる
  • 4. 道路幅に気を付ける:前面道路の幅が4m以上の土地でなければ建築不可
  • 5. 土地を購入する:不動産会社やハウスメーカーを通して購入
  • 以降は土地ありと同様の工程

まずアパート物件は大体60坪程度から建てることが可能なため、それ以上を基準に選びます。このとき立地は駅から徒歩5分圏内かつ、東西に長い土地を探すようにします。東西に広いということは、つまり南向きのバルコニーが作れるためですが、このような物件は人気があって家賃も高くできます。
さらに、土地の用途地域が「第一種低層住居専用地域」であったなら、価格も安く抑えることができるためよりよいといえます。なお、土地の前面道路の幅が4m以下であった場合は、建築基準法によって物件を建てることができないため注意しましょう。

不安をなくして不動産投資に挑戦しよう

不動産投資に挑戦

不動産投資は、基礎的な知識を得て実現可能な計画的プランを練っていけば、誰でも運用していけます。そのためには、いかに不動産に関連する知識をより多く活用していけるか
が鍵です。
例えば、税金の節税方法や諸経費の控除、物件を管理していく方法などが挙げられますが、いずれも不安がある場合は不動産経営はうまくいかない可能性があります。そのため、資格の取得や不動産情報サイトを活用して、知識を得るなど日々の積み重ねが必要です。
向上心があれば、経営の改善点を見つけることができるようになり、不動産経営のハードルも下がるはずです。ぜひ知見を深めて、計画的な不動産経営に挑戦してください。

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