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相続などで手に入れた土地を活用する一環として、マンション経営を考えている方も少なくありません。マンション経営はアパート経営と比較して、長期で家賃収入という定期収入が得られるため、老後の収入源確保の手段としても人気です。
また、相続税対策など節税効果も期待できるといったメリットが多くあります。
ただ、いきなりマンションを建てるといっても、どういう流れで建てるのか、どのくらいの費用が掛かるのかイメージがつかない方も多いでしょう。
ここでは、そもそもマンションを建てるメリットやローン審査での4つのポイント、堅実な経営をしていくためのマンションの特徴を徹底解説していきます。
マンションを建てるために必要な費用の相場
木造で建てることができるアパートと異なり、マンションを建築するには、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造などのより頑丈な構造を選択する必要があります。そのため、マンション建築ではアパートよりも建築費用が高くなりやすいです。まずは、マンションを建てるにはどの程度の費用が必要になるのかを、以下の条件で確認しておきましょう。
土地面積：70坪
延床面積：190坪
設備費用：500万円
付帯工事費：本体建築費用の10%
初期費用：本体建築費用の10%
鉄筋コンクリート造建築費用相場：約90万円/坪
| 重量鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | |
|---|---|---|---|
| 4階建て | 1億3300万円 | 1億7100万円 | 2億0900万円 |
| 5階建て | 1億6800万円 | 2億1600万円 | 2億6400万円 |
| 6階建て | 2億0300万円 | 2億6100万円 | 3億1900万円 |
| 10階建て | 3億0800万円 | 3億9600万円 | 4億8400万円 |
建築費用の相場はエリアによっても異なります。そのため、必ず複数業者に見積りをもらい相場観をつかめるようにしましょう。
マンションを建てる費用
建築費は建築プランや業者によって大きく異なることもあるため、相場を知っておくことで、業者への見積りを依頼したときに比較することができます。
マンションの構造別単価
マンションを建てる場合は、階数によって建築できる構造が決まっています。6階以上の一般的なマンションであれば鉄筋コンクリート造、タワーマンションのような高層・超高層マンションになると、鉄骨鉄筋コンクリート造となります。一方で3～5階建ての低層・中層マンションとなると、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造が主流になります。ここでは、以下の3つの構造の坪単価（一坪あたりの費用）は以下の表にまとめられます。
| 建物構造 | 坪単価 | ５階建（延床面積240坪） |
|---|---|---|
| 重量鉄骨造 | 76万円 | 1億8240万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 94万円 | 2億2560万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 116万円 | 2億7840万円 |
それぞれの構造について1点ずつ確認しましょう。
重量鉄骨造の坪単価
重量鉄骨造のマンションは、坪単価が60万円~80万円です。重量鉄骨造は、軽量化と耐久性の両立が実現された構造です。ただ、防音性や断熱性の面では、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造に劣ります。個人が、ビルや高層マンションをコストを落として建てたい場合には、重量鉄骨造が選ばれるのが一般的です。
鉄筋コンクリート造の坪単価
鉄筋コンクリート造のマンションは、坪単価が90万円前後です。鉄筋コンクリート造は、耐火性と防音性に非常に優れています。また、鉄骨構造よりも、コンクリートは形を変えやすいため建築の自由度が高く、建物のデザイン性へのこだわりを反映しやすくなります。しかし、重量鉄骨造よりも坪単価が高くなるため、その分家賃などを高く設定する必要があります。
鉄骨鉄筋コンクリート造の坪単価
鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは、坪単価が110万円前後です。鉄骨鉄筋コンクリート造は、耐久性・防音性・耐火性などの面において、全ての構造の中で最も優れています。そのため、10階以上の高層マンションや超高層マンションでは、鉄骨鉄筋コンクリート造の物件が多いです。ただ、他の構造に比べて最も坪単価が高いため、家賃も高額にしなければなりません。
構造以外で変わる金額の要素
建築費用の算出には、構造以外にもさまざまな要素が関わってきます。以下のような要素が影響するので、建築費の具体的な金額は一概に決められません。- 外装の素材
- 内装のグレード
- 設備
- 広さ
- 間取り
- 立地
実際には、ハウスメーカーや建設会社と打ち合わせをしながら、最終的な建築費を決めていくこととなります。
諸費用でかかる要素
マンションを経営していくにあたり、マンションの建築費以外にも諸費用がかかります。マンション周辺の土地に芝生を植えるなどして整えたり、ガスや水道、ネット環境等のインフラ設備の工事、外堀工事費や駐車場・駐輪所の設置工事、その他にも火災保険の加入や確認申請等さまざまな費用があります。一般的には、マンション本体の建築費用の2～3割程度かかるといわれています。マンションの建築費以外の費用は、建築業者でなくそれぞれの業者に問い合わせて、プランや費用をすり合わせていかなければなりません。そのため、マンションを建てる際には、どんな費用が必要となるのかを事前に全て把握しておくことが大切です。
マンションを建てる7つのメリット
土地活用するなら、「アパートでもマンションでも変わらないのでは」と考える方も少なくありません。しかし、マンション経営にはアパート経営にもないメリットが複数あります。特に以下の7つのメリットは、マンション経営を行うにあたって抑えておきたいメリットといえます。
希少性があり競合が少ない
経年劣化しにくい
家賃収入が大きい
資産価値が下がりにくい
デザイン性を高くできる
耐火性・耐震性が高い
入居者トラブルリスクが低い
それぞれのメリットについて、1つずつ確認していきましょう。
希少性があり競合が少ない
マンションを建てる場合は、一定以上の容積率が定められています。そのため、マンションはどの土地にも建てることはできません。アパートとは異なり、土地があればどこでも建てられるわけではありません。そのため、希少性があり、競合することが少ないといえます。競合が少ない分、入居者の奪い合いが少ないため、賃料などの価格競争が起きにくくなります。賃料相場が下がりにくいため、その分収益も安定させることができます。
経年劣化しにくい
マンションは、鉄骨鉄筋コンクリート造など強固な構造になっているため、アパートと比較すると劣化しにくいことが特徴です。特に、木造のアパートは湿気に弱く、老朽化に繋がります。マンションは、外見的な老朽化も目立ちにくいため、劣化による賃料下落のリスクが少ないといえます。築年数が10年のマンションとアパートを比較すると、アパートは劣化が目立ってきますが、マンションは新築のような風合いを残している建物も少なくありません。また、木造物件であれば、シロアリ対策なども行う必要があります。しかし、鉄骨やコンクリート造であるマンションなら、シロアリによる被害はなくなります。長期的に物件を保有する必要がある賃貸経営において、経年劣化のリスクが低いという点は、大きなメリットです。
家賃収入が大きい
マンションは木造アパートと比較すると、建築費用や修繕費用がかなり大きくなりますが、リターンの収入も大きいことが特徴です。鉄筋コンクリートなど頑丈な構造なので、3階建て以上の建物を建てることが可能です。限られた敷地を使って高い建物を建てることで、戸数を増やすことができます。 賃貸できる部屋数が多くなれば、その分賃料収入が増えるので、より多くの収益を期待できます。さらに、木造アパートに比べても、デザイン性や遮音性などの魅力が多いため、家賃相場も高くすることができます。戸数と月々の家賃額ともに、アパートよりも優れているため、より多くの家賃収入を得ることができます。初期費用は木造アパートよりも高くなりやすいですが、収入もその分大きくなるため、利回りを確認して経営プランの是非を判断しましょう。
資産価値が下がりにくい
アパートの多くは木造であり、耐用年数は20年とされています。それに比べ、マンションは鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリートで建築され、耐用年数は47年と木造アパートの倍以上の差があります。資産としての価値が長いため、年数を経てから売却する際でも、資産価値が高いためより高い値段で売却できます。
実際には、メンテナンスや技術の向上により100年以上使用できるといわれており、劣化しにくく、賃料も下がりにくいというメリットがあります。築年数が50年以上でも、リノベーションを施して賃料を下げずに、貸し出すケースも多くみられます。
デザイン性を高くできる
木造のアパート建築と異なり、鉄筋コンクリート造のマンションであれば、デザインの自由度を高くすることができます。木造では、耐久性をもたせるために比較的多くの柱が必要です。そのため、空間の大きさや、デザインなどはある程度制限されてしまいます。しかし、鉄筋コンクリートでは、素材の耐久性が高いため、柱を少なくしダイナミックな空間をデザインできます。マンションにデザイナーズマンションと言われるものが多いのは、構造によるデザインの自由度の影響が大きいです。また、コンクリートの打ちっぱなしの壁にするなど、木造や鉄骨造では不可能な独自の内装にすることもできます。
周囲に賃貸物件が多い場合、デザイン性の高いマンションを建てることで、明確に差別化することができます。特に、ハウスメーカーが建てる均一的なアパートがエリアに多い際には、デザイン性は大きな強みとなります。
耐火性・耐震性が高い
鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンションは、木造建築に比べて耐火性や耐震性に優れています。鉄筋コンクリート造の建物は1000度の高温にさらされても耐えることができ、全壊や倒壊を免れることができます。日本は住宅が密集している地域が多く、出火元が自身でなくとも他の物件から延焼の被害にあう可能性もあります。火災被害を受ける可能性が少なくない日本において、マンションの耐火性の高さは魅力的です。また、マンションは地震があった場合でも、揺れにくく倒壊のリスクを最小限に抑えることができます。実際にその耐震性の高さから、多くの高層ビルでは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造が採用されています。特に、地震大国である日本では、地震の災害リスクを抜きに長期的な事業を営むことは困難です。
万が一のことが合った際に、より経営に影響が少ないという点では、マンション経営は安定性が高い事業といえます。
入居者トラブルリスクが低い
一般的に木造アパートでは、足音レベルの生活音でも反響してしまい、クレームやトラブルに繋がりやすいです。しかし、マンションの構造は気密性が高く、木造に比べて遮音性が高いです。そのため、生活音レベルでは他の部屋に影響しにくくなります。遮音性は建築後の対応は難しく、一度気になってしまうとルールの選定や適宜注意する程度の対策しか打てません。そこで、そもそも遮音性の高いマンションにすれば、騒音トラブルを未然に防ぐことができます。それにより、クレーム対応の手間やなどを減らすことが可能です。
また、遮音性が高い物件であれば、生活音を気にする小さいこどもがいるファミリー層でも気兼ねなく入居することができます。特に、子供であればピアノなどの楽器を練習したい場合があります。その際には、遮音性の高さがそのまま入居理由になることもあるため、入居者集めの観点でも魅力的です。
マンションを建てる際に注意すべきポイント
マンションを建て、経営するにあたって大切なことは、いかに空室を減らして安定した家賃収入が得られるかということです。
そのためには、地域の需要を知ること、ライバルとなるマンションがどのような状況にあるかなどを知っておくことが大切です。
また、ライバルのマンションの相場を知ることも、家賃を決める一つの指標になります。
デザインや間取りはシンプルなものにする
マンションは、不特定多数の方が出入りする建物です。マイホームであれば、自分の好みに合わせてデザインを決めるのもよいですが、多種多様な方が借りるマンションの場合はそうもいきません。基本的には、シンプルなデザインが好まれます。ただし、昨今では「デザイナーズマンション」と呼ばれるセンスがよくて、おしゃれなデザインのマンションが多くなってきています。
入居者は「きれい」「かっこいい」「おしゃれ」などを求めている方が多いので、シンプル過ぎずに斬新過ぎず、デザイン性の高いものを選びましょう。
ターゲットに合わせた必要な設備を設置する
ターゲットである入居者ニーズに合った設備や機器を設置することで、他のマンションと差別化を図ることができます。特に、水回りに関するニーズが高くなりやすいのでキッチンやバス、トイレなど水回りを充実させると目を引きやすくなります。他には、エレベーターや駐車場、駐輪場、オートロックやセンサーライトなどのセキュリティに関しても高いニーズがあります。大切なことは無駄なく、単身なら単身者向けの、ファミリーならファミリー向けの必要な設備を見極めるということです。
地域によって建ぺい率と容積率が違う
マンションを建てる場合、地域によって建ぺい率と容積率が違うことには注意しておきましょう。この違いによって、建てられるマンションの階数や広さなどに制限が出てくる場合もあります。以下では、この理由を詳しく解説していきます。建ぺい率と容積率について
まず、「建ぺい率」とは、建物を建てる土地の面積（敷地面積）に対する建物を、真上から見たときの面積（建築面積）のことをいいます。次に「容積率」とは、敷地面積に対する延床面積のことをいい、土地に対して何階の建物が建てられるかの基準になります。この建ぺい率と容積率は、建築プランを立てるうえでの基本です。敷地は、計画的に街づくりを進めるための法律である都市計画法によって、12種の用途地域に分けられ、建ぺい率と容積率は、この12種の用途地域によって定められています。なお、この用途地域は各市区町村で定められています。
また、マンションを建築するにあたり、都道府県や市町村ごとにマンション建設の規定があります。東京では、ワンルームマンション建築への規制、名古屋では高度地区・日影規制などそれぞれの地区で規制があるため、自分が建てたいエリアの規定を事前に確認しておきましょう。
よい管理会社に依頼する
安定した運営をしていくために重要なことは、信頼できる賃貸管理会社と提携していくことです。個人で入居者を見つけたり、家賃を回収したりすることは手間でもあり知識も必要です。管理会社に委託することで、家賃収入保証を取り入れてもらい、長期にわたっての返済計画も立てやすくなります。管理会社に委託することで手数料も発生しますが、空室リスクを抑えることができます。最終的な利回りは、管理会社に委託した場合と委託しない場合で、同程度になることが多いといえます。
入居者間のトラブルや家賃滞納トラブルなどの対応を任せることができたり、時間や手間を省くという大きなメリットがあります。トラブル対応や家賃の交渉などを任せるためには、信頼できる管理会社を探すことが大切です。
土地活用プラン比較サイトの活用がおすすめ
マンションを建て、経営するのは決して簡単なことではありません。特に、最初の計画段階で失敗してしまうと、負け戦に挑むような土地活用が始まってしまいます。そのため、最初の市場調査やマンションプラン立案の段階では、入念にリスクをつぶしきる作業が必要になります。そこでおすすめなのが土地活用プラン比較サイトです。
土地活用プラン比較サイトは、複数のマンション建築会社からマンション経営プランを受け取ることができ、比較することができます。
プランを受け取ったら、経営プランや収支計画の確認ができるため、事前にプロにリスクを洗い出してもらい、把握することができます。必ず契約する必要はなく、料金も無料で利用できます。
利用者数100万人突破・顧客満足度No.1を獲得したイエカレであれば、より幅広い選択肢の中から、あなたに合ったマンション建築会社が見つかるでしょう。マンションを建てる流れ
ここでは、マンションを建てる流れを解説していきます。
| ステップ | すること |
|---|---|
| 1 | マンション建築会社に相談 |
| 2 | プランの確認 |
| 3 | 建築会社の決定 |
| 4 | 銀行・管理会社を選ぶ |
| 5 | 着工 |
マンション建築会社に相談
マンションを建てようと思ったら、まずはマンション建築会社に相談します。デベロッパーやハウスメーカー、工務店などが相談先として挙げられます。
ここでは、自分の土地の広さや立地などについてお話し、後ほど建築会社側から建てるマンションの構造や収益などのプランが提案されます。
マンション建築プランの確認
最初の相談から1,2週間ほどたったら、次は建築会社側から連絡が届き、マンション建築プランを確認します。このプランには、マンションの構造や費用、収支計画などが含まれています。
このタイミングでようやく、自分が建てるマンションのイメージが具体的になってきます。
建築会社の決定
いくつかのマンション建築プランを確認して自分に合ったものを選んだら、そのプランを提案してくれた建築会社と契約を結びます。もし少しでも不安な点や不満な点があれば、後々トラブルをおこさないためにも、あらかじめ担当者に確認しておくことが大切です。
銀行・管理会社を選ぶ
建築会社が決まったら、次は銀行と管理会社を選びます。銀行は、ローンの借入先です。金利や返済期間を見ながら、収支計画が苦しくならない程度のローンを提供している銀行を選ぶようにしましょう。
また、マンション経営が始まってから管理業務を委託する管理会社も、ここの段階で選んでおく必要があります。
管理会社の担当者は今後二人三脚でマンション経営を進めていくパートナーになります。
そのため、管理会社の規模や料金だけでなく、担当者の愛想が良いか、話しやすいかなどといった、担当者の人柄についてもきちんと見ておくようにしましょう。
マンションを建てる資金の借入先
マイホームを購入する際は、基本的には住宅ローンを組みますが、マンションの建築費用を借入する際は、不動産投資ローンを利用しましょう。多くの金融機関で取り扱う投資用のローン商品で、金融機関によって内容や金利に差はありますが、一般的には金利1％～5％といわれています。
「金利は安ければ安いほうがよい」と捉えがちですが、金利が安ければその分、審査が厳しいという特徴があります。ローンの審査を通しやすいのは、審査条件の緩い金利の高い金融機関です。 また、資産価値や収益性も見られることから、一般的にはアパート建設よりマンション建設のほうが、低金利でローンを借入しやすいという特徴もあります。
ローンの審査を行う
ローンの審査では「購入する物件の品質や収益性」、「お金を貸す人はどんな人か」の2点が重要なポイントです。それぞれの観点について詳しく確認していきましょう。
本人の収入や資産を見られる
借入をする際にさまざまな要素から、この人にならお金を貸しても安心できるといった属性を判断します。そこで借り入れる側、つまりあなたは「自分はお金を借りてもきちんと返済することができます」ということを示す必要があります。属性を判断する要素としては以下のものがあります。
| ポイント | 具体的な基準 |
|---|---|
| 安定した収入があるか |
|
| 返済の担保となるものの有無 |
|
| 他の返済すべき負債の有無 |
|
| 滞納の不安要素を取り除く |
|
マンションの収益性を見られる
個人の属性だけでなく、マンションの収益性も重要な審査ポイントです。立地やデザイン、間取り、その他利便性などを総合的に見て、「このマンションは多くの人に借りてもらえるか」を判断します。多くの方が借りてくれると、収益が高くなります。また、マンションはアパートと異なり、中古市場でも売買がしやすくて流動性が高く、購入後の賃料の下落も緩やかといった特徴があるため、フルローンでの借入がしやすいといえます。
着工
スムーズなマンション経営を始めたい場合は、工事中の段階から管理会社や不動産会社と相談し、入居者を募集しておくようにしましょう。また、納期遅れがないかどうかを適度に確認して置く姿勢も大切です。
マンションを建てる前には複数業者に相談しよう
マンションを建築して経営をしていくことは、決して簡単とはいえません。しかし、ポイントを押さえてリスクを小さくして、いかに安定した収益が得られるかを抑えていれば、難しいことではありません。株取引や為替取引とは異なり、急激な相場の変動を受けにくいことも特徴です。
デザイン選びや信頼できる管理会社を探し、自分が建てる地域のニーズなど事前にしっかりと確認しながらリスクを抑えることで、マンション経営で長期的に安定した生活を送ることも夢ではないでしょう。
記事のおさらい