マンション経営を行う上で避けて通れないのは、当たり前ですがマンションを建てるフェーズです。
しかし、いきなりマンションを建てるといっても、マンションを建てるにはどのくらいの費用でどのくらいの収益が見込めるのか、そもそもどのような土地に建てればよいのかなど、イメージがつかない方も多いでしょう。
ここでは、マンションを建てる際に知っておきたい費用やマンション経営の収益性、マンションを建てるのに適した土地などを詳しくご紹介しています。
マンションを建てる際や、マンション経営を考える上での参考にしてください。
社団法人住宅・不動産総合研究所理事長
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役 不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
マンション経営全般について知りたい方は以下の記事をご覧ください。
マンションを建てるために必要な費用
プレハブ系の木造で建てることができるアパートと異なり、マンションを建築するには、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造などのより頑丈な構造を選択する必要があります。そのため、マンション建築では一般的なサイズのアパートよりも建築費用が高くなることが通常です。まず、マンションを建てるにはどの程度の費用が必要になるのかを、以下の条件で確認しておきましょう。
(※注:費用などは、あくまでも一例です。建築費・工事費は大きく変化しますので、ご注意ください。)
マンションを建てる費用の相場
土地面積：70坪
延床面積：190坪
設備費用：500万円
付帯工事費：本体建築費用の10%
初期費用：本体建築費用の10%
鉄筋コンクリート造建築費用相場：約90万円/坪
| 重量鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | |
|---|---|---|---|
| 4階建て | 1億3300万円 | 1億7100万円 | 2億0900万円 |
| 5階建て | 1億6800万円 | 2億1600万円 | 2億6400万円 |
| 6階建て | 2億0300万円 | 2億6100万円 | 3億1900万円 |
| 10階建て | 3億0800万円 | 3億9600万円 | 4億8400万円 |
建築費用の相場はエリアによっても異なります。そのため、必ず複数業者から見積りを取り、相場観をつかむようにしましょう。
参考として、2019年現在のアパート建築の平均建築費は、木造が2028万円、鉄筋鉄骨コンクリート造が24747万円、鉄筋コンクリート造は31224万円となります。
特にローンなど資金面で不安がある方は、大きなコストである建築費の目安をしっかりと確認しておきましょう。
マンションを建てる費用の内訳
建築費は建築プランや業者によって大きく異なるため、相場を知っておくことで、業者への見積りを依頼したときに比較することができます。
マンションの構造別単価
マンションを建てる場合は、階数によって建築できる構造が決まっています。6階以上の一般的なマンションであれば鉄筋コンクリート造、また高層・超高層マンションになると、鉄骨鉄筋コンクリート造となります。
一方で3～5階建ての低層・中層マンションとなると、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造が主流になります。ここでは、以下の3つの構造の坪単価（一坪あたりの費用）は以下の表にまとめられます。
(※注:費用などはあくまでも一例です。建築費・工事費は大きく変化しますので、ご注意ください)。
| 建物構造 | 坪単価 | ５階建（延床面積240坪） |
|---|---|---|
| 重量鉄骨造 | 76万円 | 1億8240万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 94万円 | 2億2560万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 116万円 | 2億7840万円 |
それぞれの構造について1点ずつ確認しましょう。
重量鉄骨造の坪単価
重量鉄骨造のマンションは、坪単価が60万円~100万円です。重量鉄骨造は、軽量化と耐久性の両立が実現された構造です。ただ、防音性や断熱性の面では、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造に劣ります。個人が、ビルや高層マンションをコストを落として建てたい場合には、重量鉄骨造を選ぶのが一般的です。
鉄筋コンクリート造の坪単価
鉄筋コンクリート造のマンションは、坪単価が90万円前後～となります。鉄筋コンクリート造は、耐火性と防音性に非常に優れています。また、鉄骨構造よりも、コンクリートは形を変えやすいため建築の自由度が高く、建物のデザイン性へのこだわりを反映しやすくなります。しかし、重量鉄骨造よりも坪単価が高くなるため、その分家賃などを高く設定する必要があります。
鉄骨鉄筋コンクリート造の坪単価
鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは、坪単価が110万円前後からとなります。鉄骨鉄筋コンクリート造は、耐久性・防音性・耐火性などの面において、全ての構造の中で最も優れています。そのため、10階以上の高層マンションや超高層マンションでは、鉄骨鉄筋コンクリート造の物件が多いです。ただ、他の構造に比べて最も坪単価が高いため、家賃がある程度取れないと、マンション経営の採算が合いません。
高層マンションを建てる場合の建設費の目安
マンションを建てようとお考えの方のなかには、10階以上の高層マンションを検討されている方もいるでしょう。
ここでは、10階から15階までのマンションを建築費の目安をそれぞれご紹介します。
構造と回数別に分けた建築費の目安は以下の通りです。
| 鉄筋コンクリート造 | 鉄筋コンクリート造 | |
|---|---|---|
| 10階建て | 47,000万円 | 60,000万円 |
| 11階建て | 51,700万円 | 66,000万円 |
| 12階建て | 56,400万円 | 72,000万円 |
| 13階建て | 61,000万円 | 78,000万円 |
| 14階建て | 65,800万円 | 84,000万円 |
| 15階建て | 70,500万円 | 90,000万円 |
階数による建築費用の目安は上記のようになります。
高層マンションになると、主な建築構造としては鉄筋コンクリートもしくは鉄筋鉄骨コンクリート造になります。
建物の規模が大きくなる分耐久性などを確保しなければならないため、鉄筋コンクリート以上の頑丈に作れる工法で建設されることが一般的です。
その他諸費用
マンションを建設をするあたり、マンション本体の工事費以外にも諸費用がかかります。設計料、不動産取得税等の税金、水道分担金や損害保険料といった様々な費用があります。
一般的には、マンション本体の建築費用の2～3割程度かかるといわれています。
建築費に対する諸費用の割合は、アパートを建てる際も同様ですので、マンション、アパートそれぞれの本体建築費を事前に確認した上で目安として見積もることをおすすめします。
主に、以下のような諸費用がかかります。
- 設計料
- 土地調査費用
- 印紙税
- ローン手数料
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 水道分担金
- 損害保険料
これら諸費用は、基本的に自己資金のみでまかなうことが一般的です。
そのため、事前にマンション本体の建築費用の概算を確認しておくことで、諸費用にはどのくらいの手元の資金が必要になるのかといった費用感を掴んでおくことができます。
また、印紙税に関しては税額軽減措置があります。
印紙税の軽減措置について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
引用：国税庁「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」
マンションを建てることによる収益性
ここまでマンションを建てる際にかかる建築費用を詳しくみてきました。
非常にコストのかかるマンション建設ですが、投資額に対してどの程度の収益を見込めるのでしょうか。
ここでは、マンション経営を行っていく上での利回りをみていきたいと思います。
マンション経営における利回り
不動産投資においては、収益性を計る際に利回りを計算します。
マンション経営では、目安として3~8%ほどの利回りであれば十分でしょう。
マンション経営を行う地域や状況によって適切な利回りの値は変わってきますが、いずれにしても3%以上は確保しておきたいところです。
想定利回りと実施利回り
利回りにはいくつか種類がありますが、ここでは想定利回りと実質利回りの2つをご紹介します。
想定利回りと実質利回りの計算式は以下の通りです。
- 想定利回り : 全室稼働した場合の年間家賃収入÷物件建築費×100
- 実質利回り : (実際の年間家賃収入-必要経費)÷(物件建築費＋諸経費)×100
経営を開始する前の段階では、実際の家賃収入や経費、物件建築などを把握することは困難です。
そのため、経営を始めるにあたって収益性を参考にする場合は、想定利回りの方を確認する必要があります。
想定利回りのシミュレーション
10階建て、1室あたり家賃8万円の部屋が全30室ある建築費60,000万円の高層マンションの想定利回りを計算してみましょう。
- 2880万円÷60,000万円×100=4.8
この物件の利回りは4.8%となります。
このようにして想定利回りを算出していきますが、実際の稼働率や諸経費を含めた値ではないことを考慮に入れておく必要があります。
マンション経営を行う際には、デベロッパーなどと相談し、より現実に近い利回りを確認するようにしてください。
マンションを建てるのに適した土地とは
マンションはどのような立地や土地の環境であれば建てるのに適しているといえるのでしょうか。
詳しくご紹介します。
一等地
所有している土地が駅や繁華街から徒歩10分以内の立地である場合、賃貸住宅経営には最適な土地といえます。
また、ターミナル駅など複数路線が乗り入れる駅や、ショッピングモールや日常生活に便利な市役所、郵便局、学校などの施設付近も需要が高くマンションを建てるにはおススメの立地です。
加えて、これらエリアの周辺にはマンションよりもアパートの方が物件で上回っている場合も多く、その点マンションは希少価値が高いです。
他の賃貸住宅経緯よりも戸数を置く確保することのできるマンション経営は、このような一等地で行うには最適な土地活用であるといえます。
ライバルとなる賃貸マンション物件数が少ないエリアにある土地
所有している土地周辺にライバルとなるマンションが少ない場合もマンションを建てるのに最適な土地です。
周辺にアパートの物件数が多く、マンションが少ないエリアは収益性にさらに期待がもてるでしょう。
これは、アパートよりも設備などが充実しているマンションには根強い賃貸需要があるためです。
空室リスク回避にも非常に有効なため、マンションを建てる際には周辺にライバルとなる賃貸アパートがあるかどうかを確認しておくことをおすすめします。
周辺の治安が良好なエリアにある土地
土地周辺の治安も確認しておきたいところです。
ワンルームマンションの場合、一人暮らしが主な入居者として想定されます。
特に学生や女性、子供のいる家庭など、周辺の治安の良さを部屋探しの条件にする方は多いです。
そのため、事前に犯罪発生率など、治安に関連する情報も積極的に集めておくことをおすすめします。
このようなエリア環境に関する情報は、賃貸募集を行う際の強力な訴求となり得ます。
近い将来再開発の予定があるエリアの土地
所有している土地周辺に駅や繁華街がなくとも、再開発によって発展する可能性もあります。
人やモノの流れが大きく変わる再開発は、そのエリアの賃貸需要に直接的に関わってきます。
所有地がいわゆる一等地でなくとも、あらかじめ再開発に関わるような計画やその予定がないか確認しておくとよいでしょう。
再開発が行われれば、地価の上昇に加えて収益の向上など、長期的な資産形成に大きく寄与します。
マンションを建てるメリット
アパート建築よりもマンション建築にかかる費用の方が大きいといったイメージをお持ちになったかと思います。
それでは、よりコストを抑えられるアパートではなく費用のかかるマンションを建てることによるメリットには何があるのでしょうか。
詳しくご紹介します。
家賃収入を高めに設定できる
アパートに比べて建物の設備などの観点から居住性が高いマンションは、住まいの快適性を重要視する入居希望者から高いニーズがあります。加えて、棟数もアパートに比べマンションの方が少ない傾向にあります。
そのため、人気物件となりやすく満室稼働させることも期待でき、アパートと比較するとより収益に期待をもつことができるといえます。
エレベーターやオートロックなど、マンション設備を充実させることも安定した収益を確保するためのポイントになりますので、マンションを建てる際にはこうした要素も確認しておきたいところです。
マンション経営で得られる収入について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
戸数を最大化できる
アパートは木造で建てることも多く、この場合は3階建てが限度となります。
しかし、マンションを建てる際には鉄骨による建築を行うため、4階建て以上の建築計画を立てることも可能です。
階数が多くなれば、限られた土地のスペースでより多くの戸数を確保することができます。
そのため、結果的に収益を最大化させることができ、マンション経営を成功に導きやすくなります。
築年数による賃料の下げ幅が小さい
賃貸住宅経営では、一般的に建物の築年数が長くなるほどその賃料が下落する傾向にあります。
しかし、アパートよりも建物の頑丈さや設備面で勝るマンションでは賃料の下落幅も小さいため、長期にわたって賃料を維持できます。
新築時の賃料を10年後まで維持することは難しいですが、アパートの賃料と比べると差は大きいものとなるため、この点はマンションの大きな強みといえるでしょう。
建物が劣化しにくい
アパートよりも頑丈な構造で建築を行うマンションは、その分耐用年数も長い傾向にあります。
多くの木造アパートの耐用年数は22年といわれていますが、鉄骨造、鉄筋コンクリート造で建てられたマンションであれば27年から47年程の耐用年数です。
耐用年数の長さは、大規模修繕の頻度や資産価値にも大きく関わってきます。
アパートやマンションの大規模修繕には、数百万～数千万円程の金額がかかります。
築年数の経過による大規模修繕は上記のように多くのコストがかかるため、建物の丈夫さが強いに越したことはありません。
また、マンションの売却や相続を考えている方にとって、マンションを建てることは大きなメリットになります。
建物の耐用年数が長く劣化しにくいということは、資産価値も長期に渡って維持しやすくなることを意味します。
また、ローンを組む期間を法定耐用年数までとしている金融機関が一般的です。
そのため、マンションを建てる際に借りるローン期間はアパートを建てる際と比べて長く借りれる傾向にあります。
マンションを建てたいけど自己資金面に不安がある方にとって、この点はメリットになります。
マンションの耐用年数について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
マンションにおける大規模修繕の基本と費用の相場について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
マンションを建てる流れ
ここでは、マンションを建てる流れを解説していきます。
| ステップ | すること |
|---|---|
| 1 | マンション建築会社に相談 |
| 2 | プランの確認 |
| 3 | 建築会社の決定 |
| 4 | 銀行・管理会社を選ぶ |
| 5 | 着工 |
マンション建築会社に相談
マンションを建てようと思ったら、まずはマンション建築会社に相談します。
デベロッパーやハウスメーカー、工務店などが相談先として挙げられます。
ここでは、自分の土地の広さや立地などについてお話し、後ほど建築会社側から建てるマンションの構造や収益などのプランが提案されます。
マンション建築プランの確認
最初の相談から1,2週間ほどたったら、次は建築会社側から連絡が届き、マンション建築プランを確認します。
このプランには、マンションの構造や費用、収支計画などが含まれています。
このタイミングでようやく、自分が建てるマンションのイメージが具体的になってきます。
建築会社の決定
いくつかのマンション建築プランを確認して自分に合ったものを選んだら、そのプランを提案してくれた建築会社と契約を結びます。
もし少しでも不安な点や不満な点があれば、後々トラブルをおこさないためにも、あらかじめ担当者に確認しておくことが大切です。
銀行・管理会社を選ぶ
建築会社が決まったら、次は銀行と管理会社を選びます。
銀行は、ローンの借入先です。金利や返済期間を見ながら、収支計画が苦しくならない程度のローンを提供している銀行を選ぶようにしましょう。
また、マンション経営が始まってから管理業務を委託する管理会社も、ここの段階で選んでおく必要があります。
管理会社の担当者は今後二人三脚でマンション経営を進めていくパートナーになります。
そのため、管理会社の規模や料金だけでなく、担当者の愛想が良いか、話しやすいかなどといった、担当者の人柄についてもきちんと見ておくようにしましょう。
着工
いよいよ着工です。
スムーズなマンション経営を始めたい場合は、工事中の段階から管理会社や不動産会社と相談し、入居者を募集しておくようにしましょう。
また、納期遅れがないかどうかを適度に確認して置く姿勢も大切です。
マンションを建てる前には複数業者に相談しよう
マンションを建築して経営をしていくことは、決して簡単とはいえません。しかし、ポイントを押さえてリスクを小さくして、いかに安定した収益が得られるかを抑えていれば、難しいことではありません。株取引や為替取引とは異なり、急激な相場の変動を受けにくいことも特徴です。
デザイン選びや信頼できる管理会社を探し、自分が建てる地域のニーズなど事前にしっかりと確認しながらリスクを抑えることで、マンション経営で長期的に安定した生活を送ることも夢ではないでしょう。
実際にマンション経営をお考えの際には、複数の不動産会社を一度に比較できる土地活用比較サイトの利用をおススメします。
非常に簡単なステップかつ短時間でマンション経営の見積もりを確認することができます。