土地活用の代表として挙げられるアパート経営ですが、投資である以上当然メリットだけではありません。そのため、「どんな問題があるのか」「問題に発展したらどうしたらよいのか」といった不安や疑問を抱えている人もいるでしょう。
アパート経営には様々なリスクやトラブルがあり、これらによって経営に失敗することも少なくありません。そのため、経営の失敗を防ぐにはどのような問題が起こりうるのか、解決策を含めて知っておくことが大切です。
アパート経営における様々なトラブルを把握しておくことで、良好な経営を保ちやすくなります。ぜひこの記事を読んで、アパート経営の成功を目指しましょう。
- アパート経営で悩むことの多い問題
- アパート経営の入居者トラブルを解決する方法
- アパート経営の問題を減らすためのポイント
- アパート経営を考えているが、どんな問題があるか事前に知っておきたい人
- アパート経営をするにあたって入居者トラブルが心配な人
- 手間のかからないアパート経営をしたいと考えている人
アパート経営で起こる5つの問題
アパート経営で起こりうる問題は以下の通りです。
- 空室率の上昇問題
- アパートの老朽化問題
- 立地の理解力不足問題
- サブリース問題
- 入居者同士の問題
問題①：空室率の上昇
アパートは空室があると収入がなくなり、空室率が上昇すると経営に失敗しやすいです。空室率上昇の問題は様々な要因で起き、物件が古くあって居住環境が悪くなったり、住民トラブルの末に退去したりなどがあげられます。
また、周辺に大学や企業など、特定の需要が見込める施設があった場合は、これが移転することで入居者の獲得が難しくなることもあるでしょう。空室状態が続くと収入が得られなくなるだけではなく、アパート経営にかかるコストが増大しやすいです。
空室になった場合は部屋の管理も経営者が行わなければならず、出費が増えることも少なくありません。そのため、収益がなくなって生活に困ったり、ローンの返済が滞ったりして赤字になって、不動産を手放す必要性が出てしまうこともあるでしょう。
問題②：アパートの老朽化
建物は経年劣化するものであり、老朽化によって物件価値が減少するという問題もあります。築年数が古い物件ほど物件価値は減少しやすく、大規模な修繕が必要になって膨大なコストがかかることも少なくありません。
また、老朽化が進んで物件の状態が悪くなると、家賃を引き下げなければ退去されてしまうこともあります。しかし、コストが増えると収入を増やさなければならず、家賃の値上げ交渉が必要になって、結果的に入居者を逃してしまうこともあります。
老朽化が進むと資産価値の減少だけではなく、物件管理や維持に費用がかかりやすくなり、出費が増える問題もあることは理解しておきましょう。
問題③：立地の理解力不足
立地が悪いと入居者を獲得しづらく、好立地とはどのようなものなのか、理解力が不足していると経営難に陥ってしまうことも多いです。立地のよさは交通アクセスや周辺施設の充実などがあり、駅から遠かったり、周辺にスーパーや病院などの施設がなかったりすると、失敗することもあります。
また、周辺環境が変化して、生活に必要な施設がなくなってしまうと、これまでは需要があっても、将来的な需要が見込めないこともあります。
アパート経営を成功させるには、立地への理解力は必須であり、需要が確実に獲得でき、将来的な需要も見込めるエリアで物件を選ぶことが大切です。
問題④：サブリースに関するトラブル
サブリースとは不動産会社が物件を借り上げ、代わりに経営をしてもらい、その収益の一部を受け取る制度です。サブリースによる問題も多く、収益の減少によってローンの返済が滞ってしまうこともあります。
また、不動産会社の管理がずさんであり、物件の価値が下がったり、入居者が獲得できなかったりすることもあります。サブリースは依頼先を間違えてしまうと損をすることも多いため、利用する業者は十分に選定しなければ問題が起きやすいです。
問題⑤：入居者同士のトラブル
物件の問題だけではなく、入居者同士によるトラブルが起きるなどの問題もあります。特にアパートは同じ建物に複数人が居住するため、隣室や階上と階下の部屋で、騒音トラブルが起きることも多いです。
また、ゴミ出しや近所付き合いなどで揉めることもあり、これらのトラブル対応に追われることもあります。トラブルの対応がうまくできないと、退去のリスクがあったり、悪いウワサが立って新たな入居者が獲得できなかったりすることもあります。
トラブルが重症化すると、場合によっては裁判に発展することもあり、問題の解決に手間やお金がかかることもあるでしょう。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーのアパート経営プランを一括請求することができます。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:SCENA Palazzo（シエーナ・パラッツォ）
アパート経営の入居者トラブル解決法
アパートの良好な経営を維持するには、入居者トラブルも解決する必要があります。
- 重要事項の確認を念入りに行う
- 手紙や張り紙で周知を図る
これらのポイントを意識することで、入居者間で発生するトラブルは解決しやすくなるでしょう。
解決法①：重要事項の確認を念入りに行う
入居する際には重要事項の確認があり、これを念入りに行うことでトラブルは回避しやすくなります。重要事項説明では物件の規約についても説明するため、ここで守らなければならないルールを念入りに確認しておきましょう。
入居者の規約違反のトラブルは、破るつもりがなくても単純にルールとして定められていることを知らなかったというパターンもあります。
入居前に丁寧に説明しておくことで、入居者との認識のずれをなくすことができ、意図しない規約違反を防ぎやすくなるでしょう。
解決法③：手紙や張り紙で周知を図る
入居者同士の問題が起きた際に、どのように問題解決を図るかも重要です。トラブルが起きた際には、手紙や張り紙などで周知を図り、住民全員に問題を共有しておきましょう。
トラブルが起きていても、問題を知らないために解決できなかったり、住民同士の認識のずれが、次なる問題を呼んだりすることもあります。特に問題を起こしている本人には必ず通知をするようにし、それでも改善されないなら管理会社に対応を依頼したり、
本人と直接会って話をしたりすることが大切です。
アパート経営やマンション経営以外のトラブルの少ない土地活用方法を知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
サブリース契約のリスク解決法
アパート経営におけるサブリースに関係したトラブルを解決するには、次のポイントを理解しておきましょう。
- 契約前に契約内容の確認をしっかりと行う
- 建築は信頼できる業者に任せる
- 勧誘時の言葉を鵜呑みにしない
これらのポイントを把握しておくことで、サブリースの問題は解決しやすくなります。
解決法①：契約前に契約内容の確認をしっかりと行う
サブリースの契約をする際には、契約内容を詳細まで確認しておきましょう。特にチェックしておきたいポイントは、次の通りです。
- 契約更新時の取り決め
- 家賃の見直し時期
- 免責期間
- 敷金や礼金について
サブリース契約を結んだ場合、いつが契約更新になるのかは必ず聞いておきましょう。途中で契約を破棄する場合は、違約金が発生することもあるため、余計な費用をかけずに解約するためにも、契約更新のタイミングはチェックが必要です。
また、家賃の見直しをいつ行うのか、その時期も確認しておきましょう。家賃の見直し時期が遅いと、いつまでも収入が上がらず、想定した利益が選らないこともあります。
免責期間とは、入居者を獲得した際に、経営者に報酬が入ってこない時期です。免責期間が長いと、その間の収入が途絶えてしまうため、できるだけ短期間で契約できる業者がよいでしょう。敷金や礼金の取り決めも重要であり、これをいくらに設定するのか、また経営者にどれくらいの分配があるのかは確認が必要です。
解決法②：建築は信頼できる業者に任せる
アパートを新築して経営に臨む場合は、建築を依頼する業者の選定も重要です。建築業者の信頼度が低いと、欠陥住宅ができてしまったり、自分の希望とする設備や内装、外観などになったりしないことがあります。
建築業者には様々な種類があり、戸建ての建築に強みのあるものもあれば、アパートやマンションなどの集合住宅の建築に強みのある業者もあります。
また、大手業者がよいとは限らず、地元の中小企業などでも、実力のある建築業者は多いです。そのため、建築を依頼する際には複数社で比較し、提案するプランや営業担当者の対応、建築費用などをチェックして、業者を選定しましょう。
解決法③：勧誘時の言葉を鵜呑みにしない
サブリースの勧誘を受ける際には、営業担当者の言葉を鵜呑みにしないようにしましょう。提示される利回りや想定の収入などは、魅力的に聞こえることもありますが、これがすべてアパート経営に当てはまるとは限りません。
実際の経営状況によっては、想定していたほどの利益が出ないこともあります。もちろん、まったく利益が出ないとは限らず、多少なりとも収益を上げられることもあります。しかし、想定していた利益が出ないことで、アパート経営が割に合わず、本業でも副業にする場合でも手間がかかってしまうこともあるでしょう。
サブリースの依頼をする際には、自己資金がどれくらいあり、融資がどれくらい受けられるのか、建築や購入を考えているエリアでは、実際にいくらくらいの利益が出るのかを自分でも調べておくことが大切です。
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーからアパート経営プランの提案を受けることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート経営で失敗しないためのトラブル対処法
アパート経営にかかる様々なトラブルを解決するには、次の4点を頭に入れておくことがおすすめです。
- 様々なリスクを想定しておく
- 事前の資金計画とシミュレーションを行う
- 管理会社や保証会社のサポートを受ける
- 一括比較情報サイトを利用する
これらを意識して経営を行うことで、問題の発生を抑えやすく、かつスムーズに経営の成功を目指せるでしょう。
また、利益を出すためには、収益を上げることはもちろん、いかに損をしないかも重要です。損失を抑えることで、結果的に得られる利益も増えるでしょう。
様々なリスクを想定しておく
経営で損失を出さないためには、アパート経営にかかる様々なリスクを想定しておくことが大切です。アパート経営で起こりやすいリスクとしては、次のものがあげられます。
- 金利の上昇によるローン支払い額の増大
- 周辺環境の変化による需要の減少
- 建物の老朽化による出費の増大
- 地震や災害などによる建物損傷や滅失のリスク
- 入居者同士のトラブル
幅広いリスクを想定して対応策を考えておくことで、万が一問題が発生した場合も、素早く対処しやすくなります。また、リスク回避の方法を事前に考えておくことも大切であり、ネットや書籍、不動産会社との相談で失敗事例を知っておき、対応策を考えておくとよいでしょう。
事前の資金計画とシミュレーションを行う
資金計画は念入りに立て、どれくらいの収支になるのか、シミュレーションを行っておくことが大切です。事前の計画がずさんだと、経営を始めて思ったよりも出費が出たり、想定していたほど利益が出なかったりして失敗することもあります。
また、アパートの購入や新築の際にも、資金計画が正しく練られていないと、自己資金がいくらなのか、ローンの借り入れがどれくらいできるのかがわからなくなってしまいます。場合によっては経営自体がスタートさせられないこともあるため、資金計画は念入りに立てておきましょう。
収支のバランスを考える際には、空室がある場合のことも想定しておくことが大切です。何部屋まで空室なら経営できるか、空室期間がどれくらいならリカバリーができるかなど、シミュレーションは何度も行うことがおすすめです。資金計画やシミュレーションが難しい場合は、ファイナンシャルプランナーや不動産会社など、プロに相談してプラン組みを助けてもらってもよいでしょう。
管理会社や保証会社のサポートを受ける
アパートの管理は経営者自身が行うことも可能ですが、問題発生を回避するには、管理会社や保証会社などの、プロからサポートを受けることがおすすめです。
アパートの問題解決に強い業者を利用することで、管理をせやすくなり、問題の発生自体も抑えられるでしょう。また、物件管理自体にも手間がかからなくなり、時間的なコストの節約もできます。
サポートが充実している業者ほど、管理料は高くなりますが問題の発生を抑え、トラブル対応に迫られないことを考えると、管理はプロに任せたほうがよいでしょう。
一括比較情報サイトを利用する
購入する物件や経営プランによって、アパート経営が成功するかどうかは変わるため、一括比較情報サイトを利用して、自分に合ったやり方を見つけることもおすすめです。
イエウール土地活用では土地活用の方法やアパートの経営プランについて、複数業者から一括比較が受けられます。相談は無料でできるため、アパートの経営をするかどうかで迷っている人にも向いているでしょう。プロからのアドバイスを参考にすることで、自分に合った物件や経営プランがわかり、無理のない方法でアパート経営を行いやすくなります。
＼建築費は？初期費用は？／
事前の対策でアパート経営のトラブルを解決しよう
アパート経営をするうえでは、様々な問題が起きます。これによって収益の減少や、場合によっては不動産を手放さなければならないこともありますが、解決方法を知り、リスク管理を行うことで、良好な経営を続けられます。
どのような問題があるのかを知り、解決策を用意しておき、アパート経営の問題を回避して、賃貸経営の成功を目指しましょう。
