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老朽化したアパートの入居率の低さに悩んでいる方のなかには、建て替えを検討している方が多いのではないでしょうか。特に築30年以上のアパートでは建物自体に大きな問題はなくても、間取りや設備が古くなってしまい、入居率が上がらなってしまいます。
中古アパートの場合、築年数を重ねるごとに家賃を下げなければいけないこともあるでしょう。そのため、年々家賃収入は減ってしまいます。さらに、ローンの返済が終わっても、固定資産税などの税金が少なくなるわけではありません。年々収入が減っていく築古のアパート経営では、ローン完済後も手取り額自体は多くはないでしょう。
家賃を上げるための方法として、新築物件としてアパートを建て替えるという方法があります。アパートローンを新たに組む必要はありますが、収入自体は増やすことができます。しかし、実際にアパートを建て替えるにはお金も時間もかかりますので、建て替えるか否かの判断は慎重に行う必要があります。
アパートの建て替えと同時に入居率を上げるアパート経営のコツを知りたい方はこちらの記事を参考にしてみてください。
アパートの建て替え費用の相場はいくら？
アパートの建て替え費用にはどのような項目があり、いくらかかるのでしょうか。建て替えをせずにリフォームをした場合の費用と比較して解説します。
解体費用
木造アパートの解体費用は、相場として1坪あたり4～5万円です。例えば60坪なら240万円~360万円が相場となります。
費用を負担するのは買主である場合もありますが、オーナーが売主として解体費用を負担し、その分を売却費用に上乗せするパターンの方が買主が見つかりやすく売れる確率が高くなるかもしれません。
| 構造 | 解体費/坪 | 解体費総額(60坪の場合) |
|---|---|---|
| 木造 | 坪4～5万円（平屋：坪4～6万円、2階建：坪4～5万円） | 240万円~360万円 |
| 鉄骨造 | 坪6～7万円（平屋：坪7～8万円、2階建：坪6～7万円） | 360万円~480万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 坪7～8万円（平屋：坪8～9万円、2階建：坪7～8万円） | 420万円~540万円 |
木造アパートの解体費用が最も安く、鉄筋造、鉄筋コンクリート造の順に徐々に割高になります。構造が頑強である方が壊しづらく、解体工事に費用がかかることがわかります。
アパートの建築費用
建築費用は本体工事費と付帯工事費、その他諸費用の3つに分けられます。
建築費用は坪単価や平米単価という単位で表すことが多く、アパートの建築費は「坪単価」×「延べ床面積」で求めることができます。建築費がいくらかかりそうなのか、簡単に求めるなら坪単価を延べ床面積に掛けることで総額を計算することができます。
- 木造：56万円
- 鉄骨造：76万円
- RC造：94万円
- SRC造：120万円
建築費用以外の諸費用
付帯工事費は、アパートの本体工事費とは別に発生する費用のことを指します。例えば、地盤改良工事費用・外溝工事・仮設工事のようなアパートの本体以外の必要な設備です。
土地の状態や建てたいアパートのタイプによっても異なりますが、おおよそ全体の建築費に対して10%~20%ほどがかかってきます。
工事に関する費用以外にも、税金や準備のための費用など、その他のさまざまな諸費用がかかってきます。アパートローンの手数料や地鎮祭や竣工式といった祭典費、不動産取得税などがこの諸費用に含まれます。
入居者の立ち退き料
立ち退き料は、アパートを建て替えるために入居者に立ち退きを要求するために必要な費用です。
相場は家賃の6ヶ月分程度とされています。家賃6ヶ月分=相場という考え方は借地借家法の契約更新に関する規定に則った金額だと考えられますが、この金額に関してもあくまでも通例です。
この6ヶ月という期間には法的根拠やそれに準じるものはありませんのでオーナーと入居者の双方が納得できる費用で取り決めることが重要です。
アパート経営における利回りの目安
賃貸住宅経営行うにあたっては、まず利回りを計算してその収益性をチェックします。利回りにはいくつか種類がありますが、代表的なものは以下の2つです。
- 表面利回り : 年間家賃収入 ÷ 物件建築費
- 実質利回り : (年間家賃収入-諸経費) ÷ (物件建築費＋諸経費)
表面利回りは、アパート経営を始める前、つまりプラン策定などの際に収益性を参考にするために求められる利回りです。経営開始後の諸経費を把握することは困難なため、実際の利回りとは大きく異なる場合も多々あります。
実質利回りは、アパート経営開始後に収益性を詳しく知りたいときに求める利回りです。表面利回りよりも現実的な計算ができるため信頼性が高いです。
今回のシミュレーションでは表面利回りで収益性の違いをみていきます。
諸経費などを考慮に入れない表面利回りの値は、あくまでも参考程度にとどめておきましょう。実際の利回りは、表面利回りで求めた値よりも低くなることを念頭におくべきです。
なお、賃貸住宅経営における最低限確保したい利回り率は3%ですので、表面利回りで算出した値は3%以上かどうかをしっかりと確認しましょう。なお、アパート経営の収益性について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
アパート建て替え前と後の収益性の違い
アパートの建て替えを1つの収益化の候補としている方にとって、気になるのは建て替え前のアパートの収益性と建て替え後の収益性の違いでしょう。
建て替え後の収益性がイメージできなければ、納得してアパートを建て替えることができません。そのため、建て替え前の収支を確認し、立て替えによってどのくらい収益が得られるのかをしっかりと確認しておきたいところです。
ここでは、実際にシミュレーションをしながらアパート建て替えの前後を収益性比較し、その違いを詳しく解説します。アパートを建築する際の費用や建築の流れについて知りたい方は、以下の記事も参考になります。
アパート建て替え前後のシミュレーションを行うために、以下のようなアパートを例として上げたいと思います。
- 土地：50坪
- 建築費 : 6,000万円
- 部屋数 : 12部屋
- 家賃：80,000円/月
- 空室率：90%
80坪の土地に建てられた木造の3階建てアパートです。築30年以上が過ぎ、なかなか入居者が決まらない状況と想定し空室率は90%としました。2部屋のみ入居者が入っている状態です。
このアパートの現在の収益性はどのくらいなのかを確認するために、表面利回りでシミュレーションをしてみましょう。
アパート建て替え前の収益シミュレーション
先ほどの例より、このアパートの現状の表面利回りを求めてみようと思います。
表面利回りの計算式は以下のようになります。
- 表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100（%）
この式を、今回例に出しているアパートに当てはめます。
- 192万円 ÷ 6000万円 × 100（%）= 3.2
この場合の表面利回りはおよそ3%です。
アパート経営において確保しておきたい利回りの最低ラインとなっています。
アパート建て替え後の収益シミュレーション
先ほどの例より、建て替え後の表面利回りを求めてみようと思います。
今回は、建て替えた後のアパートの状態を下記のようにしました。
- 土地：50坪
- 解体・建築費 : 7000万円
- 部屋数 : 12部屋
- 家賃：100,000円/月
- 空室率：0%
都内にある新築アパートということで、空室率は0%と仮定してみます。
この例を表面利回りの式に当てはめます。
- 1440万円 ÷ 7000万円 × 100（%）= 20.57
この場合の利回りはおよそ20%程度です。
このように、アパート建て替え前後で表面利回りでは17%程の差があることが分かります。
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