アパート建て替えの費用相場とタイミングとは｜メリット・デメリットについても解説

古いアパートを相続する場合や、古いアパートで集客に悩んでいる際には、建て替えを検討している方が多いのではないでしょうか。

しかし、実際にアパートを建て替えるにはお金も時間もかかります。アパートの建て替えで成功するには、どれくらいの金額が必要なのかを知っておくことが大切です。この記事では、アパート建て替えに必要な費用や、目安となるタイミングなどについて解説しています。この記事を通じて、アパート建て替えについて確認しておきましょう。

アパート建て替えの目安となるタイミングとは

アパートを建て替えるにも、もちろん適切なタイミングがあります。中でも以下の4つは、アパート建て替えを考えてもよいタイミングといえます。

「せっかく建て替えたのに、タイミングを逃してしまった…」とならないように、1点ずつ確認しておきましょう。

ローンを完済している場合

アパートの建て替えには、多くの方がローンを借りることになります。ローンを完済している場合には、金融機関からの信用状態が更新されていることがあります。返済能力の有無だけではなく、アパート経営実績や、経営能力も評価されるからです。加えて、既に土地を持っているため、担保を用意できるという安心感もあります。

ローン完済後のタイミングであれば、金融機関から好条件でのローンを引き出すことができます。そのためアパートの建て替えはローンの返済状況を確認してタイミングを見ましょう。一方で、相続でアパートを引き継いだだけだと、経営実績にはなりえないので、きちんと財務シミュレーションをして、建て替え後のアパート経営が成功する根拠を提示できるようにしましょう。

アパートの耐用年数を超えている場合

アパートが耐用年数を超えると、建築費などの減価償却期間が終わります。減価償却期間が終わってしまうと、費用として計上できる項目が減ってしまいます。そのため、利益が大きくなり、多額の税金が課税されるようになってしまいます。

税金が増えることで手取りが少なくなるだけではなく、キャッシュフロー全体が悪化してしまいます。アパートの耐用年数は、建物の構造ごとに変わります。耐用年数については、以下の表を参考にしてください。

参考：機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表【建物】｜東京主税局

アパートを建て替えることで、新たに減価償却期間を設けることができます。建物が耐用年数を超え、税金の負担が大きくなった際には、アパート建て替えを考えても良いでしょう。

空室が目立つ場合

空室が目立つ場合は、退去にかかる費用やトラブルなどを少なくできるため、建て替えを検討してもよいタイミングと言えます。

普段から入居者と信頼関係を構築できている場合や、契約更新のタイミングであれば、退去の依頼は楽です。しかし、実際にはトラブルが起こることも少なくありません。引っ越し代金・新居への入居に必要な初期費用などを、借り主側から請求されることがあります。

法的にも、貸主の立場は強くないため、退去してもらうには複数回の話し合いや、ある程度の費用を貸主が負担する必要があります。

築年数が経ち、家賃を下げて集客するよりも、場合によっては家賃を下げずに、建て替え時のトラブル対策のために空室を作ることもあります。アパートに空室が多い場合は、トラブルを事前に避け、余計な時間とお金をかけずに始められるタイミングといえます。

設備入れ替えや大規模修繕が必要な場合

トイレや風呂、水回りなどは、経年劣化もしやすいため築年数が経つと、取替や交換が必要になります。特に水回りの備品は、内見時に確認されやすく、入居判断に直結する部分です。さらに、外壁塗装や基礎の劣化などに対応する場合には、大規模な修繕が必要です。

古い物件であれば、設備の入れ替えや大規模修繕などに、多額の費用が必要です。その場合には、修繕費用を頭金として建て替えてしまう方が、新築で魅力的な物件を建てることができます。

アパート経営の中で、多額の費用が必要になったタイミングであれば、代わりに建て替えを検討するのも問題ないタイミングといえるでしょう。

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アパートの建て替えを考えたら、まずは建て替え費用がどのくらいかかるか、企業からプランを取り寄せることをおすすめします。その際には、複数の企業から取り寄せて比較することで、相場がわかりますし企業の対応も判断できるでしょう。

企業によっては、実際に建て替えるアパートを確認して見積もってくれますし、契約するまでは無料で相談できます。堅実に建て替えるのであれば、プロに見積もってもらうことは重要です。
まずは、チャットでかんたんな質問に答えて企業からプランを取り寄せてみましょう。

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アパート建て替えで用意すべき費用の相場とは

アパートの建て替えには、新しいアパートの建築費以外にも様々な費用が必要になる分、更地にアパートを新築で建てるよりも多くの費用がかかります。以下の条件でアパートを建て替えた場合の、建て替え総額の相場について確認しておきましょう。

エリアごとのばらつきはありますが、アパートの建て替えには総額相場で7500万円~8500万円以上が必要になります。さらに、ローンで借りることができるのは、建築費用や設備費用に限りられることが多いです。そのため、立ち退き料や解体費用を合わせた500万円~700万円は自己資金から捻出する必要があります。

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建築費や解体費の相場は、地域によって異なります。適正価格で工事をしてもらえるように、必ず複数社を比較し相場感を掴んでおきましょう。アパートの建て替えでは、更地に新築アパートを建てるよりも、多くの費用が必要になります。それぞれの費用を細かく見積もり、建て替え全体でいくら必要なのかは必ずシミュレーションしておきましょう。

上記の数字は、あくまでシミュレーションに過ぎないため、各都道府県の相場感を掴むための数字として確認してください。

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アパート建て替えのデメリット

アパート建て替えを検討する際には、まずはデメリットについて確認しておきましょう。アパート建て替えのデメリットは主に以下の5点です。

アパート建て替えのデメリットを1点ずつ確認しておきましょう。

使えるローンが少ないため多くの自己資金が必要

アパートの建て替えには多くの資金が必要になるのですが、建て替えに必要な費用の中にはローンを適用できないものがあります。建て替えにかかる費用やローンについては以下の表にまとめられています。

立ち退き費用は家賃の6ヶ月分が相場ですが、ローンを適用出来ないため、家賃5万円で4人の入居者がいる場合には、120万円近くを自己資金から捻出する必要があります。解体費用を含めると、自己資金から500万円近くの負担になることもあります。

ローンが適用されない費用が多いため、更地に建てる場合よりもアパートの建て替えでは、自己資金の負担が大きくなります。アパートの建て替えでは特に初期費用を自己資金から捻出しなければならないため、一度建て替えに必要な費用を試算し、余裕を持って捻出できるかどうか確認しておきましょう。

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建て替え後でも集客に滞る可能性がある

アパート建て替えのメリットとしてあげられることも多い空室率の改善ですが、建て替え後に必ずしも集客がうまくいくとは限りません。

建て替え後に集客が成功するかどうかは、事前に市場調査を行い、建て替え前の空室の原因が物件にあるのか、そもそものエリアの需要に問題があるかどうかを確認する必要があります。内装や設備などの物件に問題があり、集客が滞っている場合には、建て替えによる空室率の改善が可能です。

建て替えを行うアパートは、築30年以上であることが多いです。そのため、アパートが建っているエリアの人口動態などは、建設当時とは大きく異なります。アパートの建て替えを行う際には、建て替え後に集客を見込むことができるかどうかを事前に確認しておきましょう。

立ち退き交渉を行わなければいけない

アパートの建て替えを行う際に、特に困難なのは立ち退き交渉の存在です。退去依頼が遅すぎたり、時期が悪かったりすると慰謝料や迷惑料として、多くの費用を請求されてしまう恐れがあります。立ち退き費用の相場は家賃の6ヶ月分ですが、トラブルに発展してしまうと、10ヶ月~1年分の家賃を請求される可能性もあります。

立ち退き交渉のトラブルは費用面の負担だけではなく、手間や時間の負担も大きいです。入居者の退去がスムーズにいかないことには、工事を始まらず、その間は家賃収入は発生せずローンの返済などの支出ばかりが発生してしまいます。あまりにも交渉が長くなると、施工会社を待たせてしまい工期の再調整を行う必要もあります。

立ち退き交渉は最優先事項として、あるべく早く立ち退き交渉は済ませておき、スムーズに解体工事に移れるようにしておきましょう。

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解体前より収益が少なくなってしまう可能性もある

古いアパートでは、容積率や接道条件などにおいて、建築当初の建築基準法と現行の建築基準法が異なっている場合があります。そのような物件を既存不適格建築物といいます。

既存不適格建築物を、現行の建築基準法に照らし合わせて建て替える場合には、建て替え後の物件の大きさが小さくなってしまうことがあります。それにより、戸数を削減する場合や部屋の大きさや間取りを小さくする必要があります。

そのため、建て替え前に比べて家賃収入が減ってしまう可能性があります。建て替え後に似たようなサイズの物件を建てることができるのか、建て替えずに現行の物件で集客に力を入れた方が良いのかなども、事前に確認しておきましょう。

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アパート建て替えを行うメリット

「建物に特に欠陥があるわけでもないし、わざわざ建て替えなくても‥」と、建て替えをもったいないと考えてしまう方も少なくありません。

しかし、アパートの建て替えには、様々なメリットがあります。ここからはその中でも、主に以下の5つのメリットをご紹介します。

アパートの建て替えについて正確に判断するためにも、一つずつ確認しておきましょう。

より効果の高い相続税対策になる

アパートを建てる際には相続税対策を目的にした方は、アパート所有者の方の中でも少なくないでしょう。しかし、実際には古い中古アパートを所有しているだけでは、相続税対策としては不十分なのです。

建て替えを行うことで以下の2点の相続税対策をすることができます。

入居率の増加による評価額の減額

アパートなどの賃貸物件を建てると、建物は借家権割合、土地は貸家建付地による相続税評価額減額が適用されます。これらの評価額の減額割合は、実は「賃貸割合」という数字によって左右されるのです。

賃貸割合とは、厳密には以下の計算式で算出されます。入居率の概念に近いので、この記事では、わかりやすくするために入居率という言葉を使います。

また、借家権割合や貸家建付地の制度の、相続税評価額減額の計算式は以下のようになっています。

それぞれの相続税評価制度に入居率が影響していることがわかるかと思います。実際に以下の条件で計算してみましょう。

実際に計算してみると、入居率が20％下がっただけでも500万円、50%だと800万円近く相続税評価額が変わってしまいます。しかし、相続時にたまたま空室が出来た場合は、空室とは定義されません。賃貸割合には４つの条件があります。以下の条件を満たしていれば、相続時に空室でも入居率を下げずに認められます。

参考：貸家建付地の評価｜国税庁｜

1ヶ月以内の空室期間など、中古アパートには厳しめの条件が少なくありません。建て替えが必要なほどの築古アパートの場合、高い入居率を維持し続けるのは困難です。建て替えを行い、入居率が高い状態にすることで、相続税評価額を減額することができます。

借入金による評価額の減額

マイナスの資産である借入金がある場合は、相続税評価額を借入金の分だけ圧縮することが出来ます。しかし、建て替えを検討できる状態の場合には、借入金も完済していることが多いため、評価額を減額することができません。

既に完済している場合には、アパートの建て替えによってわざとローンを組むことで、より効果の高い相続税対策を行うことができます。

より効果の高い相続税対策をしたいという方には、アパートの建て替えは非常におすすめです。

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集客が楽になる

築30年以上中古アパートでは、設備や間取りが今の生活様式にあっていない場合があります。例えば、追い焚き機能のない風呂や除湿機能が付いていないエアコンなどが当てはまります。そこで、建て替えをすることで、今の生活スタイルに適した設備や間取りを導入することができます。

さらに、新築という点だけでも、清潔感を求めている層にとっては魅力的です。古い物件で集客を行う場合には、敷金や礼金を下げるなどして、集客コストを上げる必要があります。しかし、建て替えをすることで、敷金や礼金などの収入を維持し集客コストを下げて入居者を集めることができます。

所得税・修繕費などを減らせる

建物は耐用年数が経過すると、減価償却費がなくなり、費用として利益を圧縮するものがなくなります。その分帳簿上で計上される利益が大きくなり、所得税の負担額が増えてしまいます。

建て替えをすることで、建築費を減価償却費として新たに計上することができます。

また、中古アパートでは、月々の修繕費も増えるケースが多いです。手すりや蛍光灯など様々な備品が劣化していきます。手間をかけて逐一修繕をするよりも、新築に建て替えることで細かな修繕費の負担が少なくなります。

家賃収入を増やせる可能性がある

中古アパートの場合、築年数を重ねるごとに家賃を下げなければいけません。そのため、年々家賃収入は減ってしまいます。

しかし、ローンの返済が終わっても、固定資産税などの税金が少なくなるわけではありません。年々収入が減っていく築古のアパート経営では、ローン完済後も手取り額自体は多くはないでしょう。

しかし、アパートを建て替えることで、新築物件として家賃を上げることができます。ローンの返済などは必要になりますが、収入自体は増やすことができます。今よりも多い家賃収入を得たいという方は、建て替えによる家賃額の増加がおすすめです。

災害や倒壊などのリスクを抑える

建て替えをすることで、災害時の倒壊や傾きなどのリスクを抑えることができます。

築年数の多い物件は基礎や構造の劣化などが進んでいる場合があり、災害時の大きな被害に繋がる可能性があります。管理やメンテナンスをきちんと行っている場合は、倒壊リスクは低いですが、構造の経年劣化等は防げません。建築法規の基準も今とは異なるため、過去の建造物は耐震性や工事の水準が低いこともあります。

倒壊により事故が発生した場合には、物件所有者に損害賠償責任が発生してしまいます。建て替えを行い基礎や構造を新しくすることで、倒壊などのリスクを抑えることが出来ます。

なかなか素人目には、物件の状態を正確に把握することは出来ません。建築士や住宅診断士などの専門家に相談して、まずは物件の状態を正確に把握しておきましょう。

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アパート建て替え時に知っておくべき失敗しないためのポイント

アパートの建て替えに成功するには、事前に押さえておくべき以下の5つのポイントがあります。

アパートの建て替えに失敗しないためにも、1点ずつ確認していきましょう。

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自己資金を1割は用意する

不動産投資ローンを利用してアパートを建てる場合は、自己資金を少なくとも全体の費用の1割は用意しておくことがおすすめです。自己資金がまったくないと、経営がうまくいかなかった場合にローンの支払いができなくなります。

どれだけ経営手腕がよくても、周辺施設の移転や環境の変化など、外的な要因で空室が生まれてしまうことはあります。そのため、少しでも余裕を持って経営するためにも、最低1割の自己資金は用意しておき、無理のないプランで経営できるようにしておきましょう。

金融機関によっては頭金なしでも融資をしてくれることもありますが、経営がうまくいかなかった場合のリスクを考えると、自己資金は確実に用意しておくことがおすすめです。

建築会社は複数社を見積もり比較して選ぶ

アパートの建て替えの際には、新築時に担当した業者や不動産会社に相談し任せてしまうケースがあります。

建築会社や不動産会社は、ローンを完済するまでの30年ほど付き合いになる場合もあります。他の業者に頼んでしまうのは気が引けると考える方も少なくありません。しかし、建築会社選びは必ず複数社の見積もりを比較しましょう。

会社によって提案される収支計画や建築プランは異なります。複数社の提案を聞くことで、期待できる利回りやキャッシュフロー、建築費の相場感を掴むとができます。

冷静な判断をするためにも、「付き合いがあるから」という理由でお願いするのは、おすすめ出来ません。

設備投資をケチりすぎない

設備投資を考える際には「使えるか否か」ではなく「入居者にとって重要か」で判断しましょう。

アパート建て替え時には、客観的に見ると古くて使えない設備でも、なんとなくもったいなく感じて古い設備を再利用することがあります。しかし、「前の設備が使えるから、新たに設備投資はしない」となってしまうと折角の新築効果も半減してしまいます。

新築の物件を建てる際には、メリハリのある効果的な設備投資を行いましょう。

例えば、女性向けの物件の場合には、エアコンは古くても、お風呂やトイレなどの設備は新しくしたほうがいいでしょう。また、主婦にとっては掃除が楽なIHコンロの方が、高機能トイレより重要かもしれません。

入居者に合わせた設備を選び、ぐっとくるような物件を作りましょう。

収支計画は時間をとって検討する

既に物件が建っている状態だと、今の入居状態や物件状態から予測し、収支計画を考えてしまうことがあります。しかし、10・20年も経てば、人口動態や周囲の施設環境なども異なります。

例えば、昔は工場が多く単身者向けの物件が人気だった都市でも、今では郊外のベッドタウンとしてファミリー層が集まる都市になっているかもしれません。

「知っている街だから」「経営したことがあるから」と思うと冷静さを欠いてしまいます。

間違った判断をしないため、建て替えを検討する際には、客観的なデータをもとに収支計画を確認しましょう。

立地によってはアパート向きではない可能性も考える

古くなったアパートを建て替える際には、アパート以外の選択肢も検討することが重要です。持っているアパートの、家賃を下げなければいけなかったり、集客が難しいのは、築年数が低い以外にそもそも地域にニーズがない可能性があります。

そのため、土地や市場調査を行いそもそもアパート経営を行うべき立地なのかを判断しましょう。

例えば、相続税対策に効く土地活用方法は、アパート経営以外にも戸建賃貸経営やトランクルーム経営などもあります。建物を解体して更地にした場合、土地活用の選択肢はいくらでもあります。

建て替えを考える際には、他の選択肢も検討して最適な土地活用方法を選ぶようにしましょう。

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管理会社や建築会社など、アパート経営を行うにあたって様々な業者と連携する必要があります。既に付き合いのある会社が最適なプランを提示してくれるとは限りません。よりよい土地活用方法やアパート経営プランを見つけるには、複数の会社のプランを比較して調べる必要があります。

アパートの建て替えや、土地活用にお悩みの方におすすめしたいのが、土地活用業者の一括査定サイト「イエカレ」です。土地の状態や建て替えに強い建築会社の資料を一括請求することができます。

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