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古いアパートを相続した場合や、古いアパートで集客に悩んでいる方のなかには、建て替えを検討している方が多いのではないでしょうか。
しかし、実際にアパートを建て替えるにはお金も時間もかかりますので、建て替えるか否かの判断は慎重に行う必要があります。
また、アパートや土地がお荷物となっていてどうにかして収益性を高めたいと思いの方もいるかもしれません。
この記事では、アパートを建て替える前後での収益性の違いや建て替えるタイミングやメリットなどを詳しく解説しています。
アパート建て替えについてお悩みの方は、ぜひご一読いただきアパートの建て替えを行うか否か判断する参考になればと思います。土地活用について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
神奈川県に拠点を置く建設会社で土地活用プレイングマネージャーとして陣頭指揮を執る。その後、コンサルティング会社RCマンションのFC本部の役員として多くのクライアントの悩みや問題点を解決する。（444案件）
その経験を活かし、現在は横濱快適住環境研究所 代表取締役として全国でセミナーを開催し地主・家主・資産家から寄せられる多くの相談に乗っている。
アパート建て替え前と後の収益性の違い
アパートの建て替えを1つの収益化の候補としている方にとって、気になるのは建て替え前のアパートの収益性と建て替え後の収益性の違いでしょう。
建て替え後の収益性がイメージできなければ、納得してアパートを建て替えることができません。
そのため、建て替え前の収支を確認し、立て替えによってどのくらい収益が得られるのかをしっかりと確認しておきたいところです。
ここでは、実際にシミュレーションをしながらアパート建て替えの前後を収益性比較し、その違いを詳しく解説します。
なお、アパートを建築する際の費用や建築の流れについて知りたい方は、以下の記事も参考になります。
アパート経営における利回りの目安
賃貸住宅経営行うにあたっては、まず利回りを計算してその収益性をチェックします。
利回りにはいくつか種類がありますが、代表的なものは以下の2つです。
- 表面利回り : 年間家賃収入 ÷ 物件建築費
- 実質利回り : (年間家賃収入-諸経費) ÷ (物件建築費＋諸経費)
表面利回りは、アパート経営を始める前、つまりプラン策定などの際に収益性を参考にするために求められる利回りです。
経営開始後の諸経費を把握することは困難なため、実際の利回りとは大きく異なる場合も多々あります。
実質利回りは、アパート経営開始後に収益性を詳しく知りたいときに求める利回りです。
表面利回りよりも現実的な計算ができるため信頼性が高いです。
今回のシミュレーションでは表面利回りで収益性の違いをみていきます。
諸経費などを考慮に入れない表面利回りの値は、あくまでも参考程度にとどめておきましょう。
実際の利回りは、表面利回りで求めた値よりも低くなることを念頭におくべきです。
なお、賃貸住宅経営における最低限確保したい利回り率は3%ですので、表面利回りで算出した値は3%以上かどうかをしっかりと確認しましょう。
アパート経営の収益性について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
アパート経営の収益例
アパート建て替え前後のシミュレーションを行うために、以下のようなアパートを例として上げたいと思います。
東京都内にある3階建てのアパート
- 土地：50坪
- 建築費 : 6,000万円
- 部屋数 : 12部屋
- 家賃：80,000円/月
- 空室率：90%
80坪の土地に建てられた木造の3階建てアパートです。
築30年以上が過ぎ、なかなか入居者が決まらない状況と想定し空室率は90%としました。
2部屋のみ入居者が入っている状態です。
このアパートの現在の収益性はどのくらいなのかを確認するために、表面利回りを計算してみましょう。
アパート建て替え前の収益シミュレーション
先ほどの例より、このアパートの現状の表面利回りを求めてみようと思います。
表面利回りの計算式は以下のようになります。
- 表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100（%）
この式を、今回例に出しているアパートに当てはめます。
- 192万円 ÷ 6000万円 × 100（%）= 3.2
この場合の表面利回りはおよそ3%です。
アパート経営において確保しておきたい利回りの最低ラインとなっています。
アパート建て替え後の収益シミュレーション
先ほどの例より、建て替え後の表面利回りを求めてみようと思います。
今回は、建て替えた後のアパートの状態を下記のようにしました。
東京都内にある3階建てのアパート
- 土地：50坪
- 解体・建築費 : 7000万円
- 部屋数 : 12部屋
- 家賃：100,000円/月
- 空室率：0%
都内にある新築アパートということで、空室率は0%と仮定してみます。
この例を表面利回りの式に当てはめます。
- 1440万円 ÷ 7000万円 × 100（%）= 20.57
この場合の利回りはおよそ20%程度です。
このように、アパート建て替え前後で表面利回りでは17%程の差があることが分かります。
アパートの建て替えで収益の向上が可能な理由
これまでシミュレーションを行ってきたように、アパートの建て替えによって収益を上げることは十分に可能です。
特に、都市部にある新築アパートはとても貴重で人気なため、家賃も高く設定することが可能です。
加えて、建て替え後のアパートの設備など居住性が良ければ、さらに安定して満室経営を行いやすいでしょう。
そのため、アパートを建て替える際にはパートナー会社と相談を重ね収益化につながるようなプランを策定することが大事です。
アパートを建て替えるかどうか迷ったら
アパートの建て替えを考えているが、「本当に建て替えをするべきであるのか」といったお悩みの方もいるかと思います。
ここでは、アパートを建て替えるべきか迷った際の目安として、いくつかのポイントをまとめました。
所有しているアパートを建て替えを検討している方は、ぜひ参考にし納得した状態で建て替えるかどうかの判断ができるようにしましょう。
建物の耐用年数を超えている場合
アパートが耐用年数を超えると、建築費などの減価償却期間が終わります。減価償却期間をが終わってしまうと、費用として計上できる項目が減ってしまいます。そのため、利益が大きくなり、多額の税金が課税されるようになってしまいます。
税金が増えることで手取りが少なくなるだけではなく、キャッシュフロー全体が悪化してしまいます。アパートの耐用年数は、建物の構造ごとに変わります。耐用年数については、以下の表を参考にしてください。
| 構造体 | 法定耐用年数 | |
| 木造 | 22 | |
| 木造モルタル | 20 | |
| 石橋 | 38 | |
| 鉄骨造 | 厚3mm以下 | 19 |
| 厚3mm超4mm以下 | 27 | |
| 厚4mm超 | 34 | |
| 鉄筋コンクリート | 47 | |
参考：機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表【建物】｜東京主税局
空室率が50%を超えている場合
空室率が50%以上の場合、アパートの建て替えを検討する段階に入っているといえます。
アパート経営を行う際に、資金を借りている場合、空室率が半分以上であると経営的にも苦しくなるケースが多いです。
そのため、空室率が半分以上である状況が長期に渡ってある場合にはアパートの建て替えを検討しましょう。
費用はかかってしまいますが、建て替えることによって、収益性の大きな向上を狙うことができます。
アパートの建て替え費用には多額の資金がかかりますが、建て替えの際の自己資金は全体の1割を用意しておくことが一般的です。
そのため、建て替え費用からどの程度自己資金を捻出できるのかを確認しておきましょう。
自己資金ゼロでアパートの建て替えも可能(フルローン)ですが、収支計画が非常に苦しくなるためおススメはできません。
したがって、全体費用の1割分の自己資金を捻出できない場合はアパートの建て替えは厳しいです。
具体的な建て替え費用は、業者にプランの見積もりを行うことで分かります。
修繕費が跳ね上がる場合
アパートはリフォームなどの修繕を行い、建物の設備や居住性、資産価値を保つことができます。
しかし、築年数が経つにつれ多くの箇所を同時に修繕する必要が出てくるため、その分リフォーム費用が跳ね上がります。
加えて、頻繁にこのような修繕を繰り返さなければならない状態であれば、収益にも悪影響を与えてしまかねず、経営状態が悪化する可能性があります。
そのような状況であれば思い切ってアパートを解体し、新築として新たにアパートを経営を行う方が結果として収益につながる場合も多々あります。
アパートを建て替えずに収益を確保する方法
アパートの建て替えること以外にも、収益を確保できる方法はあります。
ここでは、アパートを建て替え費用よりも低コストで収益につながる方法をご紹介します。
リフォーム
アパートの状態によっては、建て替えよりも安価なリフォームのみで収益性を向上させることができる場合もあります。
アパートの外壁塗装や、内装への設備追加によって、人気物件となることは可能です。
しかし、アパートの形状や部屋の間取りの大幅な変更はできないということに注意が必要です。
リフォームを行う際には、限られた範囲内でどのようなプランであれば収益を向上させることができるのか、パートナー会社などと相談しましょう。
アパートのリフォーム費用について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
屋内トランクルーム経営
現状のアパートは解体せず、そのまま部屋をトランクルームとして貸し出す方法もあります。
屋内トランクルームを行うに当たっては、アパートの解体費用はかからず、修繕費用も大きく抑えらえることがメリットとしてあげられます。
国内のトランクルーム市場は右肩上がりですが、そのなかでも屋外でのトランクルーム経営に比べて屋内トランクルームは件数も少なく希少性が高いといえます
加えて、セキュリティや物品管理の環境の快適性は屋内トランクルームの強力な強みとなります。
そのため、利用者が決まらず賃料回収がままならないといった事態は回避しやすいです。
このように、屋内トランクルーム経営は少ないコストで安定した収益を得たいとお考えの方にとっておススメの方法です。
トランクルーム経営について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
駐車場経営
屋内トランクルーム経営に加えて、駐車場経営も収益化の観点からおススメの方法です。
アパートの解体費用が発生しますが、駐車場は建設費用も安くプランの策定から最短2週間ほどで経営を開始できる場合もあります。
また、駐車場経営はその建設と解体の手軽さから土地の転用性が高く、一時的な収益の確保先としての活用法も可能です。
駐車場経営について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
売却
即座にまとまったお金確保できる方法が売却です。
土地やアパートの状態によって資産価値は変わりますが、「とにかくまとまったお金が欲しい」、「アパート経営や土地活用を今後やる予定はない」という方に特におすすめの方法です。
しかし、土地の売却や建物の売却は一度行うと元に戻すことは非常に困難であり、大きなコストを支払ってしまうことになります。
売却を検討する際は、資産であるアパートや土地の利用や収益性についてパートナー会社などと相談を重ねしっかりと納得した上で行う必要があるでしょう。
アパートの売却について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
アパート建て替えを行うメリット
「建物に特に欠陥があるわけでもないし、わざわざ建て替えなくても‥」と、建て替えをもったいないと考えてしまう方も少なくありません。
しかし、アパートの建て替えには、様々なメリットがあります。ここからはその中でも、主に以下の5つのメリットをご紹介します。
より効果の高い相続税対策になる
集客が楽になる
所得税・修繕費などを減らせる
家賃収入を増やせる可能性がある
災害や倒壊などのリスクを抑える
アパートの建て替えについて正確に判断するためにも、一つずつ確認しておきましょう。
より効果の高い相続税対策になる
アパートを建てる際には相続税対策を目的にした方は、アパート所有者の方の中でも少なくないでしょう。しかし、実際には古い中古アパートを所有しているだけでは、相続税対策としては不十分なのです。
建て替えを行うことで以下の2点の相続税対策をすることができます。
入居率の増加による相続税評価額の減額
借入金による相続税評価額の減額
入居率の増加による評価額の減額
アパートなどの賃貸物件を建てると、建物は借家権割合、土地は貸家建付地による相続税評価額減額が適用されます。これらの評価額の減額割合は、実は「賃貸割合」という数字によって左右されるのです。
賃貸割合とは、厳密には以下の計算式で算出されます。入居率の概念に近いので、この記事では、わかりやすくするために入居率という言葉を使います。
（課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計）÷（その貸家の各独立部分の床面積の合計）
また、借家権割合や貸家建付地の制度の、相続税評価額減額の計算式は以下のようになっています。
借家権割合とは、他人に賃貸貸ししている建物を評価するに用いる減価率です。全国一律で30%を上限として、相続税評価額を減額できます。
貸家の建物評価額＝建物固定資産税評価額 ×（1－借家権割合×入居率）
貸家建付地とは、他人に賃貸している建物が建っている土地を指します。借地権割合と借家権割合に応じて、相続税評価額を下げることができます。借地権割合は30～90%の範囲でエリアによって指定されています。
貸家建付地＝路線価評価額 ×（1－借地権割合×借家権割合×入居率）
それぞれの相続税評価制度に入居率が影響していることがわかるかと思います。実際に以下の条件で計算してみましょう。
建物の固定資産税評価額：2,500万円
路線価図評価額：4,000万円
借地権割合：65%
借家権割合：30%
| 入居率 | 100% | 70% | 50% |
| A：建物の相続税 | 1,750万円 | 1,950万円 | 2,125万円 |
| B：土地の相続税 | 3,220万円 | 3,454万円 | 3,610万円 |
| A+B：相続税評価額 | 4,970万円 | 5,404万円 | 5,735万円 |
実際に計算してみると、入居率が20％下がっただけでも500万円、50%だと800万円近く相続税評価額が変わってしまいます。しかし、相続時にたまたま空室が出来た場合は、空室とは定義されません。賃貸割合には４つの条件があります。以下の条件を満たしていれば、相続時に空室でも入居率を下げずに認められます。
賃貸割合の条件
１ 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。
２ 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。
３ 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。
４ 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。
参考：貸家建付地の評価｜国税庁｜
1ヶ月以内の空室期間など、中古アパートには厳しめの条件が少なくありません。建て替えが必要なほどの築古アパートの場合、高い入居率を維持し続けるのは困難です。建て替えを行い、入居率が高い状態にすることで、相続税評価額を減額することができます。
借入金による評価額の減額
マイナスの資産である借入金がある場合は、相続税評価額を借入金の分だけ圧縮することが出来ます。しかし、建て替えを検討できる状態の場合には、借入金も完済していることが多いため、評価額を減額することができません。
既に完済している場合には、アパートの建て替えによってわざとローンを組むことで、より効果の高い相続税対策を行うことができます。
より効果の高い相続税対策をしたいという方には、アパートの建て替えは非常におすすめです。
集客が楽になる
築30年以上中古アパートでは、設備や間取りが今の生活様式にあっていない場合があります。例えば、追い焚き機能のない風呂や除湿機能が付いていないエアコンなどが当てはまります。そこで、建て替えをすることで、今の生活スタイルに適した設備や間取りを導入することができます。
さらに、新築という点だけでも、清潔感を求めている層にとっては魅力的です。古い物件で集客を行う場合には、敷金や礼金を下げるなどして、集客コストを上げる必要があります。しかし、建て替えをすることで、敷金や礼金などの収入を維持し集客コストを下げて入居者を集めることができます。
所得税・修繕費などを減らせる
建物は耐用年数が経過すると、減価償却費がなくなり、費用として利益を圧縮するものがなくなります。その分帳簿上で計上される利益が大きくなり、所得税の負担額が増えてしまいます。
建て替えをすることで、建築費を減価償却費として新たに計上することができます。
また、中古アパートでは、月々の修繕費も増えるケースが多いです。手すりや蛍光灯など様々な備品が劣化していきます。手間をかけて逐一修繕をするよりも、新築に建て替えることで細かな修繕費の負担が少なくなります。
家賃収入を増やせる可能性がある
中古アパートの場合、築年数を重ねるごとに家賃を下げなければいけません。そのため、年々家賃収入は減ってしまいます。
しかし、ローンの返済が終わっても、固定資産税などの税金が少なくなるわけではありません。年々収入が減っていく築古のアパート経営では、ローン完済後も手取り額自体は多くはないでしょう。
しかし、アパートを建て替えることで、新築物件として家賃を上げることができます。ローンの返済などは必要になりますが、収入自体は増やすことができます。今よりも多い家賃収入を得たいという方は、建て替えによる家賃額の増加がおすすめです。
災害や倒壊などのリスクを抑えることができる
建て替えをすることで、災害時の倒壊や傾きなどのリスクを抑えることができます。
築年数の多い物件は基礎や構造の劣化などが進んでいる場合があり、災害時の大きな被害に繋がる可能性があります。管理やメンテナンスをきちんと行っている場合は、倒壊リスクは低いですが、構造の経年劣化等は防げません。建築法規の基準も今とは異なるため、過去の建造物は耐震性や工事の水準が低いこともあります。
倒壊により事故が発生した場合には、物件所有者に損害賠償責任が発生してしまいます。建て替えを行い基礎や構造を新しくすることで、倒壊などのリスクを抑えることが出来ます。
なかなか素人目には、物件の状態を正確に把握することは出来ません。建築士や住宅診断士などの専門家に相談して、まずは物件の状態を正確に把握しておきましょう。
アパート建て替えの成功パターン
アパート建て替えによって収益性の向上を図るためには、いくつかのポイントがあります。
主なパターンやポイントは下記の通りです。
- 建て替えの際のパートナー会社は慎重に選ぶ
- 建て替えプランにはしっかりと収益性に結びつく要素を盛り込む
- 店舗、事務所用を階を設ける
アパートを建て替える際には、パートナー会社と相談を重ねながら進めていくことになると思います。
特に、建て替えプランの策定では、収益性に結びつく要素やその根拠が分かり納得して任せられる業者と契約を結ぶべきです。
プラン策定の段階で新しく建てるアパートの収益性が決まるといっても過言ではないため、時間がかかってもいくつかの業者に相談を行うことをおススメします。
また、建て替え後のアパートの1階部分などに店舗や事務所用のスペースを設けることもおススメです。
一般的な賃貸住宅よりも賃料設定を高くでき、より安定した収益の確保の柱となる可能性が非常に高いです。
駅や繁華街に近い、いわゆる一等地でのアパート建て替えをお考えの方は、検討してみるとよいでしょう。
土地活用の相談方法について知りたい方は、以下の記事が参考になります。
建て替えを頼むパートナー会社探しは一括比較サイトで見つける
管理会社や建築会社など、アパート経営を行うにあたって様々な業者と連携する必要があります。既に付き合いのある会社が最適なプランを提示してくれるとは限りません。よりよい土地活用方法やアパート経営プランを見つけるには、複数の会社のプランを比較して調べる必要があります。
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