昨今、遊休農地が増え続けていると問題視されています。農地を相続して管理方法がわからずに放置していると、環境に悪影響なことはもちろん、運用できる資産を無駄にしていることになります。
ここでは、遊休農地とは何か基礎的な知識に加え、遊休農地の活用事例や支援制度について解説します。
遊休農地の活用方法については、以下の記事もおすすめです。
遊休農地とは
遊休農地とは、過去に農地として利用されていたが現在は使われておらず、将来的にも耕作の予定がなく放置される可能性の高い土地、または農地ではあるものの周辺の農地と比較して利用の頻度が著しく低い土地のことです。
郊外や田舎に行けば広がっている豊かな農地は、上手く活用すれば将来の貴重な財源となりますが、放棄されてしまうとただ固定資産税がかかるだけの農地となります。本章ではこの遊休農地について詳しく解説します。
農地法に定められた遊休農地とは
「遊休農地」とは、農地法、いわゆる農地の保護や権利に関する法律によって定められた、現在そして将来的に耕作の見込みがない農地のことです。農業委員会が年に一度実施するパトロールにより「1号遊休農地」と「2号遊休農地」で区分することで、農地の利用状況を細分化しています。この二つは利用状況や将来性といった観点から客観的に区分されます。
1号遊休農地は現在耕作が行われておらず今後も耕作される予定のない農地、2号遊休農地は周辺の農地に比べて著しく利用の程度が劣っている農地と判断されたものの区分です。
耕作放棄地や荒廃農地との違いとは
遊休農地と似たもので「耕作放棄地」と「荒廃農地」が存在します。耕作放棄地とは、土地の所有者が1年以上作付けなどをせず、今後も作付けをする予定のない土地を指します。遊休農地が農地法で定めれられた法令用語であることに対し、耕作放棄地は農林水産省が実施している統計調査上で使用される言葉であるという点が二つの違いです。そのため、本質的な意味としては同じものであると考えてよいでしょう。
一方荒廃農地とは、現在耕作されておらず耕作放棄により荒廃してしまい、通常の農作業では耕作が客観的に不可能な農地のことです。これは農林水産省の調査によって客観的に判断されます。
日本の遊休農地面積の推移
遊休農地は、高齢化や後継者不足によって年々増え続けていることが現実です。2013年には農地改正法が制定され、遊休農地対策が下記のように強化されています。
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しかし、2018年のデータによれば、全国の遊休農地は約10万haあり、国が遊休農地の解消に向けた措置を定めていても、ほぼ横ばいで減少に至っていないともされています。
以下は平成30年～令和4年にかけての全国の遊休農地面積の推移です。
| 1号遊休農地 | 2号遊休農地 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 平成30年 | 91,524 ha | 6,290 ha | 97,814 ha |
| 令和1年 | 91,161 ha | 6,588 ha | 97,749 ha |
| 令和2年 | 90,238 ha | 6,587 ha | 96,824 ha |
| 令和3年 | 90,839 ha | 7,692 ha | 98,531 ha |
| 令和4年 | 89,853 ha | 7,512 ha | 97,365 ha |
※農林水産省の『遊休農地に関する措置の状況に関する調査の結果』を基に作成
上記の表から、遊休農地面積はほぼ横ばいで推移しており、遊休農地増加の原因が解決に至っていないことがわかります。
遊休農地増加の原因
遊休農地が増加する原因として、少子高齢化や人口の流出による働き手の減少、農家を目指す人の減少などが考えられます。農林水産省の調査によると、平成27年には約6万5,000人いた新規就農者が令和4年には約4万6,000人弱にまで減少しています。
農業従事者の平均年齢に関しては、平成17年で64.2歳だったのが令和2年では67.8歳にまで上昇していて、今後も右肩上がりである可能性が高いです。
地方から都市部への人口の流出により農業就業者が減少し、少子高齢化で農業を引き継ぐ若者が減ったことによる農家の衰退が遊休農地が増える原因となります。
農地を手放すために売却する、もしくは活用して固定資産税分くらいを払える農地にするなどの対策が必要でしょう。農地の売却や活用を考えたら、まずは土地活用のプラン比較サイトで相談してみることをおすすめします。
複数の企業からプランを取り寄せて、土地活用のプロに農地だけれども活用できるか、転用できるかなど相談していくことで安心して農地活用を始められるでしょう。
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遊休農地の放置や増加によるデメリット
遊休農地の放置や増加によるデメリットは様々あります。中には思いがけない深刻なものも存在するため、農地を所有する人は覚えておくべきでしょう。以下がそのデメリットです。
- 農地の価値が下がり再利用も困難になる
- 自給率が低下する
- 固定資産税が通常の農地より高くなる
- 災害時のリスクが増える
それぞれ詳しく解説します。
農地の価値が下がり再利用も困難になる
農地は耕作をするために管理されていますが、それが放置されると農地としての機能が低下してしまいます。
農薬の散布をしなくなることで虫や雑草が蔓延り、害虫や害獣が群がったり不法投棄が行われたりなど、環境や景観の悪化に繋がるでしょう。こういった状態のまま放置してしまうと、近隣の耕作中の農地に被害を与えるなどの悪影響も考えられます。
また、遊休地を放置して荒廃農地となってしまった場合、農地としての機能の低下だけではなく再利用が困難になる危険性もあります。適切な手入れを行なっていれば問題ありませんが、手入れには手間や時間、費用がかかります。そのため、遊休農地は何らかの方法で活用することをおすすめします。
自給率が低下する
日本は自給率が高いとは言えず、多くの食糧を輸入しています。遊休農地が増加することで自給率の低さに拍車をかけることとなり、日本の食糧問題に重大な問題を生む可能性があります。
我が国の2022年度の食料自給率はカロリーベースで38%と低迷しており、このまま下がり続けると当然輸入の割合が増えていきます。それにより懸念されるのが、輸出国が輸出制限を行なった場合に食糧の確保に苦しむことや、輸入された食糧の安全性や品質に問題があったときに消費者の健康・信頼を損なう可能性があることです。
このように、遊休農地の増加は日本の食糧事情に悪影響を与える原因になりかねないのです。
固定資産税が通常の農地より高くなる
遊休農地を放置することで、通常の農地よりも高い固定資産税を払うことになります。通常の農地の固定資産税は以下の通りです。
固定資産税 = 固定資産税評価額×1.4%×限界収益修正率（0.55）
農地は収益性の低さから土地の売買価格と収益性が一致しないため、固定資産税の計算においては限界収益修正率で税額が補正されます。同じく、売買価格も限界収益修正率で補正されていました。
しかし、平成29年以降、遊休農地については0.55を乗じないこととなりました。つまり、遊休農地の固定資産税評価額は通常と比較して約1.8倍にもなるのです。
災害時のリスクが増える
適切に管理された農地には、火災の延焼を抑えたり洪水や土砂崩れをせき止めたりといった機能があり、一時的に避難所としての役割も果たします。
しかし、遊休農地となっている場合はそういった機能は失われているため、災害時のリスクが増えてしまいます。遊休農地を放置しない、増加させないことは地域の安全を確保することにも繋がるのです。
遊休農地を活用する方法
遊休農地の活用方法は大きく分けて3つあります。それぞれ、申請許可が必要であったり、農地法が定める基準を満たしている必要がありますので、よく確認しておきましょう。
農家に貸し出す
農地をそのまま農家に貸し出すというのは、最も健全で農業委員会の許可も下りやすい、スムーズな遊休農地の活用方法です。多少農地の手入れが行き届いていなくても、農家として続行可能であれば、「耕作放棄地再生利用緊急対策交付金制度」を利用して、有利に売却もできるでしょう。なかなか個人的に、農地の買い手を探し出すことは難しいものです。しかし、農林水産省や農業会議所、または企業の提供しているサービスを利用すると、費用と手間をかけずに活用できるでしょう。
農地バンクを利用する
「農地バンク」や「全国農地ナビ」に掲載することも可能です。農林水産省が設けている「農地バンク」は、農地中間管理機構として、農地を貸したい人と借りたい人の仲介を務めます。農地中間管理機構が仲介しているため、貸し出す側は貸出期間の10年間は、必ず賃料を得ることができるというのがメリットです。また、借りる側も農地中間管理機構を仲介することで、借り受けた場合にさまざまな支援を得ることが可能です。
一般社団法人全国農業会議所が設けている「全国農地ナビ」では、インターネット上で農地の状況を調べることができます。農地を売りたい人や借りたい人は、各市町村の農業委員会に連絡して登録する必要があり、これを行うことで農地法に従い、農業委員会の許可を得たうえで農地の売買ができるため安全です。このようにネットを介して手続きを行うことで、効率的に新しく農業を始めたい人を探し出すことができるでしょう。
市民農園にする
遊休農園を、市民農園として再生させる動きが近年は急増しています。「市民農園」とは、自家用の野菜や果物、花などを栽培するために、非農家の市民に貸し出される農地を指しますが、農業体験イベントなどを開催することも可能です。市民農園の開設形態は下記のとおり、3つの方法があります。
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特に今注目されており、テレビなどでも特集されているのが、都市市民が手軽に野菜作りを楽しめる畑です。週末に日帰りで、手ぶらで気軽に農園に足を運べるものから、宿泊してじっくりと農作業を体験できる農園まで、市民農園の取り組みはさまざまです。
農林水産省の調査では、2017年時点で4,223カ所の市民農園が設置されており、これは20年前と比べると2.5倍の数まで上がっています。30代から70代くらいまでの広い世代が農園に興味を持ち、趣味や休暇のレジャーとして野菜作りを楽しんでいるのです。
農地転用して農地以外の活用
農地活用を考えたら、農地転用できるかを確認して、転用した際の活用方法について考えておきましょう。
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- アパート・マンション等の賃貸住宅経営
- 駐車場経営
- 高齢者向け施設用地
- 太陽光発電
- 資材置き場
なお、農地転用を申請する際は、目的が具体化していなければなりません。事業が成功するか否かという問題もありますが、資金調達や事業計画など、実現性があるものでないと転用許可が下りないので注意しましょう。
また、転用前提で売却や賃貸借する方法もあります。この場合、転用許可申請は農地の所有者が行いますが、その後の事業については買主もしくは借主が行なっていきます。
農地を売却する
遊休農地を農地のまま売却する場合、売却相手は以下の条件を満たしている必要があります。理由として、地目が農地の土地は、農地としてしか使用できないからです。
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つまり、遊休農地を売却する際は、農地を農地として農家に売却する方法が基本です。農業を続ける前提での売却であり、購入者は既に農業を営んでいる農家に限られます。
知り合いに農家がいたり、所有している遊休農地の近くに農地を持っている農家がいたりして、農業拡大を目指していれば話はとんとん拍子に進むでしょう。
しかし、現実は後継者不足などの理由で、なかなか買い手が見つからないことが多いものです。なお、農地を転用すると通常の土地活用と同じく、さまざまな選択肢が広がります。
遊休農地の活用事例
遊休農地を活用しようとする働きは各地で行われています。本章では、実際に遊休農地が活用された事例について紹介します。
地元企業参入による活用
新潟県小千谷市で、地元企業である（株）イチカラ畑が重機作業で遊休農地を1から再生して畑づくりを行なった事例です。この遊休農地は高齢化や担い手不足により10年以上も耕作されず、雑木などが繁栄し、獣害や病中などの周辺のうちへの影響が危惧されていました。
そんな中、地権者などから再生利用の相談があり、農業委員会が周辺の農地の利用を調整・団地化し、耕作の意向があった（株）イチカラ畑とマッチングすることとなりました。団地利用するとなると農地所有者との合意形成が必要不可欠となるため、企業とともに農業委員会や市農林課などが地元説明会を開催しました。
そういった経緯があり、無農薬栽培にこだわったソバの栽培が始まりました。ソバを栽培し自社で加工したらそば粉や生麺、乾麺にして販売、雪室貯蔵した食品販売を展開する「越後雪室屋」への参加やそば茶などの自社商品開発に取り組むなど、遊休農地の活用に成功しました。
参考：農林水産省「荒廃農地解消の優良事例集～荒廃農地再生の取組～（令和5年3月）」
地域が一体となった活用
土砂の流出などによる集落への災害の懸念がありその解消が地域の課題となっていた、長野県伊那市の田原集落にある遊休地を田原集落農業振興センターが主体で地域一体の活用を行なった事例です。
平成22年の3月に田原集落農業振興センターの再生活動への取り組みが決定されたと同時に、区長・農業員・集落代表・学識経験者など11名で構成された、「上段土の会」が組織され具体的な検討が開始されました。上段士の会が地権者や集落住民全体への説明を実施し、理解と協力を得てＪＡ伊那を経由し、農事組合法人へ対象農地の利用券設定を一括して行って農業をすることとしました。
地元農家が重機を使用して再生作業をするなど自らが行動した活用で、再生整備が終わった場所には小麦を作付けることに成功しています。また、友好提携している新宿区の住民を対象にした、耕作放棄地の再生体験やサツマイモの苗植え・収穫体験を企画するとともに、収穫したサツマイモでオリジナルの焼酎を生産して販売するなど、「都市農村交流」を通じた地域振興にも取り組んでいます。参考：長野県農村振興課『遊休農地の解消事例』
町が主導し企業と連携した活用
長野県飯島町では、町が誘致した県外の栗菓子企業と地主農家との共同出資による農業生産法人が設立され、営農センター(行政、JA等)主導の栗生産計画のもと再生農地での栗栽培が開始されました。地区の地権者全員が参加する組織を設立し、効率的に農地の利用と農業経営を行なうこととし、平成21年から遊休農地対策の検討が開始されました。
組織は平成23年5月に法人化されましたが、法人化にあたり出資率を地元が35%で菓工房を65%として、企業から出資を受けた場合でも出資農家が一人一票の議決権を持つように配慮されています。このように、農家主導のもと町、および企業とうまく連携して活用を行なっています。
参考：長野県農村振興課『遊休農地の解消事例』
遊休農地活用に対する支援制度
遊休農地の活用において、その活動に対して支援する制度やそれに伴う補助金が交付されることがあります。その例について紹介します。
1号遊休農地・2号遊休農地を対象農地とし、農業者や農業者組織する団体などが営農再開・再生作業・土壌改良・施設の整備などを行なうことを総合的に支援する制度があり、その際交付されるのが荒廃農地等利活⽤促進交付⾦です。
1号遊休農地への再生活動や施設などの整備、2号遊休農地への発生防止活動や施設などの整備が主に支援される内容です。交付金は国から都道府県、都道府県から市町村、市町村から交付対象者といった流れで交付されます。実施要件については以下をご覧ください。
参考：農林水産省『荒廃農地等利活用促進交付金』
事例①多面的機能支払交付金
愛知県小牧市では平成19年度から遊休農地の発生状況を把握され、解消の取り組みが始まりました。遊休農地の解消と保全のために現地調査や土地所有者の情報収集、草刈などが実施されたとともに、活用のために近隣の営農者に耕作の働きかけも行なわれました。
この支援では多面的機能支払交付金が交付されました。これは農業や農村の有する多面的機能の維持・発揮を図るための地域の共同活動を支援するためのものです。
参考：農林水産省『荒廃農地の発生防止と解消に関する支援』
事例②中山間地域等直接支払交付金
宮崎県日之影町では条件不利地の荒廃農地の普及を実施するとともに、農作業受託を中心としたトマトや薬草などの農産物の生産が支援されました。
この活動では、中山間地域等直接支払交付金が交付されました。これは農業生産の条件が不利である地域において、5年以上農業を続けることを約束した農業者に対して交付されるものです。
参考：農林水産省『荒廃農地の発生防止と解消に関する支援』
遊休農地を農地転用する方法
遊休農地は、農地転用することで農地活用の方法が広がるとお伝えしました。
ここでは、遊休農地を農地転用する方法をご紹介します。
農地転用できる土地と転用できない土地を確認
遊休農地を農地転用するためには、農地法第5条で定めるさまざまな基準を満たしている必要があります。農地は、さまざまな制限をクリアして確実な事業計画が整わないと、管轄の農業委員会から農地転用の申請許可は下りません。
また、許可を得ないで無断で転用した場合は、農地法違反となって転用の効力が生じず、工事の中止や原状回復義務が課されることがあります。
農地転用を考えたら、まずは農地転用できる土地かできない土地か確認が必要です。
農地区分と転用許可
農地転用できる土地かできない土地かは、農地区分における転用許可で確認します。| 農地区分 | 説明 | 転用の許可・不許可 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 市町村の定める農業振興地域整備計画で農用地区域とされた区域内の農地 | 原則不許可 |
| 種農地 | 第1種農地の条件を満たす農地で、市街化調整区域内の土地改良事業等の対象農地（8年以内）など特に良好な営農条件を備えた農地 | 原則不許可 |
| 第1種農地 | 10ha以上の規模の農地、土地改良事業などの対象となる良好な営農条件を備えた農地 | 原則不許可 |
| 第2種農地 | 500m以内に鉄道の駅がある市街地化の見込まれる農地また生産性の低い小集団の農地 | 許可は受けやすい |
| 第3種農地 | 300m以内に鉄道の駅がある市街地の区域また市街地化の傾向が著しい区域の農地 | 原則許可 |
農地転用できる土地
具体的に、農地転用できる農地には、「第2種農地」と「第3種農地」の2つがあります。以下2種類の農地に当てはまる場合には、農地転用して別の土地活用方法をすることが可能です。
「第2種農地」とは生産力の低い広くない農地や、今後市街を発展させる可能性のある農地、市街化が見込まれる地域にある土地を指します。駅・インターチェンジから大体500m以内の地域にある農地や、第1種農地でも第3種農地でもない農地などが例です。「第3種農地」とは、市街化区域内にある農地を指します。市街化区域とは街の活性化のために活用される区域で、活用方法に制限がありません。駅・インターチェンジから300m以内の農地、宅地化率が40%以上である区域の農地などです。農地転用できない土地
転用できない土地は、主に「甲種農地」と「第1種農地」の2つです。これらの農地は、下記の要件から外れるまでそのまま農地として活用し続ける方法しかありません。
「甲種農地」とは市街化調整区域内で、以下の条件に当てはまる農地です。- 農業を始めて8年以内である
- 集団農地で農業機械で営業可能
- 農業を始めて8年以内である
- 集団農地で農業機械で営業可能
- 生産力の高い農地
市街化調整区域とは、市街化の拡大を防ぐため農林水産省などが用途を定めている区域を指します。
農地転用する方法
農地転用をする際は、管轄の農業委員会から許可を受ける必要があります。農地転用の許可を受けるためには、以下が必要です。
- 測量
- 土地整備
- 地目変更、開発許可申請などの手続き業務
- 土地活用方法を申請するためのプラン作成
- 農地転用の手続き
具体的な手続きに必要な書類などは、専門家に相談することで作成できます。
また、申請にあたりどのような土地活用方法にするかある程度自分で決めておくと良いでしょう。
遊休農地の活用で失敗しないための方法
遊休農地の活用で失敗しないための方法をご紹介します。
どのように活用するのが望ましいのかを考えた上で、実際にいくらの値打ちが付くかを調査してみるところから、気楽に始めてみましょう。
農地転用できるか確認する
遊休農地の活用を考えたら、まず確認しなければならないことは農地転用できないかです。実は、農地の活用を考えたものの農地以外の転用が原則不許可となっているケースも多くあります。農地転用できない土地であれば、農地以外の活用方法が見つからず、農地に活用してもらったり市民農園にしたりなどの活用方法しか基本的にはありません。
ただし、農地転用できる土地であれば、農地としての活用以外の活用方法が広がりますし、それによる収益も増やすことができます。
遊休農地の活用を考えたら、まずは農地転用はできないか確認しておきましょう。
周辺環境とのバランスを考える
遊休農地は、農業従事者のための特別な土地であり、適切な転用をして土地の価値を存続させるための土地です。土地をどのように活用するにせよ、利益とニーズに加えて、周辺環境に配慮するなどバランスの取れた農地の活用が望ましいでしょう。例えば、新しい建物を建てるにせよ、市民農家を設置するにせよ、近隣住民の迷惑にならないように十分配慮することは重要です。
遊休農地を有効活用しよう
農業をやめてしまった人や、相続で遊休農地を持っているなら、そのまま放置せずに有効的に活用しましょう。これまでは、遊休農地に対する制度や利用価値が低かったのですが、国策が農地の活用を後押ししている今が絶好のチャンスです。
もちろん、資産を運用してどれだけの利益を得られるかということも大切ですが、まずは遊休農地の活用の選択肢を知って、確実に土地活用をするという点に重きを置くと、うまくいくのではないでしょうか。
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