アパート経営の8つのメリットは? デメリットと対策方法も解説

土地活用を考えている方へ
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    梅雨明けにすぐ着工できるよう設計を固めておきましょう!
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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

アパート経営は人気の土地活用方法の1つです。しかし、なんとなく家賃収入が入ってくるとはわかっていても、具体的にどんなメリットやデメリットがあるのかわかっていない方も多いでしょう。実はアパート経営は、収入源としてだけではなく、節税や資産形成できる投資方法として非常に魅力的なのです。

この記事では、アパート経営のメリットについて解説していきます。特にアパート経営を聞いたことあるだけで詳しくは知らない方にはおすすめの記事です。

こんな悩みの人にピッタリ
  • アパート経営をするメリットを知りたい
  • アパート経営をするデメリットを知りたい
  • アパート経営をすべきかどうかを知りたい
アパート経営について詳しく知りたい方には、以下の記事がおすすめです。

アパート経営の8つのメリット


土地活用や不動産投資として、アパート経営を行うことで得られるメリットは、主に以下の8つが挙げられます。

  • 家賃収入が長期的に安定している
  • 固定資産税を節税できる
  • 相続税対策になる
  • 経費を計上すると所得税対策になる
  • 生命保険代わりになる
  • 経済変動リスクに強い資産を持てる
  • 経営をコントロールできる部分が多い
  • 保有するアパートを担保に融資を引ける

アパート経営のメリットを確認し、1点ずつ抑えていきましょう。

家賃収入が長期的に安定している

アパート経営は入居者の家賃収入が収入になる土地活用です。アパート経営では、一度入居が決めれば数年間は継続的に家賃収入が発生します。その地域の家賃相場や部屋数によって具体的な収益は変わってきますが、数十万円~数百万円ほどの収入が定期的に発生します。

また、戸建賃貸経営よりも戸数が多いため、同じ敷地面積で賃貸経営を行なった場合、より多くの収入を得ることができます。さらに、マンション経営よりも満室にしやすく、管理コストが低いため、賃貸経営の中でも利益率が高い経営を行うことができます。

アパート経営は、賃貸経営の中でも収入の大きさとコストのバランスが取れている土地活用です。同じ敷地面積を利用していても、活用方法によって収入額や利益率が大きく変わります。そのため、コストや家賃相場などの収支バランスをみて判断しましょう。

固定資産税を節税できる

アパート経営は固定資産税や都市計画税の節税として有効な土地活用です。固定資産税は土地評価額の1.4%分を課税され、都市計画税は土地評価額の0.3%分を課税されます。アパート経営が固定資産税を節税できるのは、主に以下の2つの制度を利用できるからです。

  • 小規模宅地の特例

  • 一般住宅用地の特例

小規模宅地とは、「土地の面積に対し、住宅の戸数×200平方メートル以下の部分」を指します。一方で、一般住宅用地とは「土地の面積に対し、住宅の戸数×200平方メートルを超える部分」を指します。

小規模宅地の特例を利用することで、土地にかかる固定資産税を1/6に節税できます。さらに、一般住宅用地の特例を利用すれば、小規模宅地に当たらない土地にかかる固定資産税も1/3に抑えることが可能です。

一方で都市計画税は、小規模宅地の特例を利用することで評価額を1/3、一般住宅用地の特例を利用することで評価額の2/3まで減額することができます。

アパートは、土地に対して戸数が多いため、小規模宅地の特例や一般住宅用地の特例が適用される土地面積が広くなります。そのため、土地を活用せずに更地で保有する場合に比べると、固定資産税や都市計画税の節税できます。

相続税対策になる

アパート経営で相続税対策を行うことができるのは、以下の2点の理由からです。

  • 貸家建付地による相続税評価額の減額

  • 借入金による相続税評価額の減額

貸家建付地とは、他人に貸している建物が建っている土地のことです。他人に貸している分、活用方法に制限があるため、貸している割合に応じて、土地の評価額が減額されます。貸している割合に応じて、評価額の減額効果は変わるため、入居率が低いと貸家建付地の評価額減額効果が薄れてしまいます。より効果のある相続税対策を行うためにも、ある程度の入居率を維持できるアパートを選択しましょう。

また、相続税評価額は借入金の分だけ圧縮することもできます。会計上では借金を相続してしまうことになりますが、相続税を減らして安定して収益が発生する資産を残すことができます。

経費を計上すると所得税対策になる

アパート経営は減価償却費や経費が大きいことから所得税対策しやすい土地活用といえます。

アパート経営上必要な費用は多岐にわたり、それらを経費として落とすことができます。その結果所得を抑えらえるため、所得税が安くなるというものです。

なお、経費にできるものは「アパート経営上必要な費用」と定められており、管理会社に委託する管理費用や減価償却費、損害保険料などはアパート経営上必要な費用として経費にすることが可能です。

具体的にどんな費用が経費にできて、どんな経費が費用にできないのか詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

生命保険代わりになる

アパートを建てるためには、銀行からローンを借り入れます。借り入れたローンの中には、団体信用生命保険という保険が組み込まれています

団体信用生命保険は、オーナーが死亡した場合や適切な意思決定が困難になった場合に、ローンの残高をオーナーの代わりに完済するものです。そのため、ローン返済期間中に万が一のことがあった場合には、賃貸収入が毎月発生する無借金のアパートが残ります。

生命保険料を賃貸収入で賄うことができるため、万が一の際にも効率的なリスクヘッジが可能になります。

リスクに強い資産になる

アパートを保有し経営すると、そのアパートはあなたの資産になります。アパートのような不動産は、証券や株と異なり価値が変動しづらく、安定した資産として保有できる点がメリットとして挙げられます。

また、インフレやデフレなどの大きく経済情勢が変わった場合でも、アパートなどの不動産の価値は下がりにくいです。そのため、リスク体制の高い資産を保有する1つの方法として、アパート経営はおすすめといえます。

経営をコントロールできる部分が多い

アパート経営は、自分で経営をコントロールできる部分が多い賃貸経営方法です。

例えば、区分マンション経営の場合には、一室のみの経営になり、共用部などを含む物件全体の経営には携わることが出来ません。他のオーナーとの連携が取れないと、対策を打つことが出来ないまま、損失を抱えてしまうという状況が発生します。

一方で、アパート経営は、一棟丸ごと経営することができるため、経営状況に問題点があれば、管理会社とともにスピード感を持って意思決定することができます。また、賃貸経営の経験値を素早く積むことができるため、比較的早い段階で複数棟を所有することもできます

不動産オーナーとしての経験値を積みたい場合には、特におすすめの土地活用方法といえます。

保有するアパートを担保にできる

これはあくまでも副次的なメリットですが、アパートを保有していると、そのアパートを担保にして新たに融資を申し出たりすることが容易になります。

これからアパート経営を始める初心者と、すでにアパートを持っている経営者が同時に新しくアパート経営を始めようと考えた場合、後者の方が融資の審査がおりやすいです。

というのも、アパートを担保に出すことができ、信用力が高いとみなされるためです。ローンを引き出すことでより少ない自己資本からでも、大きな収益を生み出すことができます。

アパート経営の4つのデメリット


アパート経営はデメリットもある土地活用です。ここでは、以下のようなデメリットを紹介します。



  • 空室や家賃滞納による収入の低下リスクがある
  • 初期費用が高い
  • 建物の維持費がかかる
  • 地震や火事などによる災害リスクへの備えが必要


空室や家賃滞納による収入の低下リスクがある

アパート経営の収入源は入居者からの家賃収入です。そのため、入居者が集まらず空室が増えてしまったり、家賃滞納者が続出してしまうと、収入が低下してしまいます。
したがって、必ず収入が入ってくるとは言い切れず、空室リスクや家賃滞納リスクなどが常にはらんでいる点がデメリットとして挙げられます。

空室リスク対策として大切なのは、何よりも立地です。入居者が見込めるような立地でアパート経営を始める必要があります。ただ、需要の見込める立地は地域ごとによって異なるため、地域密着型の不動産会社などに話を聞いてみることで、人気物件などを把握することができます。

また、家賃滞納者は、あらかじめ審査を厳しくしておくことで、ある程度排除することが可能です。審査会社を通して入居者募集をしたりするとよいでしょう。

初期費用が高い

アパート経営は、更地にアパートを建てるところから始まります。そのため、アパートを建てる費用が掛かり、これはかなり高額になってしまいます。

そのため、気軽にできるわけではなく、ローンを借り入れて中長期的に返済していく必要がある点はデメリットとして挙げられます。どのくらいの費用が掛かるのかは地域やアパートの構造によって異なります。

詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

建物の維持費がかかる

アパート経営で必要なのは初期費用だけではありません。古くなった箇所の修繕費用や故障個所の修理費用など、月々一定の維持費用が掛かります。
また、15~20年に1度は大規模修繕をする必要があり、そのための貯蓄もしておく必要があります。

そのため、月々決して少なくない維持費用が掛かり、収益を圧迫してしまうことがデメリットとして挙げられます。必ず収支計画を作成する際には、修繕積立金や、定期的発生する可能性のある維持管理費用も含めて作成しましょう。

地震や火事などによる災害リスクへの備えが必要

地震や火事などの災害が発生し、アパートが被害を被ってしまうリスクもあります。一般的な住宅であれば、支援金や補助金が発生しますが、アパートなどの賃貸物件には、発生しない場合が多いです。また、延焼の火災被害を受けた場合には、満額の修理費用を損害賠償請求が出来ない可能性もあります。

日本で地震が100%発生しない地域はありません。また、住宅が密集している住宅街が多いため延焼などの火災リスクも少なくありません。そのため、災害リスクに備えて保険加入や貯蓄などの対策もしておきましょう。

アパート経営で成功するためにデメリット対策


アパート経営で儲けを出すには、次の7つのコツを把握しておきましょう。


  • 無理のない経営プランなのかを査定から比較
  • 将来も需要が期待できる土地なのかを検討
  • 周囲とは差をつけた設備を導入
  • 空室対策が充実した管理会社と契約
  • 税金対策をして利益を残す
  • お金も管理も可能な限り自身でカバー
  • アパートの敷地内で副収入源を作る

これらのポイントを意識して経営に臨むことで、収益を上げやすくなります。

無理のない経営プランなのかを査定から比較

アパート経営をするなら、経営プランを綿密に立てることが大切です。経営プランは賃貸査定から比較し、無理のない内容かどうかを比較してから決めるようにしましょう。

不動産比較情報サイトを利用することで、ネット上から無料でプランを取り寄せられます。複数社からの査定を受けられるため、効率的に条件を比較しやすく、自分に合った管理会社も見つけられるでしょう。

また、不動産査定も無料で利用でき、不動産会社への相談にもコストはかかりません。費用をかけずにプランの選定ができるため、無理のない方法でアパート経営を開始しやすいです。

将来も需要が期待できる土地なのかを検討

利益を出すには入居者を確保することが大切であり、需要を獲得できる土地かどうかをチェックしておきましょう。このとき現在の需要だけではなく、将来的にも同じかそれ以上の需要を獲得できるのかを、確認しておくことが大切です。将来的な需要をチェックする際には、次のポイントで確認しましょう。


  • 人口が減少しているエリアではないか
  • 交通アクセスがよいか
  • 病院やスーパーなどの生活に必要な施設が充実しているか
  • 都市開発などの予定があるか

人口が減少しているエリアでは、将来的に需要が減ってしまう可能性が高いです。特に高齢者が多く、若者が少ないエリアは需要の獲得が難しいため、避けたほうが無難でしょう。

物件周辺の状況も重要であり、アクセスがよく、生活に便利な施設が多い地域だと、需要を獲得しやすいためおすすめです。反対にアクセスが悪かったり、周辺に何もない場所だと空室リスクは上がるため注意しましょう。

また、都市開発が予定されているエリアだと、将来的な地価の向上が見込め、資産価値の増加に伴う家賃の増額が可能な場合もあります。これらのポイントを把握して物件を選ぶと、より収益化を見込みやすいでしょう。

周囲とは差をつけた設備を導入

周辺に競合となる賃貸アパートやマンションがある場合は、差別化が図れる設備を導入することがおすすめです。例えば生活に便利な設備を導入したり、デザイン性をよくしたりすることで、入居者の確保が望める場合も多いです。

生活を便利にするなら、浴室乾燥機やネット環境を導入したり、宅配ボックスを設置したりすることがおすすめです。デザイン性を求めるなら、その地域のターゲット層に合わせて、スタイリッシュにするのか、柔らかな印象にするのかなどを決めるとよいでしょう。

空室対策が充実した管理会社と契約

経営を成功させるには、管理会社と契約して、物件の管理を委託することがおすすめです。管理会社と契約する際には、空室対策が充実しているものを選びましょう。具体的な空室対策としては、次のものがあげられます。


  • 積極的に広告を出してくれる
  • 入居者の不満を解消してくれる
  • トラブル対応を迅速に行ってくれる
  • 空室時の収入補助をしてくれる

これらのサービスがある管理会社だと、空室時でも慌てずに対応しやすいです。新規の入居者を確保することはもちろん、既存の入居者を逃さない対策も必要であることは理解しておきましょう。

税金対策をして利益を残す

アパート経営は税金対策としても有効ですが、さらに利益を出すにはより積極的に税金対策を行うことがおすすめです。税金対策をするには、経費を積極的に計上して、少しでも帳簿上の利益が減るようにしておきましょう。

アパート経営では物件の管理にかかるコストを計上でき、リフォームや修繕にかかった費用から、固定資産税なども経費に含まれます。

また、確定申告を青色申告で行うことでも、税控除が受けられます。より経費を計上したいなら、法人化してアパート経営をするとよいでしょう。法人化することで個人よりも税制優遇が受けられ、経費に計上できる範囲も広がるため、より高い節税効果が望めます。

お金も管理も可能な限り自身でカバー

アパート経営を成功させるには、お金や物件の管理もできる限り自身でカバーすることがおすすめです。ローンを借りずに自己資金で経営をしたり、借り入れをしても借入金を減らしたりすることで、出費は削減できます。

また、管理会社を利用しないことで、管理料を節約でき、出費は抑えられるでしょう。もちろん、物件管理や経営の手間を省くには、プロに委託することがおすすめです。
そのため、すべてを自分で行うのではなく、物件管理など手間がかかりやすい部分はプロに任せ、できることは積極的に自分で行うとよいでしょう。

アパートの敷地内で副収入源を作る

収入源を複数作ることもおすすめであり、アパートの敷地が広いなら、ここで副収入源を作るとよいでしょう。広いスペースが余っているなら、例えば太陽光パネルを設置し、電気を売ったり、アパートの電気として活用したりすることで、利益を上げられます。

また、駐車場を作ったり、トランクルームを設置したりすることでも、収入は得られます。土地は余すことなく活用することがおすすめであるため、可能なら敷地内で副収入を得られるすべを考えましょう。

アパート経営で失敗しないための注意点

アパート経営を続けるなら、次の2点にも注意しましょう。


  • 対策をしないと住民トラブルで疲弊する
  • アパート経営の辞めどきを決めておく

経営を続けていると様々な問題も起きるため、この対応策を考えておくことも大切です。

対策をしないと住民トラブルで疲弊する

アパートの規定を厳しく決めたり、管理会社に管理を委託したりして、住民トラブルの対策をしておくことが大切です。対策をしておかないと、住民トラブルで疲弊してしまうこともあり、経営に失敗する可能性もあります。住民トラブルの代表例としては、次のものがあげられます。


  • 家賃の滞納
  • 不法侵入
  • 騒音
  • ペットなどの規約違反

これらのトラブルを回避するためには、入居時の審査を厳しくしたり、セキュリティ対策を念入りに行ったりすることが大切です。また、騒音の問題は、防音性の高い壁材や床材を使用して対処するとよいでしょう。

アパート経営の辞めどきを決めておく

アパート経営は始めたときには順調でも、長く続けていると収益が上がらなくなることもあります。そのため、どこで辞めるのかを決めておくことが大切であり、いくらまで赤字が出たら経営を辞めて売却するのかなど、基準を決めておきましょう。

辞めどきを決めておかないと、ずるずると経営を続けてしまい、赤字が拡大することも少なくありません。入居者の数や収支のバランスなどで基準を決めておくと、いつ辞めるべきかが判断しやすくなり、赤字になった際にも大きな損失を出さずに済みます。

メリットを活かすにはまずは情報収集が重要

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アパート経営には様々なリスクがありますが、コツをつかんで経営をすることで儲けは出せます。儲かるためには経営方法を工夫したり、物件選びを慎重に行ったりすることが大切です。特にアパート経営では、複数の業者から情報を集めることで勢いで失敗することを防ぐことができます。

アパート経営について複数の業者から情報を集めるには、不動産比較情報サイトのイエカレの利用がおすすめです。イエカレでは、一括査定で賃貸経営についてのプランを無料で比較でき、業者ごとの違いをチェックしやすいです。

メリットとデメリットを比べつつ判断し、儲かる物件と経営プランを選定して、自分に合ったアパート経営の方法を考えましょう。

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