土地活用で選ぶべきは本当にアパート経営なのか?|10の土地活用方法を徹底比較

土地活用を考えている方へ
  • 5月は土地活用を考え始めるのにおすすめの月!
    夏場は晴れた日が続くため工事がしやすい環境となります。
    梅雨明けにすぐ着工できるよう設計を固めておきましょう!
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

土地活用のなかで最も有名なものは、アパート経営でしょう。
この記事では、アパート経営がなぜ有名で人気なのかを解説していきます。

アパート経営のメリットやデメリットだけでなく、ほかの土地活用方法と比較して紹介するので、参考にしてみて下さい。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 土地活用でアパート経営を考えている
  • アパート経営でかかる費用や収入を把握したい
  • アパート経営ができる土地なのかどうか判断したい
逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
URL:P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ

土地活用にはアパート経営以外にもさまざまな方法があります。自分の持っている土地に合った土地活用方法にお悩みの方は以下の記事をご覧ください。

10パターンの土地活用方法を総まとめ

おすすめの売却方法は

アパート経営以外に、土地活用には様々な種類の方法が存在します。以下の表では、アパート経営を含む10種類の土地活用方法をまとめました。

初期投資額 収益性 相続税対策効果 管理の手間
アパート経営
マンション経営
高齢者施設経営
簡易宿泊所経営
駐車場経営 ×
戸建賃貸経営
トランクルーム経営 ×
賃貸併用住宅経営 × ×
太陽光発電
定期借地
土地信託

土地活用方法によって、必要な費用や投資回収期間、税金対策効果は異なります。そのため、土地の立地や土地活用の目的によって、最適な土地活用方法は異なります。土地活用方法を選ぶ際には、自分の経済状況や理想のライフスタイルなどを考えておくことが重要です。

また、失敗しない土地活用を始めるには、様々な業者の経営プランの比較が必要です。しかし、自分で1から業者に問い合わせるのは手間もお金もかかりますし、無理な営業をされてしまう恐れもあります。

そこで、より効率的なプラン選びには、土地活用比較サイトがおすすめです。土地活用比較サイトは、自分の土地に合った条件で、複数業者のアパート経営プランを無料で比較できます。

土地の活用方法に悩んでいる方は、お気軽にお問い合わせください。

土地活用としてのアパート経営

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アパート経営は土地活用の中でも人気の方法であり、アパートを建築して賃貸として貸し出し、収益を得ることを指します。ここでは、土地活用としてアパート経営を検討している方に向けて、アパート経営のメリットやデメリット、費用について解説します。

アパート経営のメリット

アパート経営のメリットは以下の5つです。

  • 固定資産税・所得税・住民税の節税に有効

  • 相続税対策に有効

  • 相続人にローンが残らない

  • ほぼ手放しで不労収入を得ることができる

  • 万が一のときに家族に資産を残しやすい

アパート経営のメリットは、主に税金対策と、安定した資産性に分けられます。

アパート経営によって更地で保有している場合に比べて、固定資産税を最大1/6、都市計画税を最大2/3、相続税を最大8割減額することができます。

さらに、アパート経営は一度入居者が付けば一定期間は家賃収入が発生します。管理会社に管理業務を委託すれば、ほとんど手放しで家賃収入を得ることができます。

また、ローンの返済に不安がある場合でも、団体信用生命保険に加入すれば相続人にローンの返済負担を遺すことがありません。

アパート経営は、数ある土地活用の中でもバランスの取れた土地活用方法といえます。

アパート経営のリスク

アパート経営のリスクは以下の3つです。

  • 空室リスク

  • アパートの老朽化リスク

  • 災害リスク

アパート経営には、一定のリスクが伴います。初期投資をかけても、入居者が集まらず空室が発生してしまえば、家賃収入が下がりローンの返済が難しくなります。

また、建物は築年数に応じて、設備や建物の構造部分が劣化していきます。建物の劣化は空室率の上昇原因であるだけではなく、修繕コストの増加にもつながります。

さらに、アパート経営はローン完済まで20~30年ほどかかる長期的な事業です。そのため、火災や地震による災害発生リスクも無視することはできません。賃貸物件は支援金の対象にならず、被災時には自力での再建が必要です。

アパート経営は魅力的な土地活用方法ですが、一定のリスクも存在します。どんなリスクがあるかは洗い出しておき、事前に対策しておきましょう。

アパート建築費用

アパート経営の初期投資にかかるのは主に以下の項目です。

支払いタイミング 費用項目 目安
取得時に必要な費用 アパート建築費用 50~120万円程度/坪
不動産取得税 固定資産税評価額×税率(3%)
印紙税 1000円~6万円
登記費用 30~50万円程度
その他必要な費用 アパートローン手数料 借入額の1~3%
各種保険料 50万円程度
外注費 内容による

実際に土地所有者の方が、延床面積51坪(約170平米)の木造アパートを建築する際の建築費用について計算してみましょう。
木造アパートの工事費用は、坪単価50万円として仮定します。

建築費用

建築費用:50万円×51坪=2550万円
建物以外にかかる工事費(10%ほど):2550×0.1=255万円
アパートローン手数料(3%ほど):2550×0.03=76.5万円
各種保険料:50万円程度
外注費用:15万(土地活用コンサルタントや税理士への相談費)

合計:2916.5万円

アパート経営の初期費用は、建てるアパートの立地や構造、規模の大きさによって異なります。
アパートの建築費用について細かく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。


ここまで、アパート経営の特徴やアパート経営に向いている土地について解説してきました。しかし実際には、「実際のところ自分の土地がアパート経営に向いてるか判断できない」「自分で決断する前に、一度土地活用のプロに相談したい」と感じる方も少なくないのではないでしょうか。

土地活用比較サイトであれば、効率的に複数の会社から、アパート経営プランや収支シミュレーションを無料で請求できます。複数の会社のプランを比較することで、自分に適した会社が分かります。

土地活用比較サイトの中でも、イエカレであれば、条件を簡単に入力するだけで、最大8個の経営プランを比較できます。アパート経営や土地活用にお悩みの方は、まずはイエカレを活用して複数の経営プランを無料で比較してみましょう。

アパート経営よりも低リスクな7つの土地活用方法

土地売却にかかる費用

土地活用には返済リスクや災害リスク、集客リスクなど様々なリスクが存在します。土地活用は長期的な事業であり、失敗を取り戻すのも時間がかかります。そのため、失敗するリスクが低いかは、土地活用方法を選ぶ際に確認しておくべきポイントといえます。

初期投資額 収益性 相続税対策効果 管理の手間
アパート経営
駐車場経営 ×
戸建賃貸経営
トランクルーム経営 ×
賃貸併用住宅経営 × ×
太陽光発電
定期借地
土地信託

ここからは、「アパート経営に比べて、低コストで始めることができ、低リスクな土地活用方法が知りたい」という方に向けて、アパート経営よりも低リスクで手軽に始められる土地活用について解説します。

定期借地

アパート経営 定期借地
初期投資額 ×
収益性
相続税対策効果
管理の手間

定期借地とは、一定期間の間、土地を貸し出し借地料金をもらうという土地活用方法です。
定期借地のメリットは、手間をほとんどかけずに収益が得られる点と、買い手が見つかりやすい点があげられます。

土地に建物を建てる場合には、借主が費用を負担するため、費用は定期的に発生する固定資産税程度しかかかりません。さらに、最短10年最長50年の範囲内であれば、土地を貸す期限を決めることができます。期間満了後には、借主は原状回復を行った上で、持ち主に必ず土地を返す必要があります。

借り手がそのまま買い手になる場合もあるため、1から買い手を探す場合よりも、買い手を見つける手間を省くことができます。

一方で、土地の賃料が収益源になるため、収益金額はそこまで期待できません。土地を貸す際には、賃料相場を調べた上で、長期的に土地を貸しても損しない価格を設定しましょう。

また、定期借地ではなく、普通借地という契約では、借地人の希望によって契約を更新することができるため、貸した土地が戻ってこないということにもなりかねません。土地を貸す場合には、契約内容については入念に確認しておきましょう。

アパート経営に比べて、定期借地は収益性は低いものの、収益の安定性や初期費用の小ささが魅力の土地活用方法です。土地活用に手間やお金をかけたくない場合や、低収益でも低リスクの土地活用を行いたい場合には、おすすめの土地活用方法です。

駐車場経営

アパート経営 駐車場経営
初期投資額 ×
収益性
相続税対策効果 ×
管理の手間

駐車場経営は、土地を駐車場にして駐車料金を得る方法で、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。

駐車場経営のメリットは、設備投資が少ないため初期投資を安く抑えることができるため、リスクが低い」という点です。特に月極駐車場の場合は整地費用程度で始めることもできます。

また、コインパーキング経営を行う場合、管理会社が設備費用を負担してくれる場合もあります。設備投資が少ないため、工事期間も短くてすみ、短期間で土地を収益化することが可能です。

一方、駐車場経営は参入障壁が低く、競合が発生しやすい土地活用です。駐車場経営では、価格と立地程度しか差別化が難しいため、賃料を引き下げたり、場合によっては広告費が必要な場合もあります。

アパート経営に比べて、駐車場経営はローリスクローリターンの土地活用方法で、賃貸需要がそこまで期待できない場合や、変形地や狭小地の場合には、おすすめの土地活用方法といえます。

戸建賃貸経営

アパート経営 戸建賃貸経営
初期投資額 ×
収益性
相続税対策効果
管理の手間

戸建賃貸経営は、アパートやマンションのような集合住宅を建てるのではなく、一戸建てを建てて第三者に貸し出し家賃収入を得る方法です。

基本的な仕組みはアパート経営と同じですが、「集客数が少ないため集客コストが低い」「物件価格が比較的安い」といったことがメリットとして挙げられます。

一方、デメリットとしては「1棟あたりの収益が小さい」「空室リスクが大きい」といった点が上げられます。戸建賃貸経営は、戸数が少ないため、1戸の空室が経営に大きく影響します。そのため、空室リスクが大きく十分に空室対策を行っておくことが必要です。

小さい土地でも、十分な物件を建てることができるため、アパート経営はできないような狭小地や変形地でも、賃貸経営を始めることができます。また、戸建賃貸物件は賃貸市場では少ないため、収益が小さくても確実に収益を得たい場合には、おすすめの土地活用方法です。

トランクルーム経営

アパート経営 トランクルーム経営
初期投資額 ×
収益性 ×
相続税対策効果
管理の手間

トランクルーム経営とは、土地のうえにトランクルームを立てて、利用者に貸し出して賃料を得る土地活用方法です。

駐車場経営と似た特徴を持ち「初期費用を安く抑えやすい」というメリットがある一方で、「収益を大きくしにくい」というデメリットがあります。

少額から始められることから、収益化につながるまでの時間が短いため、とりあえず収益を発生させたいという方にはおすすめです。

賃貸併用住宅経営

アパート経営 賃貸併用住宅経営
初期投資額 × ×
収益性
相続税対策効果
管理の手間 ×

賃貸併用住宅経営は、自分で住みながら、同じ建物内に賃貸部分を設けて、第三者に貸し付けて家賃収入を得る方法です。全スペースを住宅にするアパート経営を行う場合に比べて、賃貸併用住宅では、自宅部分があるので賃貸できる戸数が少なくなり、利回りは低くなる傾向にあります。

一方で、賃貸併用住宅は「要件を満たせば条件の良い住宅ローンを利用できる」点が最大のメリットです。
一般的なマイホームのローン返済は、所有者の給与から返済されますが、賃貸併用住宅なら賃貸スペースの家賃収入からローンの返済を行えるため、住宅ローンの返済負担が減ります。

一般的な不動産賃貸と異なり、日々の物件の清掃や管理などを委託せずに自分で行うこともできます。利益率の高い賃貸経営を行いたい方にはおすすめの土地活用方法です。

太陽光発電

アパート経営 太陽光発電
初期投資額 ×
収益性 ×
相続税対策効果
管理の手間

太陽光発電は、発電した電気を電力会社に買い取ってもらい収益を得る土地活用方法です。

太陽光発電のメリットは、「どんな土地でも始めることができ、収益が安定する」という点です。一方で、デメリットとしては、「利益があまり大きくなく、メンテナンス費用が大きい」という点が挙げられます。

太陽光発電は「賃貸の需要があると思えない場所に土地を持っており、どのように収益化すればいいのか検討もつかない」というかたにおすすめの土地活用方法です。

土地信託

アパート経営 土地信託
初期投資額
収益性
相続税対策効果
管理の手間

土地信託とは、自身の土地を信託会社や信託銀行に預けて活用してもらい、収益が出れば諸経費などを差し引いた配当金を得るという活用方法です。

土地活用に必要な建築費などの初期費用の負担を抑えて、配当金を得ることができる、ローリスクローリターンの土地活用といえます。

デメリットとしては、土地の権利を失う点があげられます。相続が発生した場合には、土地の権利ではなく、信託受益権を得ることになります。

また、信託会社の能力によっては、赤字が発生してしまいます。さらに、赤字が続き止むを得ない場合には、土地を売却する可能性も発生します。

土地活用にかける手間がない場合や、土地活用にかけることができるコストが少ない場合には、土地信託はおすすめです。しかし、信託会社選びには慎重に行いましょう。

アパート経営よりも高収益な3つの土地活用方法

アパート経営のメリットとしては、初期費用に対して安定かつ比較的高めの家賃収入が期待できることにあります。

初期投資額 収益性 相続税対策効果 管理の手間
アパート経営
マンション経営
高齢者施設経営
簡易宿泊所経営

ここからは、「高収益な土地活用方法も知りたい」という方に向けて、アパート経営よりも高収益が期待できる3つの土地活用方法について解説します。

マンション経営

アパート経営 マンション経営
初期投資額
収益性
相続税対策効果
管理の手間

マンション経営は、アパート経営と非常によく似ていますが、より高コストで高収益な不動産活用方法です。

同じ賃貸物件でも建築費が高くなりやすいのは、戸数が多く、建物構造も木造ではなく鉄骨造や鉄筋コンクリート造などになるためです。

マンション経営のメリットは、高い収益性と売却のしやすさにあります。

アパートに比べて、マンションは戸数も多く、一戸あたりの家賃も高いです。そのため多くの収益を期待することができます。借入金も大きいため、アパート経営よりも高い節税効果があります。また、マンションは木造ではなくRC造、SRC造で建てられることが多く、耐用年数が木造アパートよりも長いです。そのため、アパートに比べても買い手がローンをつけやすいため、売却しやすいといえます。

一方で、マンション経営のデメリットとしては、始めるまでハードルの高さがあげられます。マンションは初期費用が大きいため、ローンを組むためには、土地の資産性、事業計画の実現性の高さが求められます。そのため、駅近郊などの立地が非常に重要になります。また、建物規模がアパートよりも大きいため、土地に一定の広さが求められます。

条件のよい土地を持っており、活用方法に迷っているという方には、おすすめの不動産活用方法です。

高齢者向け施設経営

アパート経営 高齢者施設経営
初期投資額
収益性
相続税対策効果
管理の手間

高齢者向け施設には、老人ホーム経営とサ高住経営の2つがあります。老人ホームが総量規制や入居一時金の0円化などの逆風化にあるなかで、注目されているのがサ高住経営です。

サ高住経営とは、支援が必要なお年寄りのために、バリアフリーを完備した住宅を経営を指します。常駐スタッフによる日常生活の相談や、定期的な巡回サービスも受けることができます。

アパート経営に比べて独自設備設置などが必要になるため、より多くの初期費用が必要ですが、安定した収益が期待できるでしょう。

なお、高齢者向け住宅では一定の条件をクリアすれば、国からの補助金を受けられます。医療機関が近く、高齢者が多い郊外ではおすすめの不動産活用方法です。

簡易宿泊所経営

アパート経営 簡易宿泊所経営
初期投資額
収益性
相続税対策効果
管理の手間
ホテル・簡易宿泊所経営とは、旅館業許可を取得し、不動産を宿泊施設として、宿泊料を得るという不動産活用方法です。民泊経営は年間180日間の営業日数に限られていますが、ホテル・簡易宿泊所経営は365日間営業することができます。

ホテル・簡易宿泊所経営のメリットは、収益性の高さです。1日単位で貸し出すことができ、営業日数に制限がないため、稼働率や価格設定次第で賃貸経営よりも高い収益を生み出すことができます。

一方で、ホテル・簡易宿泊所経営のデメリットは、始めるまでの難易度が高く、初期投資額が大きいという点です。旅館業許可の取得には、建築士や行政書士への依頼が必要です。

また、安定した稼働率を維持するために、他のホテルや簡易宿泊所と差別化する必要があります。そのため、内装工事費用や設備投資も必要となります。

一般的な不動産投資よりも高い事業計画が求められますが、都市部の中でも駅から近いなど魅力的な立地の建物を所有している方にはおすすめです。

自分に合った土地活用方法の選び方

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土地活用にはさまざまな方法があるため、いざ土地活用をしようとしても、どの方法があっているのかわからないということもあるでしょう。

しかも、間違った方法を選んでしまうと利益を得るどころか損をしてしまうため、ポイントをしっかりと押さえていく必要があります。

収入額ではなく利回りで判断する

土地活用方法を選ぶ際には、単純な収入額ではなく、投資に対してどれくらいの収益があったかという利回り視点で判断することが重要です。例えば、120万円の収入があって100万円の費用を払ったのなら、20万円の収益が得られたことになります。ただし、得られた収入というものにはさまざまな費用がかかります。

不動産を建てる際にかかった建築費やそれを維持するための費用、不動産にかかる固定資産税などの税金などが当てはまります。また、すべての不動産活用が成功するわけではなく、立地や経済状況などにも左右されます。そのため、損をするリスクについても考慮することが重要です。

さらに、使える費用についても個々で状況が異なるため、それぞれの経済状況を考えなら検討していく必要もあります。

立地から逆算して考える

土地活用方法の多くは土地の立地によって決まります。特に賃貸経営では、その傾向が高いです。自身の土地の立地に応じて土地活用の企画を考える必要があります。

例えば、駅から離れており近くに学校や公園がある場合には、単身者向けのアパートを建てるよりも、ファミリー向けの戸建賃貸物件を建てたほうが収益が出る可能性があります。

土地活用方法を選ぶ際には、自身の土地の立地を客観的に判断し、立地から逆算して活用方法を考えることをおすすめします。

他の活用方法とも比較する

不動産活用で失敗しないためのコツは、多くの情報やアドバイスをもとに、複数のプランを比較して活用方法を決めることです。

一見魅力的に見える不動産活用プランでも、それが本当にベストなプランは限りません。そのため、不動産活用プランはプロの業者と相談しながら、複数を比較していくとよいです。

そうすることで、どれくらいの収益性を出すことがあなたに合っているのか、また、業者によって建築費用など中身がどれくらい違っているのかなどがわかります。適切なプランを提案してくれる業者と一緒に、あなたに合った適切な不動産活用プランを検討してください。

アパート経営は土地活用でも人気の方法!

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土地活用には様々な方法がありますが、その中でもアパート経営は人気の活用方法です。
賃料収入が安定して見込める分、老後の資産形成や相続税対策として始める方が多くいらっしゃいます。

アパート経営を始める前には、立地や周辺環境に合わせて「どんなアパートを建てるべきか」を専門家に相談しておく必要があります。
その際、土地活用比較サイトを活用すれば、複数の企業に無料で相談することができるのでおすすめです。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
アパート経営はどうして人気なの?
節税対策につながる点や、安定した収入を見込める点が挙げられます。アパート経営の魅力についてはこちらで詳しく解説しています。
土地活用でアパート経営を選ぶデメリットは?
多くの初期費用が必要になる点があげられます。アパート経営のデメリットについて、詳しくはこちらからご覧ください。
アパート経営を行うのに向いている土地とは?
駅や学校などの生活の拠点となる施設が近くにある土地などが挙げられます。実際には市場調査が必要です。詳しくはこちらをご覧ください。
土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順
【完全無料】最適な土地活用って?