土地を所有している多くの方は、その土地を有効に活用したいと考えているでしょう。土地活用のなかで最も有名なものは、アパート経営です。
アパート経営は土地オーナーに広く知られる代表的な土地活用法です。土地活用としてのアパート経営は、所有する土地にアパートを建築して部屋を貸し出すことで家賃収入を得る土地活用法です。
本記事では土地活用としてのアパート経営のメリット、リスク、必要な資金、向いている土地について解説しています。また、「土地はあるけどお金がない」といった人向けの土地活用方法についても紹介しています。
その他、土地活用方法について以下の記事もご覧ください。
土地活用としてアパート経営を行なうメリット
土地活用としてアパート経営を行なうメリットは以下の通りです。
- 利回りが高い
- ローンが少額で済む
- 土地代がかからない分物件に力を入れられる
- 賃貸ニーズを理解しやすい
- 安定した賃料収入が得られる
- 相続税や固定資産税の節税になる
- 定年後の生活資金になる
それぞれ詳しく解説していきます。
利回りが高い
所有する土地を活用してアパート経営を行なう場合、土地の購入費用がかからないため高い利回りを期待することができます。
土地の購入から始めるとなると多くの費用がかかることになり、立地条件の良い土地となるとさらに高くなります。良い立地の分リスクは低くなりますが、初期費用が多くかかるため利回りも低くなってしまいます。
その点、土地を所有していてかつ立地条件が良ければ、低リスクで大きなリターンを見込むことができます。そのため、土地活用としてアパート経営を行なうことを検討している人は、まずは自分の立地が向いているのかどうかを調べることをおすすめします。
ローンが少額で済む
前述した通り、土地を所有している場合は土地の購入費用が必要ないため、借り入れるローンの額も比較的に少なく済む点も魅力です。
借入金が少ないと比較的リスクの低いアパート経営を行なうことができ、返済に行き詰まる可能性も低くなります。
また、土地を所有していることで「資産をがある」とみなされるため、アパートローンの審査に通りやすくなります。
土地代がかからない分物件に力を入れられる
土地の購入費用がかからないということは、その分建築する物件に力を入れることができる、ということになります。
物件に資金をかけることで、空室の発生しにくい建物の造りにしたり、修繕費の発生しにくい質の高い施工をしたりが可能です。物件に様々な工夫で力を入れることで、競合との差別化を図ることができるのです。
賃貸ニーズを理解しやすい
元々所有する土地なのであれば、その地域における賃貸ニーズを理解しやすいこともメリットです。
賃貸ニーズを把握できれば、それに対応したアパートを建築することが可能になり、成功率を大幅に上げることができます。
安定した賃料収入が得られる
アパート経営は一度入居者を確保してしまえば一定期間は出ていかないため、長期的に安定した家賃収入を得られます。
アパートは8戸~10戸が平均的な部屋数です。アパート経営やマンション経営のような賃貸経営では、完全に空室にならない限りいくらかの収入を得ることができます。
入居者の募集は不動産仲介業者、賃貸借契約の対応やアパートの維持管理は管理会社に依頼することができます。そのため、賃貸需要が見込める立地でアパート経営を始めることができれば、他の土地活用方法と比べても安定した不労所得を得ることができます。
相続税や固定資産税の節税になる
高額な税対策になることも大きなメリットの一つです。
アパートを建てることにより、将来発生する相続税や現在支払っている更地の固定資産税などを節税することが可能です。
相続税対策について
アパート経営が相続税対策になる理由は、現金よりも不動産の方が相続税評価額が低くなるためです。
資産を現金で相続した場合、基礎控除額を差し引いた全額に相続税が課されます。しかし、アパート経営を行って資産を不動産で相続することで、相続する土地と建物に対する相続税評価額を低減させることができます。
また、土地に対する相続税評価額は自用地評価額を基にして計算しますが、この自用地評価額は土地がどのように扱われているのかによって変動します。第三者が利用する賃貸物件が建っている土地は「貸家建付地」と言われ、自用地税評価額が低くなります。
固定資産税対策について
さらに、アパート経営は相続税だけではなく固定資産税の減税にもつながります。固定資産税は土地や建物を所有している場合に支払い義務が発生します。
しかし、所有する不動産が住居用地の場合は「住宅用地の課税標準の特例」が適用され、減税措置を受けることができます。
具体的には、固定資産税は住宅用地であれば課税標準を3分の1に減額されるほか、特に200平方メートル以下の部分に対する課税標準は6分の1に減額されます。
定年後の生活資金になる
アパート経営は定年後の生活資金になるため、高齢者の方にとっては長い老後を乗り越える方法の1つとして検討されることもあります。
収入を生む賃貸住宅に対する融資条件は年齢によって制限がないため、土地さえあれば資金調達は難しくありません。支給された年金だけでは不安ですが、安定した賃料収入があれば急な事故や病気に備えることができ安心です。さらに金利分については税務上必要経費として認められているため、アパート経営は低金利な今の情勢を活かして投資を始めることができる選択肢です。
このようにアパート経営にはさまざまなメリットがあるため、ランキングでも常に上位に位置する土地活用方法です。
実際におすすめできるかどうかはお持ちの土地の立地・広さ・形に大きく左右されるため、複数の活用方法を検討する必要があります。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。お持ちの土地の所在地を入力をするだけで、将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
\最適な土地活用プランって?/
土地活用として行なうアパート経営のデメリット・リスク
土地活用としてアパート経営を始めることには魅力的なメリットがありますが、無条件でおすすめできるわけではありません。
アパート経営に関するリスクについて理解せずに始めた場合、利益を得るどころか借金を抱え込むことになる可能性もあります。そのため本章では、アパート経営のデメリットやリスクについて解説します。
立地を選ぶことができない
土地を持っていてアパート経営を始める場合の唯一のデメリットは、立地を選べないことです。アパート経営には向いている場所とそうでない場所があり、需要がない場所で始めることはリスクが高くリターンは低い可能性が高いためおすすめできません。
また、土地の広さや形なども決まっているため、立地条件的にアパート経営に向いていても、広さが足りなかったり形によってそもそもアパート経営が出来なかったりという可能性もあります。
立地の悪い土地や広さ・形の優れない土地に関しては、他の用途で利用するか売却をするかを試みると良いでしょう。
老朽化のリスク
アパート経営において建物の老朽化は避けることができない問題です。
新築のアパートであっても、徐々に外装や内装、屋根、給湯器などが老朽化していき、5~10年に一度、塗装や設備の修繕が必要になります。また、数十年後には、大規模修繕が必要になっていきます。大規模修繕では、何百万円単位で費用がかかり、経営へ与える影響も決して少なくありません。
費用がかかるからといって修繕を行わないと、後に述べる空室リスクや家賃下落リスクが発生する可能性が高くなります。そのため、修繕に備えて新築の段階から、毎月の家賃収入の一部を修繕費として積み立てておくことが大切です。
空室のリスク
アパート経営は、常に空室のリスクと隣り合わせになっています。
アパートなどの賃貸物件は、新築であること自体が入居者に対してアピールポイントになりますが、段々とその強みが失われ、空室のリスクが高まります。もし空室が発生してしまうと、その分の家賃収入を得ることができないことから、想定していた収支計画が崩れてしまう可能性があります。
そのため、アパート経営は継続的な空室対策が必要になります。空室対策は、新たな入居者の募集だけでなく、現在住んでいる入居者を出ていかせないような対策も含まれます。
家賃下落のリスク
アパート経営では、新築のときが一番家賃を高く設定することができます。しかし、新築時の家賃のまま、何十年もアパート経営を続けることはできません。
アパートは時間とともに劣化していき、周辺環境や入居者が求めている設備なども変化していきます。特に、所有しているアパートの近くに新築でアパートが建てば、そちらに新しい入居者を奪われてしまうことになるため、少しずつ家賃を下げる必要があります。
家賃下落のリスクに対応していくためには、数年おきに収支計画を見直し、家賃を下げても問題ない計画を立てることが大切です。
金利変動のリスク
低金利が続いている現在、金融情勢によって金利が変動する変動金利でアパートローンを利用する方も多いでしょう。
変動金利でアパートローンを利用している場合、金利が上昇して返済不能に陥るリスクがあることも覚えておく必要があります。
現在は低金利が続いていますが、この低金利がいつまで続くかを予測するのは専門家でも難しいです。そのため固定金利でローンを組んだり、余裕が生まれたタイミングで繰り上げ返済を行うなどして、返済額を減らしておきましょう。
災害のリスク
アパート経営は20年以上も続く、長期的な事業です。そのため地震や火事、大雨などの予期せぬ災害が起こる可能性は少なくありません。
地震や火災が発生した場合でも、対応にかかった費用を全額保証してもらうことは不可能です。また、災害の被害を受けたとしても、ローンの返済は続けなければならないため、余裕のある経営をしておく必要があります。
災害のリスク対策として、火災保険や災害保険に加入し、複数のエリアに物件を所有してリスクを分散することもおすすめです。
土地活用としてのアパート経営で必要な資金
土地活用としてのアパート経営に必要な資金としては、建築費の15%~25%が頭金の目安となっています。では、その建築費はどれくらいするのかについて、下記は構造別の坪単価と建築費の相場です。
【構造別坪単価】
- 木造(W造) : 坪単価 56万円~73万円
- 軽量鉄骨造(S造) : 坪単価 83万円~108万円
- 鉄筋コンクリート造(RC造) : 坪単価 83万円~108万円
- 鉄骨鉄筋コンクリート造 (SRC造): 坪単価 96万円~125万円
構造 | 建築費の相場 |
---|---|
木造 | 7,000万円~7,800万円 |
鉄骨造(軽量・重量) | 8,500万円~1億円 |
鉄筋コンクリート造 | 8,500万円~1億円 |
鉄骨鉄筋コンクリート造 | 1億1,000万円~1億2,000万円 |
また、アパート経営を始める際は建築費以外にもローンの手数料や不動産取得税の諸経費がかかります。
諸経費
アパート経営を始める際に建築費以外にかかる諸経費について、以下のようなものがあります。
- 不動産取得税
- 印紙税
- 登記費用
- アパートローンの手数料(保証料+事務手数料等)
- 各種保険料(火災保険・地震保険)
- 外注費
諸経費に関しては建築費の5%ほどが目安です。
「土地なし」でアパート経営を始める場合
土地なしでアパート経営を始める場合、土地の購入費用がかかることになります。「土地あり」と「土地なし」でどれだけ初期費用が変わるかをわかりやすくするために、土地の購入にかかる費用について紹介します。
2023年の全国の地価公示の平均金額は、1㎡あたり24万3,154円です。以下は30坪、60坪、90坪の時の地価公示の金額の目安です。
土地の大きさ | 地価公示価格 |
---|---|
30坪(約100㎡) | 2,431万5,400円 |
60坪(約200㎡) | 4,863万800円 |
90坪(約300㎡) | 7,294万6,200円 |
上記の表からわかるように、土地の購入が必要かどうかによって初期費用は大きく異なります。土地を所有している状態がどれだけ有利かが分かると思います。
土地活用でアパート経営をした人の失敗談
本章では、実際にアパート経営を行なった人が経験した失敗について紹介します。
サブリース契約を十分に理解せず結んでしまった
以下は「サブリース契約を十分に理解せず結んでしまった」人の失敗談です。
サブリースとは物件の管理や運営を全てプロに任せ、オーナーは毎月一定の賃料を受け取るという仕組みのものです。
維持管理の手間がなく安定した賃料を得られるため一見非の打ちどころのないサービスに思えますが、しっかりと理解せずに契約をすることはやめましょう。
家賃保証というのは同じ家賃を永遠に保障するようなものではありません。サブリース契約においては、管理会社が賃料の減額を行なって赤字となってしまう、というケースが多発しているのです。
管理会社を選び間違えてしまった
以下は「管理会社を選び間違えてしまった」人の失敗談です。
アパート経営は、多くのオーナーが管理会社に管理業務を委託することになります。管理会社の対応は依頼する会社によって大きく変わるため、事前に情報を集めて、管理体制の厚いところに依頼するようにしましょう。
利回りの見積もりを甘く見てしまった
以下は「利回りの見積もりを甘く見てしまった」人の失敗談です。
アパート経営をする場合、利回りは実質利回りで見積もりをするようにしましょう。実質利回りで5%を超えることが一つの目安になっています。
修繕費を甘く見てしまっていた
以下は「修繕費を甘く見てしまっていた」人の失敗談です。
想定外の出費で資金繰りが出来なくなって失敗してしまうというのは、よくあるケースです。そういった出費にも対応できるように余裕を持った収支計画を立てることが大切です。
入居者に夜逃げされてしまった
以下は「入居者に夜逃げされてしまった」人の失敗談です。
入居者とコミュニケーションを取ったり、電気やガスが止まっていないか、チラシがポストに溜まっていないかなどを確認したりなど、普段から入居者の変化に目を配らせておくようにしましょう。また、保証会社を予め利用しておくのも一つの手です。
土地活用としてのアパート経営に向いている土地
アパート経営に向いている土地としては、以下の三つが挙げられます。
- 60坪以上の土地
- 駅・繁華街から徒歩10分以内の土地
- 地価の値上がりが予想される土地
60坪以上の土地
一般的に、アパート経営には60坪以上の土地が向いています。ただ、60坪に満たない土地でも始めることはでき、立地さえよければ狭小地での経営も可能です。
ただし、駐車場付きの住宅の需要が多く、駐車場付きのアパートを考えている場合は100坪は欲しいところです。
駅・繁華街から徒歩10分以内の土地
アパート経営に向いている土地として、駅や繁華街などから徒歩10分以内という立地条件があります。駅や商業施設など日常的に利用する施設などの近くは需要が高くなりやすいです。
そのためこの立地条件をクリアした場合、安定した収入の確保へと近づきます。他には、病院や学校、市役所の近くなどが挙げられます。
地価の値上がりが予想される土地
新しく商業施設やターミナル駅の建設、再開発に予定などが将来的に予想される場所の土地は、人気のエリアになる可能性が高いためアパート経営に向いていると言えます。
そのため、周辺エリアで新しく建設されるものはないか、大型商業施設の誘致はないかなどの動向を確認しておくようにしましょう。
「土地はあるけどお金がない」人向けの土地活用方法
「土地はあるものの自己資金を用意できないためアパート経営は厳しい」という人もいるかもしれません。そういった人に向けて、本章では比較的お金のかからない土地活用方法について解説しています。
初期費用が少なく手軽に始めることができる、比較的リスクの低い土地活用方法は以下の通りです。
- 月極駐車場経営
- コインパーキング経営
- トランクルーム経営
- 太陽光発電
- 自動販売機の設置
- 看板広告の設置
それぞれ解説します。
月極駐車場経営
月極駐車場経営は初期費用を10万円以下から始めることもできて、立地が良ければ安定収入を見込めます。更地に戻しやすいところもメリットで、駐車場経営を終了するときも利用者に1か月前に通知すれば良いだけです。
ただし、税制上の優遇措置がほぼないことや、競合が多い点などが注意点となります。
コインパーキング経営
コインパーキング経営は時間で駐車場を貸し出すもので、10坪ほどの広さで車2台分の駐車スペースが作れます。
機材の設置や経営を自分で行なうと初期費用はかなりかかってしまいますが、運営会社に全て任せることで、手間がかからずに初期費用無しで高収入を狙えます。
ただし、コインパーキングが儲かるかどうかは立地次第です。駅前や繁華街、人気の施設の近くなどであれば多くの利用者を見込むことができます。
トランクルーム経営
トランクルーム経営はコンテナを並べ、区分けして貸し出すことで収益を得る土地活用方法です。家に収まらない荷物や仕事用の備品などの保管が目的となります。
トランクルーム経営は比較的狭い土地でも始めることが可能で、必要な初期費用が少なく、ターゲット層が幅広いため場所を問わずに始められる点がメリットです。
ただし、トランクルームの利用者の多くは車で荷物を運ぶため、近くに駐車場がない場合は併設の駐車場が必要になります。
太陽光発電
土地活用としての太陽光発電とは、土地にソーラーパネルを設置して電気を売り、対価となる売電収入を得るものです。
山林や農地などの活用しづらい土地でも活用できることや、日当たりの良い土地であれば安定した収益を得ることができます。ソーラーパネルの設置にかかる費用は100万円前後が相場であるため、土地活用の中では比較的初期費用が安いと言えます。
日当たりが良い場所でないと収益が出にくいため、天候や立地条件に収益が左右される点に注意が必要です。
自動販売機の設置
手軽に土地活用を始めたい場合、自動販売機の設置という方法もおすすめです。自分で自動販売機を購入して設置するパターンと土地を業者に貸し出して設置させるパターンの二つがあります。
業者に任せる場合、設置費用の負担や運営を任せることができるため手軽に始められますが、その場合は月々4,000円~6,000円ほどと利益は低くなる上、電気代に関してはオーナ負担です。
自分で購入する場合は、売上から費用を差し引いて残った全額を収入とすることができます。
看板広告の設置
看板広告を設置して広告主から賃料を貰う土地活用方法は、極小地でも立地によっては広告の賃料を得ることができます。
看板広告の設置は手軽に始められることに加え、必ず年単位での契約となるため固定資産税程度の収入を安定して確保することができます。
ただし、看板の設置場所は自治体や法令の条例に従う必要があり、場合によっては場所だけでなく色彩やデザイン、大きさなどにも制限が設けられていることもあるため事前に確認が必要です。
以下の記事では、土地活用方法の特徴や選び方を詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。
プロと共同で活用する
自分で土地活用を行なうことに抵抗や不安がある場合、デベロッパーや信託銀行などのプロと共同して土地を収益化することをおすすめします。
プロと共同して活用することに関して、等価交換と土地信託という二つの方法があります。
等価交換
等価交換とは土地をデベロッパーに譲渡し代わりに建築してもらい、建物の価値に対する土地の価値の割合に応じて建物の所有権を得る土地活用方法のことです。
簡単に言うと、土地を所有していて活用をしたいオーナーと、建物を建てたいが土地を所有していないデベロッパーをつなぐのがこの等価交換です。
建築費はデベロッパーが支払うため初期費用をかけずに始められることや、相続税対策にもなることがメリットです。
土地信託
土地信託とは、所有する土地を信託会社や信託銀行に預けて活用してもらうことにより、配当金として収益の一部を受け取るものです。
土地信託は自己資金の容易が必要なく、管理の手間もありません。運用のプロに任せることで効率よく収益を上げることが可能になります。
土地を貸し出す
土地を第三者に貸し出すことで、土地に対する賃貸料を得ることができます。第三者に貸し出すことで、オーナー自身は事業などの管理をせずに、所有する土地で定期的な収入を得ることができます。
土地をコンビニやファミレス、介護施設などの事業者に10年~30年間で貸し出す定期借地がおすすめです。10年~30年の長期的な収入を期待できて、一定期間後には土地が返ってくることが約束されている点がメリットです。
ただし、事業者の経営不振による撤退や倒産が起こった場合、地代の回収や土地の転用が厳しい状況になるため、事業者の選定は慎重に行う必要があります。
活用事例:樹流 1棟4戸
(東新住建株式会社の土地活用事例)
最適な土地活用方法を見つけよう
お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。
また、アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、建築のプランによって将来の利回りも変わります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーの見積もりを一括請求することができます。