土地の評価額と売値に差異があるのは本当か違いを検証する

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土地を売却するなら、できるだけ高値での取引にしたいものです。しかし、なにをもって高値と判断するかを知らないまま契約書にサインしてしまい、相場以下の金額で土地を手放してしまった、なんて話も耳にします。

土地の売却は人生でそうなん度も経験することではありませんから、後悔しないために、土地の値段について把握しておきましょう。今回は、評価額と売値の違いについて詳しく解説します。

先読み!この記事の結論
  • 土地の価格は実勢価格を参照しよう
  • 相場と実際の売却価格は離れることもある


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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 土地の評価額とは

まずは評価額のお話です。算出方法の違いによって主に5種類の評価額が存在するため、それぞれの違いをよく理解することが大切。これを知っておけば、自分が売りたい土地の相場が見えてきます。

1.1. 近隣の実際の売買取引価格である「実勢価格」

実勢価格とは「今」の価格です。時価と呼ばれることもあります。需要と供給から割り出される価格で、たとえば「5,000万円で売りたいな」という供給と「5,000万円なら欲しいな」という需要が合致していれば、その土地の実勢価格は5,000万円ということになります。

とはいえ、取引が成立したときに実勢価格になるため、その取引がない場合には、周辺で実際にあった過去の取引事例やその他のデータから推定される価格も含んでいます。

一括査定サイトや不動産会社に貼られているチラシで見る

周辺の土地を参考に実勢価格を見るとしても、素人ではわかりづらいでしょう。というのも、全く同じ土地の面積、エリアであっても、隣接する道路の広さ、周辺環境(駅や学校に近い、建築が許諾される建物の制限など)によって変動するからです。

条件まで全て同じことが判断できるのであれば不動産会社に貼られているチラシからでも相場は分かりますが、掲載価格よりは1割減程度で考えましょう。

予備知識がない場合は一括査定サイトで、複数の見積を比較しながら相場を判断することをおすすめします。イエウールなら簡単60秒で土地の簡易査定ができ、非常に簡単に土地の今の価値を図る事が可能です。

国土交通省の「土地総合情報システム」の価格

国土交通省の土地総合情報システムでは「不動産取引価格情報検索」と「地価公示・都道府県地価調査」を閲覧できます。後者は別途記載しますので、前者について説明しましょう。

不動産取引価格情報検索は、不動産を実際に購入した人にアンケート調査を行い、約345万件(2018年7月現在)の結果をデータベース化したものです。宅地や土地などの種別、市町村よりもさらに細かな地区で検索できます。

検索結果として表示されるものは、実際に売買された土地のデータですからかなり詳細です。住宅地などの地域の分類、最寄駅からの徒歩距離(分)、取引総額、坪単価、土地の形状、前面道路とその種別(私道、公道など)、都市計画、建ぺり率、容積率、取引時期を閲覧できます。

ただ、詳細ではあるものの、データの件数が少ないため全く同じ条件の事例が見つかるとは限りません。

1.2. 国税庁のホームページから見れる「路線価」

路線価は市街地にあって、道路に面している宅地の1㎡あたりの価格を示したものです。路線価がない地域(農村部など)は倍率方式で計算されます。この2つを合わせて財産評価基準とし、相続、贈与、遺贈によって取得した財産を評価します。要するに税金を計算するための価格です。

実勢価格よりは3~4倍低い価格ですから、これを基に売値を決めてはいけません。相場を予測したいのであれば、次の計算を行いましょう。

  • (前面道路の路線価÷0.8)×1.1=自分の土地の価格相場


一般的な宅地は上記のように0.8で割りますが、農村部など倍率方式で算出されている場合は0.9、人気エリアの場合は1.25で計算します。

1.3. 市町村が決める固定資産税評価額

東京都に関しては都が取扱いますが、基本的には市町村が決めます。評価手順が紛らわしいので、下図で解説します。

この流れ通りに説明すると、まずその土地が住宅地なのか、ビル街なのかといった用途の区分を行い、各用途地区の中でも状況が似ている地域をさらに区分します。そして、その地域ごとに主要な道路と面している宅地の中から標準を選定、時価を評価します。

このときに、不動産鑑定士による価格よりも3割減の価格を標準宅地の価格とするのがポイントです。それを標準として主要以外の道路に面している路線価を定め、各土地の評価額を算出します。自分が持っている土地に対して固定資産税納付通知書が来ていると思いますので、そこに記載の評価額を確認してみましょう。

その価格は不動産鑑定士の価格より3割減になっているわけですから、評価額に1,400万円と書いてあるなら、次の計算が成り立ちます。

  • 固定資産評価額1,400万÷0.7=不動産鑑定価格2,000万円

1.4. 一般の土地取引で指標の役割となる「地価公示価格」

毎年のように銀座の土地の価格がニュースになりますよね。前年と比べて上昇したとか下落したとか。これは国土交通省が公表する地価公示価格によるものです。取引事例や土地の収益見込みなどを、不動産鑑定士2人以上が現地を調査して算出します。

全国25,000地点以上で実施されるこの調査は、その後の審査や調整を経て正常価格として公示され、公共事業を含む土地取引の指標として活用されます。

1.5. 国土利用計画法に基づき調査する「基準地価」

都道府県が土地価格をまとめて国土交通省が公示する価格です。住宅地、商業地、工業地などに分けてとりまとめられます。算出方法は公示地価と酷似していますが、調査される時期が公示地価が1月1日の価格、基準地価が7月1日の価格なので、最新の価格がどちらなのかで考えればよいでしょう。

  • 実勢価格を確認
  • 公示価格を参照
  • 一括査定を活用

2. なぜ評価額と査定額に違いがあるのか

土地の価格がさまざまな算定基準で評価されることはよくわかったと思います。しかし、実際に売買される価格は異なります。なぜそのようなことが起こるのでしょうか。

2.1. 査定額の算出される方法が違うから

公的な評価額というのは、あくまでもその土地が道路に面しているかどうか、公共事業をするにあたって価値がある立地かどうかを知ること、税金を徴収するにあたっての妥当性を知ることが目的になっています。しかし、宅地や商業地となるとそれだけではわからないことがたくさんありますよね。

家を建てたいと思うからには、スーパーや病院、学校など生活に即した施設との近さも関係がありますし、商業地なら人がどれだけ道を行き来するかなども重要です。売値は不動産価値ですから、これらの情報も加味して算出されるため、評価額と売値には差が生まれます。

2.2. 業者の得意分野かどうかも価格に反映する

業者が抱えている顧客層の違いといえます。宅地を売りたい人が商業地を得意分野にしている業者に依頼しても、その業者はその宅地の需要がどれだけ高いのかはよくわかりません。その土地が持つ利用価値と、抱えている顧客の需要が合致している業者の方が、高値でも取引できる可能性があるというわけです。

  • 評価額とは異なる
  • 算出方法を知る
  • 業者の特徴を知る

3. 査定額と評価額と売値は同じではない

評価額も思ったより低く、査定額も期待より低い。でも諦めないでください。どれだけ評価額や査定額は低くても売値は自分で決められます。土地だから特殊な取引というイメージが強いかもしれませんが、大根1本を100円で売ろうが1,000円で売ろうが、それは売り手の自由なのと同じように、土地も勝手に値段をつけて良いのです。

ただ、査定額は「この値段なら買う人がたくさんいると思いますよ」ということを示しています。その値段から大きく離れた高値をつけるなら、よっぽどその土地が欲しい客が現れるまで、気長に待つことになるでしょう。ただその土地が上がる可能性を秘めているものなら、投機的な目的で買う人が現れるかも知れません。

4. 土地の売値が上がる可能性

土地の立地条件の変化によって将来的に土地の価格が上昇する可能性も秘めています。

4.1. 交通機関の整備によって

1つ目は電車やバスなどの交通機関の整備によって、その土地の利便性が向上する事です。逆も然りの可能性もあるのですが、どのように整備されるかと言うのは、運任せと言う以外にその土地周辺の政治家の活動なども中止する必要があります。

特に現在最寄りの駅やバス停などが近くにある土地にはこのような情報を得ておく事がこれからの土地の運用についても考えるポイントでしょう。

土地の評価額はそう簡単に変わらなくても、土地の売値は大きく変わる可能性を秘めています。常にアンテナを張っておき情報収集に抜かりないようにしたいです。

4.2. 学校の建設によって

その地域が子育て世代が増えている地域なら、近くに学校が建ったりしてそれによって土地の価値が上がる可能性があります。学校ができるだけで子育てに挑む家族の土地のニーズが大きく上昇し、路線価に見えない売値の価格が上がる事が期待。学校の建設についてなどは周辺を散歩してみて、子供の数などを見ておくと容易に推測できるでしょう。

近年は待機児童の多い都心部よりも保育などある程度充実している土地を買い、そこにマイホームを建てるという考え方も復活しつつあります。それにつれて土地の売値も変わる可能性を秘めているので、情報をしっかりと集めてみましょう。

4.3. 地域的な開発によって

その地域にショッピング施設の建設など、地域的な開発によっても路線価以上に売値が上がる事由です。また近年は移動スーパーなどの整備によって、それまで買い物するのに不便だった地域にも生活の利便性が上がるように工夫がされ、土地の売値を上げる要因になっています。地域的な開発や取り組みはその土地のある役所や役場に問い合わせると良いでしょう。

投機的な目的でも土地だけ所有して、その周辺に足らない施設(駐車場など)を建造し、活用する事で利益を生み出す事も可能です。その場合には通常の売値よりも高い金額をつけても売れる土地になります。

4.4. 住環境の改善によって

路線価というのも住環境によって変化しますが、その変動よりも売値の方がはるかに大きな影響を受けます。実際に買う価格より路線価が低い場合などには節税効果も見込め、買う側にとっては非常に魅力のある土地です。住環境の整備の情報を参考にするなら地元の不動産会社が強いので利用してみてはいかがでしょうか。

このような土地の価格の変動にも注目して売るか、所有したままにするか、活用するかを決めてみるという方法がより良い価値を生み出すもの。常にアンテナを張っておきいろいろな情報を集めている不動産会社を利用したりすると解らない事も教えてくれたりします。

5. 販売価格を正確に知りたいなら不動産会社に依頼しよう

土地の価格と言ってもいろいろな基準があり、どれを選んでも構いません。しかし売値と基本的に差があり、売値は不動産会社などに相談し、決める事をおすすめします。時間的な余裕があるのなら、多少高値をつけても売れる土地は沢山あります。

好き勝手な値段で売り出すことができるとはいっても、やはり売れ筋の価格帯の中で高値を希望するのがセオリーです。いくらまでなら無理なく高値で売買できる可能性があるのかは、不動産会社に査定を依頼するのがベストと言えます。

5.1. 最大6社と比較できるイエウールで

1社だけに依頼すると、その会社が取り扱う土地や物件の得意分野によって価格が変動しますから、正当性を比較するには複数社に査定依頼してみましょう。イエウールなら全国1600社以上の優良な不動産会社から最大6社の見積を比較できます。しかも見積は無料まず一度試してみてはいかがでしょうか。

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