投資用ワンルームマンションを高値で売却するためのポイント

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ここでは、売却すべき時期やできるだけ高値で売却するためのポイントを解説していきます。景気の回復が顕著に感じられない今、老後の蓄えや高い利回りを期待し、投資用にワンルームマンションを所有する人もいるのではないでしょうか。しかし、思ったよりも利益が上がらず、売却すべきか悩んでいる人に向けて、適切な時期や高値で売却するためのポイントを解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • マンションの売却価格は近隣別件の売却価格をチェックする
  • 所有期間が5年以下の場合税率が割高になることも

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売却価格を
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

マンションの売却の流れ

スマートフォン一つで簡単に売買できるフリマアプリとは違い、マンションをふくめた不動産の売却は、金額も大きく手続きも多いため、より入念に計画し下準備してから売却することが大切です。
ここでは、マンションの売却の流れについて、具体的な内容を盛り込んで解説していきます。

査定

店頭やインターネット上の不動産業者に依頼して、現在の相場から売却価格を出してもらいましょう。最近はインターネットを使い、無料で複数の不動産業者が一括査定してくれるサービスがあります。不動産業者選びの一つとして利用してみましょう。
また、全国各地に展開していることやエリアに特化していることなど、不動産業者によって特徴もさまざまなので、しっかりと吟味し選ぶことが大切です。

媒介契約

媒介契約とは、不動産業者に不動産に関する売買の仲介を依頼する契約のことです。媒介契約には3種類ありますが、売却希望者が自分で不動産業者を探して取引する専任媒介契約が一般的です。
しかし、専任媒介契約では、不動産業者を一社に絞って売却活動を行うため、最大3カ月は他社に依頼することができないというデメリットがあります。

売り出し開始

いつ売却したいかによって、マンションの売り出しを開始する時期を検討しましょう。売却したい時期が決まっている場合は、不動産業者に前もって伝えておくとよいです。
不動産業界には、不動産業者間にて情報交換できる不動産流通機構「レインズ」というネットワークがあり、国土交通大臣から指定されたシステムが活用されています。
このレインズを利用し、新聞の折り込み広告やインターネット上に情報を出すことによって、多くの人に周知されます。

内覧

マンションの売り出しが開始されると、不特定多数の購入希望者が内覧に訪れます。現在、売却予定のマンションに居住している場合や荷物が置いてある場合は、売り出し開始時期に合わせて転居や片づけを済ませておきましょう。
また、内覧で購入者に好印象を持ってもらうためには、室内を綺麗に掃除しておくことも大切です。なお、内覧を行わずに売却したい場合は、仲介ではなく買取という方法を選択した方がスムーズに行うことができます。

購入申込

内覧を経てマンションの購入申し込みがあった場合、購入希望価格と売却希望価格が明記された購入申込書を受け取ります。この時点で、購入希望者からの要望に応じて値引き交渉を行います。
また、早く売却したいために、値引き交渉に安易に応じてしまいがちですが、値引き交渉を踏まえた金額を前もって上乗せし、売却希望価格を設定するとよいでしょう。

売買契約

購入申込書の受け取り後、購入者と売却者双方の条件が合致した場合、売買契約に進みます。この売買契約は、不動産業者を介せずに、購入希望者と売却希望者の二者で行います。
契約日には、不動産業者を含めた三者が揃った上で売買契約書が作成されます。なお、契約時には手付金の受け取りのみで、残りの金額はマンションを引き渡す日に受け取ることになります。

決済と引き渡し

購入者が、現金かローンを組んで購入するかによって、決済日に違いがあります。現金の場合は、契約日から約1カ月後、ローンを組んでいる場合は、それ以上の期間を要します。
なお、決済は銀行で行われることが多く、ローンの残債がある状態でマンションを売却する場合は、売却した金額を返済にあてることになります。この時に、司法書士に依頼し、抵当権を外す手続きも行いましょう。
また、マンションを引き渡すにあたって、鍵の受け渡しはもちろん、ハウスクリーニング業者の手配が必要な場合があります。そのままの状態でよい場合もあるので、契約日に購入者に確認しておくとスムーズです。
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このように、マンションの売却には、順を追ったさまざまな手続きが必要です。しかし、不動産業者を介している場合は、不動産業者のスタッフも手伝ってくれるので、それほど心配する必要はないでしょう。

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より高く売却するためのポイント

所有しているマンションをより高く売却するためには、どのようなポイントを押さえておけばよいのでしょうか。

相場や近隣物件の販売状況をチェックする

最近は、最寄りの不動産業者を訪れなくても、「イエウール」のようにインターネットを利用して無料で複数の不動産業者が一括査定してくれるサービスが登場しています。
このようなサービスを利用することによって、マンションをできるだけ高く売却するために、サイトで相場や近隣物件の販売状況をチェックして、売却計画と売却目標金額を立てることができます。
また、不動産業者に言われるがまま進めていくのではなく、自分で調べることによって、査定額の根拠を明らかにできるという特徴もあります。なお、査定最高額や周辺の不動産価格などについては「イエウール」のサイトで調べることができるのでチェックしてみましょう。

メンテナンスや掃除などの準備を怠らない

マンションを売却するときに、ガスや水道、電気を勝手に止めてしまうと、内覧時に室内が暗いなど、購入希望者に悪い印象を与えてしまう可能性があるので注意が必要です。
また、ガスや水道などの設備を前もって点検しておくことで、売却後に設備不良でトラブルになることも避けることができます。さらに、売却予定のマンションは、常に手入れをしておくことが大切で、内覧前にはメンテナンスや掃除を済ませ、購入希望者にも好印象を与えるようにしましょう。
  • 相場のチェック
  • 備品の点検
  • メンテナンスと補修

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マンションを売却するタイミングが大切

所有しているマンションを売却する適切なタイミングがあります。季節や購入後の期間を考慮し、なるべく高値で売却できるよう心がけましょう。ここではその適切なタイミングを見分けるコツを2つ紹介します。

価格は季節で変動する

不動産業界では、新年度が始まる直前の2~3月、異動の多い9~11月に不動産の賃貸や売買が活発になるといわれています。このような状況から、マンションの価格は季節で変動し、2~3月にかけてが最も高く売れるといわれています。
しかし、季節に左右されることなく、マンションを売却したい時期や適正価格などを考慮した上で売却のタイミングを検討することが大切です。

購入してからの期間も考慮する

マンションの購入を検討している人は、築年数が経っていても、値段が安い方がよいと考えている人が多いという特徴があります。そこで、マンションを購入してからの期間を考慮し、売却のタイミングを検討するとよいでしょう。
また、マンションを購入価格プラス諸経費よりも高い値段で売却すると、その収益に対して税金がかかります。したがって、所有期間が5年以下の場合、税率が割高になり、高値だからという理由で購入してからすぐに売却してしまうと結果的にマイナスになる可能性があるので注意が必要です。
課税譲渡所得の計算方法は、以下のようになります。所有しているマンションの課税譲渡所得を計算してみましょう。
まずは譲渡所得を計算しましょう。
  • 譲渡所得=譲渡価格-「取得費+売却費用」
譲渡所得を元に課税譲渡所得を計算します。
  • 課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除
5年を超える不動産を所有している場合が長期譲渡所得、5年以下の場合が短期譲渡所得にあたります。

(所得税30.63% 住民税 9%)

所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39.63%
(所得税30.63% 住民税 9%)
20.315%
(所得税15.315% 住民税 5%)
①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%)
非居住用 39.63% 20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

譲渡所得が1,000万円の場合、短期譲渡取得では1,000円×39.63%=39,630円となり、所得税30,630円、住民税9,000円という内訳になります。

地域の市場価格の動向も考慮する

現在、東京オリンピックに向けて、東京都の湾岸エリアを中心に大型のタワーマンションの建設が相次いでいます。これに伴い、周辺部の不動産価格が約10%程度上昇し、投資目的や訪日観光客を対象に、今後もますます注目度が高まるでしょう。
このように、インフラ整備や住宅整備が進んでいる都心部では、マンション価格の上昇は顕著で、都心部から離れている場合でも、駅前の再開発が進められているような地域では価格が上昇しているのが現状です。
しかし、所有するマンションのエリアに再開発の予定があるのであれば、売却は考え直したほうが良いと言えるでしょう。なお、駅周辺やホテル街、繁華街などの観光客の需要があるエリアの場合、2021年からオリンピック直前あたりをピークに地価上昇が予想されています。
ちなみに、東京の一部エリアにおける70平米のマンションの価格推移は、坪単価の上昇により、2013年から2015年にかけては5,000万円を超えています。
このように、マンションの価格が上昇したときには、築年数が古いにも関わらず高い価格で推移していますが、その後、坪単価が下降したために不安定であるのが現状です。
今後は、東京オリンピックの直前までをピークに地価が上昇することが予想されていますが、中古マンションの価格上昇が東京オリンピックに関係しているとは考えにくく、マンションの在庫件数だけが急増し、価格が下降することが予想されています。
  • 売却時期や適正価格
  • 期間による税率
  • エリアの市場価格
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ワンルームマンション売却には事前の計画や準備が大切

ワンルームマンションは、ファミリーが入居することは考えにくく、単身者を対象とすることが多いため、今後は、購入希望者の需要がどのように推移していくのかを考慮する必要があります。
したがって、ワンルームマンションを売却するには、事前にしっかりと計画を立てて、下準備をしておくことが大切です。

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