• 市況
  • 【更新日】2019/05/10

マンション価格が高すぎるのはなぜ?原因と今後の傾向を解説

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こんにちは、イエウールコラム編集部です。

イエウールには、マンションをお持ちの方、マンション売却を検討されている方から毎日たくさんのご質問を頂きます。

  • マンション価格はこれからどうなるのか?
  • なぜなのか?
  • マンションを売るのはいつがベストなのか?

この記事では、「いつかマンション売却を売ろうかな」とご検討されている方に向けて、そもそもマンション価格が最近高すぎる理由や、これからのマンション価格はどうなるのかについて解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • マンション価格は、建築費・地価に加え、国の政策に大きな影響を受ける
  • 確かにマンションの価格は上がっているが、いつ価格が急落してもおかしくない

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マンション価格の高騰の原因

現在、首都圏を中心にマンション価格が高騰しており、売れ残ってしまうというケースもよく見られます。特に新築マンションに顕著に見られがちな現象ではありますが、それにつられるかのように中古マンションの価格も上がっていることは否定できません。

マンション価格高騰の原因

マンション価格が高騰してしまう原因にはいくつかの影響があるようです。具体的に解説していきます。

年の東京オリンピック開催の影響

価格高騰の原因は幾つかありますが、その中でも建築費の高騰・地価の上昇があげられます。2021年開催の東京オリンピックで使用される各施設の建設やインフラ整備などで建築業界は人材が不足し、併せて建築材料が高騰してるため、建築費にかかる費用が従来よりも多くなっています。
そして東京オリンピックによる需要の高まりがあり、駅近や都心部の土地が売りに出れば、入札により価格はすぐさま上昇してしまいます。そのためマンションに合う利便性の高い土地はなかなか手に入らず、手に入ったとしても高い値段を支払らわざるをえません。

金融緩和

2013年1月に日本銀行が金融緩和を発表した結果、2018年までに不動産価格の動向を指数化した不動産価格指数は40%も上昇しています。なにが起こったかというと、金融緩和によって住宅ローンの金利が下がり、ローンの審査もゆるくなったのです。
その結果、これまで厳しいローンの審査がおりずに購入を諦めていた人もマンションを購入することができるようになったり、マンションの売主も買主が増えてきたので価格を下げる必要がなくなり、購入できる不動産の価格は上がっていき、結果的にマンションの価格相場が高騰していったのです。

過去にあった不動産価格の高騰と暴落

過去にも不動産価格が高騰していた時期はありました。1980年代のバブル経済で、1985年から1987年にかけて不動産価格が高騰しています。しかし1990年10月から暴落が始まりました。その原因は1989年5月に始まった日本銀行の金融引締め、つまり金利を上げ、お金を印刷する量を減らす総量規制をしたことにあります。
日本銀行は国内にある一般の銀行の金利やお金の流通量をコントロールしているため、これにより住宅ローン金利も上昇し、債務者は毎月のローン返済額が増えることになります。その結果、ローン返済に困ってマンションを売る人が増えますが、ローンの審査が厳しくなったことでマンションを購入したくても、買うことが容易ではない悪循環が生まれてしまいます。
しかし、それでもローンの支払いの苦しさから、家を売りたい場合は値下げをせざるを得ません。そうやって少ない買主を価格競争で奪い合った結果、価格相場はじょじょに下がっていき、それを知って慌てた多くの人がさらに売却しだすので、どんどん相場は下がっていきます。
現在、日本銀行が行ってきた金融緩和は出口を探している状態で、いずれ過去と同じように不動産価格の急落も否定はできない状況にあります。

生活しやすさが需要を上げている

マンションのチラシを見ると「駅から5分」というセールスポイントが書かれています。マンションの多くは、駅から近い中心部に建てられているのに対して、一戸建て住宅の多くは、街の中心部から少し離れた場所に建設する場合は多いようです。ショッピングセンターも比較的近い場所にあるので買い物もしやすく、通勤・通学から見ても利便性が良いのがマンションの人気の理由。生活をしやすいマンションの需要は上がっています。
需要が上がっているということは、それだけマンションを求める人も多いので、ある程度の価格をつけても売れるという販売側の強気な姿勢です。タワーマンションを代表するように、街の中心部に近ければ近いだけそれだけ利便性も上がるので、人気も倍増。販売価格も比例して上がっていくようです。

富裕層が価格を上げる高級マンション

豪華なエントランスや共有で使えるハイクオリティな庭、来客も泊まることができるゲストルームなど、購入する間取り以外にも共有で使える付加価値があります。コンセルジュと呼ばれる受付が常駐していて留守時の荷物の預かり、クリーニングの依頼、ルームサービスなどサービスも充実しているマンションもあり、そういう高級マンションに住みたい富裕層が増えています。
富裕層の多くが一戸建て住宅より高級マンションを選ぶという人が増えており、富裕層向けのマンションも販売されています。もちろん、価格もかなりの高値ですが、値が上がっても高級感ある住居とそこに住むステイタスを求めて購入する人もいらっしゃるので、高額な高級マンションの建設は増えています。

新築だけでなく、少し前のマンションでも価値がある物件です。現在住んでいている住み替えを検討しているという方は、一度不動会社に査定依頼をしマンションの価格を知るのも良いでしょう。

  • 建築費の高騰
  • 地価の上昇
  • 低金利による高騰

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マンション購入の適正相場

マンション購入の適正相場を知りたいのであれば、周辺相場を調べてみましょう。つまり「そのエリアでどの程度の価格で売買がされているのか」ということです。あなたが購入を検討している地域で複数の不動産会社に確認してみるのが最も確実な方法だとは思いますが、これではどうしても手間が掛かってしまいます。
まずはWEBで調べてみましょう。住宅情報サイトはさまざまありますので、購入を検討している地域で希望の間取りと条件が似ているものを検索してみましょう。同じ間取りでもエリアが違うと価格も変わってきます。自分にあった条件で、どのくらいの価格で販売されているのか複数見ていくだけでも相場が分かってくると思います。

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マンションを安く買う方法

マンションを安く購入するためには値引き交渉をしたり、値段が下がるまで待ってから購入するなどいろいろと考えを巡らせると思いますが、幾つか知っておくと得するコツがあるのでご紹介します。

事前資産を済ませておく

住宅ローンを利用して購入する場合は、値引き交渉前に事前審査を済ませておきましょう。売主としては事前審査に受かっているとそうでないのあれば、前者の買主のほうが安心できます。やはり審査に受かり、買ってくれる可能性が高いということは、強い購入意欲を感じられます。売る側である販売会社としても、買ってくれるのであればという感じで値引きをしやすくなるでしょう。

販売業者に購入の意思をしっかりと伝える

値引き交渉をする場合は、販売業者と良好な関係を築くのは大切なことです。そのためには、購入の意思がしっかりあると思ってもらいましょう。やはり買うかどうか曖昧な人のために業者は売主と値引き交渉はしづらいです。例えば「予算が少し足りないので、~円以下なら購入するつもりでいる」などと具体的に購入の意思を名言してしまった方が値引きはしてもらいやすくなります。
販売業者と良好な関係ができると、一般に公開していない情報を提供してくれることもあります。公開してしまうと、すぐに売約済みになってしまう物件を、公開せずにもっている販売業者もありますし、販売前の新しい情報も、教えてくれる場合もあります。販売業者との意思連絡をとり、いい関係を築きましょう。

購入時期を見極める

ぜひ売り出しから時間がたってしまっている物件を探してみて下さい。業者の心理としては、そういった物件は早く売ってしまいたいと考えているので、安く購入するチャンスでもあります。マンション販売の場合、「1期」「2期」と売出し期間を分けて販売していることがあります。もちろん「1期」よりも「2期」の方が、売出し開始から時間がたっていることにはなりますが、はじめから販売戸数を分けて売出ししてる場合もあります。その場合は、期分けごとの終盤が狙い目です。
また業者がなるべく売上を上げたいと考えている決算期前を狙ってみるのもおすすめです。決算期については多くの場合、ホームぺージに掲載されています。
  • 事前審査を済ませる
  • 購入意思を伝える
  • 低価格の時期を狙う
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マンション価格の今後の見通し

現在は、日本銀行の金融緩和や2021年の東京オリンピックの影響で、マンション価格は高騰が続いています。そうなると今後を考えるうえで大切なのは金融引き締めがいつ行われるのか、そして東京オリンピックが終了したあとはどうなっていくのかということです。

2021年の東京オリンピック開催後はどうなる?

東京オリンピック開催によって受けていた影響は、施設建設やインフラ整備による建築費の高騰と地価の上昇です。2021年のオリンピックが終われば、建築費高騰の原因だった人材不足や建築材料の高騰もおさまるでしょう。
またオリンピックのような大型イベントが開催されるわけでもないので、地価の上昇もある程度落ち着くことが予想されます。そのためマンション価格の高騰がその先も続くとは考えにくいのではないでしょうか。
実際、2019年11月度の新築マンションの平均坪単価は前年比と比べると下落(出典:不動産市場動向調査|公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 )しています。現状、急激に価格が落ちることはなさそうですが、じわじわと下がっていく可能性はあるでしょう。

日本銀行の金融引き締め

2018年9月19日に日本銀行は金融政策決定会合を行い、日銀総裁は記者会見で「引き続き2%の物価安定目標をできるだけ早期に実現するよう緩和を続ける」と明言しています。そのためしばらくは金融緩和による低金利は続くことが予想されますが、もし「金融緩和」の終了を感じさせる一声があれば、1980年代のように不動産価格が急落していく可能性が常にあることは否定できません。

すでに売却を検討している場合は、早めに行動するのが良いでしょう。まずは、売りたいマンションの価格を知ることが大事。一括査定でより正確なマンションの市場価格を調べてみると良いでしょう。

  • 建築費がおさまる
  • 地価上昇が落ち着く
  • 価格の急落

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購入時の注意点

マンション購入に失敗したくないなら、価格の高騰が落ち着くまで待つといったことも大切ですが、なによりもまず自分自身の収入や今後の支出なども踏まえて、資金計画を立てることが失敗しないために大切なことです。
マンションを購入するのであれば住宅ローンを組んだり、初期費用や仲介手数料の支払いなども発生するでしょう。その他にもさまざまな諸費用がかかりますので、それに併せてどれぐらいの資金的な余裕があり、どのようにローンやその他費用の支払いをしていくのか必ず考えなくてはいけません。
もしあなたがすでに所有している物件を売却して、新しく物件の購入を考えているのであれば、売却する物件がいくらぐらいになるのか、把握をしないと資金計画が立てづらいと思います。その際、複数の不動産会社に査定依頼をすると思いますが、ただでさえ慣れない物件売却にそんな手間をかけたくはありません。
そのときに便利なサービスが不動産一括査定サービスのイエウールです。インターネット上から必要事項を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼することができます。資金計画を立てる際に必要であればぜひ役立ててみて下さい。
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マンションを購入する時タイミングが重要

しばらくはこのままマンション価格の高騰は続くと予想されますが、今後は徐々に落ち着いてくることが考えられます。また場合によっては価格が急落してくる可能性もあるでしょう。ではいつマンションを購入すればいいのか悩んでしまうと思いますが、価格に関係なくなにを優先するかが大切です。
つまり価格高騰時は裏を返せば低金利ということでもあるため、住宅ローンを組むなら今がチャンスと考えることもできるでしょう。ローンを組まずに購入を考えるのであれば、価格が下がるまでしばらく待ってみるという選択も正しいと思います。
大切なのは目的にあった無理のない資金計画を立てて、自分にあった購入時期
を考えるということです。マンション購入にあたってどのくらいの資金的な余裕があって、どのくらいの支出が予想されるのかぜひじっくりと考えてみてください。
マンションを新しく購入するにはさまざまな事情があると思います。早期の購入を検討している場合であれば、そのために現在の住居を売却することも検討するかもしれません。ただし決して周りに流されることなく、なんのためにマンションを購入するのかはしっかりと頭の隅に置いておきましょう。

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