- 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
- 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
- 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える
2025年に大阪万博の開催が決定し、大阪市内を中心に再開発の計画が進められていたり、外国人観光客による人気も高くにぎわいを見せている大阪。東京に次ぐ大都市で、ブランド研究所ランキングによる2019年住み続けたい都道府県ランキングでも3位にランクインするなど、根強い人気のある都市です。
大阪でマンションや戸建てなどの不動産を売却するとしたら、どんなことに気を付ければよいのでしょうか？ 大阪で不動産を売るときに気になることについて解説します。
- 2025年大阪万博に向けて再開発が進められており、需要は高い
- 大阪の不動産売却は大阪市内、北部、南部などエリアごとに特徴がある
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まずは不動産売却の流れを把握しましょう
不動産売却の全体像を把握することで、売却の成功に1歩近づきます。
- 全部で5つのステップがあるんだね！
- まずはこのステップを覚えておくことじゃ
不動産は、売り出してから売却完了まで約6ヶ月かかると言われています。そのため、あらかじめ余裕を持って売却活動を行うことが肝心です。
不動産の売却においては、売り出し後よりも売り出す前の準備によって成功するかどうかが決まると言っても過言ではありません。大阪の売却相場が今どうなっているのか、人気のエリアはどこなのかなど、事前のリサーチを綿密に行ったうえで売却を進めるようにしましょう。
大阪の売却相場はどうなっている？
不動産を売るとき、そのエリアの相場を把握しておくことはとても重要です。
相場を知っておくことで、不動産会社に査定してもらった額が適正かどうかを見極めることができますし、適正価格で売り出すことで早く売却することができるからです。
2020年現在の大阪府の売却相場はどのようになっているのでしょうか？ 大阪市内、北部、南部とエリアごとにご説明します。
2025年大阪万博に向けて大阪市内の相場は上昇
ここ数年、首都圏のマンションをはじめ価格の高騰が見られていた不動産市場ですが、2020年の東京オリンピックの終了とともに不動産価格も下落すると予想されています。
実際、東京都ではすでにマンション相場が下落し初めているところもあるようですが、大阪では夢洲（ゆめしま）で開催される2025年大阪万博に向けて都市の再開発が進んでおり、大阪府、特に大阪市内の売却相場は上昇していると言えます。
こちらのグラフをご覧ください。
国土交通省の不動産取引価格情報をもとに作成した、大阪府のマンション価格相場の推移です。ご覧の通り、中古マンションの市場価格は2013年頃から右肩上がりで上昇しています。
大阪万博が開催される此花区をはじめ、大阪市内が再開発計画の中心となり、需要が高まることが予想されます。
近畿レインズが発表しているマンスリーレポートでは、2019年11月の大阪市における中古マンションの成約件数は362件。これは前年同月比3.4%上昇しており、2020年も引き続き大阪市の不動産の需要は高いと予想できるでしょう。
大阪府北部も相場は高いが、戸建ては下落傾向
大阪市に続いて成約件数、成約㎡単価が高いのが大阪府北部です。
万博公園がある吹田市や、大阪大学のキャンパスが存在する豊中市など、市内からのアクセスもよく自然が多いエリアとして人気のエリア。今後も、大阪市内の需要が高まるのにあわせて、大阪市内よりも相場が安く、交通の便も良い北部に人が流れてくることで、相場が上がることが予想されます。
大阪府北部で不動産の売却を考えている方は、上昇中の今が売り時かもしれません。
ただし、土地・戸建ての成約㎡単価は2018年に比べて下落傾向にあります。戸建ての場合、築年数が経過するにつれて不動産の価値は下がっていくため、売却を考えている場合は「相場が下がっている中でいかに高く売るか」を考える必要があります。
大阪府南部は安定した市場
河内長野市や和泉市が存在する南部は、ここ数年相場に大きな変化はありません。
大阪市内や北部のように再開発が積極的に行われているエリアではないため、外部環境による需要の増減が少ないのが南部の特徴。
また、大阪市内や北部に比べてマンションよりも戸建ての需要が高い傾向にあります。売却相場は大阪市内ほど高くはありませんが、適正価格で売り出すことで買い手は比較的見つかりやすい環境ともいえます。
より市場相場に近く不動産の価格を知るなら、不動産会社に査定依頼を出すと良いでしょう。しかし、不動産会社の査定はどこも同じではありません。
不動産会社によって査定結果は異なるので、複数社に査定依頼をし不動産の価格の幅と平均額（市場相場）を知ると良いでしょう。
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【大阪で売却するコツ1】売却事例が多い会社を選ぼう
大阪は主要都市だけあって、不動産会社の事業所数は全国の中でもトップ5に入ります。少し古いデータになりますが、大阪の世帯数は2015年に351万世帯、2014年時点での不動産会社の店舗（事業所）数は6,029店舗ですので、1万世帯あたりの不動産会社の店舗数はだいたい17.7店舗/万世帯といえます。
これは全国では2位の水準。世帯数に対して不動産会社が需要過多の状況にあるため、他の都市以上にいい不動産会社を選ぶのが大変と言えます。そんな大阪で不動産会社を選ぶときのコツは売却事例が多い会社を選ぶということ。
売却事例が多い不動産会社を選ぶメリットは、大きく2つあります。
- エリアならではの売り方が分かっている
- 購入意欲のあるお客さんを抱えている可能性がある
同じ大阪市内の物件だとしても御堂筋沿線と阪急沿線ではターゲット層が変わるため、それぞれのエリアに合わせた売却の戦略が必要になります。そんなとき、大阪市内で売却実績のある不動産会社であればそのエリアの需要や、買い手のニーズも分かっているため、安心して任せることができます。
2つ目に関しては、売却を積極的に行っている不動産会社であればそのエリアで物件を購入したいというお客さんも集まりやすいことが挙げられます。購入意欲が高いお客さんをもともと不動産会社が抱えていれば、早めに売却が成立したり、そこまで値下げせずに売ることができるかもしれません。
売却事例が多い会社の見極め方は？
おすすめは売却に特化している不動産会社を選ぶことです。不動産会社によって賃貸に強い、購入に強い、など特徴がありますが、売却に特化しているところであれば知見も豊富で間違いないでしょう。
もしHPなどの情報から読み取ることができなければ、直接聞いてみるのも1つの手です。マンションであれば同じマンションで別の部屋を扱ったことがあるか、一戸建てであれば近隣での扱ったことがあるかを聞いてみましょう。
もし不動産会社の人の答えが嘘くさい時や回答を濁されたときは、「何か月くらいで売れたか」「最終的に値引きはいくらしたか」「買いたい人は何が気に入っていたのか」など具体的に質問をしていきましょう。
【大阪で売却するコツ2】自分でも相場を調べておく
最初に説明したように、実際に不動産を売却するときにはまず査定をしてもらうことになります。不動産会社から査定額を受け取った後、適正な価格であるかは自分でも相場を調べて確認するようにしましょう。
2020年現在の大阪の相場感については2章で解説しましたが、あくまで平均的な金額にすぎません。大阪の不動産売却における相場は全国でも高い水準ですが、エリアや市町村単位でも差がある都市です。安く売りだして損をしたり、高く売り出しすぎて売れ残るということがないように相場にあった価格で売り出すことが売却成功のカギとなります。
インターネット上には、不動産の相場価格を調べることができるサイトが多数存在します。主要なサイトを一覧化しましたので、以下の表をご覧ください。
| サイト名 | 物件種別 | 特徴 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| マンション | 戸建て | 土地 | 長所 | 短所 | |
| 不動産取引価格情報検索 | 〇 | 〇 | 〇 | 国土交通省が運営しており、データが揃っている | アンケート調査のため、実際の取引データではない |
| レインズ・マーケット・ インフォメーション |
〇 | 〇 | × | 実際の取引価格がわかる | データが一部ないことが多い |
| 東京カンテイ 価格天気図 | 〇 | × | × | 相場動向を天気で表しており、直感的にわかりやすい | 都道府県または主要都市の情報しか得られない |
| 国土交通省地価公示・都道府県地価調査 | × | × | ○ | 国や各都道府県が毎年更新している基準となる土地の価格がわかる | 土地のみの価格であり、年に一度の更新のため最新情報がわからない |
| 路線価図・評価倍率表 | × | × | ○ | 道路につけられた価格であり、粒度が細かい | 土地のみの価格であり、相続税の評価のために使われるため、実際の価格とは少々異なる |
| 不動産ポータルサイト | 〇 | 〇 | 〇 | 競合物件や売り出し価格がわかる | 売出し価格しかわからない |
※スマートフォンの場合、横にスクロールできます。
また、不動産一括査定サイト「イエウール」でも各都道府県の市区町村ごとに売却相場を調べることができます。例えば、大阪府豊中市の不動産売却データは以下のようになります。
レインズやポータルサイト以外に、こうしたサイトでも売却事例を見ることができるのでぜひ参考にしてみてください
【大阪で売却するコツ3】早く売りたい場合は「買い取り」も検討を
とにかく早く売りたい場合は「買い取り」という方法があります。
不動産会社に売却活動の依頼をし、買い手を見つけてきてもらう「仲介」と違い、「買い取り」とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。不動産会社は売れるかどうか分からない物件を買うことになるため、仲介の場合に比べて売却価格は安くなる傾向にあります。
その代わり、不動産会社と条件の交渉さえ成立すれば即座に買い取ってもらえるため現金化が早いというメリットがあります。引っ越しの時期が決まっていて出来るだけ早く売ることを優先したいという方は、買い取りという選択肢を検討してみても良いかもしれません。
ただし、すべての会社で買い取りを実施しているわけではないため、まずは複数の会社に査定依頼をし、買い取りについても聞いてみることをおすすめします。
はじめての不動産売却で抑えておくべき4つのポイント
最後に、大阪に限らずはじめて不動産売却をする人が知っておくべき情報をまとめました。
不動産の売却は動く金額も大きく、人生でそう何度も経験するものではありません。失敗しないためにも、事前の情報収集をしっかりするようにしましょう。
【ポイント1】売買活動が活発になりやすいのは春と秋
「不動産が売れやすい時期は1～3月、もしくは9～11月」と聞いたことはないでしょうか。
転勤や就職、進学などライフスタイルの変化に伴って引っ越しを検討する人が一定数いるため、戸建てやマンションは春（3月）と秋（9月）には需要が高くなる傾向にあります。 土地の場合は、土地を購入した後に家やマンションを建てる期間が必要なため、一般的な転居シーズンよりも少し前にピークが訪れると言われています。
多くの人が不動産を探す時期に売り出すことで、自分の家と近い条件で探している人の目にとまる確率も高くなるため、こうした時期を狙うのは一つの手と言えるでしょう。
ただし、売却の理由によってちょうどよいタイミングは様々。3月と9月じゃなければ売れない！と思い込むのではなく、こまめに情報を仕入れつつ、信頼できる不動産会社に相談して売り時を見極めましょう。
【ポイント2】売り出す前に希望価格と時期を決めておく
売却を失敗しないために重要なのが、売り出し前に希望価格と希望時期を決めておくことです。これを決めていないと、「もっと良い条件で買ってくれる人が見つかるんじゃないか？」とつい欲が出てしまい、結局売り時を逃す……なんてこともあり得ます。
希望価格を決める際には、最低価格を決めておくこと。住み替えなどの場合、手元にいくら資金が必要なのかを考えて最低限の価格を設定し、値下げ交渉があっても最終的に希望価格に着地できるようにしましょう。
また、不動産の売却には一般的に6か月ほどかかると言われています。不動産会社から受ける査定額も、一般的には3～6か月ほどで売れると思われる価格ですが、場合によってはもっと早く売る必要もあるかもしれません。逆に、1年以上かかってもいいから希望価格で売ることを優先したいという方もいるでしょう。
単に希望する価格だけを追い求めるのではなく、期限を決めて販売することが重要です。
【ポイント3】不動産売却にかかる税金・諸費用
不動産を売却する際、仲介手数料や譲渡所得税など様々な費用がかかります。一般的には売却額の5~7%の費用がかかると言われていますが、事前にどのような費用がいくらかかるのか知っておくことが大切です。
かかる費用の一覧にしましたので、以下の表をご覧ください。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。 |
| 抵当権抹消費用 | 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程 |
| ローンを一括返済するための費用 | 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円 |
| 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| その他費用 | ※費用項目より異なる。 |
売却した際には印紙税や住民税といった税金がかかります。不動産売却により利益を得た場合は、確定申告が必要になるので注意しましょう。専門的な知識が必要になるものも多いため、税理士に依頼することをおすすめします。
【ポイント4】不動産会社に依頼するときの仲介手数料
仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に掛かる費用のことで、「宅地建物取引業法」によって定められています。計算式は以下の通りです。
| 不動産の売買価格 | 手数料の上限 |
|---|---|
| 売買価格税込が200万円以下の場合 | 5％ + 消費税 |
| 売買価格税込が201万円以上400万円以下の場合 | 4％+2万円 + 消費税 |
| 売買価格税込が401万円以上の場合 | 3％+6万円 + 消費税 |
また、目安として代表的な売却価格に対する手数料も示しておきます。
| 売却価格 | 仲介手数料(税抜) | 消費税10% 仲介手数料(税込) |
|---|---|---|
| 1,000万円の場合 | 36万円 | 39万6,000円 |
| 3,000万円の場合 | 96万円 | 105万6,000円 |
| 5,000万円の場合 | 156万円 | 171万6,000円 |
| 1億円の場合 | 306万円 | 336万6,000円 |
まとめ
2025年の大阪万博開催に向けて、特に大阪市内はこれからさらに盛り上がりを見せると予想されます。これを機に売却や住み替えを考えられる方は、まずは不動産会社に査定依頼してみてはいかがでしょうか？
ただし、大阪は不動産会社の数が多いため優良な会社を自分で探すのはなかなか骨の折れる作業です。そんなときは、ウェブ上で簡単にできる不動産一括査定がおすすめです。
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