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不動産売却にかかる仲介手数料はいくら?値引きはできる?

こんにちは。イエウール編集部です。

不動産売却にはさまざまな経費がかかりますがその中でも仲介手数料は大きな金額となりがちです。とはいえ、不動産会社への仲介なくしては不動産売却を進めることは難しいのが現実です。


結果として、支払わなければならない経費となりがちな仲介手数料ですが、値引きしてもらうことは可能なのでしょうか?


ここでは、不動産売却時の仲介手数料についてその必要性などお伝えすると共に、仲介手数料の値引きをしやすい条件などについてもご紹介します。


先読み!この記事の要点
  • 不動産査定にかかる手数料は不動産屋によって異なる。
  • 手数料を考えて、複数の不動産屋さんに見積もりを取得しよう。

## 「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 不動産売却の仲介手数料とは

不動産売却では、不動産業者に仲介を依頼して、売却活動を行ってもらうのが一般的です。仲介を依頼した不動産業者が売却活動の結果、買主を見つけて売買契約を締結すると、売主は仲介を依頼した不動産業者に報酬として仲介手数料を支払います。


不動産の仲介において、売主から不動産業者に支払うのは基本的に仲介手数料だけで大丈夫で、不動産業者が、物件情報をチラシに掲載したり、インターネットに登録したりするための広告費用を個別に支払う必要はありません。


また、広告などを伴う売却活動を行った結果、他の不動産業者が売買契約を締結した場合でも、その不動産業者に仲介手数料を支払うだけでよく、売買契約を締結できなかった不動産業者に広告費用等を支払う必要はありません。


ただし、依頼主から個別に依頼があった場合に限り別途広告費を支払うこともあります。

2. 不動産売却で仲介業者が必要な理由は?

仲介手数料は、不動産業者が売主と買主の間に入り、取引を仲介することで発生する経費です。
ということは、不動産業者へ仲介の依頼をしなければ仲介手数料を支払う必要がなく、経費を抑えることができると考える人もいます。


しかし、不動産業者へ依頼しなければ、**自分で買主を探すための広告活動を行わないといけないですし、物件の案内をする必要もあります。**また、法律的なリスクも自分で引き受けなければなりません。

2.1. 買主を探す広告費や案内にかかるコスト

不動産売却は、もちろん自分で買主を探すこともできなくはありませんが、あまり現実的ではありません。広告費や案内にかかる金銭的、人的コストが高すぎるからです。

また、一般的に自分で買主の探す場合は、知人や親戚に売却する場合以外、あまり考えられません。

まず、売却物件を広告するための費用としてチラシに物件を掲載する場合には掲載費用や投函費用で1回数万円?数十万円の費用がかかります。
インターネットに掲載することができれば、もっと低いコストで物件を掲載することもできますが、仮にそうしたとしても購入希望者から連絡が来たら物件の案内をしなければなりません。


土日の案内ならまだしも、平日の案内希望であれば、仕事を持ちながらの案内はほぼ不可能ですよね。


このように、不動産業者に仲介を依頼せず、自分で売却活動をするのは人的、金銭的コストが高すぎて実際には現実的ではありません。

2.2. 専門家としての知識と経験

仮に自分で広告活動を行い、案内できたとしても、**契約条件の交渉**や**売買契約書の作成・締結**、**所有権移転手続き**、**売買物件の引き渡し**なども自分一人で行うのは一般の方には非常に困難でしょう。


特に不動産売買は大きな金額の動くものですから、どれか一つ手続きを間違えるだけで仲介手数料以上の大きな額の損失を被る可能性が十分にあります。


こうした、金銭的コストや人的コスト、そして不動産売買契約に関する法的リスクなどを避けるために、不動産業者に仲介を依頼し、その成功報酬である仲介手数料を支払うのです。

3. 売主として押さえておきたい仲介手数料の注意点


売主としては、最低限以下のような点について理解しておきましょう。

3.1. 仲介手数料には上限がある


仲介手数料は法律で以下のように上限が定められています。

売買価格 仲介手数料
200万円以下 5%+消費税
200万円超~400万円以下 4%+2万円+消費税
400万円超 3%+6万円+消費税


例えば、3,000万円の不動産を売却した時の仲介手数料の上限は3,000万円×3%+6万円+消費税(8%)で、103.68万円となります。


結構大きな額だと感じられるのではないでしょうか。


なお、この金額はあくまでも上限額のため、それ以下であれば構いませんが、媒介契約締結時に何も言わなければ上限額で契約するのが一般的です。


仲介手数料の値引きをしてもらいたいのであれば、媒介契約締結前にしっかり条件の交渉を行っておきましょう。

3.2. 囲い込みに注意

仲介手数料の上限額は、売買価格が400万円超の時は3%+6万円+消費税となっていますが、これは売主から支払う手数料の上限です。


不動産会社が、売主の仲介と一緒に買主の仲介に入ることもでき、この場合は双方から103.68万円を上限として受け取ることができます。


合計すると207.36万円となります。


この時の仲介の形を、売主と買主双方の仲介に入ることから「両手」と言いますが、不動産業者は基本的にこの両手取引をやりたがります。


もちろん、売主としても買主を早く見つけてくれるのであればそれで構わないのですが、両手取引をやりたいばかりに不正を働く不動産業者が存在します。


その不正のことを囲い込みと言います。


囲い込みは、他の不動産業者から物件について問い合わせが合った時に商談中であるなど虚偽の報告をして、買主側に他の不動産業者がつかないようにする行為のことです。
売主としては、新しく買主を見つけられるチャンスを失う機会の損失でしかありません。


囲い込みは以前から問題とされていますが、第三者の目から発見が難しく、残念ながら現在でも行われています。


囲い込みなどを行わない不動産業者に仲介を依頼できるよう、しっかりと見極めることが大切です。心配であれば複数の不動産業者に仲介を依頼して、不動産業者同士で競わせることも解決策となります。

3.2.1 片手仲介と両手仲介

仲介の形には既にご紹介した両手仲介の他に、片手仲介あんこと呼ばれる形があります。


両手仲介は、買主と売主両方の仲介業者として1社の業者が入る形で、不動産業者は一番多くの報酬を得られます。


一方、片手仲介は買主と売主それぞれに別の不動産業者が入る形で、各不動産業者は自分に媒介を依頼してきた売主、買主より仲介手数料をそれぞれ受け取ります。


また、あんこは売主側、買主側、またはその両方に2社以上の不動産業社が関わっている形で、一つの取引に4?5社の不動産業社が関わる取引も存在します。
取引に関与した不動産業者間で話し合いをして、仲介手数料の按分を決めます。


なお、いずれの形でも売主、買主がそれぞれ支払う仲介手数料の上限額は同じです。

3.3. 2 一般媒介契約と専属専任媒介契約、専任媒介契約

媒介契約の形には一般媒介契約専属専任媒介契約専任媒介契約の3つの形があり、一般媒介契約は同時に複数の不動産業者と媒介契約を締結できるのに対して、専属専任媒介契約や専任媒介契約は1社としか契約できないという違いがあります。


専属専任媒介契約や専任媒介契約は、不動産業者としては他の不動産業者に仲介手数料を取られる心配がないため、一生懸命活動してもらいやすいという特徴がありますが、他の不動産業者が売主側の仲介に入らないため、囲い込みが起こりやすくなってしまいます。


囲い込みが心配であれば、一般媒介契約を選んだ方が良いといえるでしょう。


媒介契約に関しては「不動産売却の媒介契約とは?種類別のポイントやおすすめの媒介契約を解説!」の記事で詳しく解説していますので、気になる人は是非ご覧ください。

3.4. 仲介手数料が発生するのは売買契約成立時

仲介手数料は、理論上は売買契約の締結に対する成功報酬です。


しかし、不動産売買契約においては売買契約締結後に買主の都合により解約されてしまうこともあります。


売買契約締結後に解約された場合の対応は、不動産業者によって異なるのですが、一度売買契約は成立しているのだから仲介手数料を支払うべきだという不動産業者もいます。
この辺りのことは事前に確認しておくか、心配であれば契約書に解約時の取り扱いについて明言してもらうと良いでしょう。


また、仲介手数料の支払いの時期についても注意が必要です。


不動産売買契約の締結により、不動産業者は売主に対して仲介手数料の全額を請求することが可能になります。


一方、売主としては、不動産売買契約時にはまだ手付金しか受け取っていない状況でしょう。手付金の額が仲介手数料より安い場合には、手持ち資金より負担しないといけなくなります。


売主にとって一番良いのは、決済時に仲介手数料を支払うことで、決済時であれば受け取った不動産の売却代金から仲介手数料を支払うことができます。


この仲介手数料の支払い時期については不動産業者によって異なり、売買契約時に100%、決済時に100%、売買契約時に50%、決済時に50%などの形があります。


これも媒介契約締結前にどうするか話し合っておく必要があります。

3.5. 仲介手数料以外の費用が発生する場合も

仲介手数料は、売買契約を成立させたことへの成功報酬として支払われるもので、通常、仲介手数料とは別に広告費などを負担する必要はありません。


ただし、以下の3点全てを満たした場合には例外的に費用を請求することができるとされています。

①依頼主(売主)からの依頼による

②通常の仲介業務では発生しない費用

③実費


例えば、依頼主からの依頼により、新聞紙面に全面広告を打って欲しいといった場合には、通常の仲介業務の費用から考えると明らかに高額です。
このような場合には、不動産業者から売主に対して当該広告費用について全額を請求されることも有り得ます。


①依頼主(売主)からの依頼で②通常の仲介業務で発生しない費用であることを条件に、あくまでも例外的な取り決めとして、実費請求が可能となります。不動産業者から不正な請求を受けないためにも、よく理解しておきましょう。


依頼主からの依頼でない、もしくは通常の仲介業務で発生するのが普通の費用であれば、広告費用を請求されても支払わなくて大丈夫です。

4. 仲介手数料は値引きすることはできる?

法律で定められた仲介手数料の上限額は、あくまでも上限なので、それ以下であればいくらでも構いません。
しかし、ほとんどの不動産業者は仲介手数料として上限額を請求してきます。

法律の範囲内で手数料を請求されることは、正当な請求なので拒否することはできませんが、仲介手数料を値引きすることはできるのでしょうか?


不動産業者にとっては、仲介手数料は唯一の収入で飯の種です。
不動産業者は売却活動中、広告や案内を行い、広告費用や人件費を負担しているのに加え、結果として売買契約を締結できなければ仲介手数料を受け取ることができません。


そうした前提条件があるため、仲介手数料の値引きは難しいことが多いのですが、一定の条件下であれば値引き交渉できることもあります

4.1. 両手仲介の場合

不動産業者は、両手仲介であれば売主からの仲介手数料だけでなく、買主からも仲介手数料を受け取ることができるため。両手仲介では仲介手数料の値引き交渉がしやすくなります。


仮に、売主からの仲介手数料を半額にしたとしても買主から満額受け取れれば片手の1.5倍の仲介手数料を受け取れます。買主、売主双方半額にしても片手分と同じ額です。


このように、売却を依頼した不動産業者が自分で買主も見つける両手仲介になった場合には仲介手数料の値引き交渉もしやすくなります。

4.2. コストのかからない媒体でのみ売却活動を行う場合

仲介手数料の上限額は昔から変わらず同じ額で来ており、消費者の多くはその売買契約締結の成功報酬としてその上限額を支払ってきました。


しかし、不動産売買においてインターネットの利用、活用が主流になりつつある現在では、昔と同じままの仲介手数料を支払い続けるのはおかしいと主張する向きもあります。


チラシやテレビでの広告に比べ、インターネットを活用した広告は費用を抑えやすく、自社HPで物件を紹介するような場合は実質無料で広告活動を行うことも可能だからです。


特に都市圏のように流通量の多い地域においては、広告活動をコストのかからない媒体のみに限定することで、仲介手数料の半額を実現している不動産会社も存在します。

4.3. 売買価格が高い時

仲介手数料の上限は、売買価格が高くなるとそれだけ高くなっていきます。

売買価格 仲介手数料
300万円 151,200円
1,000万円 388,800円
3,000万円 1,036,800円
1億円 3,304,800円


例えば、売買価格が300万円であれば仲介手数料の上限は15.12万円ですが、3,000万円になると103.68万円、1億円の場合で330.48万円です。
一方で、売買価格が高くなったとしても不動産業者の行う売却活動の中身はそう大きく変わるものではありません。


つまり、 売買価格が高くなればなるほど仲介手数料の値引き交渉はしやすくなります。 一方、売買価格が低ければ両手仲介の場合などの条件を満たしていても、値引き交渉を受け入れてもらうのは難しいでしょう。

5. 仲介手数料がいくらかかるか計算しておくことも大切


ここまでご説明してきたように、仲介手数料は業者によって金額は異なりますが、多くの不動産業者が法律で定められた上限額を請求してきます。


仲介手数料の上限は、売買価格が分かれば自分で計算することができます。


多くの方が仲介手数料については交渉することなく、不動産業者の言いなりに上限額を支払っているのが現状です。


実際、不動産業者からすると唯一の報酬のため、十分な額の仲介手数料を受け取れないのであれば仲介に入る意味がありません。


一方、両手仲介の場合や、コストのかからない媒体での売却活動を行う場合、売買価格が高い時など、一定の条件下では仲介手数料の値引き交渉もしやすくなります。


不動産の売却を依頼するのであれば、媒介契約を締結する前に自分の不動産にどのくらいの仲介手数料が必要になるのか計算し、可能であれば条件をつけて値引き交渉してみると良いでしょう。

6. 仲介手数料の計算には一括査定で相場を知ろう

不動産の売却においては、最初に不動産業者に価格査定を依頼するのが一般的です。


しかし、不動産業者から受け取る査定価格は、同じプロの不動産業者間であっても大きく変わることが少なくありません。


そこで、不動産業者に価格査定を依頼する時は、複数の業者に依頼して、複数の業者から査定価格の提示を受け、それぞれの査定価格の根拠を聞きながら、売却不動産の価格の相場観を養っていく方法がおすすめです。


こうして、大体の相場を知ることができれば、査定価格から仲介手数料の額を計算することもできます。


なお、複数の業者に査定を依頼する際には一括査定サービスを活用すると便利です。


自分で1社1社不動産業社を探して連絡していくのは手間も時間もかかりますが、一括査定サービスを利用すれば、売却不動産の情報を入力するだけで複数の不動産業者の紹介を受けることができます。


数ある一括査定サービスの中でもおすすめなのがイエウールです。


イエウールの特徴は、提携不動産業者数が1,400社と多いこと。


他の一括査定サービスでは、郊外の不動産の一括査定となると十分な数の不動産業者を紹介することが難しい一方、イエウールはその豊富な提携不動産業者数を活かして、郊外であっても多くの不動産業者を紹介することが可能です。複数の不動産屋さんに問い合わせをすることで、サービスや価格を比較することができます。


また、郊外でなくとも、イエウールはおすすめです。なぜなら、不動産業者数が多いということは、多くの候補の中から自分の売却不動産に向いた業者の紹介を受けやすく、より高い価格での売却が可能となるのです。


一括査定サービスは、まずイエウールから始めてみましょう。

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プロフィール
逆瀬川 勇造

明治学院大卒。地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。宅建士/2級FP技能士(AFP)/相続管理士。

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