マンション経営は儲かるのか?|リアルな収入や経費、経営方法を解説

マンション経営は儲かるのか?|リアルな収入や経費、経営方法を解説
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マンション経営と聞くと、不労所得が毎月入ってくるというイメージを持つ方が多いのではないでしょうか。
マンション経営は他の土地活用と比べても比較的安定してそれなりの規模の収益が見込めることから、初心者でもチャレンジできる不動産投資として注目を集めています。

この記事では、最近話題のマンション経営について、現実的な収入、かかる経費、成功するための経営方法のポイントなどを解説します。

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マンション経営の収入について

マンション経営の収入

マンション経営のビジネスモデルはシンプルです。
オーナーが所有するマンションの部屋を希望者に貸し、家賃収入を収益として受け取ります。

土地活用の方法としてはとても有名で、一般的にもよく知られているため、普段は会社員として働いている方も、サイドビジネスとして始めたいと希望している人も増えています
それでは、マンションの経営の収入について具体的に見ていきましょう。

多くはインカムゲインに相当する

投資をした資産を保有している間に得られる利益のことを「インカムゲイン」と呼びます。
株式投資をした時にもらえる配当金、債券の利子、不動産を賃貸した時の賃貸料などがインカムゲインに該当します。

インカムゲインは、その資産を持っている期間、継続して収入が得られるシステムなので、収益が安定するというメリットがあります。
マンション経営などの不動産投資の場合、立地条件や築年数によって家賃相場に差はありますが、基本的には一度家賃の値段が決まってしまえば急に値下がりするようなことは滅多に起こりません。

景気の影響を受けにくいというのも人気のポイントとなっています。

手取りと収入はイコールではない

手取りと収入を混同してしまう方も多いのですが、手取りと収入は別物です。
収入とは、マンション経営の場合は家賃など、利用者から振り込まれた金額のことを指します。一方、手取りとは、収入から税金やメンテナンス費用などの必要経費を差し引いて、実際にオーナーの手元に入ってくる金額のことです。

つまり、家賃収入がそのまま収益として入ってくるのではなく、実際はマンションの運営にかかった必要経費を差し引いた差額が手元に残る計算になります。
マンション経営を始める際、その初期費用を賄うため、ローンを組むオーナーも多いです。

実際に運営を始めると、収入からではなく手取りからローンの返済を行うことになります。
ビジネスプランを立てる際に収益の計算を手取りの金額で行わないと、実際に入ってくる金額が思ったよりも少なく、キャッシュフローが足りなくなってしまう場合があります。
収支のバランスが取れているかを見極めるためにも、収益の計算は収入ではなく手取りで計算するのがおすすめです。

空室と5%以内に抑える

自身のマンション経営がうまくいっているかどうかの判断基準としてあげられるのが、空室率です。通常、空室率が全体の5%以下であれば、マンション経営が黒字の状態で回っていると言えます。
マンション経営のリスクの一つとされるのが、空室のリスクです。

マンション経営の収入源である家賃収入は、入居者がいてこそ発生するものです。
しかし、入居者が出て行った後にすぐ次の希望者が見つからない場合は、部屋が空室となってしまい、その期間は収入が減ってしまいます。

メンテナンス費などの必要経費は通常通りかかってくるので、マイナスになってしまう可能性も考えられます。
マンションの収益は、いかに空室を出さないかにかかっているといっても過言ではありません。退去者が出た場合は、空室率をしっかりチェックしましょう。

そして、空室率が5%以上が何ヶ月も続いた場合は、なるべく早く対処することが大切です。

平均所得は512万円

華やかな成功者のイメージのあるマンション経営のオーナーですが、実際の所得はどのくらいなのでしょうか。
2018年の国税庁の調査によると、国内における不動産経営の平均所得額は518万円でした。
参考:平成30年分申告所得税標本調査(国税庁)

この数字は不動産経営全体の数字ですので、マンション経営だけではなく、アパートの一室の賃貸といった小規模な不動産ビジネスから、大型ビルの経営といった大規模なものまで幅広く含まれています。

マンション経営やアパート経営は、不動産ビジネスの中でも比較的ポピュラーな部類にあたります。
立地や築年数によって幅はありますが、マンションのオーナーの収入も平均の518万円からそこまで大きく差はないのではないかと考えられます。


マンション経営は、立地や周辺環境によって収益が大きく変わる不動産投資です。
平均所得は512万円ですが、あくまでもこれは平均なので、実際に始めるとなるとかなり異なります。

そこで、マンション経営をするとどのくらい儲かるのか検討したい方は、一度土地活用比較サイトでプランを取り寄せてみることが大切です。
立地や周辺環境の状況に合わせて、どの程度の収益が見込めるのかを試算してもらうことができ、ある程度イメージを膨らませた上でマンション経営に乗り切ることが可能です。

利用は以下のバナーから無料でできるので、マンション経営を検討している方は一度試してみてはいかがでしょうか。

マンション経営のお金の内訳

マンション経営について考えるとき、つい利回りのことばかり考えがちですが、初期費用や運営費用など、不動産経営にはコストも多くかかってきます。
支出のバランスを確かめるためにも、マンション経営で入ってくるお金、出て行くお金の両方を丁寧に見ていきましょう。

マンション経営の収入

マンション経営の収入について詳しく解説します。

メインの収入源は家賃

マンション経営のメインの収入源は、入居者が支払う家賃です。
ここでいう家賃とは、管理料や共益費などを含め、毎月入居者がオーナーに支払う金額のことを指します。

前払いが基本のため、オーナー側は前月分の賃料が振り込まれているかの確認をする必要があります。
オーナーの収入が家賃収入とほぼ同額というケースも多く、マンション経営にとって、家賃収入は生命線と言えます。

高層階の場合や部屋の間取りによって家賃の金額が変わったり、また空室を出したくないがためにフリーレントシステムを利用して入居者を募集したために月額の家賃収入額が変化したり、といったケースもありますが、いずれにせよ、家賃収入に関してはオーナー側がしっかり把握しておくことが大切です。

礼金や更新料も収入となる

メイン収入である家賃以外では、新しい入居者が決まった際に支払われる礼金も収入として換算されます。
礼金とは、最初に賃貸契約を結んだ際に入居者から支払われる謝礼金のことで、一般的には家賃1〜2ヶ月分とされています。

似たような場合で、すでに入居している入居者が賃貸契約を更新する際にかかってくる更新料も収入に当たります。こちらも賃料の1〜2ヶ月分が相場です。

他にも駐車場や駐輪場などの賃貸料も収入です。駐車場賃料の場合、契約している住民としていない住民がいます。
家賃と合わせて支払われることが多いので、オーナー側は何人が駐車場の契約をしているのかを把握しておく必要があります。

マンション経営の支出

マンション経営でかかる支出・費用を紹介します。

月々のローン返済

今までは入ってくるお金を見てきましたが、次は出て行くお金にも注目してみましょう。
マンション経営を始めるにあたっては、初期費用がかかります。

物件を建てるための建築費用や、マンションの修繕費用などを含めると、初期費用は高額になることが多いです。
潤沢に準備金を持っているなら問題ありませんが、実際は金融機関から融資を受けて初期費用を賄うオーナーは多いです。

そのため、毎月入ってくる収入の中から、定額をローン返済にあて、利息と元本を返済する必要があります。

経営の管理・仲介料金の支払い

マンション経営にかかる費用は、初期費用だけではなく、ランニングコストもかかります。マンションの管理を不動産会社や管理会社に依頼した場合、管理委託料がかかります。
管理委託料の中には、マンションのクリーニング費用、メンテナンス費用、空室が出た場合に入居者を募集する費用、住民のマイナートラブルシューティングなどが含まれます。

また、入居者の募集を不動産会社に依頼した場合には、仲介手数料がかかります。
これらの金額は、オーナー自身が大家として全てマネジメントするのであれば支払う必要のないお金ですが、その分手間がかかります。

入居やマンションの管理は、全てプロフェッショナルに任せる方がオーナーの負担が軽くなり、マンション経営を続けやすくなります

建物の修繕費や保険料

ランニングコストとしては、定期的にかかってくる費用だけではなく、不定期にかかってくる費用もあります。例えばマンションにかかってくる火災保険、地震保険、損害保険などの保険料は、年単位で支払うパターンと毎月支払うパターンがあります。
全額オーナー負担になりますので、自身が支払いやすいやり方を選びましょう。

また、突発的にかかってくる費用として、建物の修繕費用があります。建物は年月とともに劣化して、傷みが出てきます。
傷んだ場所によっては、住民に迷惑をかけることになったり、建物の外観を著しく損なったりする場合があります。
住民のためにも、建物をいい状態に保つ必要があるため、1年に1回程度かかってくる費用と考えて良いでしょう。

収入に対してかかる税金

マンション経営を始めると、以前より税金がかかります。まず、全体の所得が上がるのに比例して、所得税が上がります。
また、不動産を所有することで、固定資産税もかかります。

他にも、マンション経営を始めた初年度は、不動産所得税や、不動産を登録した際にかかる登録免許費、書類提出の際にかかる印紙税も発生します。
オーナーは、毎年かかる税金と、1回のみかかる税金の金額を把握しましょう。

マンション経営で収入を増やすには

マンション経営の最大の利点は、土地活用をすることで収入を定期的に増やすことができるという点です。
オーナーの方やこれから始めたいと思っている方も、そのメリットに魅力を感じているのではないでしょうか。それでは、マンション経営で収入を増やすポイントを解説します。

プラン当初からキャッシュフローを考える

アパート経営で利益を確保するためにキーとなるのはキャッシュフローです。
キャッシュフローとは、すなわちお金がどう動くのかという道筋のことです。家賃という収入があっても、ランニングコストや、ローン返済、税金、突発的にかかるメンテナンス費用などを考えると、全額が手元に残るのではありません。

収入と手取りは分けて計算すること、また、4支出のバランスは手取り収入をベースに考えることを心がけましょう。
また、収入を高めることにのみフォーカスをあてるのではなく、経費削減の努力に注目することも大切です。

確定申告での計上

マンション経営で収入を上げるためには、節税をすることも大切なポイントです。不動産経営をして所得が上がった場合、所得税も上がります

所得税をできるだけ抑えるためには、確定申告の際に、マンション経営でかかった経費をもれなく支出として計上することが必要です。そこで利用できるのが減価償却というシステムです。

減価償却費とは、時間の経過によって価値が減る固定資産に関連する支払額を、その使用可能な期間年数に応じて費用を計上していく会計システムのことです。
不動産は時間の経過によって価値が減りますので、減価償却が利用できます。

また、確定申告の際には、ビジネスが赤字になってしまっても繰越ができるよう、青色申告をするのがオススメです。
青色申告の場合、最大で65万円の特別控除が受けられる可能性があるため、金銭的にメリットが大きいです。

建物や設備の管理はプロに任せる

どのビジネスにも言えることですが、ビジネスを成功させるためには、利用者のニーズに応えていくことが大切です。マンション経営の場合、成功の鍵は、いかに住民を集めることができるか、そして住民に長期に渡って住んでもらえるかが重要です。

そのため、建物を常にきれいに丁寧に管理していくことが大切です。
オーナー自身でできればコストは下げられますが、その分手が回らなくなってしまう可能性も出てきます。

管理は管理会社に任せ、メンテナンスもプロフェッショナルに任せることで、住民の満足度だけではなく建物も長く持たせることができます。

信頼できるプロを探す

マンション経営では、不動産会社や、仲介会社、管理会社、リフォーム会社など、様々なプロフェッショナルの力を借りる場面が出てきます。また、信頼できる会社に協力をしてもらうことは、マンション経営成功の秘訣です。
言い換えると、協力会社を選ぶ際には、慎重に、自分が信頼できる会社を選ぶことが必要です。

そのためには、オーナーの希望やニーズに対応してくれるかを見極めることが大切です。
会社都合を押し付けてきたり、問題発生時に連絡が取れなくなる会社では困ります。
また、詐欺まがいの会社に騙されないためにも、過去の実績だけではなく、関連会社や系列会社、本社などの経営状態や実績を確認することも大切です。

プロを探すには土地活用サイトを利用する

不動産ビジネスをやるのが初めてという方の中には、信頼できる会社を探したくてもどこに行けば出会えるのか分からない方も多いのではないでしょうか。
やみくもに探しても、信頼できる会社を見つけることは困難です。

複数の会社を比較検討する

信頼できる会社を探すには、一つの会社だけではなく複数の会社を比較検討する必要があります。
比較検討をすることによって、土地の相場やビジネスプランの提案を見て、だいたいのマーケットや土地の価値が把握できます。

それによって、仮に詐欺まがいの会社が法外な値段をふっかけてきたり、土地の価値を下げた提案をしてきたり、収支の合っていないビジネスプランを提案された時に自衛できる材料になります。
また、それぞれの会社によって強みやできることが違いますので、オーナーの希望に沿える会社を見つけることができることも大きなメリットです。

複数の会社で比較検討をしたいと思っても、自分で一から探すのは大変です。
単純に検索をするだけでは、時間と手間ばかりかかり、交渉までたどり着くのにもかなり時間がかかってしまう場合があります。そこで利用したいのは土地活用比較サイトです。

比較サイトを利用すれば、複数の会社に不動産情報を送り、見積もりや不動産のビジネスプランを送ってきてもらうことができます。
まずは、カンタンな入力を済ませて比較サイトでプラン請求を済ませて、時間と手間をかけずに信頼できる会社を探しましょう。

マンション経営で収入を増やそう

マンション経営は、不動産投資の中でも利益率の高いビジネスと言われています。しかし、初期費用が高額になることやランニングコストがかかることなどから、お金の知識がなくて始めるとキャッシュフローがマイナスとなってしまうこともあります。

メリットだけではなくデメリットも理解した上で、収入をあげるポイントを抑えてマンション経営を行うことが成功の秘訣です。

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