マンション経営を検討している人方の中には、以下のような疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。
- マンション経営は儲からないって聞くけどなぜ？
- マンション経営が儲からないってどういうこと？
- マンション経営で儲けるにはどうすればいい？
この記事では、マンション経営が儲からないといわれている理由を解説します。
また、マンション経営で儲かっていない状態やマンション経営でよく使われる用語、マンション経営で儲かるためのコツについても解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
マンション経営が儲からないといわれているのはなぜ？
マンション経営が儲からないといわれているのは「儲からない物件を選んでいるから」「短期的に儲かると考えているから」「上手く売却できないから」といった理由があります。
確かに、マンション経営は複雑な要素も多く、初心者には難しい土地活用です。
しかし、ポイントをおさえて物件を選び、適切な経営を続けていくことで儲けを出すこともできます。
ここでは、マンション経営が儲からないといわれている理由について解説します。
儲からない物件を選んでいるから
マンション経営が儲からない理由の大部分を占めるのが「儲からない物件を選んでいる」ことです。
たとえば、物件から最寄駅やコンビニなどが遠かったり、学生や単身者が多い地域で3LDKのようなファミリー向けの物件を購入してしまったりすると、入居者が見つからず思ったように利益を上げることができません。
そのため、物件を選ぶときには周辺環境をしっかりと調査して、物件が環境に適しているのかを確認する必要があります。
また、これはマンションを建築するときにも同様のことがいえます。
マンションを建築するときには、周辺環境を調査し、入居者が住みたいと思える物件をつくっていくことが求められます。
短期的に儲かると考えているから
そもそもマンション経営は「長期的に運用を続ける」ことが前提であることを理解する必要があります。
「安く買って高く売る」が基本の株式投資やFXとは異なり、マンション経営は10年、20年と経営を続けることで徐々に利益を上げていく投資方法です。
そのため、マンション経営では、購入・建築直後から継続的に現金を得られるものではなく、むしろ初年度は高額な建築費もあり、収支がマイナスになることがほとんどです。
これを聞くと「マンション経営は儲からない」と感じる人もいるかもしれませんが、長い目で見て、少しずつ資産形成していく仕組みであると理解しておきましょう。
初心者には難しいから
初めて賃貸経営を始める人にとって、マンション経営が難しいというイメージが定着していることも「マンション経緯が儲からない」といわれている理由の1つです。
実際、マンション経営は物件選びや資金計画、入居者募集、管理業務など複雑な要素も多く、賃貸経営の初心者がひとりですべての業務を行うことはほぼ不可能だといえます。
また、所得税や固定資産税といった税金の知識や、建築に関わる法律など、マンション経営ではさまざまな知識が求められます。
こういった側面から「初心者がマンション経営に手を出しても儲からない、むしろ損失を負ってしまう」といわれてしまうのでしょう。
多額のローンを背負うことになるから
マンション経営では、マンションを購入・建築するために数千万円～数億円のローンを組むことになります。
稀に全額自己資金でマンション経営を始める投資家もいますが、ほとんどの人はローンを利用します。
このような高額なローンを背負うとになると、いざ失敗してしまったときが怖いと感じるのは当たり前のことでしょう。
実際にマンション経営が上手くいかず、自己破産に追い込まれてしまった人も少なくありません。
一般的な生活を送っている人にとって、これだけの規模のローンを背負うことはないことから、返済できるか不安になり、リスクやハードルの高さを考えて儲からないと考えてしまうのも納得できます。
思ったように売却できないから
マンションの価値は徐々に低下していくため、売却を決断したときには思ったような金額で取引できない可能性があります。
周辺環境や市場によっては、想定していたよりも低い査定額が提示されることもあり得ます。
こうして低い査定額でマンションを売却してしまうと、結果的に収支がマイナスになってしまうことも考えられます。
マンション経営では売却のタイミングを見誤ると、儲からず損してしまうため、マンション経営は儲からないといわれているのでしょう。
マンション経営で「儲からない」とは
前章で、マンション経営が儲からない理由を説明してきましたが、そもそも「マンション経営が儲からない」というのはどういう状態なのでしょうか。
ここでは、マンション経営の収入や収支から「マンション経営が儲からない状態」について解説します。
物件売却時に総収支がマイナスになっている
マンション経営が儲かっていない状態とは、物件を売却したときに「売却価格≦ローンの残債＋自己資金＋諸経費」のようになってしまった場合です。
いくら安定した家賃収入を得ていたとしても、結果的に収支がマイナスになってしまえば「儲かった」とはいえません。
そのため、マンション経営では売却まで考慮した出口戦略が重要になります。
マンション経営を始める前に家賃収入やローンのシミュレーションするのと同時に、いくらくらいなら売却してもいいのかを簡単に決めておくことをおすすめします。
インカムゲインとキャピタルゲイン
投資用語として、インカムゲインとキャピタルゲインという言葉があります。
資産運用において、インカムゲインとは資産を保有していることで得られる利益のことで、キャピタルゲインとは資産の売却によって得られる利益のことを指します。
これをマンション経営に当てはめると、インカムゲインが家賃収入からから費用を差し引いた利益で、キャピタルゲインがマンションを売却したときの売却益になります。
マンション経営が儲かっている状態にするには、毎月の家賃収入も大切ですが、売却時の売却益が特に重要になります。
売却タイミングを見誤ってしまうと、結果的に儲からないマンション経営になってしまうため、マンション経営を始める前から出口戦略を考えておきましょう。
キャッシュフローとは
マンション経営では、キャッシュフローという概念も覚えておきましょう。
キャッシュフローは、いわゆる手元に残るお金のことで、毎月の家賃収入から必要経費や諸経費、ローンの返済額を差し引いた額のことを指します。
もし、マンション経営においてキャッシュフローがマイナスになってしまったらかなり危険な状態といえます。
キャッシュフローがマイナスになると、手元資金からマンション経営のための費用を捻出しなければなりません。
これでは、儲かっているどころか損失が出ているため、早急にキャッシュフローを改善する必要があります。
マンション経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、マンション経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いマンション経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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マンション経営で儲かるためのコツ
マンション経営の最大の利点は、土地活用をすることで収入を定期的に増やすことができるという点です。
オーナーの方やこれから始めたいと思っている方も、そのメリットに魅力を感じているのではないでしょうか。それでは、マンション経営で収入を増やすポイントを解説します。
プラン当初からキャッシュフローを考える
マンション経営で利益を確保するためにキーとなるのはキャッシュフローです。
キャッシュフローとは、すなわちお金がどう動くのかという道筋のことです。家賃という収入があっても、ランニングコストや、ローン返済、税金、突発的にかかるメンテナンス費用などを考えると、全額が手元に残るのではありません。
収入と手取りは分けて計算すること、また、4つの支出バランスは手取り収入をベースに考えることを心がけましょう。
また、収入を高めることにのみフォーカスをあてるのではなく、経費削減の努力に注目することも大切です。
確定申告で経費計上
マンション経営で収入を上げるためには、節税をすることも大切なポイントです。不動産経営をして所得が上がった場合、所得税も上がります。
所得税をできるだけ抑えるためには、確定申告の際に、マンション経営でかかった経費をもれなく支出として計上することが必要です。そこで利用できるのが減価償却というシステムです。
減価償却費とは、時間の経過によって価値が減る固定資産に関連する支払額を、その使用可能な期間年数に応じて費用を計上していく会計システムのことです。
不動産は時間の経過によって価値が減りますので、減価償却が利用できます。
また、確定申告の際には、ビジネスが赤字になってしまっても繰越ができるよう、青色申告をするのがオススメです。
青色申告の場合、最大で65万円の特別控除が受けられる可能性があるため、金銭的にメリットが大きいです。
建物や設備の管理はプロに任せる
どのビジネスにも言えることですが、ビジネスを成功させるためには、利用者のニーズに応えていくことが大切です。マンション経営の場合、成功の鍵は、いかに住民を集めることができるか、そして住民に長期に渡って住んでもらえるかが重要です。
そのため、建物を常にきれいに丁寧に管理していくことが大切です。
オーナー自身でできればコストは下げられますが、その分手が回らなくなってしまう可能性も出てきます。
管理は管理会社に任せ、メンテナンスもプロフェッショナルに任せることで、住民の満足度だけではなく建物も長く持たせることができます。
信頼できるプロを探す
マンション経営では、不動産会社や、仲介会社、管理会社、リフォーム会社など、様々なプロフェッショナルの力を借りる場面が出てきます。また、信頼できる会社に協力をしてもらうことは、マンション経営成功の秘訣です。
言い換えると、協力会社を選ぶ際には、慎重に、自分が信頼できる会社を選ぶことが必要です。
そのためには、オーナーの希望やニーズに対応してくれるかを見極めることが大切です。
会社都合を押し付けてきたり、問題発生時に連絡が取れなくなる会社では困ります。
また、詐欺まがいの会社に騙されないためにも、過去の実績だけではなく、関連会社や系列会社、本社などの経営状態や実績を確認することも大切です。
儲からないマンション経営を避けることもできる！
マンション経営は、不動産投資の中でも利益率の高いビジネスといわれています。
しかし、初期費用が高額になることやランニングコストがかかることなどから、お金の知識がなくて始めるとキャッシュフローがマイナスとなってしまうこともあります。
儲かるマンション経営を始めるためにも、儲からない理由を確認して、しっかりと対策を考えておきましょう。
記事のおさらい
