不動産の媒介契約とは?種類やメリット・デメリットについて解説

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不動産の売却活動は、不動産会社と媒介契約を結んでからスタートします。不動産会社に売却の仲介を依頼する際に結ぶのが媒介契約です。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があります。この記事では、不動産の媒介契約の種類やメリット・デメリットについて解説します。自分にあった契約方法で、不動産の売却を行うための参考にしてください。

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媒介契約とは

媒介契約とは
媒介契約は、不動産を売却する場合に不動産会社との間で取り交わす契約のことです。ほとんどの不動産会社が、国土交通省が策定した「標準媒介契約約款」を雛形にして媒介契約書を策定しています。
契約書には、売却活動を行う上で必要となる約束ごとについて取り決めた内容が記載されています。たとえば、広告をどのように展開するか、売却活動の状況をどの程度のスパンで報告するかなどです。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります
大まかな違いは、契約できる不動産会社の数と、個人間売買が許可されるかどうかという点です。そのほかにも、細かな違いがあるため次の項目で詳しく解説します。

3種類の媒介契約の比較

3種類の媒介契約の比較
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の媒介契約について解説します。違いについては次のとおりです。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
媒介契約を提携つできる不動産会社の数 複数 1社のみ 1社のみ
自分で買手を見つけた場合の仲介手数料 必要 必要 仲介不可
指定流通機構レインズへの登録 任意 義務 義務
売買活動の報告頻度 任意 2週間に1回以上 1週間に1回以上

媒介契約を締結できる不動産会社の数

売却活動を行う際、依頼できる不動産会社が1社のみなのか、複数社に依頼できるかは媒介契約の内容によって異なります。
複数社に依頼したい場合には、一般媒介契約を結びましょう。専任媒介契約、専属専任媒介契約は、1社のみとしか契約をすることができません。
媒介契約は種類ごとにメリット・デメリットがありますので、後半で解説します。

買主を自分で見つけた場合の契約

不動産の売却では、自分で買主を見つけることも可能です。ただし、媒介契約を結んでいる最中に、自分で買い主を見つけた場合には注意が必要です。
専任媒介契約と一般媒介契約の場合であれば、自分で買主を見つけた場合は、仲介手数料なしで販売することが可能です。専属専任媒介契約の場合は、自分で買い主を見つけた場合でも不動産会社に仲介してもらう必要があります。
そのため、仲介手数料が発生します。

指定流通機構レインズへの登録

指定流通機構は、レインズ(Real Estate Information Network System=REINS)とも呼ばれる組織です。国土交通省が、宅地建物取引業法に基づいて指定した不動産流通機構です。
レインズは不動産会社が取得した不動産の情報を登録する組織であり、原則不動産会社のみが登録・閲覧可能となっています。全国の不動会社に自分が売却したい不動産の情報を公開することができるため幅広く買い主を探すことができる点がメリットです。
レインズへの不動産情報の登録義務は、媒介契約の内容によって条件が異なります。一般媒介契約は、レインズの登録は任意のため登録しなくても問題ないとされています。売主が希望すれば不動産会社はレインズに登録することも可能です。
専任媒介契約は、媒介が契約締結した翌日から7日以内にレインズに登録する義務があります。専属専任媒介契約は、媒介契約が締結した翌日から5日以内の登録が義務付けられています。
購入希望者をより幅広く募集したい人は、レインズへの登録が義務付けられている媒介契約を選びましょう。

売買活動の報告頻度

不動産会社は、売主から不動産の売却を依頼されると、定期的に売却活動の状況を報告します。ただし、媒介契約の内容によっては、報告が任意と義務のケースがあります。
一般媒介契約の場合は、売主への売却活動状況の報告は任意となります。専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上の報告が義務付けられています。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約のメリットとデメリット
一般媒介契約の特徴について、メリットとデメリットを踏まえて解説します。

制限が少ないので自由に売却活動ができる

一般媒介契約は、ほかの媒介契約と比べて制限が少なめで売却活動を比較的自由に行えます。
自分で買主を見つけた際も、仲介手数料なしで契約を交わすことが可能という点もほかの媒介契約と比較すると自由度が高いといえます。レインズへの登録義務は、契約上はありませんが、売主が希望して不動産会社に申告すれば登録してもらうことができます。
ただし、契約している不動産会社の名前を公表する明示型と公表しない非明示型がある点は注意したい点です。
複数社との契約が可能な一般媒介契約の場合は、契約を交わしている不動産会社の名前をほかの会社に公表するかどうかを決めることができます。非明示型の場合は、他社との取引については公表する必要はありません。
明示型では、ほかに契約している不動産会社を公表します。もしも、途中で新しい不動産会社と契約した場合、これを報告しないと営業所経費などの支払いを求められることがあるため注意が必要です。

周りに知られずに売却ができる

一般媒介契約は、レインズへの登録義務がないため、売主の不動産情報が公になることがありません。そのため、近所の人などに売却の事実を知られずに売却することが可能な点はメリットといえるでしょう。売却活動をしていることを知られたくない事情がある場合には、一般媒介契約がおすすめです。
ただし、レインズに登録しないということは、物件情報があまり広がらないため狭い範囲での売却活動になります。早く売却したい人にとっては、広報宣伝範囲が狭まることはデメリットになるケースもあるでしょう。

売却活動に力が入らない場合がある

一般媒介契約の場合は、売主が複数社と契約しています。そのため不動産会社の立場からすると、必ずしも自社で売却できるとは限らない物件というこになります。
つまり費用をかけて積極的に売却活動を行っても、他社と契約がかわされてしまう可能性がゼロではないということです。そうなると不動産会社によっては売却活動を積極的に行わないケースもあります。専任媒介契約や専属専任媒介契約の物件がある場合はそちらを優先されてしまうこともあるでしょう。
一般媒介契約のメリットは複数社と契約できる点ですが、逆を考えるとその点がデメリットとなってしまう可能性もあるということです。
できるだけ自社で売買契約が取れるようにと力を入れて活動してくれる不動産会社ももちろんいます。複数社と契約する場合でも、ひとつひとつの不動産会社の質には気をつけたいところです。

活動内容がわかりづらい

レインズへの登録義務がなく、売却活動の報告義務もなく、活動の状況が不透明になりやすく、不動産会社がどのような活動をしているのかわかりにくい点はデメリットといえます。
不動産会社に報告義務がない以上、自分から確認をしなければ場合よってはまったく状況がわからないままということも起こり得るでしょう。

専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約のメリットとデメリット
専任媒介契約のメリットとデメリットについて解説します。不動産会社1社のみと契約する媒介契約にはどのような特徴があるのかみていきましょう。

購入者と直接契約ができる

専任媒介契約では、売主自身が購入希望者を見つけた場合には、不動産会社を仲介せずに売買契約を結ぶことが機でます。そのため、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。不動産会社の力も借りたいけれど、自分でも買主を探せそうな人にはおすすめの契約です。

売却活動が活発化しない恐れがある

専任媒介契約では、1社の不動産会社と契約してレインズに登録してもらいながら、同時に広告宣伝なども行います。一般媒介契約とは違い、1社だけが売却活動を行うため他社との競合がないことで、会社によっては売却活動がスローペースになる可能性もあります。
また、個人での売却活動も許可されているため、次で説明する専属専任媒介契約ほど活発な売却活動が行われない恐れがあります。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約のメリットとデメリット
専属専任媒介契約のメリットとデメリットについて解説します。不動産会社1社のみと契約し、個人での売却に条件が付与される媒介契約にはどのような特徴があるのかみていきましょう。

売却活動の現状がわかりやすい

専属専任媒介契約は、3つの媒介契約の中でもっとも制約が厳しくなっています。レインズへの登録に関しても、媒介契約締結の翌日から5日以内での登録が義務とされています。売却活動の状況報告については、売主に対して週1回以上行うことも義務とされています。
売主は、売却活動の状況が明確になるため安心して任せることができる点がメリットといえるでしょう。

売却活動が積極的に行われる

専属専任媒介契約は、レインズへの登録だけでなく、売却活動の現状報告が義務付けられているため、売却活動が積極的に行われやすい点がメリットといえます。自社のみと契約しているため、幅広く情報を広告宣伝して、購入希望者を見つけることに力を注いでもらえます。

囲い込みされやすい

専属専任媒介契約で起こりやすい問題が、囲い込みです。囲い込みとは、売主から売却を依頼された不動産を自社だけで管理して、ほかの会社に契約させないようにする行為です。
例えば、ほかの不動産会社から「物件購入を希望している人がいるので案内させてほしい」という問い合わせがあったとします。この場合、通常であれば案内するところですが、囲い込みをする会社は、自社が売りたいという気持ちが強いため「すでに申し込みが入っている」などと嘘をつきます。
このように売主、買主の両方から仲介手数料を得るために物件を自社でがっちり掴んで放さないことを囲い込みと呼びます。囲い込みが行われると、売却のチャンスがあっても知らない間に不動産会社がなかったことにしてしまうため、売却のタイミングがズレてしまいます。
売れない物件は、ある程度の時期を過ぎると値下げをする必要が出てくるため、売主としては知らない間に損をしてしまうことになります。

媒介契約の選び方

媒介契約の選び方
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の特徴について解説してきました。ここからは、媒介契約の選び方のポイントを紹介します。

人気エリアの良い条件なら一般媒介契約

築浅の物件や駅近の物件など、比較的条件のよい人気の物件の場合は、一般媒介契約がおすすめです。一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できるため競争心理を働かせる事でよりよい条件で売却できる可能性が高くなります。
明示型の媒介契約を結んでいる場合は、契約中の不動産会社の名前をすべて公表するため、売却活動を活発化させることにつながります。複数の不動産会社と契約しておくと、購入希望者の数を増やすこともできます。
さらに、近所に知られずに不動産を売却したい場合も一般媒介契約がおすすめです。レインズへの登録が任意であるため不動産情報が公になることがありません。

少しでも早く不動産を売却したい場合

少しでも早く不動産を売却したい場合には、専任媒介契約がおすすめです。複数の不動産会社との契約はできませんが、1社としっかりと契約を交わす事で全力で買主を探してもらうことが可能になります。
築年数が古い、駅から遠い、生活環境が少し不便などあまり条件がよくない物件の場合なども、専任媒介契約がよいでしょう。こうした不動産は、一般媒介契約ではなかな売却活動が進まないケースが多くあります。

媒介契約を結ぶ際に注意したいポイント

媒介契約を結ぶ際に注意したいポイント
ここからは、媒介契約を結ぶ際に注意したいポイントについて解説します。

仲介業務の内容について理解しておく

媒介契約を締結するときに注意するポイントは、仲介業務の内容です。不動産会社によって仲介業務の内容は異なります。そのため、契約書を交わす前に再確認しておきましょう。
仲介業務の中でも、特に重要なポイントは売却活動の内容です。また、売却活動の状況をどのような形で報告してもらえるのかも確認しておくことが大切です。
購入希望者がどのくらいいるのか、広告の内容はどのようなものかなどをきちんと報告することが約束されていると安心です。
このほかにも、仲介手数料についてなど金銭的な面についても事前に確認しておくことが大切です。仲介手数料には国が定めた上限があるため、それを超えた金額が請求されていないかなども確認しておきましょう。

解約条件について確認しておく

媒介契約を結んだからといって、必ず不動産が売却できるとは限りません。思うように売却活動が進んでいないと感じたら、媒介契約の解約も視野に入れておきましょう。解約条件は、契約の種類によって違いがあります。
一般媒介契約は、基本的にはタイミングに関係なく解約可能で、電話連絡で解約することもできます。専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は、3カ月契約であることが基本です。3カ月経過すると更新する必要があるため、そのタイミングで解約すれば違約金などが発生しないケースがほとんどです。
気をつけたいのは、途中解約の際に違約金や広告宣伝費を負担しなければならないという条件がついている場合です。何が起こるかわからないため、万が一を想定して解約の際のペナルティについても事前によく確認しておきましょう。

一括査定を利用して不動産会社を選ぼう

媒介契約を結ぶ不動産業者選びは慎重に行いましょう。自分で不動産業者を選ぶのは、とても手間がかかる作業です。ただ、この工程で手を抜くと後々のトラブルに発展する可能性もあります。
そこでおすすめなのが、不動産の無料一括査定サイトの利用です。自宅にいながら情報を入力するだけで、簡単に複数社に査定を依頼することが可能となります。
イエウールは、全国1,600社以上の不動産業者と提携しています。一度の情報入力で最大6社の業者に査定を依頼することが可能です。イエウールは、独自の基準で悪徳企業を排除しているため優良業者のみに査定を依頼できる点が魅力です。
信頼できる不動産業者をみつけて、しっかりと媒介契約を締結しましょう。

媒介契約書に記載する内容

媒介契約書に記載する内容
媒介契約書を交わす際には、記載する必要がある内容についてきちんと把握しておくことも大切です。媒介契約においては、「標準媒介契約約款」によって消費者に不利な締結をすることが防止されています。
具体的には次の内容が記載されているかをチェックしましょう。

  • 媒介契約の種類
  • レインズの登録内容
  • 仲介の対象となる物件の情報
  • 不動産会社の業務と報告の方法について
  • 有効期間と更新について
  • 媒介価額
  • 仲介手数料
  • 売主の義務
  • 媒介契約を解除する際の条件
  • 反社会勢力の排除

おおまかにはこのような内容が記載されているかをチェックすることが重要です。

売却物件の条件で選ぶ契約は変わる

売却物件の条件で選ぶ契約は変わる
不動産会社と契約する媒介契約の種類と特徴について解説してきました。媒介契約には3種類あります。どの契約を選択するとよいかは、売却したい不動産の種類によって異なります。
それぞれの媒介契約には、メリット・デメリットもあるため、これらも理解しておくとよりスムーズに契約から売却を進めることができます。不動産の売却は、最終的には、売主と不動産会社との信頼関係が重要になるため、不動産会社選びの段階から慎重に進めていくことをおすすめします。
不動産一括査定サイトなら、全国の優良企業のみに査定を依頼することが可能です。短時間で気軽に利用できて、安心できる会社に査定が依頼できるため忙しい人にもおすすめです。
一括査定サイトを利用して信頼できる不動産会社を見つけることができたら、媒介契約の内容をきちんと確認してから媒介契約を結ぶようにしましょう。

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