ほかの物件に比べて価格が安く設定されているものの中には、借地権付きと表示されているものがあります。この借地権付きとはどのような物件なのでしょうか。借地権が付いた物件は、売却の際や増改築の際に制限があるものもあります。また、その家に住める期間が決まっているものもあります。
このように借地権の種類によっては、その後のライフプランに影響することがあります。
借地権について正しく理解せずに物件を購入すると後悔してしまう可能性があるので、購入前には契約内容を正確に把握することが大切です。
借地権とは？
自分のライフプランに合っているのなら、借地権付きの物件は所有権のものより安く買えるのでお得です。ここでは、借地権とは何かについて解説します。
借地権は土地を借りる権利
建物を建てて利用するために土地を借りる権利のことを「借地権」と言います。土地を借りていることになるので、借りている間は地代がかかります。しかし、その土地の所有権を持っているわけではないので、土地にかかる固定資産税や都市計画税の支払いはありません。これらの税金は地主に義務があります。
また、借地権には地上権と賃借権があり、多くの場合、不動産売買では賃借権のことを指していて、この借地権がついた建物の売買や増改築には地主の許可が必要です。
借地権には新旧がある
ここでは、旧借地法と新借地借家法について解説します。それぞれの内容を理解して、物件購入の際には借地権の種類を確認しましょう。
旧法借地権とは
1992年8月1日以降は、新しく借地借家法が制定されました。それ以前の旧借地法は、この新法とは内容が異なります。旧借地法の借地権は、建物の構造によって契約期間が異なり、更新後の契約期間も異なります。
| 存続期間 | 最低期間 | 更新後の期間 | |
|---|---|---|---|
| 木造等 | 30年 | 20年 | 20年 |
| 鉄骨造・鉄筋コンクリート造等 | 60年 | 30年 | 30年 |
最低期間は、木造のような非堅固建物は20年以上、鉄骨造のような堅固建物は30年以上と定められ、それぞれの更新時の期間も20年以上、30年以上と定められています。なお、初回の契約時に期間を定めなかった場合には、木造等で30年、鉄骨造などで60年と定められています。
更新時には賃借人が更新を希望すると、正当な事由がない限り地主は更新を拒否できません。旧借地法の場合、賃借人が更新を希望する限り借り続けることができ、地主は土地を返してもらいにくく賃借人に有利な内容となっています。
注意すべきは新法借地権
| 契約期間 | 更新時の契約期間 | |
|---|---|---|
| 普通借地権 | 30年以上 | 1回目更新20年以上 以降更新ごとに10年以上 |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 更新なし |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 更新なし |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 更新なし |
新法の借地権は、普通借地権と定期借地権に分かれます。普通借地権は旧法と同じく契約期間後に更新ができます。30年以上の契約が条件で1回目の更新時は20年以上、以降は10年以上の期間が設定できます。
定期借地権は、契約期間が設定されていて契約更新ができません。ただし、解約後に再度契約は可能です。50年以上の契約を契約期間とする「一般定期借地権」は、契約期間満了で更地にして返還する必要があります。また、事業用に借地権を取得する場合には、「事業用定期借地権」があります。契約期間は10年以上50年未満で設定が可能で、契約期間暗療護には更地にして返還します。期間満了後に、建物の買取を約束する「建物譲渡特約付き借地権」もあります。この場合、契約期間の終了とともに、地主は相当の対価で建物を買い取ります。
このように新法では、契約期間が終了すると地主へ土地の賃借権が返還される定期借地権が設定されました。
借地権付きの土地で土地活用を検討したい方は、土地活用の専門家に相談しておくことがおすすめです。
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借地権付き建物のメリット
ここでは借地権付きの建物を購入するメリットを解説します。制限が多い借地権付きの建物ですが、制限を許容できるなら初期費用を抑えて物件が購入できます。
比較的好立地の物件を割安で買える
通勤や通学のことを考えると、駅近や都心部の利便性のよい土地に住みたいと考える人は少なくないでしょう。しかし、このような好条件の立地にある物件は、高額でなかなか手が出ないという人が多いのではないでしょうか。
借地権付きの土地であれば、所有権の土地の価格よりおよそ2～4割安く売買されています。そのため、所有権の土地を購入するよりもはるかに安い価格で土地が手に入るため、都心部にマイホームを持つことができる可能性があります。
土地の固定資産税がかからない
土地や建物を所有しているとその所有者には、固定資産税や都市計画税の支払いが課せられます。しかし、賃借権付きの土地であれば、所有者は地主です。建物の固定資産税や都市計画税の支払いはありますが、土地に関する固定資産税や都市計画税の支払いはありません。
また、購入時にかかる不動産取得税や登録免許税の支払いがないので、購入時の費用を抑えることが可能です。
借地権付き建物のデメリット
借地権が付いている建物には、いくつかのデメリットがあります。ここでは、購入後に後悔しないためにもデメリットについても確認しましょう。
住宅ローンで不利になる
借地権付きのマンションなどは、所有権のものよりも安い価格で販売されています。しかし、安いと言っても住宅は高額なため、住宅ローンの利用を検討する人は多いでしょう。
借地権付きのものの場合、土地の所有権を持たないため資産価値は低くなります。そのため、住宅ローンの審査が通りにくくなるというデメリットがあります。
住宅ローンは、その物件の担保価値に合わせて融資がおこなわれるため、建物だけの価値で評価をすると、融資が受けられても額が低くなる可能性があります。また、定期着地権付きの建物の場合、賃借権の残存期間が少ないと住宅ローンの審査に通らない可能性もあります。
このように、住宅ローンの利用が難しい場合がありますが、近頃では、定期借地権付きの住宅を購入する際の住宅ローンを取り扱う金融機関もあるので相談してみるとよいでしょう。
地代や更地費用がかかる
借地権付きの建物は、土地を借りているので毎月地代を地主に支払います。一般的に、2～3年程度で地代が見直されます。地価が上昇した場合には、地代も上がる可能性があります。借りるときに契約期間が決められており、一般定期借地権の場合には、契約終了とともに建物を解体して更地にして地主に返還しなければなりません。そのため、解体費用が必要となります。
定期借地権付きマンションなどの場合には、毎月の地代の支払いのほかに、解体積立金が必要となります。なお、普通借地権の場合には、契約更新時に更新料が必要となるケースが多いようです。
建物の売却や再建築が自由にできない
借地権のデメリットとして、建物の建て替えや増改築、再建築をおこなうときには地主の許可が必要です。許可なしに建て替えなどをおこなうと、借地権を失う可能性があります。そして、これらの許可をもらうのに承諾料が必要となる場合があります。
また、建物の売却をおこなうときにも許可が必要となり、地主から譲渡承諾書をもらう必要があります。譲渡には、譲渡承諾料が必要で、一般的に借地権価格の10%となる場合が多いようです。
このように、借地権付き建物の売却時には数百万円の譲渡承諾料がかかったり、改築などのたびに承諾料がかかる可能性があることを覚えておきましょう。
定期借地権は売却が難しい
定期借地権の場合には、原則、契約期間が終わると更地での返還となります。そのため、残っている契約期間が少ない物件は、買主が見つかりにくい恐れがあります。また、買主が住宅ローンを利用して購入を検討している場合、この残存期間が重要となります。
金融機関によっては、この残存期間が完済時に10年以上残っていることが条件となっているものもあり、住宅ローンを利用できない可能性があります。もちろん、残存期間を超える住宅ローンは組めないので、残存期間は長いほど売りやすくなるでしょう。
借地権購入に向いている人
借地権にはメリットもありますが、デメリットもあります。ここでは、借地権を購入するのに向いている人を見てみましょう。
とにかく好立地に割安で住みたい
借地権付きの土地は、所有権付きのものに比べると安く購入ができます。そのため、都心の利便性のよい場所にある土地でも手が届く範囲の金額で販売されている場合があります。
通勤に便利な場所で住みたい人や人気のエリアで住みたい人など、本来ならば高くて手が出ない土地でも買える可能性があるため、費用を抑えて好立地に住みたい人にはおすすめです。
ただし、購入時の費用は抑えられても、購入後に地代や解体積立金などのランニングコストがかかるので、それらの費用を考慮して検討する必要があります。
一時的な住居として考えている
定期借地権付きの家の場合には、契約期間が終わればその家から退去しなければなりません。そのため、家に将来も住み続けたい人には向いていません。将来、地元に戻る予定の人や、親の家の相続の予定がある人など一定期間のみの居住を考えている人に向いています。また、投資用の物件として一定期間利用したい人にもおすすめです。
借地権を活用して土地活用をしたいと考えている方は、土地活用プラン請求サイトでプランを取り寄せてみることがおすすめです。借地権で土地活用をするとなると、通常の所有土地と異なって特別なルールや制約があります。
一度土地活用のプロに相談してみることで、どのような土地活用ができるのか確認することができます。
借地権付き建物で抑えておくべきポイント
ここでは、購入前に知っておきたいポイントを解説します。購入後に後悔しないためにも、借地権付き物件購入時のポイントを確認しましょう。
本当に安いのかシミュレーション
借地権付きだと購入時には、土地の税金の支払いもないため、税金の支払いも少なく済みます。しかし、借地権付きの土地は毎月、地代の支払いがあり10,000円程度ですむ場合から20,000円以上かかる場合もあります。この地代は土地の価格によって金額が変わり、地価が上昇すると地代も上がります。この地代が借りている間かかり続けます。
また、一般定期借地権の場合には、契約期間が終了すると建物の解体の必要があるため、解体積立金が必要です。
このように購入時の費用は抑えられても、その後に費用がかかり続けるため、これらのランニングコストを計算して所有権付きの場合とどちらが安く済むかを事前にシミュレーションをおこないましょう。
契約内容の十分な確認
借地権には種類があり、契約期間が終わると退去しなければならない定期借地権と、更新をおこなえば半永久的に借りられる普通借地権があります。そのため、借地権付きと書かれている物件を購入する場合には、初めに借地権の種類を確認することが大切です。
借地権の種類を確認し、契約期間や更新ができるかどうか、地代なども確認しましょう。また、更新をおこなう際の更新料や、売却や増改築の際の承諾料なども併せて確認しておくとよいでしょう。契約前にしっかりと確認しておかなければ、その後のライフプランにも影響するので注意が必要です。
売却時の買主への十分な説明
物件の安さにひかれて購入を検討している人の中には、借地権とはどのようなものかを知らずに購入を検討している人もいるかもしれません。しかし理解せずに購入した場合、定期借地権は契約期間が終わると引っ越す必要があるため、再度物件を探して購入しなくてはなりません。
このように、借地権が付いた土地にはどのような制約があるのか正確に理解していないと、購入後にトラブルになる可能性があります。トラブルを避けるためにも、売り主は買い主に対し、物件が借地権付きであることや、借地権とはどのようなもので、どのようなメリットやデメリットがあるのかを説明するとよいでしょう。
地主との良好な関係は不可欠
賃借権付きの場合、売却するときはもちろん、増改築や建て替えのときには地主の許可が必要です。地主が許可を出さなければ、スムーズに売却することも増改築などをおこなうこともできません。裁判所に申し立てて売却の許可を取ることもできますが、余計な手間や費用がかかります。
スムーズに手続きを進めるためにも、日頃から地主と良好な関係を保つことが重要です。地代を滞納しないことや、リフォームなどの際にも必ず声をかけて確認をとるなど、少しの手間で印象が変わります。良好な関係が保てていると、更新時などにもお互いに気持ちよく契約がおこなえるため、日頃から良好な関係を保つようにしましょう。
借地権に精通した不動産会社の選択
借地権付きの建物を購入するときには、契約内容を正しく把握して検討することが大切です。地代や更新料、建て替えや譲渡の際の承諾料がいくらになるのか、ローンを許可してもらえるかなどを確認し、交渉が必要です。
また、借地権が付いている物件は、所有権付きの物件よりも売却や増改築などの際に制限があるため、借地権の契約内容についても丁寧に説明してもらえる不動産会社がよいでしょう。
そのため不動産会社を選ぶときには、借地権付きの建物の売買に精通した不動産会社を選ぶと手続きがスムーズに進められます。借地権付きの物件の取り扱いが多い不動産会社であれば、借地権付きでもローンが組みやすい金融機関を紹介してもらえる可能性があります。
不動産会社は一括相談サイトで探す
不動産会社を探すときには一括相談サイトが便利です。一度に複数の会社にに依頼できるので、不動産会社を比較して検討することができます。一括相談サイトは多くの不動産会社と提携しているので、借地権に精通した不動産会社を見つけることができるでしょう。また、一括相談サイトなら自宅にいて簡単に依頼できるので、いちいち電話で問い合わせをしたり、店舗に行く必要もなく、時間がない人も隙間時間で依頼ができます。
一括相談サイトならイエウール土地活用がおすすめ
借地権付きの建物の購入を検討しているのなら、イエウール土地活用をおすすめします。
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借地権付き物件の購入はライフプランで考えよう
借地権付きの物件は、契約期間があったり、売却の際に承諾が必要であったり、一般的な所有権の物件とは異なります。しかし、このような制限がある分、初期費用を抑えて購入できます。これらのデメリットが問題ないのであれば利便性のよい場所にマイホームを持つことができます。
借地権付きの物件を購入するときには、購入後のライフプランを考えて、契約内容をしっかりと確認し、デメリットも把握した上で購入しましょう。
記事のおさらい
