賃貸経営の家賃収入と税金の基礎知識|確定申告の方法も解説

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賃貸経営で家賃収入があるとどのような税金の支払いがあるのかご存知でしょうか。支払う税金の額を把握していないと、利益がどれくらいになるかがわかりません。賃貸経営を成功させるためには、税金について理解することが大切です。家賃収入で支払う税額を計算するには、収入となるものや経費を正しく把握する必要があります。

ここでは、賃貸経営をおこなうときの収入や経費となるもの、税金の計算方法を解説しています。家賃収入や経費について正しく理解できると、節税にもつなげられます。また、賃貸経営をおこなうときに必要となる確定申告についても解説しているので参考にしてください。

賃貸経営の収入や費用についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

賃貸経営の収入と経費


税金の支払いを抑えるためには、税金の仕組みを理解することが大切です。ここでは、賃貸経営の収入と経費について解説します。

所得と収入の違い

アパートやマンションを経営して家賃収入を得る場合、その所得に対して税金がかかります。所得は収入から必要経費を引いて算出されるため、正確な所得額を出すためには、何が収入になるかを理解することが大切です。

賃貸経営の収入のうちの大きな割合を占めるのが家賃収入です。ほかに礼金や管理費、更新料、駐車場利用料などで受け取ったお金も収入となります。この収入から必要な経費を引いたものが所得となり、この所得から所得税や住民税が計算されます。

収入となるもの

税額を正しく計算するためには、何を収入として計算するかを把握することが重要です。賃貸経営の場合、収入となるものには次のものがあります。

  • 家賃収入

  • 礼金

  • 更新料

  • 共益費・管理費

  • 駐車場利用料

  • 自販機設置による収入

  • アンテナ基地設置による収入

上記のように賃貸経営をおこなう上で得られるお金を収入とみなします。ちなみに、敷金や保証金は、入居者に返却する可能性があるので収入には含めません。

経費となるもの

どのようなお金が経費として計上できるかを把握しておくことで節税できます。賃貸経営で経費として計上できるものには次のものがあります。

  • 修繕費

  • 修繕積立金

  • 賃貸管理委託料

  • ローンの金利

  • 減価償却費

  • 入居者を募集するための広告や宣伝費用

  • 租税公課 損害保険料

  • 司法書士や税理士への報酬

  • 固定資産税・都市計画税

  • 不動産購入時の印紙税や不動産取得税

  • 仲介手数料

上記のように経営のために使ったお金を経費として計上できます。ただし、ローンの元金部分は借りたお金を返しているだけなので経費としては計上できません。また、住宅の性能を上げるような増築工事などの費用も資産が増えると考えられるため、経費とはなりません。

仲介手数料や売買契約をおこなう際の収入印紙代、不動産取得税も経費として計上できます。そして、建物は減価償却がおこなえるので、耐用年数の期間内は減価償却費が計上できます。

減価償却費とは

減価償却を正しく理解すると大きな節税ができます。

税金対策になる

アパートなどの建物は、購入してから年数が経過するとともに経年劣化し、価値は下がります。その下がる価値分を毎年、経費としてその建物の耐用年数の間、経費として計上することを減価償却と言います。

その計上する費用を減価償却費と言い、この減価償却費は実際に現金の支払いがあるわけではありませんが、経費として見なされます。収入から控除することができるため、結果的に所得税や住民税の節税につながります。

そして、減価償却費は建物の購入時の金額を耐用年数の間、分割して計上します。減価償却をおこなうときの毎年の減価償却費は、用途や構造によって決められた償却率を乗じて出されます。

計算方法

減価償却費を計算方法は定額法と定率法の2つありましたが、現在使用されているのは耐用年数の間、同じ金額を毎年計上する定額法です毎年、未償却残高に合わせて低率で償却していく定率法は廃止されました。

たとえば、住居用の木造の建物なら、耐用年数は22年と定められています。そして、償却費は0.046です。5,000万円で購入したアパートの減価償却費を計算すると以下のようになります。

5,000万円 × 0.046 =230万円

減価償却費は230万円となり、22年間の間、毎年230万円が減価償却費として計上できます。このように減価償却費を計上すると、大きな節税ができます。

損益通算とは

賃貸経営をおこなう人の中には、副業としておこなっている人も多いのではないでしょうか。その場合、ほかに本業で給与所得を得ている人が多いでしょう。不動産所得は総合課税でほかの所得と合わせて税額を計算できます。そのため、不動産所得で損失が出た場合にはほかの給与所得などと損益通算がおこなえます。

この損益通算とは、不動産所得ででた赤字を給与所得などのほかの所得から控除することです。損益通算をおこなうことで、税額となる課税所得額が抑えられるので、所得税の支払いが抑えられます。

たとえば、給与所得が500万円とした場合に、不動産所得で100万円の赤字になったとします。給与所得では、所得税や住民税は500万円に対して課税されます。しかし、不動産所得の赤字がある場合には、確定申告をおこなうことで給与所得からこの赤字をマイナスして、所得税や住民税の計算をおこないます。そして、払いすぎている分は、後程、還付されることになります。

税金の算出方法


収入を得ている場合には、所得税が課税されます。ここでは、所得税の計算方法を解説します。

課税所得

所得税や住民税を計算するときには、収入に対して課税されるのではなく、所得に対して課税されます。そのため、収入から必要経費を控除して所得を計算します。これが課税所得となります。

賃貸経営で得られる収入 - 必要経費 = 課税所得

上記の計算で出された課税所得に税率を乗じ、控除をおこなうと所得税が算出できます。この課税所得を減らせると、納める所得税の額も減らせます。そのため、少しでも節税するためには、経費を正確に把握してもれなく計上することが大切です。

所得ごとの税率と控除額

課税所得金額 税率 控除額
1,000円~194万9,000円 5% 0円
195万円~329万9,000円 10% 97,500円
330万円~694万9,000円 20% 42万7,500円
695万円~899万9,000円 23% 63万6,000円
900万円~1,799万9,000円 33% 153万6,000円
1,800万円~3,999万9,000円 40% 279万6,000円
4,000万円以上 45% 479万6,000円

所得には所得税が課税されます。所得税の税率は課税所得金額ごとに決められています。7段階に分けられていて、徐々に課税所得が大きくなるほど税率が大きくなる累進課税制度です。この税率は、課税所得の金額の単純に総課税所得に対して乗じるわけではありません。課税所得それぞれの段階ごとに税額が決まります。

たとえば、年収500万円だと195万円以下の部分と195万円以上330万円以下の部分、330万円以上の部分に分けてそれぞれの税率を乗じます。そして、それぞれの所得税額を足します。

ただし、この段階ごとに計算する手間を省くために控除額が設定されています。控除額を利用すると総課税所得のあてはまる税率を調べて乗じたあと、この控除額を引くと所得税額が簡単に計算できます。

所得税

所得税の額は、国税庁が定める税率と控除額を使うと計算できます。

課税所得額 × 税率 - 控除額 = 所得税額

上記のように所得税額は、課税所得額が大きくなるほど増えるので、経費を正確に把握して引くことや、減価償却を行い課税所得額を減らすことで所得税額を抑えられます。なお、平成25年から令和19年の間は、復興特別所得税2.1%も課税されます。

条件次第でかかる税金


賃貸経営では、家賃収入の金額によってはかかる税金とかからない税金があります。ここでは、条件によって納付義務がある個人事業税と消費税について解説します。

個人事業税

個人で事業をおこなっている場合に、その事務所がある都道府県から課せられる税金が個人事業税です。個人事業税は、地方税で年間の所得が290万円を超えると納付義務があります。

業種ごとに税率が決められていて、賃貸経営をおこなって家賃収入を得る場合の税率は5%です。なお、個人事業税は、確定申告の際に経費として計上できます。

消費税

賃貸経営をおこなう場合、事務所や店舗などとして貸し出す場合と住居として貸し出す場合があります。住居用として貸し出している場合の家賃収入には、消費税は課税されません。しかし、店舗や倉庫、事務所などとして貸し出す場合には、家賃収入の金額によっては消費税が課税される場合があります。

事業用の賃貸の場合、家賃収入が1,000万円を超えると課税事業者となります。課税事業者となると消費税の支払い義務が発生します。なお、消費税の支払いは2年後の売り上げに課税されて納付をおこないます。

必ず行うべき確定申告


賃貸経営のほかに本業で給与を得ている場合には、家賃収入が20万円を超えると確定申告が必要です。ここでは、確定申告の方法や注意点について解説します。

どこで申告できるのか

確定申告は、最寄りの税務署の窓口でおこなえます。必要書類を用意して直接持ち込むことで手続きができます。また、書類を税務署に郵送して申告することも可能です。
ネットに接続してe-Taxを利用すると、自宅にいて申告ができます。

この場合、事前に税務署でID・パスワード方式の届け出をおこなって完了通知を受け取れば、自宅にいて申告が可能です。e-Taxでは、ほかにマイナンバーとカードリーダーライターを利用して申告する方法もあります。

必要なもの

確定申告書や収支内訳書などを作成し、必要書類を添えて申告をおこないます。申告の際には、次の書類が必要なので事前に用意しましょう。

  • 確定申告書B

  • 収支内訳書または、青色申告決算書

  • 源泉徴収票

  • 印鑑

  • ローンの返済予定表

  • 控除証明書

  • 領収書

  • 印鑑

確定申告書Bや収支内訳書、青色申告決算書は国税庁のホームページからダウンロードできるほか、税務署でも入手できます。必要事項を記入後、ほかの書類と合わせて提出します。

家賃収入のほかに給与を得ている場合には、源泉徴収票が必要です。そして、アパートローンを利用している場合に、利子を経費として計上している場合にはローンの返済予定表を添付しましょう。そして、経費として計上したものの領収書も必要です。

申告期間は短いので注意

確定申告をおこなえる期間は決められていて、その期間に手続きをしなければ、無申告加算税や延滞税などがかかる場合があります。確定申告を期限までにできなかった場合の無申告加算税は、納付額の15%~20%にもなるため、申告期限には注意が必要です。確定申告が必要な場合には早めに準備して余裕をもって手続きをおこないましょう。

毎年、2月16日から3月15日の間が確定申告ができる期間です。年によって日にちが曜日の関係でずれる場合があるので注意しましょう。所得税の納付もこの期間におこないます。ただし、振替納付を選択した場合には、約1ヶ月後に設定された振替日に振替がおこなわれます。

専門家に任せる

賃貸経営をおこなう場合、経費として計上できるものを把握して所得額を少しでも圧縮することが節税につながります。

家賃収入が増えると、個人事業税がかかることがあり、事業用の建物の賃貸をおこなっている場合には消費税がかかることもあります。正しく申告をおこなわなければ、修正申告が必要になったり、延滞税が発生したりとトラブルが発生することもあります。

確定申告の手続きは、税理士に依頼することができます。税理士への報酬は経費として計上がおこなえるため、節税にもつながります。もし、自分での申告に不安を感じるなら専門家である税理士への依頼を検討してみてはいかがでしょうか。

一括相談サイトの活用

賃貸経営をおこなって家賃収入を得るためには、事前のマーケティングや収支計画が重要です。また、ほかにも管理会社を決めたり、入居者を募集したりとさまざまな業務があります。そして、安定した家賃収入を得て、利益を出すためには節税も大切です。

このように賃貸経営をおこなうときには、多くの知識が必要です。自身が知識をつけることも大切ですが、信頼のおけるパートナーを見つけられると、賃貸経営が成功する確率があがります。

信頼できるパートナーを見つけるためには、一括相談サイトを利用すると手間や時間を省いて見つけられます。ネットを使って、複数の会社に一度に相談ができるので、比較して検討できます。

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家賃収入の税金を理解して確定申告しよう


アパートの経営をおこなうときには、多くの経費がかかり、税金の支払いもあります。どれくらいの経費がかかるかや、税金がどれくらいになるのかがわからないと、利益がでるかもわかりません。

賃貸経営では、何が収入になるのか、経費として計上できるものは何なのかを正しく把握していないと、余計な税金を払うことにもなりかねません。節税のためにも、どのような税金がかかるかを理解して確定申告をおこないましょう。

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