将来、土地を購入しようか検討されていたり、相続を控えている方もいるのではないでしょうか。
確かに土地は一生の資産であり、購入時の価格よりも価値が上がれば売却によって多額の利益を得ることも可能となります。
しかし、一度土地を保有するとさまざまな維持費が発生します。十分な知識がないと余計な維持費を支払うことになりかねないので、土地にかかる維持費に関して知識をつけておくことが大切です。
今回は土地の維持費の具体的な内訳や1年間の維持費のシミュレーション、維持費を賢く節約する方法、土地の維持費に差が生まれるポイントについて解説していきます。
土地の維持費の内訳
土地は保有しているだけで、次のような維持費が発生します。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理費用
土地の管理は、自分で管理業務を行ったり、管理会社に委託することができます。もし、土地の管理を委託する場合、土地の所有者である自分自身が土地の維持費について把握していなければ、管理会社に対して適切な指示をすることができず、管理会社主導になる恐れがあります。
管理会社と良好な関係を構築するためにも、維持費をはじめとした自分が保有している土地に関する情報は、ある程度認識しておくとよいでしょう。
ここからは、紹介した3つ土地の維持費のそれぞれの中身について紹介していきます。
土地所有者としてかかる固定資産税
土地の維持費には、土地や建物の所有者が国に支払う税金である固定資産税がかかります。固定資産税は、毎年1月1日の時点で土地や建物を所有している人に対して課せられます。
固定資産税の税率は自治体によって異なりますが、標準的な固定資産税の税率は次の式で算出できます。
課税標準とは税額を算出する際に基礎となる課税対象のことであり、固定資産税の場合の課税標準は「固定資産税評価額」を指します。
固定資産税評価額とは不動産の価値を評価し算定した価額のことを指します。土地の場合、この固定資産税評価額は、一般的に時価の約70％程度に定められており、課税明細書の「価格」や「評価額」の欄に記載されています。
固定資産税とセットで徴収される都市計画税
固定資産税とセットになって土地所有者が負担する税金として、都市計画税があります。
都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てることを目的とした税金を指し、 毎年1月1日の時点における市街化区域内の土地や家屋の所有者に対して課されます。固定資産税とあわせて徴収されます。
都市計画税の算出式は次の通りです。
なお、都市計画税は都市計画法による都市計画区域のうち、原則市街化区域内に所在する土地及び家屋に対して課される税金です。
したがって、市街化区域外の土地を保有している場合には、都市計画税の負担はありません。
土地の手入れのための管理費用
土地を所有すると、普段その土地を利用していなくても、土地を維持管理するためのさまざまな管理費用が発生することになります。
管理費用の内訳として、具体的に次の費用が発生します。
- 電気代や水道料金
- 土壌を保持する費用
- 管理を委託する場合の費用
電気代や水道料金
土地をそのまま空き地として放置しておくと、次第に雑草が生え土地が荒れた状態になります。そのため、普段使ってない土地だとしても、定期的に訪れて手入れをする必要があります。
水撒きや洗浄のための水道代や掃除機、草刈り機などの電気機器の利用に伴う電気代が主な管理費用です。一般的に電気代金や水道代には基本料金があることから、一定期間その土地に訪れなくとも、毎月基本料金を負担することになります。
土壌を保持する費用
土壌流出が起きやすい土地の場合、土壌を保持するために養生が必要になるケースがあります。
日常的に利用している土地と比較して、空き地は場所によっては土壌流出が起きやすく、一度大雨などの災害が起これば空き地内の土壌が周辺に押し流される可能性があります。そうなれば周辺の土地や家庭にも損害が発生することになりかねないため、事前に整地をしたりコンクリートやモルタルなどで養生を行う必要があるのです。
一般的に土壌を保持するためにかかる維持管理費用は、土地の広さに比例して高くなります。また、整地の方法によってもかかる費用は異なることから、土地の養生を行う際は事前に不動産会社に相談してどのような方法が良いのか確認するとよいでしょう。
管理を委託する場合の費用
時間的、労力的な余裕がなく自分自身で土地の管理ができない場合には、専門の管理会社に土地の維持管理を依頼することも可能です。その場合は管理会社に管理委託費用を支払うことになります。
もし、所有する可能性がある土地の維持費を減らしたいと思ったら、土地活用を始めることがおすすめです。そして、どのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して維持費の節約だけでなく、収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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土地の維持費のシミュレーション
ここでは土地の維持費が年間どれくらいかかるのか、シミュレーションしていきます。今回の条件は以下のように設定します。
- 土地の固定資産税評価額（標準課税）：1,500万円
- 水道代：1,200円/月
- 電気代：500円/月
- 委託管理費：10,000円/月
- 固定資産税：1,500万円×1.4％＝21万円
- 都市計画税：1,500万円×0.3％＝4万5,000円
また、水道代や電気代、委託管理費はそれぞれ年間で以下のようになります。
- 水道代：1,200円/月×12か月＝1万4,400円
- 電気代：500円/月×12か月＝6,000円
- 委託管理費：10,000円/月×12か月＝12万円
そして、ここで求めた税金と管理費を合わせると、25万5,000円＋14万400円＝39万5,400円となります。
土地の維持費に差が出るポイント
土地の維持費は、所有する土地によって金額が異なることがあります。ここでは、土地の維持費に差が生まれるポイントについて解説します。
市街化区域か市街化調整区域か
所有する可能性がある土地が市街化区域内なのか、市街化調整区域内なのかによって土地の固定資産税が異なります。
市街化区域と市街化調整区域は、都市計画法によって区分された土地の分類のことで、2つの特徴は以下の通りです。
- 市街化区域：住宅や商業施設が密集するエリアで、市街化を率先して行っている地域
- 市街化調整区域：市街化を抑制する地域で、住宅や施設の建設などの目的とはしていないため、原則は建物を建てることが認められていない地域
市街化調整区域では、建物が建築できないなどの制限があることから、市街化区域に比べて地価が低くなります。
したがって、市街化調整区域内の土地の固定資産税評価額も下がり、固定資産税も下がっていきます。
そのため、市街化区域より市街化調整区域の方が、土地にかかる固定資産税や都市計画税が低くなる傾向にあります。
都心か田舎か
所有する可能性がある土地が都心にあるのか、田舎にあるのかによっても土地の固定資産税が異なります。
田舎の土地よりも都心部の土地の方が、固定資産税評価額が高くなる傾向があり、固定資産税が高くなります。
たとえば、神奈川県厚木市の固定資産税評価額の平均が27.7万円/坪であるのに対して、東京都港区六本木の固定資産税評価額は430万円/坪となっています。このように、一等地と呼ばれるような土地の固定資産税は高くなることが多いです。
空き家があるか
所有する可能性がある土地に空き家があるかどうかによっても、維持費に差が生まれます。
土地に空き家が建っていると、土地の固定資産税の軽減が適用されることもありますが、それ以上に空き家の維持費もかかります。
具体的には、固定資産税及び都市計画税、電気代や水道代、火災料や地震保険料が空き家に対しても発生します。そして、空き家の維持費は、一般的に年間30万~40万円といわれています。
土地の維持費に加えて、空き家の維持費がかかるため、維持費の総額が高くなってしまいます。そのため、土地を所有する可能性があるのであれば、その土地に空き家が建っているのかどうかも確認しておきましょう。
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土地の維持費を節約する方法
土地の上に建物がある場合には、税金や仮費用などさまざまな維持費がかかることから、できる限り節約して出費を抑えたいものです。
土地を保有するのであれば、できるだけ多くの土地の維持費の節約方法を認識しておくことが大切です。
ここからは、土地の維持費を節約するための効果的な方法について紹介していきます。
土地を売る
土地面積が広く固定資産税の額が大きい土地や、遠方にあり維持管理することが困難な土地などを保有している場合、思い切ってその土地を売却するのも1つの方法です。
土地を売却できればその土地に対する所有権がなくなることから、固定資産税や管理費用などの維持費は一切かかりません。
しかし、土地の売却は、必ず希望の金額で売却できるとは限らないので、売却を考える場合は入念な準備が必要です。
また、老朽化が進み再開発が困難な土地などは、なかなか買い手が見つからないことから、土地を売却してしまうのであれば、できるだけ早めに行うことをおすすめします。
土地活用をする
土地の維持費を節約する方法として、土地を有効活用することがあげられます。先述したように土地の上に建物を立てると、固定資産税や都市計画税の節税につながります。
さらに。土地や建物は現金と比較して評価額が低いことから、相続税の負担を減らすこともできるのでおすすめです。
土地活用の具体例としては、アパートやマンションの賃貸経営、駐車場経営、商業施設運営やビル経営などがあげられます。
また、土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
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土地の維持費を見直そう
今回は土地の維持費の具体的な中身や管理費用の内訳、さらに維持費を節約する方法や維持費に差が出るポイントについて解説してきました。
相続やマイホームのための先行購入など、土地を所有する可能性は少なからず存在します。しかし、土地は所有するだけで維持費や税金がかかるため、思わぬ出費に苦しむ可能性も大いにあります。
ただ、土地の維持費を節約する方法はいくつもあります。また、良質な不動産会社に管理を委託することにより、余計な維持費をかけることなく効率的に不動産を所有することも可能となるでしょう。
将来的に土地を所有する予定があるのであれば、イエウール土地活用を利用して土地活用を始めてみましょう。
記事のおさらい
