賃貸経営でトラブルになりやすいのが家賃滞納です。一時的に忘れてしまったなどの改善が見込める滞納であれば問題ありません。ただ、長期に渡って家賃滞納を繰り返し、集金に行っても居留守を使うような入居者への対応は、時間も手間もかかりストレスになるケースも少なくありません。
そこでこの記事では、家賃滞納トラブルを避けるための方法としてサブリースと家賃保証について解説します。賃貸経営にかかる手間を少しでも省きたい人にはおすすめの方法です。
賃貸物件のサブリース
賃貸物件のサブリースは、転貸借や転貸しと呼ばれることもあります。アパートオーナーとしては、賃貸経営にかかる手間が省ける、空室リスクが避けられるなどのメリットがあります。ここからは、賃貸物件のサブリースについて具体的に解説します。
サブリースの特徴
サブリースは、管理会社がアパートのオーナーから賃貸物件を一括借り上げして、入居者に転貸する方法です。サブリースには、2種類の賃貸借契約の方法があります。
ひとつは、アパートオーナーとサブリース会社が契約を交わす一括賃貸契約で、マスターリース契約とも呼ばれます。もうひとつは、サブリース会社と入居者が契約を交わす転賃借契約で、サブリース契約とも呼ばれます。
さらに、サブリースには家賃の支払いに関連した2種類のタイプがあります。具体的には次の通りです。
【賃料固定型】
賃料固定型は、実際の貸し出し賃料が変動した場合でもオーナーに支払われる賃料が変動しないサブリース契約です。安定的な収入が見込めて、収支計画が立てやすい点が特徴です。さらに市場経済の影響を受けない点もメリットといえるでしょう。
【実績賃料連動型】
実績賃料連動型は、実際の貸し出し賃料に連動して、オーナーへの支払い額が変動するサブリース契約です。賃料が増えた場合には収入の増額が期待できる点が特徴で、一定の賃料が確保できる点も魅力です。
賃料相場が反映されるため、相場が下がると収入も減るという点はデメリットといえるでしょう。
サブリースのメリット
ここからは、サブリース契約のメリットについて確認していきます。アパート経営をプロに任せることで得られるメリットについて、確認しておきましょう。
手間がかからない
サブリースは、オーナーと借主の間に管理会社が入って煩雑な業務をすべて行なってくれます。
つまり、オーナーが行うのは管理会社とのやり取りのみとなります。入居者とのやり取りは思いのほか時間を取られ、ストレスを抱えることも多くあります。
その点を考えると、手間がかからずアパート経営をすることができる点はメリットといえるでしょう。
安定した家賃収入
サブリース最大のメリットともいえるのが、安定した家賃収入が得られる点です。
サブリースの場合は一括刈り上げのため、たとえば空室があったとしてもオーナーにはその分の家賃も支払われます。サブリースではないケースでは、空室が出た場合その分の家賃はマイナスになります。
自分で経営する場合は、空室対策も自分で行う必要があるため、費用ばかりがかさんでしまう可能性もあります。サブリースであれば安定した収入が得られるため、安心してアパート経営をすることができるでしょう。
収支管理が楽になる
自分でアパートの管理をしている場合、収支の計算だけでもかなり煩雑な作業を行う必要があります。不動産経営のみをおこなっている人ならよいですが、副業として不動産投資をしている場合には、諸経費の計算もかなりの負担になる可能性が高くなります。
また、不動産投資で利益を得た場合には確定申告を行う必要があり、これもまた手間のかかる作業です。確定申告は、毎年2月16日から3月15日までに行わなくてはならないという期限付きのため、その時期になると多忙になってしまうことも考えられます。
確定申告が遅れてしまうと、延滞税を請求される可能性もあります。この点で、サブリースを利用しておけば確定申告で申告する経費は管理会社への手数料のみとなるため、手間を省くことが可能です。
さらに、確定申告でわからないことがある場合は、管理会社が提携している税理士に相談できる点もメリットです。
サブリースのデメリット
サブリースには、メリットだけでなくデメリットもあります。メリットだけに目を止めるのではなく、デメリットもしっかりと理解した上で利用することが大切です。
家賃の見直しがある
サブリース契約では、借り上げ家賃を設定しているケースがほとんどです。借り上げ家賃は、空室があった場合や相場に変動があった場合でも、ここまでは家賃を保証しますという契約です。
注意したい点は、契約書の内容に「経済状況の変動などが起きた場合には、家賃の増減が可能」という文言が記載されている場合です。この記載があった場合には、管理会社が状況に応じて家賃の減額を請求してくるケースも想定しておきましょう。
家賃の減額を請求された場合には、設定家賃が適正価格であるかどうかを含めて納得できるまで話し合うことも大切なポイントです。
収益が上がりにくい
サブリース契約の場合、毎月の収入が安定するというメリットがあることはすでに説明しました。これはメリットであると同時に、デメリットにもなり得る内容です。空室があっても収入が減ることはありませんが、満室になったからといって収入が増えることはありません。
また、入居者が支払う敷金、礼金や更新料は不動産会社が受け取るため、オーナー収益を上げることが難しくなる点はデメリットといえるでしょう。
家賃や入居者の決定権がない
自分でアパート経営をする場合には、家賃を自分で決めることができます。サブリース契約の場合は、家賃は不動産会社が決定します。 そのため、家賃の増減も管理会社に決定権があります。
さらに入居者の審査も管理会社がおこないます。オーナーとしては、居住してほしくないと感じる入居者でもサブリース会社が審査を通してしまうと居住を拒否することはできません。
サブリース会社としては、空室になるよりは誰でもよいから居住して家賃を払ってくれるほうがよいと考えるケースもある点はデメリットと考えましょう。
免責期間が決められている
サブリース契約では、アパートの新築後や入居者が退去した後に免責期間が設けられているケースがあります。この免責期間には注意が必要です。免責期間中は、入居付けを行うための期間として家賃保証をしてくれません。
おおよその期間は1カ月から1カ月半程度とされていますが、この間はオーナーも収入が減る点はデメリットといえるでしょう。
免責期間については、期間、新築後と退去後の期間の違い、免責期間が適切かなどを確認しておくことが大切です。入退室の回数によって免責期間が決まるため、どの程度の家賃損失があるかを事前に計算しておいて、赤字にならないようにしておかなくてはなりません。
倒産や契約解除
サブリース会社と契約することで、安定収入を得られるというメリットがある一方で、サブリース会社も業者である以上、倒産する可能性がある点は念頭においておきましょう。サブリース会社が倒産すると、オーナー自身だけでなく、入居者も困ることになります。
倒産して契約が解除になると、サブリース会社が入居者と結んでいる賃貸借契約は物件所有者に引き継がれることになります。この際、最も問題となるのは、倒産となると敷金や家賃の回収ができない可能性がある点です。
入居者が契約する家賃保証
サブリースを検討しているなかで、家賃保証という言葉を聞くことも多いでしょう。サブリース契約のことを家賃保証と呼ぶこともありますが、それとは別に保証会社が入居者に提供する家賃保証があることをご存知でしょうか。
ここからは、サブリースと家賃保証の違いに注目して解説していきます。
家賃保証の特徴
家賃保証は、入居者に向けて用意されている家賃滞納保証のことで、家賃保証会社と入居者の間で交わされる契約を指します。入居者が万が一、家賃を支払えなくなった時に、保証会社が代理の保証人になり家賃を建て替える仕組みになっています。
家賃保証のメリット
入居者は、保証会社に保証料を支払うことで代理の保証人になってもらいます。事情による家賃を滞納してしまった場合に、保証会社が立て替えてくれるのが家賃保証ですが、この保証に関連したオーナーサイドのメリットについて見ておきましょう。
保証料の負担がない
家賃保証の場合、保証料は入居者が支払うためオーナーが負担することはありません。保証会社は、入居者の審査を行うことで相手が保証するにたる人物かどうかを判断するため、その点においても比較的安心して入居者を迎えることができるでしょう。
家賃収入が安定する
わかりやすいメリットとしては、オーナーが受け取る家賃収入が安定するという点です。入居者が家賃を支払うことができなくても、保証会社が立て替えてくれるため、万が一があっても家賃の支払いが滞ることがありません。
督促業務は保証会社が行う
しかし、保証会社もいつまでも家賃を立て替えたままでいるわけにいはいきません。いずれかのタイミングで家賃を支払ってもらう必要はあります。その際の督促業務は、オーナーではなく保証会社が行う点はメリットです。
万が一、法的な手続きが必要になった場合でも、費用は保証会社が負担してくれるケースもあるため、安心して利用することができます。
家賃保証のデメリット
家賃保証には、たくさんのメリットがあります。ただし、デメリットについても理解しておくことは大切です。
入居者が保証料を支払う
家賃保証を利用した場合、入居者への負担が増える点はデメリットといえるでしょう。入居者は入居手続きの際に保証料を負担しなければなりません。最初から家賃を滞納するつもりで入居する人はほぼいないため、初期費用が大きくなると、入居自体を躊躇する人も出てきます。
そうなると、なかなか入居者が決まらない問題が起きる可能性がデメリットになります。入居率が低下すると家賃収入にも影響が出るため、このデメリットはしっかり押さえておきたいポイントです。
保証会社の倒産
サブリース会社が倒産した際の問題と同様で、保証会社が倒産するというケースも想定しておきましょう。保証会社が倒産すると、入居者の連帯保証人がいない状態になります。つまり、家賃を保証してもらえなくなる点がデメリットになるというわけです。
自分で家賃を回収しなければならなくなるため、手間と時間がかかってしまうケースが大半です。保証会社を決める際には、経営状態が安定しているかどうかを確認しておくことをおすすめします。
管理会社を選ぶ際の注意点
サブリースで安定した収入を得るためには、信頼できる管理会社を選択することが重要なポイントとなります。管理会社を選ぶ際の注意点について解説いたします。
管理実績をみる
サブリースの場合は、家賃の回収だけでなく物件の管理も委託するため、管理実績があるかどうかを事前に調べておくことが大切です。管理会社が実際に管理をおこなっている物件を見学するなどして、管理の状態を確認できるとなお良いでしょう。
物件のメンテナンスや清掃がきちんと行われていないと、入居者が離れてしまう原因になります。ホームページで管理実績を公開している会社もあるため確認してみましょう。
また、空室が出た場合の対処方法や入居者募集の方法についても事前に確認しておくと安心です。
条件など比較検討する
保証会社や管理会社を探す場合は、1社だけで決めてしまうと後々トラブルになる可能性が高くなります。そのため、できるだけ複数社を比較してから決めるようにしましょう。
自分の足で多くの会社を回るのは手間のかかる作業ですので、おすすめしたいのは企業に無料で相談できる土地活用比較サイトです。自宅にいながら自分が希望する条件や情報を入力するだけで、複数社を紹介してもらうことができます。
独自の基準で悪徳業者を排除しているため優良な会社のみと出会うことができる点は魅力でしょう。
リスクを把握した上で経営方法を選ぼう
サブリースは、アパート経営を行う上で負担となる業務を管理会社に委託できるため、オーナーとして行う業務を減らすことが可能となります。また、家賃保証をしてくれる保証会社と契約すれば、万が一入居者が家賃を滞納していても収入が保証されるため安心です。
そうはいっても、どちらにもリスクはあります。デメリットについてもしっかりと把握した上で、自分にあった経営方法について検討することが大切です。会社と契約する前に、経営状況を確認したり、複数社と条件を比較するなどして、信頼できる会社を選択しましょう。
記事のおさらい
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