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土地活用の方法はいくつもありますが、土地の特性に合わせて適切な活用方法を選択することが大切です。自由度が高く取り組みやすい活用法のひとつとして、戸建賃貸があります。
戸建賃貸はアパートやマンションに比べて管理の手間が少なく、長期間安定した収入を得ることができるため、土地活用の一環として戸建賃貸を始める方も少なくないようです。
戸建賃貸を成功させるためには、どのような点に着目して戸建賃貸経営に取り組むことが大切になるのでしょうか。ここからは、戸建賃貸経営のメリットやデメリット、戸建賃貸の坪単価や建築費、成功するための注意点など戸建賃貸経営に関するポイントを解説していきます。
戸建賃貸経営のメリット
土地活用を検討している土地オーナーの中には、マンション経営やアパート経営といった他の土地活用方法と比較して、戸建賃貸経営の方が取り組みやすいと感じている方も多いようです。確かに複数の方が入居するアパートやマンションに比べて、ひと家族しか入居しない戸建賃貸経営の方が手間がかからない印象があります。
戸建賃貸経営に関しては、以下の3つのメリットがあると言われています。
- 安定した家賃収入
- 土地に左右されない
- 管理の手間が少ない
それぞれのメリットの中身について、具体的に考察していきます。
家を貸すことをお考えの方は、以下の記事をご覧ください。
安定した家賃収入が得られやすい
戸建て賃貸の場合、1度入居者が決まると比較的長期間入居する傾向があり、安定した家賃収入を確保しやすい特徴があります。
戸建て賃貸を借りる方は転勤してきたファミリー層が多く、生活しやすい環境をしっかりとリサーチして契約するため安易に退去することはほとんどありません。次の転勤までの数年間、長期的に戸建て賃貸契約をするケースが多いことから、貸主側も安心して貸し出すことができるのです。
土地形状や広さに左右されない
戸建て建築は、アパートやマンション建築などと比べて自由度が高く、土地の形状や面積の大きさに左右されずに建築できる特徴があります。
変形地や狭小地などの癖のある土地にも対応しやすいことから、土地の問題でアパート経営やマンション経営を諦めざるを得なかった方でも、戸建賃住宅であれば可能となるケースが多くなります。
管理の手間が少ない
戸建てには基本的に一世帯しか入居しないため、アパートやマンションよりも管理しやすい特徴があります。
毎月の賃料の回収や管理、清掃や雑草の除去といった様々な管理業務は一世帯分のみ行えばよく、住民同士のトラブル処理など面倒な対応を行う必要もほぼありません。
長期間入居する借主が多いことから、入居や退去の際のリフォームやメンテナンスの手間も少なく、管理する側の負担はアパートやマンションの場合と比較して大幅に少ないと言えるでしょう。
戸建賃貸経営のデメリット
ここまでは戸建賃貸経営のメリットを紹介してきましたが、もちろんデメリットも存在します。これから戸建賃貸経営を始めるのであれば、メリットだけに目を向けるのではなくデメリットにも着目した上で、自らリスク管理することが求められます。
戸建賃貸経営のデメリットは以下の3つがあげられます。
- メンテナンスや修繕の費用
- 空室の長期化
- 家賃設定
以下、それぞれの中身について解説していきます。
メンテナンスや修繕の費用がかかる
戸建賃貸経営を行う場合、メンテナンスや修繕が広範囲になりやすく費用が割高になる傾向があります。雨漏りによる屋根の修繕や草木が詰まった水道管の修復、傷んだ床板の交換など様々な箇所でメンテナンスが必要になる可能性があるため注意が必要です。
戸建賃貸はアパートやマンションの賃貸と比較して長く住み続ける方が多いことから、退去の際は原状回復が必要な箇所が多くなる傾向があるため、貸主側の負担も大きくなるのです。
空室の長期化
戸建賃貸の場合は、マンションと比べて入居者が時間をかけて物件を吟味する傾向があることから、入居者が決まるまで時間がかかる特徴があります。
したがって一度入居者が退去してしまうと、次の入居者が決まるまで長期間空室になる恐れがあります。その間は家賃収入を得られないため、効率的な賃貸経営ができないデメリットもあり注意が必要です。
家賃設定が難しい
戸建はアパートやマンションよりも利用できるスペースが広くなる傾向があることから、アパートやマンションよりも家賃を高めに設置したいと感じるオーナーもいます。しかし、極端に高く設置すると入居者が決まりにくくなってしまうため、家賃を設定する際は慎重な検討も必要です。
具体的には周辺地域における類似戸建物件の家賃相場をリサーチし、相場に比べて大幅に高い家賃にならないような金額を設定することをおすすめします。
戸建賃貸の坪単価と建設費
戸建賃貸経営を成功させるためには、できるだけ初期投資の額を押さえた上で十分な額の家賃を安定的に得ることが重要なポイントです。戸建住宅を建築する際の坪単価や建設費の相場を押さえた上で信頼できる業者に建設を依頼する。ことが大切です
ここでは、戸建賃貸住宅の坪単価や業者ごとの特徴、建設費を押さえるためのコツについて解説します。
戸建賃貸住宅の坪単価
坪単価とは、1坪（約3.3平方メートル）あたりの建築費用であり、戸建て住宅を立てる際の費用の目安となるものです。坪単価は以下の式で算出されます。
坪単価 = 本体価格 ÷ 延床面積
例えば、本体価格が6,000万円の戸建て住宅において、延床面積が合計40坪であった場合の坪単価は、6,000万円÷40＝150万円となります。したがって、延床面積が同じ建物であっても本体価格が高い住宅の方が、坪単価が高くなります。
ちなみに、最初から賃貸目的で建設する戸建賃貸住宅の坪単価は、居住目的で建設する通常の戸建住宅の坪単価と何ら変わりません。
業者によって変わる坪単価
坪単価の算出はどの業者でも同じになるわけではなく、ハウスメーカーや工務店などの業者によって坪単価も変わってくるため注意が必要です。
数多くの住宅を手がける大手のハウスメーカーはある程度住宅の設計や材料がパッケージ化されているため、坪単価が安い住宅を建築することが可能となります。その一方で、1から設計をして材料の仕入れを行う場合、建設費が高くなることから必然的に坪単価も割高になってしまいます。
したがって戸建住宅を建設する際は複数の業者に相談して見積もりを取り、予算に応じた費用で建築してくれる業者に依頼しましょう。
建設費を抑えるには
収益性が高く安定した戸建賃貸経営を行うためには、できるだけ初期の建設費を抑えることがポイントです。戸建て住宅の建設費は、建築する建物や依頼する業者によって変わってくることから、何も考えずに建設すると建設費用が想像以上に膨らむことになりますので注意が必要です。
建設費を抑えるためには、どのような工夫をすれば良いのでしょうか。ここからは、建設費を抑えるための具体的な方法を2つ紹介します。
複雑なデザインを選ばない
戸建て住宅を建設する際は、あまり細部までこだわらずに、できるだけシンプルな間取りやデザインにしましょう。個性的なデザインや複雑なデザインにしてしまうと、その分余計に手間がかかることから、あまりおすすめできません。建設費用も割高になり初期費用が膨らむことから注意が必要です。
また、材質選びも注意が必要です。高級な木材などを使用すると建設費は自ずと高くなります。住宅を建築する際は最初に予算を決めて、その予算の範囲内で収まるように工夫することをおすすめします。
修繕やリフォームしやすい造りにする
戸建て住宅の修繕やリフォームには想像以上に費用がかかります。これらの費用を抑えるために、住宅を建築する段階から、修繕やリフォームしやすいように工夫して建設すると良いでしょう。
具体的には、内部構造を複雑にせずできるだけシンプルにして、壁紙などのリフォーム素材も、汎用性が高い素材を選ぶよう心がけましょう。
資金が足りない場合には、ローンを検討すると良いでしょう。
戸建賃貸経営を成功させるための注意
戸建賃貸にはマンションやアパート賃貸と異なり、戸建賃貸の特性に応じた様々なメリットがあることが分かりました。戸建賃貸経営を成功させるためには、戸建賃貸のデメリットに配慮しながら戸建賃貸の良さを引き出すことが重要になってきます。
これまで戸建賃貸経営に取り組んだ経験のない方でも、経営を成功に導くことは可能です。それでは、戸建賃貸経営を成功させるためには具体的にどのような点に注意する必要があるのでしょうか。
ここからは、戸建賃貸経営を成功させるための注意点を4つ紹介していきます。
定期点検をおろそかにしない
戸建賃貸経営を成功させるためには、貸し出している戸建て物件を定期的に点検することが大切です。一定の間隔でこまめに点検することにより、建物の些細な変化をいち早く察知することができます。修繕が必要な箇所が広がる前に対処することができるため、結果的に修繕費用の節約につなげることができるのです。
余裕を持った収支計画を立てる
戸建賃貸経営を成功させるためには、実際に経営に取り組む前に収支計画を立て、計画に沿った経営を行うことが重要です。経営の現場では予期しないことが起こるの通常であり、計画通りに進むとは限りません。特に賃貸経営には空室リスクが付きものであり、予想通りの収益が安定的に入る保証はないのです。
また戸建賃貸における経費として、固定資産税などの税金や火災保険料、管理委託費や修繕費などの経費も発生します。これらを見越し、収支計画を立てる際はある程度余裕を持たせて柔軟に対応することが必要になるのです。
大きく建てすぎない
賃貸用の戸建住宅を建設する際は、あまり大きな住宅でなくコンパクトで利便性の高い住宅を建設することを心がけましょう。
あまりに大きく広い住宅を建設してしまうと、それなりに経費がかかることになります。徐々に経費が膨らみ、やがて経営を圧迫してしまうことになるでしょう。
その結果、経営を安定させるためには、賃料を上げざるを得なくなってしまうのです。
賃料を上げて相場よりも高くなると、なかなか入居者が決まらず賃貸を始めることができません。住宅の維持費をはじめとしたランニングコストだけが発生することになるため注意が必要です。
プロに相談する
これまで戸建賃貸経営に取り組んだことがない方が初めて経営にチャレンジする際は、戸建賃貸に関連する様々なプロに相談することをおすすめします。
自分一人でなんでもやろうとするのではなく、物件選びのプロや経営のプロ、税務をはじめとした会計処理のプロなど、それぞれの分野において経験豊富な専門家たちの手を借りながら経営を行うことで、無駄なく効率的に経営を軌道に乗せることができるでしょう。
専門家に任せる際は、具体的に業務内容のどの部分を任せるのか、また多くの専門家の中から誰に任せるのかを決めることが重要です。ここでは、戸建賃貸経営の場面においてプロに相談する際、意識すべきポイントを2つ紹介します。
管理委託も検討する
戸建賃貸経営を行う際は、物件を適切に管理する必要があります。戸建賃貸経営の経験がない初心者の方の中には全ての業務を自ら管理しようとする方も少なくありませんが、実際には分からないことが多く手間がかかることになるため注意が必要です。
戸建賃貸経営を成功させるためには、できるだけ業務をプロの専門家に任せ、経営が滞るのを避けることが大切になります。管理業務に関しては専門的な知識や豊富な経験が必要な場面も多いことから、十分な経験がある管理会社に管理業務を委託することも検討すると良いでしょう。
パートナーは比較が必要
戸建賃貸経営を行うにあたり、パートナー選びは非常に重要になります。パートナーとなる不動産会社などを決める際は、1社のみから話を聞いて決めるのではなく、複数の会社の業務内容や提案を比較検討して、最適な会社を選ぶように心がけましょう。
複数の会社にコンタクトを取る際は、土地活用に関する情報が掲載された比較サイトを積極的に活用することをおすすめします。
特に不動産の総合情報サイトであるイエウール土地活用を活用すれば、一括で複数の不動産会社にアクセスできます。イエウール土地活用であればパートナーとなる会社を効率的に比較検討できることから、利用してみてはいかがでしょうか。
情報収集をしっかりしてから始めよう
今回は、戸建賃貸経営に関する大切なポイントについて解説してきました。賃貸経営に取り組む際は、建物の建設や集客、物件の管理業務や税務処理など様々な作業が発生します。
戸建賃貸経営を成功させるためには、それぞれの場面における専門家を上手く活用し、正しい方向で経営に取り組むことが大切です。まずは情報収集をしっかりと行い、戸建賃貸経営にとって大切なポイントを掌握しながら着実に取り組んで行きまましょう。
記事のおさらい
