使用していない土地の固定資産税を支払い続けているという人もいるでしょう。利用していない土地を活用して利益を得る方法は多数あります。そのひとつが、アパート経営です。アパート経営といっても、一体何からはじめれば良いのかわからないという人も多いでしょう。
そこでこの記事では、アパート経営の管理手法とメリットデメリットについて解説します。アパート経営を不動産業者に委託した際の家賃保証についても解説しますので、ご参考にしていただけたらと思います。
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アパートの経営方法とメリット・デメリット
アパート経営をスムーズに進めるための方法について解説します。経営を進めていく上で、理解しておきたいメリットデメリットについても紹介しますので、事前にしっかり確認しておきましょう。
不動産業者が貸主になる一括借り上げ
アパート経営というと、個人がアパートのオーナーになって借主を募集して家賃をもらって利益を得る一連の流れを想像する人が大半でしょう。
ここから解説するのは、不動産業者がオーナーになって借主を探す一括借り上げの方法についてです。一般的にイメージされることが多い、自分だけで経営する方法とどのように違うのか比較してみましょう。
一括借り上げとは
一括借り上げは、サブリースと呼ばれることもあります。個人が所有しているアパートを不動産業者が借り上げて管理する方法です。アパートの管理、運営のすべてを不動産業者が行います。そのため、所有者は煩雑な手続きや作業をすることなくアパート経営を行うことができる点が特徴です。
一括借り上げのメリットでもある家賃保証
一括借り上げのメリットは、アパートに空室がある状態でも家賃の一部が保証される家賃保証にあります。個人で経営している場合には、空室であれば家賃が発生しないため利益はゼロです。逆に維持管理費がかかってマイナスになることもあるでしょう。
これに対して、一括借り上げは相場として家賃の80〜90％の家賃収入が保証されています。また、入居者がいても家賃を滞納するケースもあるでしょう。この場合も不動産業者が家賃の集金をしてくれます。
家賃保証の金額については、あくまでも目安であるため、具体的には不動産業者との契約内容によって異なります。
家賃保証のデメリット
家賃保証はメリットですが、免責期間はデメリットになるため注意が必要です。免責期間は、契約日から60〜90日間は入居者募集期間として換算されるため家賃保証がない期間となります。また、不動産業者によっては、借主が入退去する期間についても免責期間に含む場合があるため契約内容をしっかり確認しましょう。
管理部分は業者に任せる管理委託
アパート経営には一括借り上げ以外に、管理委託という方法もあります。管理委託は、アパートの管理部分を不動産業者に委託する方法です。
一括借り上げと管理委託では、何が違うのかわかりにくいところもあるかもしれません。ここからは、管理委託について解説します。一括借り上げと比較するための参考としてください。
管理委託とは
管理委託は、オーナーに入る家賃収入の中から一定額を手数料として不動管理会社に支払うことで、賃貸管理業務を委託する方法です。一括借り上げとの違いは、貸主がオーナーのままの点にあります。一括借り上げの場合は、貸主が不動産業者になります。
管理委託でオーナーの手元に入る利益については、次の方法で算出します。
家賃収入−管理会社に支払う手数料
さらに管理会社に支払う手数料については、次の方法で算出します。
家賃×不動産管理業者が提示する割合
手数料の相場は5％前後とされています。ここまで説明すると、手数料が安い管理会社を選べば良いと考えるのが通常でしょう。
ただし、手数料が安くても、それ以外にシステム料や更新事務手数料が必要となる場合もあるため、事前に確認しておくことが大切です。
管理委託のメリットデメリット
管理委託のメリットとしては、オーナーが管理業務を行わなくて良い点にあります。例えば、煩雑な手続きや、住民トラブルなども管理業者が行なってくれます。個人では対応しにくいことに関しても、管理業者が対応してくれるので安心して経営を進めることができるでしょう。
デメリットについては、先にも説明したように管理会社に手数料を支払う必要がある点です。手数料以外に費用が必要になることもある点には注意が必要です。
全てを自ら行う自主管理
不動産業者や不動産管理会社に頼らずに、自分でアパート経営のすべてを行うことを自主管理と呼びます。不動産業者や管理会社に頼らずに経営をすることには、どのようなメリットデメリットがあるのでしょうか。詳しくみていきましょう。
自主管理とは
アパート経営では多くの業務を行う必要があります。具体的には次のような業務です。
- 家賃の管理
- 請求書の作成
- 入居者の募集
- クレーム対応
- トラブル対応
- アパートの維持管理
- 消防点検
- 退去や入居に伴う手続き
- 見回り
- 定期的な清掃
ざっとあげただけでもこれだけの業務を行う必要があります。自主管理ではこれらをすべてオーナーが行います。
自主管理のメリットデメリット
自主管理のメリットは、管理費が節約できる点です。管理を委託した場合には手数料やシステム料などコストがかかります。自分ですべての業務を行う自主管理では、こうしたコストを節約することができます。
ただし、業務の多さで管理に限界を感じることがある点はデメリットです。特に家賃の滞納や近隣トラブルなどの対応の難しさを痛感するオーナーも多いようです。
特に戸数が多いアパートの場合は、入居者の要望に対応するだけでも多忙になるケースがあります。入居者に不満を感じさせてしまうと、空室リスクが発生する可能性が高まります。
管理費を節約するはずが、空室が増えてしまうと家賃収入がなくなってしまい本末転倒になるため、自分で対応できる範囲をしっかりと検討した上で経営方針を決定することも大切です。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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活用事例:長期安定経営を考えた 病院の職員寮
| 土地面積(㎡) | 403.91 |
| 延べ床面積(㎡) | 455.34 |
今回訪問したのは、飲食店経営などを手がけているオーナーさまによる医療従事者のための職員寮です。徒歩5分の場所にある病院から、昨年増床し職員も増えたため職員寮を建ててほしい、との要望がありました。
「30年前からこの病院の職員寮として別の土地で賃貸住宅を所有しています。1棟目が上手くいったことで2棟目を建て、2棟とも病院が借り上げ、管理の手間なく長期的に安定経営できていることから、駐車場だった土地を活用して3棟目を建てることにしました」。
病院とは30年に渡る長い信頼関係があり、医療という業種柄、地域で長く必要とされることから、この先も病院の職員寮を建てることで安定経営ができると考えました。
近年病院に限らず、人材確保の面から福利厚生を充実させるため、魅力的な社員寮を確保したいと考える企業が増えています。
病院からは、他の賃貸住宅よりも魅力的で長く住みたいと感じてもらえるように、さまざまなリクエストがありました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパート経営の主なメリット
アパート経営は、土地活用のひとつです。土地を活用して長期的に利益を得ることができるなど、多くのメリットがあるのがアパート経営です。ここからは、アパート経営のメリットについて解説します。
節税効果が期待できる
使用目的のない土地を所有している場合、アパートを建築すると節税効果が期待できます。固定資産税では最大1/6、都市計画税は最大1/3まで抑えることが可能です。もしも、将来的に相続が発生した場合にも、土地と建物の相続税評価額が低くなるため、節税になります。
さらに、アパートの経営で必要となった費用は、所得との通算が可能とされています。経営スタート時は経費がかかるため赤字になることが多いのですが、赤字分は給与所得などの所得と損益通算可能なため、一時的ではありますが、所得税や住民税の節税になります。
長期的な収入が見込める
アパート経営は、家賃による収入が長期にわたって見込める点がメリットです。ローンを利用して建築した場合には、家賃収入から返済できるため自己資金を使用することなく返済可能なケースが大半です。論を完済しててまえば、あとは家賃収入の多くが収益になります。
戸数が多ければ多いほど家賃収入が多くなるため、管理は大変ですが、その分収益も多くなると考えることができます。
生命保険としての資産になる
アパート経営がなぜ生命保険になるのかわからないという人もいるでしょう。アパートの建築には高額な費用が必要となるため、多くの人がローンを利用するでしょう。その際に、団体信用生命保険に加入しておくと、契約者に万が一のことがあった場合には、以降のローン返済が免除されます。
団体信用生命保険の対象となるのは、契約者の死亡および重度障害などがあげられていることが大半です。ローンの返済が免除されるだけでなく、アパート自体は遺族の手元に残るためそのまま家賃収入を得ていくことが可能です。こうした点で、生命保険としての資産になると考えられます。
アパートローンで融資を受けられる
アパートを経営している場合、アパートを担保にすることで融資を受けることができます。これをアパートローンと呼びます。アパート経営は、投資のひとつでもあります。一般的に投資では、自己資金の額によって得られる収益が決まります。
例えば、利回り5％の投資であれば、自己資金100万円の人で年間5万円の利益です。これが自己資金を1,000万円用意できる人であれば、50万円の利益が期待できます。
一方で、アパートローンの場合は物件を担保にするため自己資金が少なくても最初から大きな額の収益を狙うことが可能な点はメリットといえます。
アパート経営の業者選びの注意点
自主管理でアパートを経営することは可能です。ただし、説明した通り戸数が多くなると限界がくる可能性が高くなります。さらに、業務はかなり幅広い範囲にわたるため自分だけで管理しようとすると、収益が得られるとしても、心身に無理がくる可能性もあります。
そこで利用したいのが不動産業者や管理業者です。ここからは、アパート経営を委託する業者を選ぶ際の注意点について解説します。
所有地の需要に詳しい業者
業者を選ぶ際に注目したいのは、その業者の強みがどこにあるかです。特に自分の土地がある地域の情報に詳しい業者であるかは需要なチェックポイントになります。
大手の業者は安心感があるかもしれませんが、注意点としては広く浅く業務をおこなっていることがある点です。中小規模の業者であっても、地域に根付いた業務展開を行なっている業者であれば、地域ならではの情報にも強く、入居者のニーズの把握がうまい特徴もあります。
地域の需要をしっかり把握していることで空室リスクを避けることにもつながるため、このポイントはしっかり押さえておきましょう。
適正な料金設定
アパート経営で不動産業者や管理業者に業務を委託する場合、手数料や委託料が発生します。この管理委託料が相場よりも高すぎないかどうかも業者を探す際の大切なチェックポイントです。
管理業者に支払う委託料の相場は次の通りです。
家賃×5％×戸数
委託料の上限の目安は10％とされています。それ以上の割合であれば相場から外れているため高額と判断してよいでしょう。
パートナーは比較検討が必要
委託料や業務範囲については、複数の業者を比較することで標準を把握することができます。そのため、アパート経営を委託する場合には、複数の業者の提案や見積もりを比較検討することが大切です。
複数者の比較をする際におすすめなのは、一括相談サイトです。一括相談サイトでは、所有している土地の情報などを一度入力するだけで、1度に複数の業者を紹介してもらうことができます。
イエウール土地活用は、国内でも有数の一括相談サイトです。全国の業者と提携しているため、土地がどこにあっても業者を紹介してもらえます。
インターネットで情報を入力するだけで無料で管理会社を紹介してもらえるため、気軽に利用できる点が魅力です。
アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
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リスクも把握してアパート経営に取り組もう
アパート経営の方法には、一括借り上げ、委託管理、自主管理の3パターンがあることについて解説しました。それぞれにメリットデメリットがあるため、アパート経営をスタートする前にしっかり確認しておきましょう。
いずれの方法を選択したとしても、アパート経営にリスクはつきものです。空室リスク、トラブル、クレーム、家賃滞納など経営初心者には対応が難しい業務を行わなくてはならないケースも発生します。
この際に、自主管理であればすべてに対して自分で対応しなくてはなりません。これはアパート経営のリスクともいえるでしょう。
例えば、業者に管理委託している場合ならこうしたリスクに対しても、プロが対応してくれるため安心してアパート経営を行うことができます。委託料が必要という点はデメリットになるかもしれませんが、委託料で安心の経営と心身の負担軽減を実現できると考えればメリットにもなり得ます。
このように、アパート経営ではリスクがあるということをよく理解してから経営方法を選択することが大切です。安心してアパート経営をするためにも、信頼できる業者と出会うことは大切です。
一括相談サイトを利用して、しっかりとサポートしてくれる業者と一緒にアパート経営に取り組みましょう。
記事のおさらい
