アパート経営を検討中の方へ、家賃保証の仕組みや管理方法の選択は重要なポイントです。
本記事では、一括借り上げや管理委託、自主管理といった3つの管理手法の特徴やメリット・デメリットを詳しく解説します。また、家賃保証の具体的な内容や業者選びの注意点についても触れています。これらの情報をもとに、最適な管理方法を選び、安定したアパート経営を目指しましょう。
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アパートの経営方法とメリット・デメリット
アパート経営を円滑に進める方法を解説します。成功のために知っておきたい利点と注意点も紹介するので、事前に確認してください。
▼アパートの経営方法とメリット・デメリット
不動産業者が貸主になる一括借り上げ
アパート経営では、オーナーが直接借主を募る方法が一般的です。一括借り上げでは、不動産業者が借り上げて入居者を募集します。
一括借り上げとは
一括借り上げは「サブリース」とも呼ばれる仕組みです。不動産業者が個人のアパートを借り上げ、管理や運営を代行します。
所有者は手続きや作業の負担を減らし、手間をかけずに経営できます。
一括借り上げのメリットでもある家賃保証
一括借り上げの大きなメリットは、空室でも家賃の一部が保証されることです。
個人経営では空室時に収入がなく、維持費がかかる場合もあります。一方、一括借り上げでは相場として家賃の80〜90％が保証されます。
また、入居者の家賃滞納時も、不動産業者が集金を代行するため安心です。
家賃保証のデメリット
家賃保証には免責期間があり、契約直後は家賃が支払われません。契約日から60〜90日間は入居者募集期間とされ、保証の対象外です。
契約内容を事前に確認し、条件をしっかり把握することが重要です。
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管理部分は業者に任せる管理委託
アパート経営には、一括借り上げのほかに管理委託という方法があります。管理委託は、管理業務のみを不動産業者に任せる仕組みです。
一括借り上げとの違いを理解し、最適な方法を選ぶ参考にしてください。
管理委託とは
管理委託は、家賃収入の一部を手数料として支払い、管理業務を任せる方法です。
一括借り上げとの違いは、貸主がオーナーのまま変わらない点にあります。
▼オーナーの手元に入る利益の算出方法
- 家賃収入−管理会社に支払う手数料
▼管理会社に支払う手数料の算出方法
- 家賃×不動産管理業者が提示する割合
管理委託の手数料は家賃の約5％前後が相場です。
手数料が安い業者を選ぶのは一般的ですが、ほかの費用も確認が必要です。
システム料や更新事務手数料がかかる場合があるため、事前に確認しましょう。
管理委託のメリットデメリット
管理委託のメリットは、オーナーが管理業務をしなくてよい点です。手続きや住民トラブルの対応を管理業者が行い、負担を軽減できます。
デメリットは、管理会社に手数料を支払う必要があることです。
手数料以外に追加費用が発生する場合もあるため、事前の確認が重要です。
全てを自ら行う自主管理
自主管理は、不動産業者や管理会社を使わず、オーナーがすべてを運営する方法です。
管理を自分で行うことで、どのようなメリットやデメリットがあるのか解説します。
自主管理とは
アパート経営では多くの業務を行う必要があります。具体的には次のような業務です。
▼自主管理で行うアパート経営の業務
- 家賃の管理
- 請求書の作成
- 入居者の募集
- クレーム対応
- トラブル対応
- アパートの維持管理
- 消防点検
- 退去や入居に伴う手続き
- 見回り
- 定期的な清掃
ざっとあげただけでもこれだけの業務を行う必要があります。自主管理ではこれらをすべてオーナーが行います。
自主管理のメリットデメリット
自主管理のメリットは、管理費を節約できる点です。
管理を委託すると手数料やシステム料がかかりますが、自主管理ではそれらを削減できます。
デメリットは、業務量が多く管理が難しくなる点です。
入居者の不満が空室リスクを高めることもあるため、対応可能な範囲を検討し、経営方針を決めることが重要です。
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活用事例:長期安定経営を考えた 病院の職員寮
| 土地面積(㎡) | 403.91 |
| 延べ床面積(㎡) | 455.34 |
今回訪問したのは、飲食店経営などを手がけているオーナーさまによる医療従事者のための職員寮です。徒歩5分の場所にある病院から、昨年増床し職員も増えたため職員寮を建ててほしい、との要望がありました。
「30年前からこの病院の職員寮として別の土地で賃貸住宅を所有しています。1棟目が上手くいったことで2棟目を建て、2棟とも病院が借り上げ、管理の手間なく長期的に安定経営できていることから、駐車場だった土地を活用して3棟目を建てることにしました」。
病院とは30年に渡る長い信頼関係があり、医療という業種柄、地域で長く必要とされることから、この先も病院の職員寮を建てることで安定経営ができると考えました。
近年病院に限らず、人材確保の面から福利厚生を充実させるため、魅力的な社員寮を確保したいと考える企業が増えています。
病院からは、他の賃貸住宅よりも魅力的で長く住みたいと感じてもらえるように、さまざまなリクエストがありました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパート経営の主なメリット
アパート経営は、土地活用の方法の一つで、土地を活用して長期的に利益を得られるメリットがあります。ここからアパート経営のメリットを解説します。
▼アパート経営の主なメリット
節税効果が期待できる
アパートを建てると、節税効果が期待できます。
固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで抑えられます。相続時には土地と建物の評価額が低くなるため、相続税の節税にもつながります。さらに、アパート経営にかかる費用は所得と通算でき、赤字分は給与所得などと損益通算可能です。これにより、所得税や住民税の節税ができます。
長期的な収入が見込める
アパート経営は、長期的に安定した家賃収入が得られる点が魅力です。ローンを使って建てた場合、家賃収入で返済できるため自己資金を使わずに返済可能です。
戸数が多いほど収益も増えるため、管理は大変ですが、収益面では有利です。
生命保険としての資産になる
アパート経営は、生命保険として機能する場合があります。アパート建築には高額な費用がかかり、ローンを利用することが一般的です。
団体信用生命保険に加入すれば、契約者に万が一のことがあった場合、残りのローン返済が免除されます。
これにより、生命保険の役割を果たします。
アパートローンで融資を受けられる
アパート経営では、アパートを担保にして融資を受けることができます。これをアパートローンと呼びます。
投資では、自己資金の額が収益に影響しますが、アパートローンでは物件を担保にするため、少ない自己資金でも大きな収益を狙えます。
例えば、利回り5％の投資で自己資金1,000万円があれば、50万円の利益を期待できます。
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アパート経営の業者選びの注意点
アパート経営は自主管理でも可能ですが、戸数が増えると管理に限界が生じやすくなります。また、業務範囲が広いため、無理に自分だけで運営すると、収益が出ても心身に負担がかかることがあります。
次に、業者選びの注意点について解説します。
▼アパート経営の業者選びの注意点
所有地の需要に詳しい業者
業者選びでは、その業者がどこに強みを持っているかが重要です。特に、自分の土地がある地域に詳しい業者を選ぶことが大切です。
中小規模の業者でも、地域密着型であれば、入居者のニーズをうまく把握でき、空室リスクを減らすことが可能です。
適正な料金設定
アパート経営で業務を委託する際、手数料や委託料が発生します。業者選びでは、管理委託料が相場より高すぎないかを確認することが重要です。
▼委託料の相場
- 家賃×5％×戸数
上限目安は10％です。それ以上であれば、高額と判断できます。
パートナーは比較検討が必要
アパート経営を委託する際は、複数の業者を比較し、委託料や業務範囲の標準を把握することが重要です。
一括相談サイトを活用すると、土地の情報を一度入力するだけで、複数の業者を簡単に比較できます。イエウール土地活用は、全国の業者と提携しており、無料で管理会社を紹介してもらえるため、手軽に利用できます。
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リスクも把握してアパート経営に取り組もう
アパート経営には一括借り上げ、委託管理、自主管理の3つの方法があります。どの方法にもメリットとデメリットがあるため、慎重に選びましょう。
どの方法を選んでも、アパート経営にはリスクがつきものです。空室や家賃滞納などのトラブルに対処する必要があります。
業者に管理を委託すれば、プロがリスクに対応してくれるため安心です。委託料は必要ですが、経営の負担軽減と安心を得られるメリットもあります。リスクを理解し、信頼できる業者と一緒にアパート経営を始めましょう。
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