土地活用の悩みは情報収集で解消|よくある悩みと相談先の見つけ方

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

土地を所有していても有効な活用方法を知らなければ、せっかくの土地が大きな負担になる可能性があります。では、土地活用の方法にはどのようなものがあるのでしょうか。

できるだけ有効に土地活用を行うのであれば、適切な情報を収集する必要があります。土地活用におけるメリットだけでなくデメリットも把握した上で、総合的に判断して土地の活用方法を決めることをおすすめします。

今回は、土地活用において多くの人が抱える悩みや土地活用のメリット・デメリット、土地活用を成功させるために大切なポイントについて解説します。

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土地活用の主な悩み

土地活用の悩み

これから土地活用をしようと検討している方の中には、うまく活用することができるかどうか不安を抱えている方もいることでしょう。土地活用を行う際に抱える悩みは人それぞれですが、代表的な悩みは次の6点になります。


  • そもそもどんな土地活用方法があるのか
  • どの土地活用方法が自分に向いているのか
  • 資金計画の内容
  • 相続税や固定資産税などの税金対策
  • 土地の広さや形
  • 老後の収入に関する悩み

それぞれの悩みの中身について解説していきます。

そもそもどんな土地活用方法があるのか

これまで土地活用を行なったことがない方は、そもそも土地活用の方法としてどのようなものがあるのか想像すらつかない方も多くおられます。

土地活用の方法は多数あり、土地の場所や形状、土地活用を行う目的によってその方法は様々です。まずは自分で土地を活用するのか、それとも他人に活用してもらうのか、いずれかを選択すると良いでしょう。

どの活用方法が向いているか

土地活用には複数の方法があり、まずは具体的な土地活用の方法を把握した上で土地活用の目的を明確にすることが大切です。

自分の土地がどの活用方法に向いているのか理解することも重要です。土地の状態や周辺環境などによっては、不適切な活用方法もあるため注意が必要です。

土地活用の方法は多数ありますが、まずは代表的な土地活用方法のメリットやデメリットを踏まえ、自分の目的にあった適切な活用法を選択することをおすすめします。

資金計画を立てる上での不安

土地活用の方法はいくつもありますが、いずれの活用方法においても一定の資金が必要になります。これまでビジネスをおこなったことのない方であれば、資金計画における不安を感じることもあるでしょう。

土地活用はビジネスの一環でもあります。実際に土地活用を行った際はどれくらいの収支となり、初期の段階では自己資金がどのくらい必要なのか、資金計画を立てる際に把握しておく必要があります。

資金計画で不安を感じているのであれば、ファイナンシャルプランナーや税理士、専門業者などの専門家に相談することをおすすめします。専門家を選ぶ際もただ漠然と選ぶのではなく、土地活用に関する経験が豊富な方に依頼することを心がけましょう。

相続税や固定資産税などの税金対策

土地は取得したとき、所有している間、売買したときのそれぞれのタイミングで税金がかかります。例えば、将来土地を相続すると相続税を支払う義務が発生します。売買や贈与によって土地を取得したら不動産取得税が発生します。

さらに土地を所有すると毎年固定資産税や都市計画税が発生し、土地を売却すると譲渡取得税金、土地を賃貸すると所得税が発生します。

場合によっては支払う税金が高額になることもあるため、資金計画の観点からも、事前にその土地を活用するにあたってどのくらいの税金がかかるのかを計算しておいた方が良いでしょう。計算が複雑になり自分一人で行うことに負担があれば、できるだけ早めに税の専門家である税理士に相談することをおすすめします。

土地の広さや形

変形地や矮小地などの土地でも土地活用は可能です。土地活用法の中には、個々の土地の広さや形に対応した活用方法があります。

例えば、トランクルーム経営などは土地の広さに応じて数を調整できるため、矮小土地でも始めることが可能です。目安としてはコンテナ1つにつき6坪〜7.5坪の広さがあれば始めることができます。一方で商業施設の経営などは広大な土地が必要になるため、1000坪単位の広さでなければ始めることは難しいでしょう。

変形地であればテラスハウス経営が向いています。複数の建物が連なって建築された長屋住宅であるテラスハウスは、土地形状に沿って各戸の位置に変化をつけることができるためおすすめです。土地が斜めであれば斜めに世帯をつなげることができますし、傾斜地であれば段差をつけて世帯ごとに建設することが可能です。

老後の収入に関する悩み

今後現役世代が減少し、将来年金の支給額も減るのではないかと不安に感じている方もいるのではないでしょうか。安心して老後の生活を送るために必要な収入を得る手段として、土地活用を始める方もいます。
具体的には、短期間でまとまった収入を得ることができる土地売却や、初期費用が数百万円単位と低く比較的リスクが少ない駐車場経営やトランクルーム経営に取り組むことが可能です。

主な土地活用方法とメリット・デメリット

土地活用方法のメリット

土地活用と一言で言っても、具体的な活用方法はいくつもあります。代表的な土地活用方法は次の通りです。


  • アパート経営
  • 駐車場経営
  • オフィス賃貸経営
  • 戸建て住宅賃貸
  • 太陽光発電
  • トランクルームやレンタルスペース経営

ここからは、上記で紹介した土地活用方法の具体的な中身について解説します。

節税効果のあるアパート経営

多くの土地活用の中でも、アパート経営は比較的取り組みやすいと言われています。節税効果もあることから、アパート経営に興味を抱いている土地オーナーの方も多いようです。

では、アパート経営には具体的にどのような特徴があるのでしょうか。ここからは、アパート経営の特徴やメリット・デメリット、気をつけるべき点などを紹介します。

アパート経営の特徴

アパート経営とは、自分が保有している土地に新たにアパートを建設し、入居者を募集して家賃収入を得る土地活用方法です。

アパート経営に取り組むのであれば、まずは自主管理にするか管理会社に委託するのか決めましょう。アパート経営に対してハードルが高いと感じる方がいるかもしれませんが、経営は必ずしも自分がおこなう必要があるわけではなく、経営に必要な作業を管理会社に委託する方法もあります。

管理会社に委託すれば、建物の管理や家賃の集金、クレームやトラブルなどの対応も全て管理会社がおこなってくれるため初心者でも安心です。

また、アパート経営で得られる家賃収入は不動産所得として計上されます。減価償却費や特別控除などを上手に活用すれば、給与所得など他の所得から差し引くことができるため、会社員にもおすすめです。

アパート経営のメリット・デメリット

ここでは、アパート経営における代表的なメリットやデメリットを紹介します。
アパート経営におけるメリットは、以下のものがあげられます。


  • 節税対策になる
  • 長期的に収入が見込める
  • 副業として取り組める

不動産所得は他の所得と損益通算が可能であるため、アパート経営を行えば、所得税や住民税を軽減することが可能です。さらに相続税や固定資産税の負担も少なくすることができます。

また入居者さえ確保できれば、長期的に収入を得ることも可能です。アパート経営は一度アパートを建設すれば数十年は継続できることから、老後の収入源として長期的に安定した賃金収入を見込めます。

さらに、様々な管理業務を管理会社に委託することにより、自ら煩わしい管理作業をせずにアパート経営することが可能です。アパート経営は時間の融通が利くことから、サラリーマンの副業としても人気があります。

一方で、アパート経営におけるデメリットもあります。具体的には、アパートを建設しても必ずしも入居者がすぐに集まるわけでなく、場合によっては空室になる可能性がある点です。地域や立地場所によっては入居者が安定せず赤字になる場合もあるので注意が必要です。

また時間の経過とともに建物が老朽化するデメリットもあります。数年ごとに修繕や大規模な工事が必要となる場合があり、その都度出費が発生することになるでしょう。

始めやすい駐車場経営

土地活用の方法として、次に駐車場経営があります。駐車場経営は他の活用方法よりも比較的容易に始められるメリットがあります。初期投資額も低く管理の手間もそれほどかからないことから、リスクが低い活用方法といえるでしょう。

ここからは、駐車場経営の特徴やメリット・デメリットについて解説します。

駐車場経営の特徴

駐車場経営は大きく分けて「コインパーキング経営」と「月極め駐車場経営」の2つに分けられます。街中や繁華街など、単発的な用事で訪れる人が多い地域はコインパーキングが向いています。一方で住宅街やオフィス街などは、年単位で契約する客層が多いことから月極め駐車場の方が向いているでしょう。

駐車場経営のメリット・デメリット

駐車場経営の具体的なメリットは次の通りです。


  • 初期費用が少ない
  • ハードルが低い
  • 転用しやすい

【初期費用が少ない】
駐車場経営は土地の整備さえ整えば、特に建物を建設することなく始めることができます。アパート経営と比べて大幅に初期投資を低く抑えることができるでしょう。

【ハードルが低い】
駐車場経営はそれほど管理の手間がかからず莫大な初期費用もかからないことから、土地活用の初心者であっても比較的容易に取り組める特徴があります。大きな失敗をする可能性も低く、ハードルが低い活用法だと言えるでしょう。

【転用しやすい】
駐車場経営は建物を建てずに行うことから、もし何か別のビジネスを行う場合、更地に戻して別の用途に転用しやすいメリットがあります。
一方で、駐車場経営のデメリットは、以下の2つがあげられます。


  • 税金の優遇措置がない
  • 立地によって収益率が左右される

【税金の優遇措置がない】
アパート経営と異なり、駐車場は固定資産税の減税対象とはならないため注意が必要です。

【立地によって収益率が左右される】
駐車場は市街地などは収益性が高い一方で、田舎などは都会に比べて需要がなく収益性が低い傾向があります。また駐車場の利用者の数も限られていることから、アパート経営と比べると収益性も低くなります。

税優遇もあるオフィス賃貸経営

土地活用として、オフィスビルを建設して賃貸経営する方法があります。オフィス賃貸経営はアパート経営と同様、所得税や固定資産税などの優遇措置を受けることができるためおすすめです。

ここでは、オフィス賃貸経営の特徴やメリット・デメリットについて解説していきます。

オフィス賃貸経営の特徴

オフィス賃貸経営の特徴は、アパートやマンションなどと異なり、基本的にオフィス街に建物を建設する点です。オフィス街は利便性の高い場所が多く、たくさんの会社が集まるため、入居者が法人となる場合がほとんどだと言えるでしょう。

オフィス賃貸経営のメリット・デメリット

オフィス賃貸経営のメリットは、アパート経営に比べて家賃を高めに設定できる点です。賃貸オフィスはアパートよりも面積が広い傾向があり、同じ地域であっても家賃が高くなる傾向があります。

また、オフィスビルはアパートと比べて、建築基準法の要件が低い特徴があります。立地に関する制約は比較的緩いことから、取り組みやすいと言えるでしょう。

オフィス賃貸経営のデメリットは、アパートやマンションと比べて初期費用が高くなる傾向のある点です。また法人が入居者となることから、経営状態が悪ければ待機する結果となるため収入が安定しない可能性もあるでしょう。

売却もしやすい戸建て住宅賃貸

土地に戸建て住宅を建設して賃貸に出す「戸建て住宅賃貸」も、おすすめの土地活用のひとつです。
ここでは、戸建て住宅賃貸に関する特徴や戸建て住宅賃貸のメリット・デメリットについて解説します。

戸建て住宅賃貸の特徴

土地活用として戸建て住宅賃貸を行う人の多くは、自宅とは別に戸建て住宅を建設して賃貸を行います。一戸建ての住宅となるため、ファミリー層が多い住宅密集地などに土地を有している方は戸建て住宅賃貸がおすすめです。

戸建て住宅賃貸のメリット・デメリット

戸建て住宅賃貸のメリットは、長期的に家賃収入が得られやすい点です。戸建て住宅に住居する方の多くは、一度入居すると比較的長い期間契約を続けます。一定期間安定した収入を得られやすいと言えるでしょう。

戸建て住宅賃貸のデメリットとしては、入居するのはファミリーが大半であるため、マンションやアパートと比較すると借主が見つけにくい点があげられます。エリアによっては空室期間が長くなることもあり、その間は家賃収入が得られないデメリットがあります。

田舎の土地に多い太陽光発電

広い土地を持っている方の中には、土地活用として太陽光発電を選択する方もいます。太陽光発電は都会よりも田舎の土地で行われていることが多く、中には農地を転用して太陽光発電に取り組んでいる方もいるようです。
ここでは、太陽光発電の特徴やメリット・デメリットについて解説します。

太陽光発電の特徴

太陽光発電は、自ら発電した電気を電力会社に販売し収益を得る土地活用方法です。収益を増やすためにはできるだけ多くの電気を発電する必要があることから、田舎など広大な土地があり、遮るものがなく日当たりの良い場所が向いていると言えます。

太陽光発電のメリット・デメリット

太陽光発電のメリットは、太陽光発電自体が国が推し進めている政策の一環であることから、自治体によって補助金制度が用意されている点です。

また、アパートやマンションに比べてランニングコストが低く、安定した収益を得ることができるメリットがあります。

太陽光発電のデメリットは、日当たりが悪い場所では収益性が低くなるなど、土地環境によって影響を受けやすい点です。台風や暴風雨などの影響を受けやすく、災害リスクが大きい点もデメリットと言えるでしょう。

トランクルームやレンタルスペース経営

土地の活用方法として、トランクルームやレンタルスペース経営を選択する方もいます。トランクルームやレンタルスペースとは一体どのような業態なのでしょうか。
ここでは、トランクルーム経営の特徴およびトランクルーム経営のメリットやデメリットを紹介します。

トランクルーム経営の特徴

トランクルーム経営とは、自分の土地にいくつかコンテナを設置して、トランクルームとして一般に貸し出すビジネスモデルです。一定のスペースを月単位でレンタルしていることが多く、レンタル料金もそれほど高くないことから気軽に収納スペースを確保できると需要が高まっています。

トランクルームの形態として屋外型と屋内型があります。屋外型の多くはコンテナを設置して、コンテナごとにレンタルできるようになっています。屋内型は主にビルのワンフロアをトランクルームとし、区画ごとにレンタルできるようになっています。

トランクルーム経営のメリット・デメリット

トランクルーム経営のメリットは、管理の手間があまりかからない点です。1度コンテナを設置して施錠システムを整えれば、アパート経営のような煩雑な管理業務はほとんど生じません。したがってトランクルーム経営は、これから土地活用を始める初心者に向いている活用法と言えます。

利用する土地自体も整形地である必要がなく、市街地や住宅地、田舎であっても需要があるため気軽に始めることができるでしょう。

トランクルーム経営のデメリットは、アパート経営や住宅賃貸経営と異なり、節税効果が期待できない点があげられます。また、屋外にコンテナを積むことから、コンテナの中の温度調整や室温調整が難しい点もデメリットとしてあげられます。

土地活用の相談先の選び方

土地活用の相談先の選び方
これから初めて土地活用を行う際は、経験豊富な相談先を確保しておくことをおすすめします。実績のある業者であればノウハウが豊富であり、疑問があればその都度解決できるため作業を効率的に進められるでしょう。
ここでは、土地活用の相談先の選び方のポイントを2つ紹介します。

目的に合った業者を探す

土地活用の相談先を探す際は、目的を明確にしてその目的に合った業者を探すことをおすすめします。

例えばアパート経営を行うのであれば、アパート経営やそのサポートを長年行ってきた経験豊富な不動産会社に相談すると良いでしょう。土地活用の目的に応じた実績のある業者が多数あるため、積極的に活用してアドバイスをもらいましょう。

不動産会社には、売買専門や店舗専門、管理専門などそれぞれ専門性があります。業者を探す際はその会社の専門は何なのかをしっかり把握した上で、自分がやりたい業種にあった業者を探すことを心がけましょう。

複数社に相談して提案を受ける

業者に相談する際は1社だけでなく、複数の業者から相談を受けてプラン内容を比較検討することをおすすめします。同じ相談をしても全ての業者が同じ回答をするとは限らず、経験や能力によって対応に差が生じます。さらにかかる費用も差があることから、最初から1社に限定することはあまりおすすめできません。

業者を選ぶのであれば、少なくとも3社以上の会社にアプローチし、応対内容や料金を比較して最良な業者を選択すると良いでしょう。

複数の会社にアプローチする際は、ネット上の一括比較サイトなどを上手に活用することをおすすめします。一括比較サイトであれば、一度必要な情報を入力して検索すると同時に複数の業者に査定依頼を出すことができます。

時間をかけずに効率的に作業を進めることができることから、忙しい方などはぜひ一括比較サイトを活用すると良いでしょう。

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土地活用の情報収集で悩みを解決しよう

土地活用で悩みを解決

今回は土地活用の種類やコツ、大切なポイントについてお伝えしました。土地活用にはいくつかのメリットやデメリットがあり、実際に土地活用を始める前にある程度把握しておくことが大切です。

特にこれまで土地活用をおこなったことがない初心者の方は、分からない点が多く不安もあることから、信頼できる業者を相談相手に選び、疑問をひとつひとつ解消しながら進めていくことをおすすめします。

今回の記事をきっかけに自分なりに情報収集を行い、後悔のない土地活用を行いましょう。

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