貸家建付地とは?税対策になる仕組みと相続税評価額計算方法を解説します

貸家建付地とは?税対策になる仕組みと相続税評価額計算方法を解説します

土地を活用するときに、アパートやマンションを建ててから賃貸する方法があります。このようなアパートやマンションのように賃貸用の建物が建っている土地を貸家建付地(かしやたてつけち)と言います。貸家建付地のように第三者が使用する建物が建っている土地は、評価額が下がり相続時の税額が抑えられます。

この記事では、貸家建付地と相続税の関係について解説しています。また、評価の条件や評価額の出し方を解説しているので、相続税対策の参考にしてみてください。

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相続税対策ができる土地活用方法について詳しく知りたい方は、目的別に土地活用方法がまとまっているこちらの記事がおすすめです。

貸家建付地とは

貸家建付地とは、賃貸用の建物が建っている土地のことを言います。賃貸用の戸建てやアパート、マンション、テナント、オフィスビルなどが建っている土地が該当します。

更地の場合や自身の居住用の建物があるだけの場合、所有者は土地を自分で好きに使えますが、土地に建物を建ててこれを他人に賃貸した場合は、所有者の利用は当然制限されます。

このように土地の活用の方法に制限があるため、貸家建付地の評価額は所有者のみで土地を使用している場合に比べて評価額が下がります。
そのため、土地の相続税対策として貸家建付地を検討しているオーナー様は多くいらっしゃいます

貸家建付地が相続税対策になる仕組み

貸家建付地なぜ相続税の対策になるのでしょうか。ここでは貸家建付地とはどのようなものか、相続税が節税できる仕組みを解説します。

①不動産の相続税評価額は現金より低い

そもそも相続税は、現金でそのまま相続するよりもその現金で不動産を購入して相続する方が、相続税評価額が下がる場合が多いです。
これは、相続時の土地の評価は相続税路線価を基準とするのが基本であり、路線価は概ね土地の時価を下回るためです。

単純な例として、1億円で購入した土地について、路線価が7,000万円から8,000万円程度となれば、差額の2000~3000万円について課税対象外となり節税につながるというとわかりやすいでしょう。

②賃貸にすると土地の相続税評価額を引き下げられる

土地に賃貸用の建物を建てると、評価額が下がり、相続税を抑えることができるというのは上で説明しました。
評価額が下がれば、当然課税される税金も減ります。これが節税につながるということです。

相続税対策を目的として土地活用を検討する土地オーナーの方は少なくありません。賃貸経営や駐車場経営など土地活用の方法について考え始めたら、早い段階で信頼できるパートナーを見つけることをお勧めします。

それはハウスメーカーの営業担当だったり、税理士だったりするでしょう。相続税対策として何が最適なのか、いろいろな立場の人から話を聞くことが重要です。

イエウール土地活用なら一度の情報入力で複数の施工会社から土地活用のプランを受け取ることができます。

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貸家建付地の評価額計算方法

貸家建付地にすると、相続税の評価額を抑えることが可能です。
ここでは、具体的に貸家建付地の評価額を計算する方法を紹介します。

貸家建付地の評価額を計算する方法

貸家建付地の相続税評価額は、自用地の評価額から計算できます。自用地とは、所有している人だけが使用する権利を持っている土地のことです。

貸家建付地の評価額は、この自用地から賃貸分の割合を差し引いて決まります。下記が具体的な計算式です。

貸家建付地の評価額 =
土地の評価額 - (自用地としての評価額 × 借地権割合30%~90% × 借家権割合30% × 賃貸割合)

自用地としての評価額は、国税庁のホームページに記載されている路線価方式や倍率方式で求められます。
持っている土地の面積に、記載されている路線価を乗ずると評価額が計算できます。特殊な形状の土地の場合にはこのときに補正率も乗じて計算しましょう。

参考:令和2年分の路線価等について|国税庁

借地権割合・借家権割合・賃貸割合について解説

貸家建付地の評価額を計算するときには、借地権割合を確認し、賃貸割合を計算する必要があります。
ここでは計算時に使うそれぞれの割合の意味を解説します。

借地権割合とは

借地権割合とは、その土地の権利のうち借地として利用できる割合のことを指します。
この割合は土地ごとに定められており、国税庁の財産評価基準(路線価図・評価倍率法)で確認できます。

なお、土地のあるエリアによって割合は変わります。
基本的にアルファベットのAからGの7段階で分かれていて、借地権の割合はそれぞれ30%~90%で設定されています。(下記表を参考)

仮に90%の場合は、90%分の面積の土地を借地として利用できることを意味します。
通常、都心部の地価が高い場所ほど借地権割合が高くなる傾向にあります。

記号借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%
借家権割合とは

建物の価値のうち借主が建物を使える割合のことを指し、全国一律で30%と決められています。
通常、借主が賃料を払って建物を借りて使用している場合に借家権が発生します。

賃貸割合とは
建物の中で賃貸として利用している部分の割合のことです。空室の場合には賃貸していないので、その部分は賃貸割合には含まれず、自用地としての評価になります。
ただし、継続的に賃貸をおこなっていて、課税時期の前後1ヶ月程度のみ空室になっている場合などは、賃貸しているものとみなされて計算できる場合もあります。

簡易的に例を挙げると、10室あるアパートで2室が空室の場合、10室中8室が賃貸されているので賃貸割合は80%となります。
これが5室だと賃貸割合は50%になります。

計算式からもわかるように、空室が少ないほど賃貸割合が上がり、課税価格から控除できる金額が大きくなります

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貸家建付地で相続税対策をしておこう

相続時には、現金をそのまま相続するよりも土地を相続したり、その土地に賃貸用建物を建てることで節税できます。そして、相続税を節税するには事前の対策が必要です。

貸家建付地なら相続税対策をしながら、土地活用がおこなえます。土地活用を考えているのなら、相続税の対策も一緒におこなえる貸家建付地で活用してみてはいかがでしょうか。

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