土地の活用方法には、アパートや賃貸マンションを建てて貸し出す方法があります。アパートやマンションのように賃貸用の建物が建っている土地を貸家建付地（かしやたてつけち）と言います。
貸家建付地のように第三者が使用する建物が建っている土地は評価額が下がり相続時の税額が抑えられます。
この記事では、貸家建付地と相続税評価額の関連性について解説しています。また、評価の条件や評価額の出し方まで解説しているので、相続税対策の参考にしてみてください。
相続税対策ができる土地活用方法について詳しく知りたい方は、目的別に土地活用方法がまとまっているこちらの記事がおすすめです。
貸家建付地とは
ここでは、貸家建付地と貸宅地、自用地の違いについて解説します。
貸家建付地とは
貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地のことです。
すなわち、アパート、マンション、オフィスビルなど賃貸用の建物が建っている土地のことを指します。
更地の場合や自身の居住用の建物があるだけの場合、所有者は土地を自分で好きに使えますが、土地に建物を建ててこれを他人に賃貸した場合は、所有者の利用は当然制限されます。
このように土地の活用の方法に制限があるため、貸家建付地の評価額は所有者が土地を使用している場合に比べて評価額が下がります。
自用地とは
自用地とは、他人が使用する権利のない土地のことです。
自宅が建っている自己所有の土地や、無償で家族に貸している土地（使用貸借）などが自用地の扱いになります。
自用地の所有者は、土地を自由に利用したり、売却したりすることができます。
そのため、土地の相続税評価において自用地は評価の基準になります。
つまり、土地の相続税評価では、まず自用地として土地を評価し、そこから土地の種類ごとに軽減措置などを加えて調整していきます。
貸宅地とは
貸宅地とは、借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地のことです。
簡単にいうと、借地権が設定されている土地のことを指します。
たとえば、土地の借主が戸建てやアパートなどの住居を建てて利用している場合には貸宅地になります。
しかし、貸している土地が月極駐車場や資材置き場として利用されているときには貸宅地と認められません。
また、建物が建っていても、無償で貸し出していたり、少額の地代しか支払われていない場合には、賃貸借ではなく使用貸借となり、自用地として評価されます。
【まとめ】自用地・貸宅地・貸家建付地の違い
以下は、自用地・貸宅地・貸家建付地の特徴をまとめたものです。
| 自用地 | 貸宅地 | 貸家建付地 | |
|---|---|---|---|
| 土地の所有者 | 自分 | 自分 | 自分 |
| 建物の所有者 | 自分 | 土地の借主 | 自分 |
| 相続税評価額の計算式 | ・路線価方式：路線価 × 各種補正率 × 面積 ・倍率方式：固定資産税評価額 × 倍率 | 自用地評価額 －（自用地評価額 × 借地権割合） | 自用地評価額 －（自用地評価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合） |
| 相続税評価額 | 最も高い | 最も低い | 自用地より低い |
貸家建付地の相続税評価額の計算方法
貸家建付地にすると、相続税の評価額を抑えることが可能です。
ここでは、具体的に貸家建付地の評価額を計算する方法を紹介します。
貸家建付地の評価額を計算する方法
貸家建付地の相続税評価額は、自用地の評価額から計算できます。自用地とは、所有している人だけが使用する権利を持っている土地のことです。
貸家建付地の評価額は、この自用地から賃貸分の割合を差し引いて決まります。下記が具体的な計算式です。
自用地としての評価額は、国税庁のホームページに記載されている路線価方式や倍率方式で求められます。
持っている土地の面積に、記載されている路線価を乗ずると評価額が計算できます。特殊な形状の土地の場合にはこのときに補正率も乗じて計算しましょう。
借地権割合・借家権割合・賃貸割合について解説
貸家建付地の評価額を計算するときには、借地権割合を確認し、賃貸割合を計算する必要があります。
ここでは計算時に使うそれぞれの割合の意味を解説します。
借地権割合とは
借地権割合とは、その土地の権利のうち借地として利用できる割合のことを指します。
この割合は土地ごとに定められており、国税庁の財産評価基準（路線価図・評価倍率法）で確認できます。
なお、土地のあるエリアによって割合は変わります。
基本的にアルファベットのAからGの7段階で分かれていて、借地権の割合はそれぞれ30%～90%で設定されています。（下記表を参考）
仮に90%の場合は、90%分の面積の土地を借地として利用できることを意味します。
通常、都心部の地価が高い場所ほど借地権割合が高くなる傾向にあります。
| 記号 | 借地権割合 |
|---|---|
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
借家権割合とは
建物の価値のうち借主が建物を使える割合のことを指し、全国一律で30%と決められています。
通常、借主が賃料を払って建物を借りて使用している場合に借家権が発生します。
賃貸割合とは
建物の中で賃貸として利用している部分の割合のことです。空室の場合には賃貸していないので、その部分は賃貸割合には含まれず、自用地としての評価になります。ただし、継続的に賃貸をおこなっていて、課税時期の前後1ヶ月程度のみ空室になっている場合などは、賃貸しているものとみなされて計算できる場合もあります。
簡易的に例を挙げると、10室あるアパートで2室が空室の場合、10室中8室が賃貸されているので賃貸割合は80%となります。
これが5室だと賃貸割合は50%になります。
計算式からもわかるように、空室が少ないほど賃貸割合が上がり、課税価格から控除できる金額が大きくなります。
自用地・貸宅地の相続税評価
ここでは、自用地と貸宅地の相続税評価額の計算方法について解説します。
自用地の相続税評価額の計算方法
自用地の相続税評価額の計算方法は路線価方式と倍率方式の2種類あります。
- 路線価方式：路線価 × 各種補正率 × 面積
- 倍率方式：固定資産税評価額 × 倍率
路線価方式は、路線価が定められている地域の土地の評価額方法です。
道路に面する宅地の1平方メートルあたりの価格のことで、千円単位で表示されています。
また、路線価が設定されていない地域では倍率方式が採用されています。
倍率方式における土地の評価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。
貸宅地の相続税評価額の計算方法
貸宅地の相続税評価額は以下のように計算することができます。
借地権割合は前章の「借地権割合とは」で解説したように、基本的にアルファベットのAからGの7段階で分かれており、借地権の割合はそれぞれ30%～90%で設定されています。
貸家建付地が相続税対策になる仕組み
貸家建付地なぜ相続税の対策になるのでしょうか。ここでは貸家建付地とはどのようなものか、相続税が節税できる仕組みを解説します。
不動産の相続税評価額は現金より低い
そもそも相続税は、現金でそのまま相続するよりもその現金で不動産を購入して相続する方が、相続税評価額が下がる場合が多いです。
これは、相続時の土地の評価は相続税路線価を基準とするのが基本であり、路線価は概ね土地の時価を下回るためです。
単純な例として、1億円で購入した土地について、路線価が7,000万円から8,000万円程度となれば、差額の2000～3000万円について課税対象外となり節税につながるというとわかりやすいでしょう。
賃貸にすると土地の相続税評価額を引き下げられる
土地に賃貸用の建物を建てると、評価額が下がり、相続税を抑えることができるというのは上で説明しました。
評価額が下がれば、当然課税される税金も減ります。これが節税につながるということです。
貸家建付地の要件
ここでは、貸家建付地の要件について解説します。
- 土地の上に建物が建っていること
- 世間相場並みの賃料をもらっていること
- 継続して賃貸されていること
土地の上に建物が建っていること
貸家建付地の要件の1つ目は、土地の上に建物が建っていることです。
賃貸用の戸建てやアパート、マンション、テナント、オフィスビルなどが建っていることで、貸家建付地の要件をクリアすることができます。
そのため、駐車場など建物が建っていない土地は貸家建付地として認められません。
しかし、賃貸物件の敷地内に存在する駐車場の場合には、賃貸物件と駐車場を一体とみなし、土地全体を貸家建付地として評価することができます。
世間相場並みの賃料をもらっていること
貸家建付地の要件の2つ目は、世間相場並みの賃料をもらっていることです。
具体的には、第三者に貸し出し、周辺の物件と同じくらいの賃料を得ていれば、貸家建付地として認められるでしょう。
しかし、親族や友人に無償で貸し出している場合には、貸家建付地として認められません。
貸家建付地として認められるためにも、親族や友人に貸していても世間相場並みの賃料を受け取るようにしましょう。
継続して賃貸されていること
貸家建付地の要件の3つ目は、継続して賃貸されていることです。
被相続人がなくなられる前から継続して賃貸されており、相続税を計算するために一時的に賃貸利用がされていないことが重要になります。
また、相続が発生する直前に空室になってしまったとしても、新規入居者を募集し続けるなどしていれば、貸家建付地として認められるでしょう。
貸家建付地の判断が難しいケース
ここでは、貸家建付地かどうかの判断が難しいケースをご紹介します。
コインパーキングや立体駐車場
アスファルト舗装や砂利敷きのコインパーキングや立体駐車場のために土地を貸している場合には、貸家建付地として認められるのでしょうか。
結論、上記のような土地は貸家建付地ではなく自用地として扱われます。
前章で解説したように、土地の上に建物があり、その建物が賃貸されていることが貸家建付地の要件となっています。
そのため、アスファルト塗装をしただけの駐車場や立体駐車場では、要件をクリアできず貸家建付地として認められないのです。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、所有者の居住部分と賃貸住宅が併設された住宅のことです。
土地の上に賃貸併用住宅が建っている場合には、賃貸住宅の床面積に相当する部分のみ貸家建付地として評価されます。
一方で、自宅部分の床面積は自用地として評価額が算出されます。
たとえば、自宅部分が60％で、賃貸部分が40％の場合には、貸家建付地の評価額は全体の40％になります。
貸家建付地で相続税対策をしておこう
相続時には、現金をそのまま相続するよりも土地を相続したり、その土地に賃貸用建物を建てることで節税できます。そして、相続税を節税するには事前の対策が必要です。
貸家建付地なら相続税対策をしながら、土地活用がおこなえます。土地活用を考えているのなら、相続税の対策も一緒におこなえる貸家建付地で活用してみてはいかがでしょうか。
記事のおさらい
