土地の相続税はいくらかかる? 相続税評価額の計算と税金まとめ

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土地の相続が発生して、相続税はいくらかかるか気になっている方も多いことでしょう。

そもそも、相続税とは何でどのように計算できるのでしょうか。

この記事では、相続税の基本的な知識はもちろん、納める相続税額の計算方法や相続税を抑える方法などについても解説します。

土地の相続で困ることのないよう、必要な手続きを把握して準備しておきましょう。

土地を相続した際の手続きは、こちらの記事でご確認ください。

土地の相続税についての基本

土地にかかる相続税

家族が亡くなったときなど、相続する財産があれば相続税を納めなければいけない可能性があります。

土地にかかる相続税を、自分だけで申告から納付まで全てを行うことは可能ですが、作業も多く難しい計算も多くとても大変です。

相続税とは

相続税とは、亡くなった人から土地や建物などの財産を相続した場合に課せられる税金です。富の再分配のために設けられた税金と言われています。
裕福な家系では莫大な財産を丸ごと受け継ぐことができますが、代替わりするたびに、相続税を徴収して多くの人のために使えるようにしたのが相続税です。

相続税がかからない場合、基礎控除額を下回る相続額であれば申告や相続税納付の必要性がありません。

しかし、配偶者控除や特例措置などを利用して相続税がゼロになった場合は、相続税がなくても申告が必要になるケースがあります。

配偶者控除では、相続する財産が1億6,000万円まで、または、法定相続分のどちらか高い金額までは相続税が発生しません。

一定要件を満たしている場合、相続税評価額を約50~80%軽減できる特例も適用できるため、大幅な相続税の節約につながります。

相続税がかからないけれど申告が必要な場合は、計算すると相続税額は発生しているものの、特例や控除などで優遇されるために申告が必要な点には注意しておきましょう

土地を相続する手続き

土地を相続する手続きとしては、まず遺言書を確認して、遺言書がなければ遺産分割協議を行い協議書を作成します。

相続税の申告期限に間に合うよう協議書を作成できなかった場合には、相続順位の高い人から法定相続人として法定相続分で相続します。

遺言書の確認

相続において、法律上で有効となる遺言書がある場合には、遺言書に従って財産を相続します。
遺言書に基づいた相続では、遺産分割協議書の作成は不要です。

遺言書のとおりに相続をし、相続放棄する者がいれば法定相続人が相続をして、相続税の申告・納付をします。

遺産分割協議

相続において遺言書がない場合には、相続を確定するために遺産分割協議が必要です。
遺産分割協議を行うために、相続人を特定して相続財産の全体を把握しておかなければなりません。

法定相続人で遺産分割協議をしたら、その協議に基づいて合意内容をまとめた書面である遺産分割協議書を作成する必要があります。

相続放棄

相続税を払えない場合、相続をしたいか相続しなくてもよいかにより、遺産分割の割合を変更もしくは相続放棄を検討します。

相続放棄とは、相続する権利を放棄することで、相続しない選択をすることで相続税の支払いをしなくてよくなります。

また、プラスの財産だけでなくマイナスの財産も相続することになるため、借金を相続してしまう可能性もあるでしょう。
マイナスの財産ばかりの場合には、相続放棄の検討をおすすめします。

土地の相続が発生しそうと感じたら、相続税を支払えるだけの資金を準備しておきましょう。

相続税の申告と納税

土地を相続したら、相続税の申告と相続登記が必要です。
どちらも手続きのために書類を揃えるなど大変な作業が多いため、相続が発生したらはやめに取り組むことをおすすめします。

相続登記には手続きの期限がありませんが、相続税の申告には期限があります。

相続税が発生することが分かったら、相続する人が亡くなった翌日から10カ月以内に相続税の申告と納付を行わなければなりません。

もし10カ月を超過してしまった場合は、実際の相続税に追徴課税が上乗せされるため注意しましょう。

相続登記

相続登記とは、相続した土地の名義変更です。土地の相続登記をする際には、相続登記の申請書類を作成します。

作成した相続登記の申請書類を法務局に提出すると、申請は完了です。相続登記に期限はありませんが、土地を相続したらなるべくはやくに手続きをしておきましょう。
また、登記には書類の作成費用や税金がかかってきますので注意が必要です。

相続税がいくらか計算する方法

相続税がいくらか計算する方法

相続税がいくらかかるかは、自分で計算することは可能です。
ただし、相続税に関する手続きは10カ月の期間が決められていることや、素人には難しい内容が多いことなどから、税の専門家である税理士に依頼して話を進めることをおすすめします。

土地にかかる相続税はいくらになるか、そもそも相続税はどのように計算するのか把握しておきましょう。

相続税の計算方法

相続税の大まかな計算方法を知っておくと、自分が支払うべき相続税がいくらかを知ることが可能です。

相続税の計算は、課税価格 × 税率 – 控除額で算出することができます。

もし相続する人が複数人いる場合、まず相続する遺産の合計額から総額を導き出し、相続税を計算します。その上で、各個人が納付すべき相続税を算出することができるのです。

基礎控除額

相続税の基礎控除は、相続が発生した際に必ず被相続人の遺産総額から控除できる金額です。

基礎控除額の計算式は以下となります。


相続税の基礎控除額 = 3,000万 + 600万 × 法廷相続人の数


この基礎控除額を超えるほどの遺産総額となる場合には、相続税がかかってきます。

つまり、基礎控除を超える分に関しては相続税が発生し、基礎控除内の金額であれば相続税は発生しません。

また、相続を放棄した人物がいたとしても、その人を含めて計算されます。また、相続放棄した人物に代わって相続する人物がいたとしても、その者は法定相続人には含まれません。

たとえば、土地を所有している父が亡くなり、母と2人の子で相続する場合、基礎控除額は以下のように計算します。


3,000万 + 600万 × 3人 = 4,800万円


遺産総額が3,000万円だった場合、基礎控除額よりも遺産のほうが少ないため、相続税の申告を行う必要はなく、相続税が発生しません。

相続税の税率

相続税を計算する際の税率と控除額は以下のようになっています。

50万円

法定相続分の取得金額 税率 控除額
~1000万円 10%
~3000万円 15%
~5000万円 20% 200万円
~1億円 30% 700万円
~2億円 40% 1700万円
~3億円 45% 2700万円
~6億円 50% 4200万円
6億円超 55% 7200万円

相続税の課税対象

相続税の課税対象として、土地や建物はもちろんですが、預貯金や死亡保険などの遺産の総額に対して相続税が課せられます

他にも、株式や会員権なども課税対象とされています。生前に贈与を受けた財産などに加え、非課税の財産や借入金などの負債を控除した総額に対して相続税がかかります。

現金の価値は誰が見ても一目瞭然ですが、土地を相続した場合は、その立地や土地の状態が相続税に大きな影響を与えます。

土地の相続税は遺産で土地が占める割合で決まる

色々な財産がある中で、土地だけの相続税だけを算出するのは困難です。それは、土地を含めた財産全体の総額が分かって、はじめて相続税を算出することができるからです。

土地の相続税額は遺産額の中の土地の相続税評価額が占める割合で導き出すことができ、以下の計算方法で算出されます。


土地の相続税評価額 ÷ 遺産総額


例えば、土地の評価額が5,700万円、遺産総額が6,700万円だった場合、5,700万円÷6,700万円で85%と分かります。

土地の評価額を正しく算出するのは専門的な知識を必要とするので、税理士などに頼んで算出してもらうことも検討すると良いでしょう。

この土地の相続税評価額とは何か、確認していきましょう。

相続税の計算方法をシミュレーション

例えば、課税価格が3,000万円、税率15%、控除額50万円だった場合の計算式は、「3,000万円 × 15% – 50万円」となります。

相続人が複数人いる場合は、それぞれの人ごとに課税価格を算出します。例えば、資産総額が2,200万円、相続するのが配偶者と子ども2人だった場合についてみてみましょう。

それぞれの課税価格は、配偶者が2,200万円×1/2で1,100万円、子どもがそれぞれ2,200万円×1/4で550万円ずつであることが分かります。

ここから相続税の計算を行うと、配偶者は「1,100万円 × 15% – 50万円」となり、115万円が相続税になります。

土地の相続税評価額を計算する方法

相続税評価額とは、財産の価値を示すものです。そして、相続税評価額は遺産総額や土地の相続税を計算するために必要なものになります。

特に土地の相続税評価額の算出は、素人では難しいと言われています。土地は同じものがないという個別性が高いことや、土地の評価額を計算するルールがとても専門的なことからです。

土地の相続税評価額の算出方法には、国税庁が定めた路線価方式と、固定資産税に一定の倍率をかけて算出する倍率方式の2種類があります。正確でスピーディに土地の相続税評価額を知りたい場合は、税理士などに依頼して進めると良いでしょう。

相続税評価額の計算方法には、下記で挙げる2種類が一般的です。

路線価を用いる路線価方式

国税庁が定める路線価を使って算出する方法で、路線価地域と呼ばれる地域に土地がある場合に使われるのが一般的です。路線価地域は、主に市街地や住宅地が該当するので、気になる場合は国税庁のホームページで路線価を確認することをおすすめします。

算出方法は、以下の計算方法で算出します。


路線価 × 補正率 × 面積


例えば、路線価が「300c」と表記されていた場合、これはこの道路に隣接する土地を1平方メートルあたり300,000円で評価することを意味しています。
路線価300c、補正率1%、面積180平方メートルだった場合、300c×1%×180で計算することができ、評価額は5,400万円と分かります。

ただし、土地の形がいびつだったり、2方向が道路に面していたり、土地によって状況が異なるため、一定の割合で減額されます。この減額計算は納税者が自ら行う必要があるので、申告の際には忘れないようにしましょう。

固定資産税評価額を用いる倍率方式

都市を離れた山間部や路線価地域に該当しない土地の場合は、地方自治体が公表している固定資産税評価額を用いて計算します。これを倍率方式と呼び、計算方法は以下のとおりです。


固定資産税評価額 × 倍率


ここで言う倍率は国税庁が定めている倍率表を使って導き出します。固定資産税評価額は、自宅に届く納税通知書に記載されている数字を参考にしましょう。

家や土地の価格を正確に知りたい方には、不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。不動産一括査定を利用すると、複数の企業から無料で査定額を出してもらえますので、比較することで相場を正確に把握できるでしょう。査定の申し込みは簡単な情報の入力だけです。まずは、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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土地の相続税を軽減する特例や控除

土地の相続税における特例や控除

相続する財産が高額だと、納付しなければならない相続税も高くなってしまいます。しかし、控除や特例を活用することで節税対策ができることもあります。代表的な控除や特例について解説します。

相続税額を減額できる特例や控除

相続税額を減額できる特例や控除には、一定の条件を満たしている場合に適用できる物が多くなっています。

ここでは、相続税を抑えられる特例や控除をご説明します。

配偶者控除

配偶者控除とも呼ばれるこの控除は、財産を相続する配偶者が適用となります。配偶者が相続した財産が1億6,000万円未満または法定相続分のうち多いほうの金額まで相続税が免除されます。

例えば、夫から4億円の財産を相続した場合で考えてみましょう。配偶者と子で相続した場合、配偶者の法定相続分は半分の2億円です。この場合、2億円まで相続税を免除されるということになります。

ただし、亡くなった人と内縁関係にあると適用されないので注意しましょう。配偶者控除が適用される場合は、相続税が0円だったとしても税務署へ相続税の申告をしなければなりません。

障碍者控除

障碍者控除は、障碍者が相続人の場合に適用できる控除です。
控除額は、それぞれ以下の金額となります。

区分 控除額
障碍者 27万円
特別障碍者 40万円
同居特別障碍者 75万円

未成年者控除

未成年控除とは、法定相続人が満20歳未満の未成年で、遺産を相続や遺贈した場合に相続税額から一定金額を控除するものです。

未成年控除額の計算式は以下となります。


10万円 × 満20歳までの年数(1年未満の期間は切上げ)


たとえば、満18歳の方が適用できる未成年控除は、「(20歳 − 18歳)× 10万円 = 20万円」を控除できます。

小規模宅地の特例

亡くなった人が居住していた土地を相続する場合に適用となる特例です。約80~50%相続税が軽減されます。適用される宅地には特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、貸付事業用宅地等の4種類です。

中でも最も多いのが特定居住用宅地等に分類される、亡くなった人が居住していた土地を相続するケースです。
特定居住用宅地等に分類される土地を相続し、特例を活用するには条件があります。それは、被相続人・被相続人を生計をともにする親族が居住していた土地であること、建物が建築されていることの2点です。

また減税される土地も240㎡までと決められています。この特例は、自分も住んでいる住居を相続した際に相続税が支払えず売却しなければならないということを回避する目的があります。

配偶者居住権

被相続人に配偶者がいて、配偶者が相続人となる場合には、配偶者居住権を適用することが可能です。

配偶者居住権とは、相続の発生前から配偶者が相続財産である自宅に住んでいた場合には、家の所有権を相続する必要なく居住権を所有して住み続けられる権利です。

つまり、不動産の権利を所有権と居住権に分けて、所有権を他の人が相続し、配偶者は居住権を必ず相続できます。
配偶者居住権を適用する場合には、相続税額を抑えて自宅に住み続けることが可能となります。配偶者居住権は相続登記が必要な点には注意しておきましょう。

贈与税額を減額できる特例や控除

相続の前に贈与を行うことで、相続税を抑えることも可能です。

贈与をする場合は、110万円までは非課税で贈与することができ、それ以上の額を贈与する場合に贈与税がかかってきます。


  • 贈与税 = 課税対象の遺産額 × 税率 – 控除額
  • 課税対象の遺産総額 = 遺産総額 – 110万円

贈与税を計算する際の税率と控除額は以下のようになります。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1000万円以下 40% 125万円
1500万円以下 45% 175万円
3000万円以下 50% 250万円
3000万円超 55% 400万円

その贈与を行った際の贈与税にも、配偶者控除を適用できます。

贈与税の配偶者控除

贈与税の配偶者控除はおしどり贈与とも言われ、配偶者が贈与を受ける場合には、贈与財産の2000万円まで贈与税が非課税となります。

夫婦は結婚20年以上であり、自宅など居住用の不動産を購入するための金銭を贈与等の条件を満たしていれば適用が可能です。

売却して適用できる特例

相続した土地を売却する場合には、特例を適用することで相続税額を払った分、他の税額を抑えることが可能です。

相続した空き家の譲渡所得3000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産(空き家)にかかる譲渡所得の特別控除の特例」を適用して、売却した際の譲渡所得額から最大3000万円まで控除することが可能です。

特例を適用するためには、以下の要件を満たしてる必要があります。


  • 1981年(昭和56年)5月31日以前に建築の住宅
  • 区分所有の建物登記がされていない建物
  • 相続の開始直前まで被相続人以外の居住者がいない

取得費加算の特例

相続した土地を3年以内に売却する場合は、取得費加算の特例を適用することで、税額を控除できます。

    取得費加算する相続税額 = 相続税額 ×{相続税の課税価格の計算のもと算出された財産の価額÷(相続税の課税価格+債務控除額)}
    譲渡所得金額 = 売却益 – {(取得費+加算する相続税額)+譲渡費用} – 特別控除

取得費加算の特例は、譲渡所得税の控除額である取得費に相続税額を加算できるもので、以下の条件を満たしている必要があります。


  • 被相続人の亡くなった日から3年10ヶ月以内の売却
  • 相続税を支払っている

土地の相続税対策にはどんな方法がある?

土地の相続税対策でおすすめの方法
相続税は、相続する財産によっては高額な税金が発生することがあります。そこで、上手に節税する方法についてチェックし、少しでも相続税を少なくできるようにしましょう。

アパート経営で節税

土地を相続したら節税対策としてアパート経営をすることを検討してみても良いかもしれません。このような土地活用は、財産評価額を減らしてくれるため、相続税の節税につながります。

相続した土地に賃貸物件を建てると、不動産を他人に貸すことになるので自分で自由に使えなくなります。そのため権利の制約が生じ、更地の状態よりも評価額が下がります。 また、アパート経営することで家賃収入が発生するので、得た家賃収入を相続税の支払いに回すことも可能です。

アパートを相続する際の相続税についてはこちらの記事をご確認ください。

土地活用の企業に相談

土地活用を検討する際には、不動産のプロである業者に相談するのがおすすめです。しかし、1社だけでプランや見積もりを決めるのではなく、複数の業者の提案を比較検討して決めるのがベストです。
複数の業者に見積もり依頼をするのは手間がかかることですので、イエカレを活用して無料見積もりで一括請求することをおすすめします。

同じ内容で見積もり依頼をしても業者によって提示する金額や内容が異なります。また、担当者が信頼して頼める人かどうかを判断するためにも、複数の業者で比較検討することが大切です。
イエカレを活用して、自分に合った業者を見つけるようにしましょう。

土地にかかる相続税は土地活用で対策がおすすめ

土地の相続税対策
亡くなった人の財産を相続すると、相続税が発生する場合があります。しかし、金額などによっては相続税が発生しないこともあります。
もし相続税が発生したら、10カ月以内に申告から納付まで行わなければなりません。自分で行うことが難しい場合は、税理士などのプロに依頼して進めるのがおすすめです。

また、土地活用などの節税対策をして少しでも相続税を減らすことも検討してみましょう。相続をしても困らないように、相続税についての基本的なことはきちんと把握しておくと安心でしょう。

将来的に土地を相続するかもしれない場合には、土地にかかる相続税を確認して相続税対策をしておくことをおすすめします。