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【マンション売却の費用を解説!】節税対策や戻ってくる費用を紹介



マンションを売却する際、大事な資産である以上、少しでも費用を抑えて手元に多くの資金を残せるようにしたいですよね。マンション売却には、仲介手数料や税金をはじめとして様々な費用が掛かりますが、かかる費用について正しく理解し、準備をしておくことで「こんなはずは無かったのに...」という事態を防ぐことができます。

この記事では、マンションを売る際に掛かる費用について解説していくとともに、節税対策戻ってくるお金についてもご紹介していきたいと思います。この記事を読んで、損のないマンション売却を実現しましょう。

こんな悩みの人にピッタリ
  • マンション売却にかかる手数料の相場や各種税金について知りたい人
  • 節税対策や費用を抑えるための制度について知りたい人
先読み!この記事の結論
  • マンション売却時に活用できる控除や特例は条件を理解してしっかりと利用しましょう。
  • 少しでも高く、かつ、費用も抑えて売却したい場合はプロである不動産会社に相談しましょう。

「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。



1. マンション売却に掛かる費用には何があるか?

まずは、マンション売却に掛かる費用について見ていきましょう。この章では、以下の費用についてご紹介していきます。

該当章 項目 概要
1-1 仲介手数料 売却を依頼する不動産会社に支払う手数料
1-3 ローンの残債を返済するために掛かる費用 抵当権を抹消するための費用と一括返済する場合に掛かる費用
1-4 印紙税 課税文書に掛かる税金
1-5 その他の費用 引っ越しや住所変更登記に掛かる費用

1.1 仲介手数料

仲介手数料とは、マンション売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に掛かる費用のことで、「宅地建物取引業法」によって定められています。計算式は以下の通りです。

  • (売却額×3%)+6万円

また、目安として代表的な売却価格に対する手数料も示しておきます。

売却価格 仲介手数料(税抜)
1,000万円の場合 36万円
3,000万円の場合 96万円
5,000万円の場合 156万円
1億円の場合 306万円

なお、売却価格が400万円以下の場合には計算式が異なるので注意が必要です。詳しくは、以下の記事にてご紹介しておりますので、ご確認ください。




また、度々仲介手数料は無料にすることができるかというご相談を頂く場合があります。法律としては上限を定めているだけですので、理論上は無料にすることが可能です。

しかし、基本的にはオススメしません。なぜならば、マンション売却において契約した不動産会社とは一蓮托生の関係だからです。素敵な買い主を見つけてきてもらう代わりに支払う報酬が仲介手数料ですので、不動産会社の担当の方には、良い仕事をしていただくためにもしっかりと報酬は支払うと良いでしょう。その上で、もし何らかの事情がある場合には、信頼の上でしっかりと事情を説明することが大切です。


1.2 仲介手数料にかかる"消費税"の影響について

マンションを売る際の消費税は、「仲介手数料」に対してのみかかります。補足として記載しておきますが、建物自体の売却価格には消費税はかからないことを覚えておきましょう。知らない場合、損をすることになりかねないので注意が必要です。

以下に、再度税込みの手数料金額を示しておきます。

売却価格 仲介手数料(税抜) 消費税10%
仲介手数料(税)
1,000万円の場合 36万円 39万6,000円
3,000万円の場合 96万円 105万6,000円
5,000万円の場合 156万円 171万6,000円
1億円の場合 306万円 336万6,000円

売却価格が大きい場合には手数料自体も大きいですし、かかる消費税も大きくなるので事前にしっかりと計算をしておくことが大切ですね。

また、中古マンションの場合は購入にかかる消費税が手数料に対してのみである一方、新築の場合は建物の価格自体にも消費税がかかります

消費税が手数料に対してのみで、かつ、少額である中古マンションにおいても駆け込み需要が起こる可能性があります。背景としては、新築マンションの購入を希望していたものの、なかなか良い物件に巡り合うことができない人が、中古に流れてくるためです。


1.3 ローンの残債を返済するために掛かる費用

ローンの残債が残っている場合には、以下の2つの費用が掛かります。


1.3.1 ローンを一括返済する場合に金融機関に支払う手数料

マンションのローンが残っており、一括で返済するという場合には金融機関に対して手数料がかかります。目安の金額としては、5,000円~2万円程と考えておきましょう。実際にかかる手数料は、利用する金融機関や手続きの方法(インターネットか店頭かなど)によって異なりますので、各金融機関に問い合わせをする必要があります。

また、手続きの方法については、金融機関によってインターネットから申し込みができる場合と、窓口からの問い合わせのみできる場合と分かれますので、まずはホームページの「よくある質問」などで検索してみるか、直接最寄りの店舗に行ってみると良いでしょう。


1.3.2 抵当権抹消費用と司法書士に支払う手数料

また、ローンを完済した際は抵当権の抹消をする必要があります。目安の金額としては、依頼する司法書士の方への手数料も含めて5,000円~2万円と考えておきましょう。


用語の解説: 抵当権の抹消とは?
  • 住宅ローンを借りるための「担保」である「抵当権」をローンの残債を払い終わったため抹消するという意味です。
  • 抵当権を抹消しておかないと、金融機関に抵当権を行使する権利が残ってしまいますので、金融機関はあなたの不動産を競売にかけることができます。

なお、もしも個人で抵当権の抹消を行う場合、1不動産あたり1,000円で済ませることも可能です。ただし、難しく、重要な手続きのため基本的には司法書士の方へ依頼することをオススメします。


1.4 印紙税

印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす「不動産売買契約書」に対して掛かる税金のことです。税額は契約金額によって異なります。また、「平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書」の場合、印紙税には軽減税率の適用が可能です。以下では、軽減税率を受けた際の印紙税を記載しております。

契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下 200円
50万円を超え 100万円以下 500円
100万円を超え 500万円以下 1千円
500万円を超え 1,000万円以下 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え 1億円以下 3万円
1億円を超え 5億円以下 6万円
5億円を超え 10億円以下 16万円
10億円を超え 50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円

例えば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円の場合、貼り付ける印紙は1万円となります。


1.5 その他の費用

先にご紹介した費用以外で、発生する可能性がある費用についてをこちらでご紹介しておきます。


引っ越し費用

マンションを売却した後、別の住居へ引っ越しをする場合には、引っ越しの費用が掛かることも覚えておきましょう。自分が住んでいない物件を売却する場合や、既に引っ越しを終えている場合には考える必要はありません。


住所変更登記の費用

マンションを売却する際、売り主から買い主へと所有権移転登記を行うことになります。その際、登記簿上の住所と住民票の住所が異なる場合には住所変更登記が必要になり、費用が掛かります。なお、こちらも一般的には司法書士の方へ依頼することになり、目安の金額としては5,000円~2万円と考えておきましょう。


ハウスクリーニングに掛かる費用

最後はキレイにしてからマンションを売却したいという場合には、ハウスクリーニングを依頼することもあるかと思います。部屋の広さによって掛かる費用は異なりますので、ハウスクリーニングの会社HPなどで確認してみましょう。


この章のまとめ
  • マンション売却に際して掛かる費用には、手数料だけでなく、ローンの残債を返済するために掛かる費用や印紙税、引っ越し費用などがある。
  • マンション売却の際の消費税については、手数料分にしか掛からない。



2. 翌年以降、確定申告時に支払う税金には何があるか?

売却に際し、売却益が出た場合には確定申告を行う必要があります。この章では、確定申告を行う必要があるのはどんな場合か、また、確定申告の際に支払う必要がある税金と計算方法についてご紹介していきます。


2.1 確定申告が必要な場合とは?

確定申告が必要な場合は、マンションを売却した際に売却益が出た場合になります。売却益とは、具体的にどのように計算して算出すれば良いでしょうか。

以下にて計算式を示しておきます。

  • 売却益(譲渡所得)
    = 物件の売却価格(譲渡価格)
    - [物件の購入価格 + 購入時の諸費用](取得費用)
    - 売却時の諸費用(譲渡費用)

売却価格から購入時の価格を差し引くだけでなく、諸費用についても差し引くことができるわけですね。なお、「物件の購入価格」については、減価償却費を差し引いた価格を用いるので注意です。減価償却費については、内容が難しいため、詳細は別記事に譲ります。


また、「諸費用」に含めることができる項目についてご紹介しておきます。具体的には、以下が該当します。



  • 購入時の諸費用:仲介手数料や測量費
  • 売却時の諸費用:仲介手数料、印紙税、立退料、解体費用、etc...


更に詳しく知りたいという方は、国税庁のこちらのページをご参照ください。

結果的に、売却益がプラスになった場合には確定申告が必要となりますので、以下について読み進めていただければと思います。


2.2 確定申告時に支払う税金と計算方法

確定申告時には、下記3つの税金を支払う必要があります。


  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

また、譲渡所得税と住民税は物件を所有していた期間により、短期譲渡所得長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。具体的には、以下の通りです。

項目 所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 5年以下
の場合
30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得 5年超
の場合
15% 5% 0.315% 20.315%

なお、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準とすることが特徴であり、その点に注意して計算しなければなりません。

例えば、平成25年4月1日に購入した不動産を平成30年4月1日に売却した場合、平成30年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。短期と長期では、税額が倍程変わりますので、注意して売却時期を見定めるようにしましょう。


この章のまとめ
  • 売却益が出た場合には、確定申告を行う必要がある。
  • 確定申告時に支払う必要がある税金は3つある。
  • 所有期間を考える際には、売却した都市の1月1日が基準となることに注意。



3. 節税対策ができる控除や特例はあるか?

ここまで、掛かる費用についてご紹介をしてきましたが、費用を抑えるための制度についてご紹介をしていきたいと思います。こちらでは、以下の3つについてご紹介をしていきたいと思います。


  • 3,000万円控除
  • 長期(10年以上)所有した場合控除
  • 買い換え特例制度

3.1 3,000万円特別控除

はじめに、「3,000万円特別控除」についてご紹介します。制度の説明や住替えの場合の注意点について見ていきましょう。


3.1.1 3,000万円特別控除とは

不動産を売却する場合、売却益が出た場合には譲渡所得税などが掛かりますが、自宅であれば「3,000万円特別控除」を利用することが可能です。

「3,000万円特別控除」とは、売却益(譲渡所得)から課税対象を3,000円万円まで控除できる制度のことです。利用に際しては、所有期間の条件などはありませんが、3年に一度しか使えないということだけ注意が必要です。


3.1.2 3,000万円特別控除を利用すると売却益が出ないことが多い

3,000万円特別控除を利用すると、簡単に言えば売却益が3,000万円よりも多く出た場合でなければ課税対象は出ないということになります。近年、マンション価格が上昇しているとは言っても、3,000万円以上の売却益が出ることは多くないため、基本的には売却益が出ない場合が多いと言えるでしょう。

売却益が出ないのであれば、確定申告の必要はないのではないかと思われるかもしれませんが、売却損を申告することでメリットもあります。長くなりますので、詳しくは以下の記事でご説明をさせていただきます。


3.1.3 住み替えの場合、3,00万円控除を利用するかどうかは要検討!

なぜならば、3,000万円特別控除を利用する場合、住宅ローン控除が利用できなくなるためです。住み替えの場合、住宅ローンを借りられる方も多いかと思いますが、どちらの制度を利用すべきかは要検討しましょう。住宅ローン控除については、以下の記事にてご紹介しておりますので、参考としてください。


3.2 10年超保有しているマンションは更に譲渡所得税・住民税が安くなる

先程ご説明したように、譲渡所得税と住民税は所有期間が5年超の場合には掛かる税額が安くなります。所有期間が10年を超えた場合には、更に軽減税率の特例を利用することができ、税額が安くなります。比較してみると、以下の通りです。

項目 所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
長期譲渡所得
※10年超の場合
6,000万円以下の部分 10% 4% 0.21% 14.21%
 〃 6,000万円超の部分 15% 5% 0.315% 20.315%

軽減税率の効果を受けられるのは、売却益の内6,000万円までの部分ということを認識しておきましょう。


3.3 買い換え特例制度で課税を繰り延べることができる

自宅を売却して買い替えた場合、譲渡所得のうち買い替え先の住宅の代金相当額までは、課税を繰り延べすることが可能です。こちらは、あくまでも「繰り延べる」だけであり、税金自体がなくなるわけではないということに注意が必要です。

なお、条件として、今年の1月1日時点で所有期間10年超であり、売却価格が1億円以下の場合で、床面積50㎡以上、土地面積500㎡以上が対象となります。また、買い換え特例と3,000万円控除は併用することができませんので注意が必要です。


この章のまとめ
  • 売却時の費用・税金を少しでも抑えるための制度はしっかりと理解して上手く活用しよう。
  • 買い替え特例に関しては、税金が控除されているわけではなく先延ばしにしているだけということに注意。



4. 戻ってくる費用もある!

出費を抑える制度もありますが、一方で、一度支払った費用で戻ってくるものもあります。こちらでは、3つの費用についてご紹介します。


  • 住宅ローン保証料
  • 火災保険料
  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税

4.1 住宅ローン保証料が戻ってくる

マンションを購入した際、住宅ローンを利用すると一般的には住宅ローン保証が必要になります。こちらは、万が一ローンの返済が滞ったときの保証として締結するものですが、保証料を事前に一括で支払っているケースがあります。その場合、残債を売却時に一括で返済すると保証が不要になるため、金融機関から保証料が戻ってきます。なお、返金額や返金率は金融機関によって異なります。


4.2 火災保険料が戻ってくる

火災保険も住宅ローンでマンションを購入した際には加盟が必要になります。事前に一括で支払いをしている場合、保険期間内に解約をすると残基漢文の保険料が返金されます。なお、手続きはしっかりと自分自身で保険会社に申し出るようにしましょう。


4.3 管理費・修繕積立金が戻ってくる

マンションに住んでいる場合、毎月の賃料に管理費・修繕積立金が掛かります。この管理費と修繕積立金は、翌月分を前月に支払うことが多いです。そのため、月中で売却をした場合には、売却日までを売り主の負担になりますが、その後は買い主が負担することになり、買い主の負担分については別途清算されることになります。


4.4 固定資産税・都市計画税が戻ってくる

固定資産税や都市計画税については、その年の1月1日時点で物件を保有している人が納税するため、売り主が負担していることになりますが、引き渡し以降の分に関しては本来買い主が負担すべき分になりますので、こちらも売却時に清算となります。


この章のまとめ
  • 戻ってくる代表的な費用は4つある。
  • 火災保険料は自分自身で保険会社に申し出る必要があるので注意



5. マンションを少しでも高く売るためのコツは?

最後に、売却する際になるべく高く売るためのポイントについて解説していきます。


5.1. 【売却のコツ ①】相場より高く売るためには?

マンションを高く売却をするためには、優良な不動産会社に査定してもらうことが重要です。なぜなら査定結果が、実際の不動産の売却価格に影響することがあり、場合によっては、安く査定され、数百万円単位で損をすることが多いです。

一方で、高い査定を受けることができれば、相場以上の価格で売却することができます。

  1. どうすれば高い価格で査定してもらうことができるんだろう?
  2. ポイントは「比較」することじゃ!

5.2. 【売却のコツ ②】複数の不動産会社の査定結果を比較しよう!

高い価格で査定を受けるためには、複数の不動産会社に査定依頼し、各不動産会社からの査定結果を比較することが重要です。なぜなら、不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なるので査定結果に差が出るからです。複数の不動産会社からの査定結果が出そろった中で、提案を比較することで、より高い査定額の提案を選ぶことができるのです。

  1. 買い物をする時に悩んで、他の商品と比較するように、不動産会社も比較して選ぶべきなんだね!
  2. 査定価格は数百万円の差が出ることも普通にあり得るので、絶対に比較検討すべきなんじゃ!
  3. でも複数の不動産会社に査定依頼するってめんどくさそう・・・
  4. そんな時は、、、これから説明するぞ!

5.3. 【売却のコツ ③】一括査定で簡単に無料で依頼しよう!

そんな時にオススメしたいのが不動産一括査定サービスです。不動産一括査定サービスを使うと、わざわざ1社1社不動産会社を探す必要がなく、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。査定依頼はもちろん無料です。

  1. 一括査定を使うと、複数の不動産会社に査定依頼が簡単にできるんだね!
  2. しかも無料でできるから、使わない理由はないぞよ!
  3. 確かに!具体的にオススメの不動産一括査定サービスがあったら教えてほしいな!

5.4. オススメは実績No1のイエウール

一括で不動産の査定依頼をしたいという方には利用者実績No1のイエウールをオススメします!

オススメする一番の理由は、提携している不動産会社が1700社と業界No1なので「大手」「中手」の不動産会社だけでなく「地域密着」の不動産会社にも査定依頼を出すことができます。一回の査定でより多くの不動産会社と比較した方が、売却の成功確率も高くなります。

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6. まとめ

この記事では、マンションを売る際に掛かる手数料や税金といった費用についてご紹介させていただきました。既に知っていた費用もあれば、初めて知ったという費用も多くあったかと思います。支払う金額が大きいことから、節税対策として利用できる控除額も大きく、利用しないと非常に大きな損失となってしまいます。

ただし、不安になることはありません。まずは、信頼ができる不動産会社を見つけることから始めましょう。頼りになる不動産会社を見つけることで、難しい費用や税金についても相談をすることができるようになります。最低限の知識を身に着けた後は、善は急げということで、実際に売却に向けて動き出してみると良いでしょう。


  1. あわせて、こちらの記事もお読みください!
  2. マンション売却に必要な知識とコツを、かんたんに学べるぞ!

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