固定資産税の計算方法とは|評価額と計算シミュレーション

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税金の1つである固定資産税は、一定の条件を満たす人に課税されます。税金コストは高くなることもあるため、いくらになるかは把握しておくことが大切です。

固定資産税がいくらになるかは通知書によって確認できますが、実は自分でも計算できます。
固定資産税の概要から、固定資産税を求める計算方法、また注意しておきたいことについて解説しているので、固定資産税がどのようなものなのか、理解を深めていきましょう。

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固定資産税の計算に使う評価額と計算式


固定資産税とは、土地や建物といった不動産、経年劣化した会社の備品、航空機などの償却資産を所有している人が支払う税金です。

固定資産税は地方税であり、毎年1月1日時点での所有者が支払い義務を負います。
また、課税の要件は1月1日時点で資産を所有していることで、使用の有無は関係ありません。使用していない土地や建物などがある場合でも、所有している限り支払い義務は生じ続けます。

この固定資産税が実際にいくらかかるのかを知るために、計算方法を把握しておきましょう。固定資産税を計算する際には、評価額と税率を理解しておくことが大切です。
計算方法を知っておくことで、事前にどれくらいのコストがかかるのかがわかるため、支払いに必要な資金を準備しやすくなります。

固定資産税の計算方法

支払う固定資産税額は、次の計算式で求めることができます。


固定資産税評価額(課税標準額) × 税率


固定資産税評価額とは、固定資産税額を計算する際の基準となるもので、実際の購入価格や売却価格とは異なります。
また、固定資産税の税率は標準税率として1.4%が定められていますが、自治体によって詳細は異なります。

例えば1,000万円で購入した土地だからといって、課税評価額が1,000万円とはなりません。
基本的には購入価格よりも評価額は安くなり、固定資産税だけで高額な負担となることは少ないものです。

そのため、固定資産税額を計算するには、自治体ごとに設定されている税率を確認しておきましょう。なお税率は市区町村のホームページなどで確認できます。

固定資産税の計算例

実際に固定資産税額がいくらになるかを、評価額や税率、減税できる特例措置などを当てはめて計算してみましょう。計算する際の条件を次のように設定したとします。


  • 土地の評価額:500万円
  • 建物の評価額:800万円
  • 税率:1.4%

それぞれ計算すると、土地の場合は「500万円×1.4%」で7万円、建物は「800万円×1.4%」で11万2,000円となります。仮に、土地が200平方メートル以下の広さだとするなら、小規模住宅用地の特例を適用して評価額は6分の1となるため、固定資産税額は約1万1,000円です。

さらに、建物が新築で床面積が120平方メートル以下の場合なら、評価額は2分の1となり、固定資産税額は5万6,000円となります。

固定資産税がいくらになるかは、こちらの記事をご確認ください。

固定資産税評価額の確認方法

所有している土地や建物の固定資産税評価額は、固定資産台帳を見ることで確認できます。また、個人で計算することも可能ですが、この方法は土地と建物で異なります。

土地の場合は、国税庁が発表している路線価をもとに計算を行い、基本的には公示価格の70%程度です。建物の場合は、経年劣化を考慮して評価額が決定するため、築年数の古い物件ほど評価額は下がります。
建物の場合は、特に評価額の算出が難しいため、個人で計算する分については、概算程度として捉えましょう。

固定資産税を計算する際は、固定資産の評価額と特例を適用した後の固定資産税評価額(課税評価額)を考える必要があります。通常の評価額は、減税できる特例措置などを考慮せずに算出する金額です。対して課税評価額は、特例を適用した後の評価額となります。
特例を適用できる条件は様々にありますが、これを満たしている場合は評価額が本来のものよりも下がり、固定資産税の負担はさらに少なくなります。

固定資産税にはさまざまな減税できる特例措置があり、実際に支払う金額は本来のものよりも減額されていることが多くあります。そのため、実際に固定資産税を計算する際には、減税された後の固定資産税評価額を参考にすると良いでしょう。

固定資産税評価額は、こちらの記事もご確認ください。

固定資産税を減税できる特例

固定資産税を減税できる場合は、次のうちいずれかの特例を適用できるケースです。


  • 住宅用地の特例
  • 新築住宅に対する特例
  • 対象のリフォームに適用される特例

住宅用地の特例では、住宅用地200平方メートルまでの部分は評価額が6分の1に、それを超える部分については3分の1に減免されます。200平方メートルまでが小規模住宅用地、それを超える部分が一般住宅用地となり、それぞれで減免の割合が異なります。

新築住宅の場合は、3年間にわたって固定資産税が減免対象です。新築住宅では床面積120平方メートルまでの部分の評価額が2分の1となり、経年劣化していない建物でも、固定資産税の負担は抑えられます。

特定のリフォームを行った場合も固定資産税の減免は受けられ、これは省エネやバリアフリー、耐震などの改修が対象です。それぞれで適用される範囲は異なるものの、床面積の100~120平方メートルまでの部分について、固定資産税が2分の1から3分の1程度減免されます。


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固定資産税の支払い

固定資産税の支払い

固定資産税の支払い義務は不動産の使用者ではなく所有者にあり、一定の条件を満たしていれば毎年支払う必要があります。

賃貸物件の場合は、物件の所有者は入居者ではなくオーナーです。そのため毎年オーナーが固定資産税を支払うと考えましょう。
所有者とは、登記簿謄本や固定資産台帳に記載されている人のことで、資産の使用者と所有者が別になっているケースもあります。

この固定資産税はいつどのように支払うのか、確認しておきましょう。

支払い時期

毎年1月1日時点の所有者が支払い義務を負う固定資産税ですが、1月時点ですぐに支払いをしなければならないわけではありません。固定資産税の支払い時期は自治体によって異なります。

納税通知書は4~6月までに届くことが一般的であり、そこから4回にわけて分割で支払います。1期から4期までそれぞれ納付期限が定められているため、自治体の規定に従い、期限を超過しないように支払わなければなりません。

また、固定資産税は分割払いだけではなく、一括で支払うことも可能です。なお一括で支払った場合でも納付する合計金額は同じであり、一括払いによる割引はありません。
一括と分割のどちらで支払っても問題はありませんが、手元に少しでも現金を残しておきたいなら、分割払いを選ぶことがおすすめです。

支払い方法

固定資産税の支払い方法は複数あり、個人の都合に合わせて納付方法を選ぶことができます。代表的な支払い方法は次の3つです。


  • 直接窓口で現金払い
  • 口座振替やクレジット払い
  • ペイジーでの支払い

それぞれで特徴が異なるため、どのような違いがあるのか詳しく説明します。

直接窓口で現金払い

毎年送付される通知書には振込用紙が付属しており、各種窓口で現金払いが可能です。現金払いが可能なのは、対象となる金融機関やコンビニなどがあり、自治体によって対応している場所が異なります。どこで支払いが可能かは支払い通知書に記載されています。

口座振替やクレジット払い

口座を指定することで口座振替クレジットやカード払いにも対応しています。口座振替の場合は自動で引き落としとなるため、金融機関などへ足を運ぶ必要がありません。

便利な支払い方法ですが、口座残高が不足していると引き落としができず、納付期限を超過してしまうこともあります。納付期限を超過しないように、引き落とし前に口座残高は確認しておきましょう。

よりお得に固定資産税を支払いたいなら、クレジットカード払いがおすすめです。クレジットカード払いなら、支払った金額に応じてカードのポイント還元が受けられます。
つまりポイント分を考慮すると、実質の割引となるため、お得度は高いと言えるでしょう。

ペイジーでの支払い

一部自治体では、ペイジーの支払いにも対応しています。ペイジーでの支払いが可能な場合は、インターネットバンキングかATMなどを選ぶことが可能です。

ただし、すべての自治体がペイジーでの支払いに対応しているわけではないため、納税通知書を確認して、ペイジー払いが選択できるか確認しておきましょう。

固定資産税の注意点

固定資産税の注意点

固定資産税にはいくつか注意点もあるため把握しておきましょう。特に知っておきたいポイントは、次の3つが挙げられます。


  • 固定資産税額を確認する
  • 支払い期限を守る
  • 土地のままだと固定資産税が高い

以上の点について詳しく説明していきます。

固定資産税額を確認する

実際に納付が必要な金額は、納税通知書を見ることで確認できますが、ただ金額を見るだけではなく、税額が正しいかどうかを確認しておきましょう。

減免措置が適用できる場合は、これを考慮した税額になっているか、また評価額に対して正しい税率が記載されているかは、チェックしておかなければなりません。

もし記載内容が間違っていたり、税額についての疑問点があったりする場合は、市区町村の役場に問い合わせて税額が正しいかどうかの問い合わせることをおすすめします。

支払い期限を守る

固定資産税は一括払い、または4期にわけて納付しますが、それぞれで支払い期限が設けられています。支払い期限は守ることが大切であり、これを超過するとさまざまなペナルティが発生しますので、期限内に支払うようにしましょう。なお、一括払いをする場合は、第1期が期限となります。

遅れると延滞金が発生する

定められた期限を1日でも超過してしまうと、延滞金がかかって本来納める金額よりも税金が増額してしまいます。
延滞金は支払いが遅れた期間によって異なりますが、特に期限から1ヶ月と1ヶ月以上の遅れた場合の差が大きくなっています。

期限から1ヶ月以内では原則として年7.3%の延滞金がかかり、1ヶ月以上遅れた場合は年14.6%の延滞金がかかります。実際の延滞金は、特別基準割合で定められた税率と比較して低いほうが適用されるため、7.3~14.6%より高い延滞金が発生するケースは少ないです。

特例基準割合は年度によって変動し、2020年のケースで見ると1ヶ月以内は2.6%、それ以上の期間では8.9%と定められています。
それぞれ原則の税率よりは低いものの、延滞期限が伸びるほど、より重い税負担がかかるため、期限をすぎないように素早く納付することが大切です。

督促状が届いたら起こること

固定資産税の支払いを延滞していると、延滞から20日以内に督促状が届きます。督促状が来ても支払わない場合、給与や貯金、不動産などの差し押さえをされることがあります。

また、不動産は競売にかけられて強制的に売却されるケースもあり、この場合は通常の不動産売却よりも安値での取引になりやすいです。固定資産税は自己破産をしても免責にはならないため、資産の差し押さえなどが行われる前に、素早く支払う必要があります。

土地のままだと固定資産税が高い

不動産を所有していて、土地のみを所有している場合は、固定資産税が高くなります。土地の上に建物があると、固定資産税の軽減措置が受けられます。そのため余っている土地には建物を建築して活用することがおすすめです。

これは居住用の住宅を建てるほか、賃貸経営に利用するアパートやマンション、戸建住宅などでも構いません。更地のまま放置していると固定資産税は高くなってしまうため、なるべく活用することを考えましょう。

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固定資産税は計算して確認しよう

固定資産税の計算方法

固定資産を持っている場合は、毎年固定資産税がかかります。固定資産税は評価額や税率、減税できる特例措置の適用の有無によって金額が変わるため、事前に計算してみることがおすすめです。
税額を試算し、どれくらいのコストがかかるのかを把握して、固定資産を処分すべきか、なんらかの方法で有効活用すべきかなどを考えていきましょう。

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