マンションを売る際に知っておくべき5箇条
買い換えをしたい、相続したマンションを売りたい、投資用のマンションを売りたい、などマンションを売りたい理由はさまざまでしょう。
せっかく売るのであれば、効率的に、高く、後悔のないように売りたい、と思うのは当然のこと。マンションを売る場合、知っておいた方がいいことがあります。
それはどういったことでしょうか？マンションを売る際に知っておくべき5箇条を紹介します。
マンションを売る前にやるべきことを知る
マンションを売ることになった場合、すぐに不動産業者に連絡を取る前に準備をしておきましょう。
専門的なことは分からないからといってすべてを不動産業者に任せるのではなく、自分でも情報収集したり、知識を持ったりすることが、スムーズに後悔のないマンション売却をするポイントです。
自分でできることの一つに、自分のマンションはどれくらいで売ることができるのか、ということを知っておくということがあります。
広さ、設備、世帯数、環境、地域などから見て、同じ程度のマンションはどのくらいの金額で売却されているのかを調べてみましょう。
全く同じ価格で売ることができるとは限りませんが、相場がどれくらいかを知っておくことが必要です。
おおよその相場を知ったら、複数の不動産業者に査定を依頼します。できれば訪問査定をしてもらった方が、的確な売却金額を出すことができるでしょう。
その際にそれぞれの不動産業者の対応をチェックするのも大切です。今後コミュニケーションを取っていくには、相談しやすく、話しやすい、信頼できる業者であることが重要だからです。
マンションを売る際にどれくらいの費用がかかるかを知る
マンションを売る際にはお金がかかります。
一つは印紙税。マンションを売る際には売買契約書を作成します。その際に印紙税がかかるのです。
価格は売買価格に異なりますが、1,000～5,000万円以下の場合は15,000円です。
多くは不動産業者を利用すると思われますので、その際に仲介手数料が発生します。
価格は法律で決まっていて、3.15％＋63,000円が上限です。基本的にはこの金額ですが、不動産業者によってはもっと安くしてくれる場合もあります。最初に確認しておくといいでしょう。
住宅ローン残債がある場合は、抵当権抹消や住所変更登記など作成費がかかります。司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬も必要です。
他には引越し費用や不用品などを処分する費用がかかります。また、マンションを売却して、利益が出た場合は税金を支払わなければなりません。
逆に利益が出ない場合は戻ってくる場合もあります。税金に関してはさまざまな条件を満たせば控除などの制度もあるので、税務署などに問い合わせてみるといいいでしょう。
また、マンションの場合、管理費や積立金などは前払いをしていることも多く、その分は清算して戻ってきます。戻ってくるお金としては、火災保険料や地震保険料などがあります。手続きを忘れないようにしましょう。
マンションを高く売るためのコツを知る
マンションを売るなら少しでも高く売りたいものです。そのためにはコツがあります。
大切なのは時間的余裕を持つこと。時間がないと、買い手からの提示金額が希望額よりも安い場合、承諾しなくてはなりません。
内覧をして、買い手からのオファーを待ち、交渉をする、という流れを繰り返し、その中で一番納得のいく買い手を見つけるためには、ある程度の時間が必要です。できれば3ヵ月以上の余裕を持ちましょう。
売却する場合は内覧をします。その際の印象はとても重要。買い手にいい印象を持ってもらう努力が必要です。
部屋を掃除するのは当たり前ですが、特に水回りには気を遣いましょう。キッチン、洗面台、バスルーム、トレイなどは念入りに掃除をすることが大切です。
部屋の匂いにも配慮をしましょう。ペットの匂いなどがしないように清潔にしておくことが必要です。
売り出しをしてすぐに「買いたい」というオファーがくると心理的には「もっと後に、もっと高い金額を提示してくれる買い手が現れるのではないか」と思ってしまうものです。
しかし、現在はマンションが飛ぶように売れる時代ではありません。「もっといい買い手」を待って時間が経ってしまうというケースはよくあることです。長く売れない物件は人気がなくなります。
その結果、希望よりもずっと低い価格で売ることになるのです。さらに、売れるまでは、住宅ローンの支払いや管理費、固定資産税などを払い続けなければなりません。
最初のオファーが希望価格とそれほど離れていない場合は、そういったことを含めて考えてみましょう。
売買契約をスムーズにするために知っておくこと
マンションを売る際には売買契約を結びます。その際に、注意しておかないと後になってトラブルが発生し違約金を支払う、などといったこともあります。売買契約をする際に気をつけたいことを念頭に置いておきましょう。
売買契約書は必ず全ての項目に目を通し、不明な点や疑問点は必ず確認するようにしましょう。特に手付金に関しては注意を払うことが必要です。
マンションを売る際には、買い手が手付金を払うのが通例です。売買金額の約10％が一般的ですが、5％など少なくする場合は注意しましょう。
売り手は手付金を受け取ると、他のオファーに応じることができなくなります。しかし、買い手は手付金を放棄することで、一定の期間は契約を解除することができるのです。
もしそうなった場合、その間に断ったオファーももったいないし、再度売却を始めなくてはなりません。
手付金は買い手が本当にその物件を買う意志があるかどうか、という点においても重要なもの。安い金額を提示するようなら理由を聞き、納得できないようであれば金額を上げてもらった方がいいでしょう。
また、買い手が住宅ローンを利用する場合も注意が必要です。こういった場合住宅ローン特約といって、住宅ローンの審査が通らなかった場合は、契約を白紙にできるというものがあります。その際には手付金も返済します。
事前に買い手の住宅ローンの仮審査が通っているかを確認しましょう。万が一審査が通らなかった場合は、手付金も返済しなければならないので、手付金は使わないようにする必要があります。
マンションが売れる時期を知る
売却に出す時期としてはいつがいいのでしょうか？少し前までは、環境が変わる春先に向けて、年末から春にかけてが売りやすい時期と言われていました。しかし現在ではそうとも言い切れない時代となっています。
理由としては、常にマンションが供給状態にあることです。
また、夫婦での共働きや単身世帯が増えたことで、引越しが春とは限らなくなったことも、マンションが売れる時期に影響しなくなったとも言えます。
さらにインターネットの普及により、マンションを探すのもわざわざ不動産業者を訪れる前に、ネットで検索して探す人が増えたため、それほど時期にこだわらずに物件を見つけられるようになったことも関係しているようです。
売る方は少しでも高く売ることを希望しますし、買う方は少しでも安く買いたいと考えます。しかも、買い手市場ですから買う方が有利な状況です。
マンションを売る方は、どこで折り合いをつけるか、決断をするかは難しいでしょう。
このような状況の中で納得のいく売却をするには、時期を見るのではなく早めに売りに出し、市場を見ながら価格を考慮していくことで、後悔のないマンション売却が出来るようになります。
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マンションを高く売るための3つのコツ
マンションを売る際には、少しでも高く売りたいものです。そのためには、適当に不動産業者を選んで、すべてを任せてしまうだけでは希望通りに売れないことも。
マンションを売る際に依頼する不動産業者もたくさんありますし、選び方によっては損をしてしまうこともあります。
マンションを高く売るには、不動産業者の選び方だけでなく、自分でできることもあります。それをするかしないかで、売却の価格にも影響するのです。
マンションを高く売るための不動産業者の選び方
さまざまにある不動産業者にはそれぞれ種類があります。新築マンションを建設・販売する不動産会社、一戸建てを建設・販売する不動産会社、投資マンションや土地の仲介をする不動産会社、商業用の不動産を専門に扱う不動産会社など、不動産業者には得意分野があるのです。
この中から、マンションを売ることを専門にしている、得意としている不動産業者を選ぶことが大切です。
得意分野であれば、専門的知識もあり、地域性に関することや、その時のマンション売却に関する情報も新鮮で正確なものを入手しているでしょう。実績もあれば、経験豊富ということですから、後々のトラブルを避けることもできます。
そういった不動産会社を見分けるには、それぞれの不動産会社が扱っている物件を見れば分かります。
広告や店頭でどういった物件の取り扱いが多いかを確認し、中古マンションの物件が多く、力を入れている不動産会社を選びましょう。
不動産会社の選び方としては、査定価格の高い不動産会社を選ぶ、ということも考えられます。ただし注意したいのは、査定価格が高いからといって、その価格で売れるとは限らない、ということです。
不動産会社の中には、依頼を受けたいために査定価格を高く提出することがあります。その場合、契約した後に売却金額を下げるように言ってくることもあります。
大事なのは信頼できる不動産会社を選ぶこと。売る側の立場に立って、いろいろなアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。そのためには、査定価格だけで選ぶのは危険です。
不動産会社の担当者との相性も大切です。
少しでも高く売るには、専門家としてのアドバイスもほしいところですし、何でも相談できる相手であってほしいものです。
担当者は売り手にとってためになる情報を少しでも多く与えてくれて、マンションの売却を成功させようとしてくれるサポートをしてくれる人がいいでしょう。
できれば、宅建主任者の資格を持っていると、なお頼りがいがあります。そういった担当者のいる不動産会社を選ぶことが、マンションを高く売るうえでのポイントとなります。
買い手にいい印象を持ってもらう
マンションを高く売るうえでは、買い手に「魅力的な家」という良い印象を与えるということも重要です。マンションを売る際には内覧をします。そこでいい印象を持ってもらうには、家がキレイであることが重要です。
部屋が雑然としているより、スッキリしていた方がよいので、不必要なものは押し入れなどに片づけておきましょう。
小さな子どものいる家では落書きなどがあるかもしれません。それはしっかりと落としておきましょう。ペットの毛もソファなどについていないか、しっかりとチェック。ふすまが破けていたり、壁紙が汚れていたりするものは取り替えておきましょう。
買い手として内覧に来る人の中には、動物が苦手な人もいるかもしれません。ペットが出てこないようにケージなどに入れておくことも必要です。
特にキレイにしておきたいのは、水回りです。キッチン、バスルーム、トイレ、洗面台などの水垢や汚れ、カビなどのないようにピカピカにしておきましょう。
第一印象としての玄関の掃除も念入りに行いましょう。
また、部屋の匂いにも配慮しましょう。ペットやタバコの臭いなど、他人にとっては非常に気になるものです。匂いが染みつきやすいカーテンなどは洗濯を、ソファなども清潔にしましょう。こまめに喚起をすることも必要です。玄関を入った時の匂いには十分に注意するようにしましょう。
いい印象を与えるには、部屋を明るく見せることも大切。そのためには、家の中の照明をつけて、明るくしておきましょう。明るくすればするほど、部屋の印象は明るくなり、いい印象を与えます。また、緑や花などを飾ると素敵な部屋に見えます。
ベランダなどの掃除も忘れずに行いましょう。細かい部分をチェックしている人もいます。できるだけ清潔で、きれいな家になるように掃除をしましょう。
住むことを考えると、隣の人のことも気になるものです。どのような職業の人が住んでいるのか、家族構成はどうか、などの情報を伝えるのも安心材料になります。
買い物には便利か、周囲にはどのようなお店があり便利か、など生活環境についての情報も提供するといいでしょう。
さらに、「人気物件」という印象を与えるのも効果的です。複数の人が内覧に来ていると思うと、「早く決めないと他の人に決められてしまうかもしれない」と思うもの。
見学のスケジュールを調整してもらい、同じ時間に多くの見学者が来るようにしてもらうのも一つの方法です。
時間に余裕を持つ
高く売るコツとして、時間に余裕を持つことも大事です。どうしてもこの時期までには売らなければならない、という状況だと希望よりも安い価格で売らなければなりません。
価格交渉をする余裕がなければ、買い手の希望の金額になってしまうことも。買い手はできるだけ安く買いたいものですから、こちらの希望通り、というわけにはいかなくなるでしょう。時間的余裕がなくなる理由の一つに、マンションが売れる前に、次の家を購入してしまうことです。
住宅ローンが残っている状態で、次の家を買うのは2重の支払いをしていかなければならず、早く売りたい、という気持ちが買い手にも伝わってしまうものです。
必死な気持ちがあると、価格交渉に関しても冷静な判断ができなくなり、結果安い価格で売ることになります。
次の家を購入して、引越しをしてしまうのもお勧めできません。住んでいる家を売るより、誰も住んでいない空き家を売る方が格段に難しいと言われています。
内覧をしたことがある人は経験していると思いますが、モデルルームを見るのと、家具やインテリアのない何もない部屋を見るとでは、モデルルームの方がずっと魅力的に見えるものです。それは、生活する際のイメージがわきやすいからです。
すでに引っ越しているといったことが買い手に分かると、早く売ることを希望している、ということが分かってしまい、こちらの思うように価格交渉ができない、ということにもなりかねません。
時間的な余裕がないと、価格交渉もできず納得のいく売却もできなくなります。
最初の買い手の1回目のオファーが十分に満足のいくもの、ということはほとんどありません。大抵売り手の希望価格よりも低価格でオファーが来ることが多いでしょう。
それを簡単に否定してしまのも、その後どれくらのオファーが来るかは分かりませんし、売り出し期間が長すぎると、人気のない物件ということで、価格は下がる一方です。
それを避けるためにも、あまりにも低い価格ではない以上、何度か価格交渉をすることが必要です。
時間的な余裕がないと、それができずに買い手の希望に近い価格で売ることになってしまうことも。マンションを少しでも高く売るには、時間的な余裕を持つことが大切です。