家や土地、マンションなど不動産を所有していたら納める義務がある固定資産税。できることなら固定資産税額は払いたくないものですし、なるべく納める固定資産税額は減らしたいはずです。
この記事では固定資産税の計算方法や、固定資産税の負担額を減らす方法をご紹介します。
また、固定資産税額の負担が大きいと感じるなら、その土地でアパート経営など賃貸経営を始めることを検討してみてはいかがでしょうか。税対策だけでなく土地活用で将来の安定した収入も見込むことができます。
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不動産にかかる固定資産税について基礎的な知識を知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
固定資産税はいくらか計算する方法
固定資産税とは、家や土地など不動産(固定資産)に課税される税金です。
固定資産税がいくらかは、以下の計算式で固定資産税評価額に税率1.4%をかけて計算します。
- 固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 税率(標準税率1.4%)
固定資産税評価額は公示価格の約70%であり、小規模宅地の特例で1/6となるため、大まかな目安は以下の式で計算することが可能です。
- 固定資産税額 = 土地の価格 × 70% × 1/6 × 1.4%
例えば、新築3000万円の住宅では「3000万円 × 70% = 2100万円」が固定資産税評価額です。
固定資産税は「2100万円 × 1.4% = 29.4万円」と計算でき、新築住宅の特例を適用して約9万円ほどに抑えられます。
固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産など固定資産を所有している方に納税の義務があり、市区町村など自治体に地方税として納税します。固定資産税評価額は、一般住宅では1月1日に定められる公示価格の70%程度が目安です。
とは言っても、評価額は時価ではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、3年ごとに見直されています。
納める固定資産税額は、毎年送られてくる納税通知書で確認できます。
他にも、土地のある地域の区役所や市町村役場で、固定資産課税台帳を閲覧したり固定資産評価書名所を取り寄せたりする方法でも確認が可能です。
マンション・一戸建ての固定資産税
固定資産税額は、マンションか一戸建てかで異なってきますし、新築か中古かや建物の構造でも異なってきます。
マンションにかかる固定資産税
マンションの場合は、土地にかかる固定資産税を以下のように敷地面積と持分割合から計算します。
- 土地の固定資産税 = 土地固定資産税評価額 × 敷地面積 × 持分割合 × 1/6 × 税率(標準税率1.4%)
- 建物の固定資産税 = 建物の固定資産税評価額 × 1/2 × 税率(標準税率1.4%)
中古マンションは、建物の固定資産税を計算する際に経年減価補正率をかけて計算します。
- 建物の固定資産税 = 固定資産税評価額 × 経年減価補正率 × 税率(標準税率1.4%)
一戸建てにかかる固定資産税
新築の一戸建ての場合、特例を適用して以下の計算方法で計算します。
- 建物の固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 1/2 × 税率(標準税率1.4%)
中古の一戸住宅は、経年減価補正率をかけて計算します。
- 建物の固定資産税 = 固定資産税評価額 × 経年減価補正率 × 税率(標準税率1.4%)
経年減価補正率については、納税する市区町村に確認することをおすすめします。
建物の固定資産税評価額は、以下のように計算します。
- 建物の評価額 = 評点1点あたりの価額 × 床面積 × 単位面積あたりの再建築費評点 × 経年減点補正率
建物の固定資産税評価額は、基本的に再建築価格の約50~70%として計算し、新築の場合は請負工事金額の約50~60%が目安です。
固定資産税はいくらか計算シミュレーション
それでは、実際に固定資産税はいくらかかるのか、シミュレーションして計算してみましょう。
新築3000万円の一戸建て
一般的には土地と建物で3000万円程度の新築で、以下の条件を想定して計算していきます。
| 新築価格 | 3000万円 |
| 敷地面積 | 210㎡ |
| 床面積 | 150㎡ |
| 土地：建物 | 6：4 |
固定資産税評価額は実勢価格の約70%であることから、「3000万円 × 70% = 2100万円」と計算できます。
また、建物と土地の比率から以下のように計算します。
土地の固定資産税評価額：2100万円 × 0.6 = 1260万円
建物の固定資産税評価額：2100万円 × 0.4 = 840万円
1㎡あたりの固定資産税評価額は、210㎡で1260万円であることから6万円となります。土地の固定資産税額は、200㎡以下と200㎡超の部分で分けて、以下のように計算します。
6万円 × 200㎡ × 1/6 × 1.4% = 28000円
6万円 × 10㎡ × 1/3 × 1.4% = 2800円
28000円 + 2800円 = 30800円
土地の固定資産税は30800円と計算できます。
建物の固定資産税は、新築住宅の特例を適用して以下のように計算します。
840万円 × 1/2 × 1.4% = 58800円
新築価格3000万円の一戸建てにかかる固定資産税は、「30800円 + 58800円 = 89600円」と計算でき89600円となります。
この税金を年4回に分けて納税すると、1回あたりの負担は約2.3万円の負担額がかかると考えておくと良いでしょう。
新築6000万円のマンション
新築6000万円の分譲マンションを以下で購入したとします。
| 新築分譲価格 | 6000万円 |
| 敷地面積 | 800㎡ |
| 専有面積 | 80㎡ |
| 持分割合 | 1/20 |
| 土地：建物 | 4：6 |
固定資産税評価額は実勢価格の約70%から「6000万円 × 70% = 4200万円」と計算し、
建物と土地の比率から、土地の評価額は2520万円、建物の評価額は1680万円となります。
次に、敷地面積と持分割合から住宅用地の面積を出します。
敷地面積800㎡ × 持分割合1/20 = 40㎡
土地は200㎡以下で小規模宅地となるため特例の1/6を適用し、
建物は新築住宅の特例で1/2となる軽減税率を適用して以下のように計算します。
2520万円 × 1/6 × 1.4% = 58800円
1680万円 × 1/2 × 1.4% = 117600円
58800円 + 117600円 = 1764000円
今あなたが土地を保有していて、その土地の固定資産税を抑えたいと考えたら、その土地を有効活用することをおすすめします。
ただ、土地の有効活用といっても、具体的にどんな活用方法があって、どれを選べばいいのかわからない方も多いと思います。
そんな方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せることをおすすめします。
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固定資産税を減額できる特例など節税方法
固定資産税をどのようにしたら減らすことができるのか考える方もいらっしゃることでしょう。
一定の条件を満たしている場合には、固定資産税評価額を減額できる特例の適用が可能です。
また、特例を適用できないケースでも、固定資産税の負担を減らせる方法がありますのでご説明します。
住宅用地の特例
一般の住宅において、200平方メートル以下の場合には小規模住宅用地となり、固定資産税と都市計画税が減額されます。
| 区分 | 面積 | 固定資産税(1.4%) | 都市計画税(0.3%) | 期間 |
|---|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下 | 1/6 | 1/3 | 1～3年 |
| マンション | 200㎡超 | 1/3 | 2/3 | 1～5年 |
1坪は約3.3㎡のため200㎡は約60坪となり、60坪程度の住宅であれば大体この範囲に収まります。
計算方法は以下のとおりです。
- 固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 減額割合 × 税率(標準税率1.4%)
- 都市計画税額 = 固定資産税評価額 × 減額割合 × 税率(標準税率0.3%)
新築住宅の特例
2022年3月31までに新築された住宅の場合は、新築3年間か5年間までは床面積120㎡までの固定資産税評価額が2分の1に軽減されます。
また、認定長期優良住宅は床面積に関わらず、新築から5年間、マンションの場合は7年間まで固定資産税評価額が2分の1に減額されます。
| 区分 | 床面積 | 固定資産税(1.4%) | 都市計画税(0.3%) | 期間 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 一般住宅 | 一戸建て | 120㎡以下 | 1/2 | 減額なし | 1～3年 |
| マンション | 120㎡以下 | 1/2 | 減額なし | 1～5年 | |
| 長期優良住宅 | 一戸建て | – | 1/2 | 減額なし | 1～5年 |
| マンション | – | 1/2 | 減額なし | 1～7年 | |
計算式は以下のとおりです。
- 固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 1/2 × 税率(標準税率1.4%)
経年による減点補正率が関係してくるため、新築以外の場合は住宅の状況によりいくらか減額されるようです。
リフォームの場合は工事内容によって減税は異なりますが、100～120㎡までの床面積において2分の1から3分の1ほど評価額が減額されます。
災害にあったら減免を受ける
風水害や火災、地震など災害により被害を受けた方を対象に、納税期限を迎えていなければ税金を減免する制度を受けられる場合もあります。
適用する場合には、適用できる要件を確認して減免申請をする必要があります。
また、対象となる税金や減免の割合など適用できる要件は市区町村によって異なるため、適用を考えている方は市区町村役場などに問い合わせてみることをおすすめします。
他にも固定資産税の負担を抑える方法
適用できる特例や制度がないけれども、どうしても固定資産税の負担を少なくしたい方には、以下の方法をおすすめします。
クレジットカードで支払いポイント還元
固定資産税の支払いは、自治体によってはクレジットカードで支払うことができます。
金額の大きい固定資産税は、ポイント還元率の良いクレジットカードで支払うことで、結構なポイントを貯められるかもしれません。
とは言っても、決済をする際に手数料がかかってきたり、カードの限度額によってはカードの使用を止められたりする可能性もあります。
そのため、ポイント還元率から得られるポイントや決済にかかる手数料、カードの限度額等を確認して抑えられないか考えてみましょう。
口座振替で延滞税を防ぐ
固定資産税を一括で支払うには、額が大きくなるため年4回の支払いとしている方も多いことでしょう。
ですが、年4回の支払い期限は忘れやすいもの。
この固定資産税の納付期限を過ぎてしまった場合には、延滞税が課せられるケースもあります。
延滞税を支払うことで負担も増えてしまうため、口座振替として支払い忘れを防ぐことが負担を減らすことにつながるでしょう。
固定資産税の節税のために、アパートを建築する可能性が出てきたら、早い段階で施工会社から建築プランと建築費用の見積もりを取得しましょう。
施工会社に提案される建築プランには建築費用の見積もりだけでなく設計図面や収支計画が含まれています。複数の施工会社の建築プランを比較することで、客観的に利回りを算出することもできますし、自分の土地でどのようなアパートを建てられるかイメージが湧くようになります。
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固定資産税はいつ払う？
固定資産税は、毎年1月に不動産を所有している人に課税される税金です。
課税される固定資産税額は、建物と土地それぞれの資産価値から固定資産評価額が出され、課税率から算出されます。
購入したら購入時に売主へ支払う
不動産を購入する場合は、物件の引き渡し時に購入時期に応じて年間の固定資産税を按分して、売主に支払います。
その次の年からは、所有者に納税手続きをする書類が届きます。
注意が必要な場合は、土地を購入して新築の物件を建築する場合です。
1月1日時点で建物が建っていなければ、その年の固定資産税は住宅用地の特例や新築住宅の特例を適用できず、土地として課税されます。
支払い時期は年4回
固定資産税は、年4回の納税手続きをしなければならないタイミングがあります。
毎年1月1日に固定資産税評価額と固定資産税額が確定し、4月～6月頃に納税通知書と振込用紙が届き、以下のスケジュールで納付します。
- 6月：第1期分の納税
- 9月：第2期分の納税
- 12月：第3期分の納税
- 翌年2月：第4期分の納税
固定資産税は4期分を年1回の支払いにまとめても、4期毎に年4回支払っても、支払う総額は変わらないためまとめて支払うと良いでしょう。
支払い手続きの方法
納付手続きは、振込用紙を手続きするを確認して、以下3つの手続き方法に従って納付します。
- 窓口で現金払い
- 口座振替やクレジット払い
- ペイジーで支払い
うちの価格は正確にいくらか、無料で不動産会社に査定を依頼して確認する方法もあります。
不動産会社に査定を依頼する際には、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる不動産一括査定の利用がおすすめです。複数の不動産会社から取り寄せた査定額を比較することで、いくらで売れるのか相場がわかります。
まとめ
固定資産税はいくらになるか、市役所から通知される固定資産税評価額から自分で計算することも可能です。
固定資産税の負担を少なくしたい場合には、特例を適用できないか考え支払方法を見直すと良いでしょう。
3年に1度、固定資産税評価額は見直されますので、そのタイミングで見直してもらえないか市役所に問い合わせてみることをおすすめします。
また、固定資産税がかかるだけの土地を所有している場合には、活用して固定資産税を経費として計上し負担を減らすこともできます。
なお、土地の活用を考える際には、専門家に相談してどの土地活用方法がいいのかを調査していくことになります。
下の記事では土地活用について相談する際の相談先や相談方法について解説しています。固定資産税を安くおさえたいと考えている方は、下の記事を参考にして一度相談してみてはいかがでしょうか。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
記事のおさらい