固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するための基準とする固定資産の価値を評価した額であり、資産の購入価格や販売価格とイコールではありません。
土地や家など固定資産を所有していると、毎年固定資産税がかかります。固定資産税がいくらになるかは、所有する資産の評価額によって異なります。
どのような仕組みで固定資産税額が決定しているのか、基礎的な知識を身につけて、税金についての理解を深めていきましょう。
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不動産にかかる固定資産税について基礎的な知識を知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
- 固定資産税評価額や計算方法、評価額の調べ方を解説しているよ！
固定資産税評価額とは
固定資産税評価額とは、固定資産税など税額を計算する際に用いられる基準価格です。
固定資産税評価額は固定資産税路線価とも言われ、相続税を計算する際に用いる路線価とは全く異なる価格で、基本的に路線価は相続税路線価のことを指します。
固定資産税評価額は対象となる固定資産や不動産の評価額のことであり、一定の税率をかけることで実際に支払う固定資産税を算出できます。
実際に支払う固定資産税額がいくらになるかは、固定資産税評価額から計算することが可能です。
固定資産税評価額とはどのようなものか、確認の方法や概算での算出の仕方などを知っておきましょう。
固定資産税の計算に使われる固定資産税評価額
固定資産税は、所有している固定資産に対して課税される税金です。
固定資産税など税額は、固定資産税評価額を課税標準額として、基本的には次の計算式で税額を計算します。
固定資産税額 = 固定資産税評価額(課税標準額) × 標準税率(1.4%)
固定資産税の税率は標準で1.4%と定められていますが、市区町村によって異なる場合があります。そのため、詳細な金額を計算する際には、市区町村ごとに設定されている税率を確認しておかなければなりません。
固定資産税評価額が500万円で、税率が1.4%とするなら、支払う固定資産税額は7万円となります。
固定資産税評価額は、他にも家や土地を取得した際に課税される不動産取得税や登記する際にかかる登録免許税、市街化区域に土地や家を所有していると課税される都市計画税を計算する際にも用いられます。
| 課税される税金 | 計算方法 |
|---|---|
| 都市計画税 | 固定資産税評価額 × 0.3%(制限税率) |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額 × 4%(標準税率) |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 1.5%(新築住宅の場合) |
※上記の計算には軽減措置は含めていません。
この税額を左右する固定資産税評価額はどのように決まっているのか、疑問に思われるのではないでしょうか。
土地と建物の評価額は各自治体が決める
固定資産税評価額は、土地や家屋などの評価方法を定めた「固定資産評価基準」に基づいて、土地や家の登記をした際に各自治体の固定資産評価員が1軒ずつ確認して決められています。
土地の固定資産税評価額は、毎年1月1日に定められる公示価格の約70%を目安として、土地がある地域(市街化区域や市街化調整区域など)やどのように道路に接しているか、形状や面積から細かく評価します。
そのため、所有している土地の評価額は、公示地価を基準にすることで概算できます。
公示価格が1,000万円となっているなら、その70%である700万円がおおよその評価額の目安になります。
建物の場合は、土地とは違って、再建築価格という基準を用いて評価額を決定します。再建築価格とは、同じ物件を現在再建築した場合にどれくらいの費用がかかるのかを考えるものであり、ここから経年劣化した分を差し引いて評価額を算出します。
経年劣化を考慮しなければならないため、詳細な計算は難しいですが、基本的には再建築価格の約50～70%として計算が可能です。
新築の固定資産税評価額は、請負工事金額の約50～60％が目安です。ただし構造や面積などで評価額が異なってくる点には注意しましょう。
見直しは3年に1度
固定資産税評価額は変動するものであり、3年に1度見直されています。
固定資産税評価額の見直しは、固定資産評価員として市町村が委託する不動産鑑定士が行っているため、評価額は市区町村ではなく不動産鑑定士が決めていることになります。しかし、評価額を見直す基準は固定資産評価委の独断では決められていません。
では、なぜ評価額が見直されるのかは、公示価格が3年に1度のタイミングで評価替えをするため、公示価格の約70%を目安としている固定資産税評価額において乖離した金額とならないようにするためです。
固定資産税評価額は常に同じではなく、3年ごとに納付額が変わる場合があることは覚えておきましょう。
土地のみで持っている場合は税額が高くなるため注意が必要です。土地の上に建物があると、固定資産税の軽減措置が受けられるため、更地で放置せずにアパートやマンションなど賃貸住宅を建設するなど活用方法の検討をおすすめします。
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固定資産税など税額を抑える方法
一定の条件を満たすことで、固定資産税などで税額の減税措置となる特例が利用できます。代表的なものとしては、住宅用地の特例や新築の特例、特定のリフォームをした場合の特例などがあるため、これが適用できるかどうかを確認しておきましょう。
特例を利用して税額を抑える
納税額を抑える方法として、特例を利用する方法があります。
特例を適用することで、税額を抑えることが可能です。
住宅用家屋は、住宅用地の特例を適用することで、住宅用地で200平米までは評価額を1/6に減額して計算します。
住宅用地で200平米超の部分については評価額が1/3になります。
| 税金 | 減額割合 | 計算方法 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 1/6 | 評価額 × 1/6 × 1.4% |
| 1/3 | 評価額 × 1/3 × 1.4% | |
| 都市計画税 | 1/3 | 評価額 × 1/3 × 0.3% |
| 2/3 | 評価額 × 2/3 × 1.4% |
新築住宅の特例
新築の場合は、要件を満たせば3年にわたって床面積120平方メートルまでの部分の固定資産税額が2分の1に減額されます。
リフォームは工事内容によって減税の内容は異なりますが、100～120平方メートルまでの部分について、2分の1から3分の1の固定資産税の減額ができるため、特例を適用すると税負担は大幅に抑えられます。
同じ土地面積でも建物で固定資産税評価額は変わる
同じ土地面積や床面積でも、固定資産税評価額は建てるためにかかった費用によって異なってきます。
一般的には、木造よりも鉄筋コンクリート造の住宅、一戸建てよりマンションの方が建てる費用が高くなるため、固定資産税評価額も高くなります。
マンションと木造一戸建ての違い
鉄筋コンクリート造のマンションと木造の一戸建てで固定資産税評価額はどのくらい異なるのか気になるでしょう。
固定資産税評価額は、立地や広さ、構造、建材、設備によって異なってくるため、単純に比較することはできません。
しかし、土地評価額と購入価格に差がない状態で固定資産税評価額を比較すると、木造よりも鉄筋コンクリート造、一戸建てよりもマンションの方が固定資産税は高くなる傾向にあります。
構造や建材、設備で変わる
固定資産税の評価額は、購入した際の価格である時価や建築価格を参考にして決められます。
つまり、建てるためにかかった費用が高い住宅ほど、固定資産税評価額は高くなります。
そのことから、構造や建材、設備の品質などで変わってくると言えるでしょう。
例えば、90坪の土地に木造3階建てアパートを建てると、9072万円となりますが、鉄骨造3階建てアパートを建てると1億2312万円となり固定資産税評価額にもかなりの影響があることが分かります。
固定資産税評価額が正しいか確認する
固定資産税をいくら支払うかは納税通知書で確認できますが、記載内容が間違っていたり高く評価されていたりする可能性もあるかもしれません。
税額が正しいかは、記載されている評価額に税率をかけて、間違いがないか確認しておきましょう。
特例が適用できる場合は、減税措置を考慮した金額になっているかも確認が必要です。正しい税額か、市区町村の役場に計算してもらうよう問い合わせてみると良いかもしれません。
実は、所有している土地や建物の固定資産税評価額が間違っていないか、適正に評価されているか、市区町村に審査の申し出をすることが可能です。
3年に1度の見直し後、毎年4月1日から納期限までの間に、「縦覧制度」により市区町村役場で固定資産縦覧帳簿（台帳）を閲覧できます。
他の納税者が所有している不動産の固定資産税評価額を閲覧して確認し、周辺の評価額と大幅に異なっていれば再審査してもらえますので確認してみると良いでしょう。
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固定資産税評価額は毎年確認しよう
固定資産を所有する人は、毎年固定資産税の支払いが必要です。固定資産税は、評価額と税率から金額を計算できますが、特例の適用などで試算が複雑になることもあります。
そのため、税金についての理解を深めておき、不明点を見つけたならすぐに確認しておくことが大切です。固定資産税の基本を正しく理解し、滞納なくスムーズに支払いましょう。
また、土地にかかる固定資産税を抑えるには、土地活用をして賃貸経営をするという手もあります。
土地活用の相談先や相談方法について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考になります。
また、固定資産税評価額の計算方法や調べ方について、動画で解説もしています。
参考にしてみてください。
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