【2021年8月版】中古住宅の価格はコロナ禍でどう推移している?価格の決め方まで解説

【2021年8月版】中古住宅の価格はコロナ禍でどう推移している?価格の決め方まで解説

中古住宅の購入や売却を検討している方にとってはコロナウイルスによる経済への打撃がどの程度中古住宅の価格に影響するか気になっている方も少なくないと思います。

そこで今回は、コロナ前後の中古住宅の価格推移をみることによって、2021年が中古住宅を買うタイミングとして適切なのかどうかについて解説していきます。

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中古住宅の価格はコロナでどう推移した?

第一章では早速コロナウイルスによって中古住宅の価格がどのように推移しているのかについて解説していきます。

コロナ前後の中古住宅の価格推移をみることでどのように価格に影響しているのかについて検討していきましょう。

コロナ禍以前の中古住宅市場

コロナ禍以前の中古住宅市場では、アベノミクスの影響で住宅金利が超低金利になったことや、東京オリンピック誘致決定以後の建築資材の高騰や都市部の地価上昇によって価格は上昇していました。

特に、新築中古含めマンションの価格は顕著に上昇しており、タワーマンション人気や駅チカの中古マンションの人気によって2013年以降顕著に上昇しており、以下のグラフを見てもその価格高騰の様子はうかがえます。

コロナ前の不動産価格の動向

(国土交通省「不動産価格指数」より抜粋)

また、中古マンションに限って言えば首都圏の中古マンションの成約坪単価の平均額は、2017年1月時点で49.28万円だったのに対して、2020年1月時点で56.29万円に上昇しています。(東日本不動産流通機構のデータより抜粋)

一方で、中古戸建に限って言えばコロナ前まではそれ以前との急激な価格上昇などはなく、上昇トレンドにあったということではありません。では、コロナ後にどのような変化を見せているのでしょうか。

コロナ後の中古戸建ての価格推移は?

まず最初にコロナ後の中古戸建ての価格はどのように推移しているのかについて考察していきます。

以下のグラフは上でも紹介した東日本不動産流通機構から独自に作成したデータとなりますが、コロナ初期のステイホームい期間があった2020年3月~5月ではさすがに中古戸建の価格も低下していますが、それ以降に堅調に価格が右肩上がりに上昇しており、2021年4~6月期の中古戸建ての成約価格は直近3年以内で最高額の3,393万円となっています。

コロナ後の中古戸建ての価格推移

価格が上昇している背景としては、

  • コロナ禍での自宅滞在時間の長時間化によって、住宅に「広さ」が求められた。そこで、賃貸マンションなどに住んでいた人が広さを求めて戸建てに引っ越すことになった。
  • 同じくコロナ禍での自宅滞在時間の長期化によって、騒音が以前よりも気になるようになった。警視庁によると騒音による通報件数は2019年の14万7千件を大いに超える19万件寄せられており、独立性の高い戸建てへの引っ越しが増えた。
  • コロナによる実体経済への打撃による将来の経済不安から、[/underline]安さにメリットがある中古住宅へのニーズが増えた[/underline]。結果として、マンションよりも成約価格が安い中古戸建てへのニーズが増えた。

などが考えられます。外部環境の変化と中古戸建てとの相性の良さから価格が上昇しているのと思われます。

また、中古住宅の売り出し件数の推移を見てみると、赤線の新規登録件数がコロナ禍が開始したのと同時に少しづつ減っているのに対して、在庫件数はそれ以上のスピードで減っており、在庫件数が現在もなお減り続けていることが見受けられます

コロナ後の中古戸建ての売り出し件数

少し見づらくはありますが、青い線の成約件数も2018年4~6月時点で3,261件あったのが、2021年4~6月では4,066件に増えておりここ三年以内でこちらも過去最高の件数となっています。

以上のことをまとめると

  • 中古戸建ての新規登録件数が微減していることから、中古戸建てのを売却に出す人は若干減っている
  • それに対して、在庫件数の減少スピードや成約価格が上昇トレンドにあることとから、中古戸建てへの需要は増え続けている
  • 結果として売主からすれば、需要が高く高い売却額での売却を検討できるが、一方で購入検討者は成約価格が上昇していることから高値で買ってしまう可能性もある

とまとめることができそうです。

コロナ後の中古マンションの価格推移は?

次に中古マンションの価格推移について検討していきますが、一言で言うと「中古戸建て以上に需要が高まっており成約価格も上昇傾向にある」ということができそうです。

同じく以下のグラフは中古マンションの成約価格の推移を表したグラフとなりますが2020年3~5月のタイミングで一度成約価格が下がったものの、それ以降はなだらかに上昇しており、特に2021年に入ってからなお価格は上昇していることがわかります。

コロナ後の中古マンションの成約価格

また、売り出し件数の推移をみるとやはり中古マンションにおいても在庫件数は減っており、その需要の高さがうかがえます。こちらにおいては中古戸建てとほぼ同じような推移をしており、状況はそこまで違っているものとは言えません。

コロナ後の中古マンションの売り出し件数

中古住宅の価格の決め方は?

1章ではコロナ前後の中古住宅の価格の動向について整理しましたが、そもそも中古住宅はどのようにして価格が決められているのでしょうか。

ここでは新築住宅との価格の決め方との違いからその価格に対する理解を深めていければと思います。

新築住宅の価格の決め方

新築住宅の価格の決め方は、一言で言えば積み上げ式で価格がついていきます。具体的には、販売する業者の利益や販売するために費やした広告費などの中古住宅にはかからない費用が2割程度上乗せされているのが普通です。したがって、極端な話を言えば売買契約が締結し中古住宅になった途端市場での資産価値は2割程度下がることとなるのが普通です。

新築住宅価格の決まり方

また、コロナ前後の動向で言えば上でも述べたように2013年以降建築資材の原価の上昇や人件費の高騰によって新築住宅の価格も上がり続けているのが現状です。実際に首都圏の新築マンションの平均価格は2010年には4,716万円でしたが、2019年には5,980万円と25%程度価格上昇していることがわかっています。

では、似たような物件は一つと無い中古住宅ではどのようにして価格が決まっているのでしょうか。次の章で解説していきます。

中古住宅の価格の決め方

中古住宅の価格の決め方を考える際に、3つの価格を意識する必要があります。それは、売主の物件を最初に不動産会社が査定する時の「査定価格」、そして実際に不動産を売り出す際の価格である「売り出し価格」、最後に買主との値段交渉などの結果成約する際の価格となる「成約価格」の三つの価格です。それぞれどのようにして決まるのでしょうか。

中古住宅の価格の決まり方

査定価格の決まり方は大きく分けて二つあります。一つは、取引比較事例法という考え方で対象となる中古住宅と条件が似ている取引事例を参考にして査定額(比準価格)を決める方法です。例えば、東京都港区で物件を売り出す場合、不動産会社は同じ港区で同じくらいの条件で過去どのくらいの値段で決められているのかの補正をしながら価格を決めていきます。

そしてもう一つは、積算法という考え方で建物の経年劣化に応じて原価償却して価格をつける方法です。木造一戸建ての場合は22年、鉄筋コンクリート造のマンションの場合は47年で建物の価値が0になるように原価償却していくように計算していきます。

したがって、需要の影響が特に受けやすい中古住宅の場合は取引比較事例法を、地方などで競争もそこまで激しくなく需要も少ない地域での価格をつける際は積算法で考えていくこととなります。

よって、コロナ後の中古住宅の価格の影響をより受けやすいのは前者の方法で価格を決める都心部の競争力の激しい中古住宅ということができます。購入や売却しようとしている中古住宅が地方にあるケースなどでは、そこまでコロナウイルスの影響を考えなくても良いということができるでしょう

2021年は中古住宅を売買するタイミング?

最後に、「結局2021年は家を買うタイミングなのか知りたい」と気になっている方も少なくないと思います。

中古住宅の価格と言う観点でいえば、上でも分析したようにコロナによって中古住宅の価格への影響はそこまで大きくなく、逆に需要が高まっているとすらいえる状況です。したがって、市況から判断すれば中古住宅を売買するタイミングとしては悪くないと言えるでしょう。

しかし、家の売買は市況だけではなく自分自身のライフプランとも折り合いをつけなくてはなりません。実際に、戸建てを購入した人1,000人以上に向けて行われたアンケートによると、戸建住宅を買ったきっかけで最も多いのは「結婚」のタイミングで23.7%、続いて「昇給・昇格」のタイミングで23.3%、「出産」のタイミングで17.3%となっています。

したがって、中古住宅をこれから売買しようとしている人は再度ライフプランについて整理したうえで売買に向けて動き出しましょう。

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